【記者曹逸雯／台北報導】根據內政部最新資料，去(2014)年全國核發的使用執照數量達9萬1883戶，創金融海嘯以來的6年新高，在市場逐漸進入完工交屋的高峰期，以目前的市況氛圍，恐需居高思危，避免成為最後一隻老鼠。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從2010年開始，建照數量就快速增加，2011、2012年的建照數量都超過9萬戶，2014年更爆出大量，從建築完工核發的數量可以發現，使用執照數量也緩步增加，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，從使照數量可以發現，市場慢慢步入金融海嘯以後推案交屋的高峰期。去年全國使用執照數量為9萬1883戶，年增6.3%，從戶數來看，以桃園市的1萬6040戶拔得頭籌，高雄則是39.86%成長最大，徐佳馨指出，新北市量縮13.47%，台北市也量縮5.37%，看得出市場進入消化階段，但仍有風險存在，而台中、高雄、宜蘭、桃園等地，使照都比前一年成長2成以上。徐佳馨特別指出，許多區域雖然房價低，具有低基期的誘因，但也存在相當的賣壓，進場時不可不注意，特別是大坪數產品，由於銀行貸款限制，將會是市場最具風險的大地雷。此外，徐佳馨也提醒，在去年7月1日後，部分行政區調整了標準單價，包括北市、新北、高雄、宜蘭等地，其中北市調整幅度達1.6倍，影響所及，房屋稅與契稅也將大增，若加上購屋人是多戶持有者，將會付出慘痛代價，不可不注意。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台南新市區的陳先生來電詢問，其父親於2015年1月過世，名下僅遺有公告現值400萬元土地一筆、銀行存款150萬元及日常生活代步用車齡15年國產汽車一部，遺產總價值在遺產稅免稅額1,200萬元以下，要不要申報遺產稅？ 財政部南區國稅局表示，依遺產及贈與稅法相關規定，被繼承人死亡時若遺有財產者，不論有無應納稅額，納稅義務人均應於被繼承人死亡之次日起6個月內填具遺產稅申報書向國稅局據實申報。嗣收到國稅局發給稅款繳清證明書、或免稅證明書、或不計入遺產總額證明書，才能辦理產權移轉。 該局進一步提出說明，陳先生父親之遺產總額為550萬元，雖未超過免稅額1,200萬元，仍應備齊申報書及財產相關資料，向該局新化稽徵所辦理遺產稅申報，或自財政部電子申報繳稅服務網站下載遺產稅電子申辦程式，並以內政部核發之自然人憑證為申辦通行碼在家完成申報作業。俟經國稅局審查後，以國稅局核發遺產稅免稅證明書、不計入遺產總額證明書，陳先生才能辦理後續不動產繼承移轉登記及存款提領等事宜。 該局同時呼籲納稅義務人，請多加利用電子網路辦理遺產稅申報，可免出門，亦不受國稅局上班時間限制，即可輕鬆完成申報。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據內政部最新統計資料顯示，2014年住宅類建照核發數量達12.4萬戶，已經是連續兩年超過10萬戶，總計2013、2014這兩年的住宅建照總核發數量就高達25.7萬戶，是金融海嘯以來核發住宅建照數量最大的時候，主要仍是因應未來獎勵容積縮減，而提前因應申請建照，造成近兩年核發建照數量大幅增加。 根據內政部統計顯示，2013年住宅建照核發數量為13.3萬戶，2014年核發建照數量為12.4萬戶，兩年共計核發約25.7萬戶的住宅建照，六都之中2013年以桃園的核發住宅建照數量最大，約為2.9萬戶，2014年則以新北市將近2.3萬戶居冠，2014年整體的核發數量比起2013年微幅減少了6.7％。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2013年以來建照數量持續攀升，主要仍是受到房價維持高檔與建築法規的政策引導。2015年7月1號以後，非都更地區的容積獎勵上限最高為20％，舉例來說，過去桃園重劃區的新推案可能可申請到約40％的容積獎勵，新法規上路後，就只剩下20％的容積獎勵上限，將導致可以興建銷售的面積縮水，尤其台北市以外的大型重劃區，或大面積的開發案受新規定的影響最大，因此開發商能夠提前請照就會提前因應，導致近兩年的核發建照數量大增。  雖然短期的核發建照數量大增，但開發商礙於目前市場景氣清淡，不見得會立即預售推案，從請照到核發後動工，可能就有3季的緩衝時間，加上動工後不一定要趕在2、3年內完工，如果資金財務面允許的話，開發商搶推案的時間壓力則會輕一些。 近兩年是政府提出房屋政策最為密集的時間點，直接影響到案場的銷售率，倘若是桃園、台北市的推案，未來開發商若是手上餘屋過多，囤房稅也可能導致成本增加，加上部分區域的新房子標準單價拉高與豪宅稅等政策影響，未來建商推案可能還是會迎合首購與換屋型買方的需求為主。