【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園市長鄭文燦2015年6月20日出席八德大成社區發展協會2015年慶端午活動，祝福現場鄉親端午佳節愉快，也向在場的鄉親說明捷運綠線發包時程，希望1年左右完成動工準備，並努力爭取捷運三鶯線延伸到八德，完善接駁公車到捷運永寧站，他強調，八德出身的市長一定會讓八德的建設起飛，打造建設滿分的幸福城市。 鄭文燦表示，綠線捷運從八德開始，經桃園、蘆竹最終與機場捷運接軌，總經費超過9百億，等於桃園市政府一年的預算，他強調，綠線捷運計畫對八德的發展相當重要，市府一定透過公開公正程序，選擇最好的廠商，讓捷運綠線能夠在1年內順利發包動工。 另外，捷運三鶯線已經確定，鄭市長希望三鶯線能再延伸3.7公里到大湳，讓捷運可以從板橋、土城、三峽、鶯歌一路延伸到八德，鄭文燦會就「捷運三鶯線延伸到八德」一事拜訪新北市長朱立倫，盼兩位八德子弟、也是前後任首長，能攜手把這條線完成。未來三鶯延伸線計畫如能順利通過國發會核定，屆時八德地區就會有綠線及三鶯線兩條捷運線，生活會變得非常方便，也會正式邁入桃園、新北、台北的一日生活圈。 鄭文燦也強調，在捷運未開通前，除了原有往捷運永寧站的大勇國小線公車會持續行駛外，也會規劃第二條路線。另外，免費公車行駛到大湳交流道站的路線規劃，也會請區公所協調，讓有需求的八德居民都有免費公車可以搭。希望透過捷運路網的逐步鋪設，讓八德生活能更方便，也能夠變成最好的在地樂活社區。 鄭文燦也提到，「大湳北景雲營區」，佔地5千坪，廢棄超過20年，桃園市政府已和國防部軍備局協議有償撥用，規劃興建「八德國民運動中心」，中心設施將包括游泳池、健身房、韻律教室、球場等多種運動空間，有效增進八德區運動休閒的生活機能。 鄭文燦說，桃園升格第六都，各方面都要努力打拼，目前桃園市的財政狀況在六都之內最為穩健，負債水準甚至比去年低。他也說，上任後新增的30億福利預算，包括65歲以上老人健保免費、老人三節及重陽敬老津貼、3歲以下每個月3千元育兒津貼、新生兒1胎3萬元補助等，都在今年4月1日上路了，希望讓年輕家庭都能夠「甜蜜多一點、負擔少一點」，打造桃園成為福利和建設都滿分的幸福城市。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾詢問，作住家使用的房屋，是否需戶籍遷入才可以向稅務局申請按自住住家用稅率課徵房屋稅？地方稅捐機關表示，房屋是否適用自住住家用之稅率，與房屋實際使用情形是否符合自住住家使用條件有關，與戶籍是否遷入無關。 地方稅捐機關進一步表示，住家用房屋分為自住及非自住2種，房屋稅自住住家用稅率為1.2％，非自住住家用稅率為1.5％。個人所有之住家用房屋同時符合：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等條件者，即可申請適用自住住家用稅率課徵房屋稅，並不需要將戶籍設籍於房屋所在地。與地價稅申請適用自用住宅用地稅率條件不同。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾問及：我有一棟房屋，想變更作民宿使用，其相關課稅規定如何？ 地方稅捐機關表示，依民宿管理辦法申請登記而作民宿使用之鄉村住宅，在符合客房數5間以下，客房總面積不超過150平方公尺，及未雇用員工，自行經營情形下，將民宿視為家庭副業，得免辦營業登記，免徵營業稅，依住家用稅率課徵房屋稅。 稅務局進一步說明，合法登記之民宿，才享有租稅優惠，按非自住的住家用稅率1.5％課徵房屋稅；反之，未合法登記者，應屬違規經營行為，應以實際供民宿使用面積按營業用稅率3％課徵房屋稅。事關民眾權益，特在此提醒民眾留意。 稅捐機關提醒納稅義務人，若有符合該免稅要件的房屋，請於減免原因、事實發生之日起30日內向稅捐機關申報，逾期申報者，自申報日當月份起減免。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據台北市稅捐機關統計，被大幅加稅的高級住宅，總共開徵約4400戶，較前一個年度增加約1100戶，其中有523戶屬於新建的高級住宅，而新加入被課徵豪宅稅的高級住宅，平均每戶繳交的房屋稅高達76.5萬元，稅負和一般住宅相比相對沉重。 