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】桃園升格為第6都，已吸納許多自雙北市移居的人口，隨著機場捷運線即將在今年底通車，這條讓台北、新北、桃園距離更近的捷運線，將使北台灣3都宛如共同生活圈，而台北市中心的高房價，也可能因為通車效應，帶動新一波移民潮，北台灣房市板塊將重新洗牌。自2006年動工的機捷線，是台灣第一條以提供機場聯外交通為主的捷運線，同時兼具一般捷運系統的運輸功能，全線起自台北車站，沿線經過新北市三重、新莊、泰山、林口，串聯桃園國際機場，最後止於中壢車站，全長51.03公里，全線設有22個站點，直達車停靠站有5站，8站具有多線軌道串聯，並有3站提供預辦登機及行李托運服務，讓機捷線的開通備受期待。好房網總編輯吳光中表示，一再延宕的桃園機場捷運線，終於確定將在2015年底通車，預估未來每6分鐘一班，每小時有5班普通車、5班直達車，採交錯方式發車，將大大提升台北桃園沿線的交通便捷度。捷運的便利性，幾乎已成為現代人的購屋重要參考之一，機捷線通車後也為桃園房市帶來豐厚的發展籌碼。有巢氏房屋林口長庚復興加盟店店長蕭錦鴻表示，機場捷運線通車後，不僅串聯新莊跟林口及桃園，在交通便利性大增下，也可有效帶動外圍房市漲幅。從林口長庚生活圈來看，包括長庚林口院區、長庚大學及華亞科技園區，每天有近8萬人口在區內活動，促使當地買屋及租賃市場穩定，生活機能也相當完整，後續區域生活機能也在提升，預計第3季開幕的購物中心以及預計5月開幕的飯店，也將拉抬整體生活機能便利。好房網表示，日後A7站將有合宜住宅居民進駐，而A8長庚醫院站則將同時停靠直達車與普通車，目前平均單價落在每坪29.5萬元上下，漲幅持續增加中，預計配合機捷線通車，將再出現一波漲勢，預期也將有不少買盤陸續導入沿線各站。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】日前有民眾因未經申請許可經營不動產經紀業務，於Facebook社群網站刊載介紹多筆特定不動產物件，並留有其個人資料作為聯絡窗口，遭台北市政府地政局以違反不動產經紀業管理條例裁處新台幣(下同)10萬元罰鍰。該民眾不服，提起訴願，台北市政府訴願審議委員會審議後認為地政局處分並無違法不當，駁回訴願。 台北市政府法務局表示，依不動產經紀業管理條例第4條、第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項規定，經營不動產經紀業者，應依法先向主管機關申請許可，未經主管機關許可而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰。 其中「仲介業務」係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，所謂居間包括了報告訂約機會之報告居間與訂約之媒介居間。因此，即便未收取任何報酬，但只要有提供不特定多數人有關特定不動產物件之資訊或居間報告訂約機會等行為，就可能觸犯不動產經紀業管理條例規定而受罰，不可不慎。 因此，法務局特別提醒，居間聯絡或介紹不動產應留意法令規定，否則一旦違法遭受處罰，將得不償失。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局？台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買。 永久產權勝過租賃權首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權(free hold)、租借使用權(lease hold)兩大類。台灣99％以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。 保證報酬少碰為妙其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7％~8％年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。 邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8％，但當地房貸利率高達10％，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4％~5％，當地房貸利率1％，外國人房貸利率約2.5％，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。 海外置產 不動產稅制要搞懂第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項： 以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬)，持有稅約房屋總價千分之5上下。 但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子，每年要繳千分之12％的房產稅，6000美金(約新台幣18.9萬)，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28％。反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例(2013年買入，2015年賣出，淨賺50萬)，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得10萬占淨賺(利得)50萬之20％。   不過，值得注意的是，北市2014年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，2014年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，2015年五月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。 投資客最在意資本利得另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內處分不動產，資本利得稅為利得之30％，五年以上降為15％，若賠錢無須繳納。馬來西亞五年內出售不動產，資本利得稅(產業營利稅)為30％，五年以上降為5％。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5％~42％，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25％上下。中國大陸資本利得稅為利得的20％，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。   邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5％~45％的累進稅率，改成單一稅率17％，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。 此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30％，實際課稅約租賃所得之10％~30％。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5％~40％課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內，稅率0％，一萬英鎊以上，稅率為20％。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為落實特種貨物及勞務稅(下稱奢侈稅)條例抑制短期投機及穩定房市之立法目的、健全產業發展及維護租稅公平，立法院三讀通過「奢侈稅條例第2條、第5條及第26條條文」修正案，並經總統於2015年1月7日公布施行，自2015年1月9日起生效，本次主要修正內容如下： 一、將依法得核發建造執照之非都市土地之工業區土地納入課稅範圍。 二、修正自住換屋免徵奢侈稅之要件，除符合辦竣戶籍登記之條件外，尚須有自住事實。 三、增訂授權財政部對於銷售房地確屬非短期投機核定免稅之概括規定，並可追溯適用於未核課確定案件。 四、遊艇特種貨物之起徵點修正為船身全長達30.48公尺(相當於100英呎)。 財政部國稅局特別提醒民眾注意新法適用時點，對於修法生效日2015年1月9日後(含當日)簽訂銷售契約之不動產交易案件及出廠、進口之遊艇每艘船身全長達30.48公尺者，方可適用新法。該局籲請納稅人如不瞭解相關法令規定，可逕向當地國稅稽徵機關洽詢，以免申報錯誤，損及自身權益。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】位於新北市永和區環河西路側的大陳義胞地區，緊臨河岸景觀以及捷運站，區位條件相當良好，但現況為大規模的老舊社區，居住環境不良且有影響公共安全的隱憂，新北市政府為了改善居住環境，將本案列為新北市優先推動公辦都更案件。新北市政府城鄉發展局長邱敬斌表示，永和新生地(「大陳義胞地區」)單元2的公辦都更案於2015年2月5日核定，2月24日發布實施，最快可於2015年中開始啟動，預計2019年完成。 城鄉發展局表示，大陳義胞地區最初是政府提供予1955年大陳島撤退來台的居民安置，當時每一戶安置的土地依現況分配，因此每一戶的面積都非常的小，巷道也非常狹窄，而且自行增建情形嚴重，甚至部分房屋已有傾斜狀況，具有更新的急迫性，雖然該地區公有土地多達半數，但該區複雜的產權問題造成辦理都市更新具有高度的困難，新北市政府主動以公辦方式，將該地區分為7個更新單元，其中單元2是第一個辦理都更的單元，市府與實施者歷經2年多的共同努力、積極協調之下，整合近1公頃的土地，2百多戶的居民支持，順利推動公辦都市更新。 新北市政府都市更新處處長王玉芬補充，「大陳義胞地區」首推的更新單元2是以環河西路2段、永平路、保安路新生路160巷及215巷為界，更新後將興建4棟的28、29層的綠建築，提昇當地住戶的安全品質，周邊將留設寬6公尺以上人行步道與0.4公頃供公眾使用的開放空間，同時規劃了小坪數住宅單位，提供一座社區活動中心，讓老街坊們聚會維繫情誼，王玉芬說：「期望本案的推動可以產生示範作用，帶給當地與周邊居民信心，讓其他6處更新單元後續也可以順利推動更新!」。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄市鳳山區一直都是台灣重要的軍事據點，許多軍事設施與伴隨而生的眷村在時代變遷下，陸續遷移或閒置，老舊狹窄的眷村空間甚至成了都市防救災的死角。市府結合國防部的眷村改建計畫，將鳳山工協新村打造為鳳山溪畔的生活文化場域，農曆年後將啟動都市計畫調整作業。 高雄市都發局李怡德局長表示，鳳山的海軍明德訓練班原來是日本海軍無線電信所，建於1919年，特殊正圓形的腹地佔14公頃，已列為國定古蹟，其鄰旁的工協新村建物老舊、巷弄狹小，環境已顯頹敗，市府為了保存活化國定古蹟，提升眷村環境品質，於是與軍方合作辦理都市計畫調整變更。 重新規劃的工協新村面積28公頃，扣除南側已安置眷戶的鳳山新城外，全區規劃成中低密度的住宅區，並將主要聯外道路勝利路拓寬為20米，增設大型公園、市場、停車場等公共設施，不僅大幅提昇了社區防救災的效能，透過容積率的調節，市府可取得明德訓練班的土地產權，將該區域塑造為鳳山溪畔新興的文化亮點。高雄市府結合國防部的眷村改建計畫，將鳳山工協新村打造為鳳山溪畔的生活文化場域(圖：高雄市政府)都發局已完成計畫草案，預定農曆年後辦理公開展覽，目標在2015年內通過市都委會審議。繼205兵工廠遷移、工協新村改造案之後，市府仍將持續針對左營、鳳山、岡山等地區的軍眷土地與軍方合作開發，創造地方、中央與市民三贏的局面。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部配合2015年1月7日修正公布的特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅規定，2015年2月5日發布適用該款之案件類型解釋令。 財政部說明，奢侈稅條例第2條、第5條、第26條修正案業經總統2015年1月7日公布，其中第5條第1項第12款增訂授權該部對於銷售房地確屬非短期投機核定免稅之概括規定；依立法院第8屆第6會期第8次會議三讀通過上開修正案時之附帶決議，該部應就上開概括規定之認定方式發布明確解釋。 為利徵納雙方遵循，財政部依各地區國稅局所提實際個案進行審認，核定發布適用上開條款「確屬非短期投機」免徴奢侈稅之案件計11種類型如下： 一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者。 二、繼承人銷售因繼承區段徵收領回抵價地之請求權而取得之不動產。 三、繼承人銷售其以繼承之遺產交換取得同一被繼承人遺產範圍內之不動產。 四、依遺囑以遺產中之不動產成立之公益信託，受託人本於信託意旨銷售該信託財產。 五、夫妻銷售婚前各自取得且符合同條項第1款規定之不動產。 六、所有權人銷售持有逾2年或符合同條項第1款規定之房地，其併同銷售因車位交換而取得同一社區或大樓之停車位。 七、所有權人銷售因借名登記經出名人返還之不動產，所有權人及出名人持有該不動產期間合計逾2年者。 八、所有權人銷售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有人。 九、因交通事故遭受重大傷害取自加害人賠償之不動產，所有權人為籌措醫藥費而銷售該不動產。 十、所有權人銷售其依山坡地保育利用條例第37條規定取得之土地。 十一、依中華民國紅十字會法設立之組織銷售受贈取得之不動產。 財政部進一步說明，屬上開類型案件，依奢侈稅條例第5條第2項規定，於修正增訂概括條款施行(2015年1月9日)時尚未核課或尚未核課確定者，均有其適用。出處/MyGoNews   www.mygonews.com