信義房屋不動產企研室曾敬德表示，豪宅稅雖然打擊層面小，但打擊力道驚人，少見加稅方式是以數倍增加，此舉已經對於豪宅與一般房市造成影響，而除了北市的高級住宅外，北市數量不多的獨棟與雙併別墅，符合面積與相關條件者，也被調高加價率，導致房屋評定現值也微幅增加。 台北市政府針對8千萬以上，且80坪或單價100萬元(不含車位價)以上，再參考獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等特徵，在標準單價調整部分，多加乘了一次(1+路段率)，導致房屋評定現值呈現倍數增加，而交屋時的契稅與每年繳交的房屋稅，也都呈現倍數增加的狀況，尤其是2014年7月1號以後完工的新大樓，因為標準單價的調整，成為此波加稅下，影響最大的族群。 而根據稅捐機關統計，被政府認定為高級住宅的台北市共有4400戶，較前一個年度增加約1/3，其中有523戶是新完工的豪宅產品。另外，稅捐機關也針對北市的獨院式或雙拼式別墅，調整加價率，導致房屋評定現值微幅增加，約有1400戶的別墅受到影響。 總樓地板面積達200平方公尺以上的獨院式或雙拼式房屋，其空地面積為第1層建築面積達1.5倍以上，有下列情形達1項者，按所適用之標準單價加價150％(原120％)，具有2項者，加價200％(原150％)：(一)設置假山、池閣、花園、草坪之一者。(二)游泳池。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台灣房屋智庫根據實價資訊，統計2014年~2015年4月30日之千萬店面買賣案件，發現近一年千萬店面共交易22筆，大多依附在區域生活圈或捷運站附近。成交量最多者為中山區，且交易集中在林森北路、條通商圈。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，重税時代，不動產置產也吹小資風，千萬小資店面若在成熟在地商圈中投報較穩定，倘若能鄰近捷運站，有集客效應，縱使是小坪數店面，長期也有資產增值空間。    低總價金店面稀少且搶手，尤其在中正、士林區的店面高價區，千萬小資店面更顯稀奇，單價動輒兩百萬以上，因此店面走小巧路線。根據實價資訊，台北火車站站前商圈內的開封街一段店面，成交單價高達每坪251.3萬元，名列第一；正士林夜市大東路店面每坪223.2萬元，位居第二，坪數只有3~4坪，但釋出稀少，千萬入手，可遇不可求。 另外，單價破百萬的千萬小資店面也有四間，分別位於條通商圈、晴光商圈、吳興商圈與後山埤山圈。有趣的是，後山埤商圈跨信義區與南港區，位於信義區的小資店面單價152.6萬，但跨到南港區門牌後小資店面變成每坪92萬，一個商圈兩樣行情。   而2014年11月，晴光商圈也出現千萬以下小店面，總價810萬，總坪數6.4坪，拆算每坪單價126.4萬。台灣房屋中山特許加盟店店東宋銘城表示，晴光商圈客層廣，涵蓋一般上班族和八大行業，因此有些區域店面可營業時間比其他區域店面還長，目前單坪租金行情為2500~3000元，以6坪大的店面總價810萬元，平均投報率可望有2.3~2.6％。因為該商圈店面釋出稀少，因此雖然坪數小，但市場上相當搶手。  惟買千萬小資店面最怕踩到地雷，租金萬年不漲，價格也不漲。張旭嵐分析，依據成交物件所在地段，一線商圈店面即使坪數小，但租金穩定，也有調漲空間。如林森北路商圈附近，客層消費力較高，因此吸引美容美甲、精品服飾業，客單價高、坪效高的業種進駐，租金行情穩定成長。然中正、信義區近一年成交的千萬小資店面，屬於在地新興的小生活圈，如信義區後山埤商圈、中正區金門街生活圈，因可承租業種為一般民生消費類，客單價走平價路線，因此租金調幅有限，是置產族在購買時須考量的地方。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據2015年Q2永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查數據顯示，2015年上半年市況，永慶房產集團總經理廖本勝表示，受到政策持續調控房市影響，由內政部資料統計可發現，2015年1-5月全台六大直轄市的建物買賣移轉量，與2014年同期相較，年衰退幅度仍有一成以上，其中，包含：台北、新北、桃園，年衰退幅度更高達2成5，上半年房市買氣有更為下滑的情形。 另外，觀察內政部及實價登錄資料，2014年六大直轄市交易火熱的行政區，2015年量能不僅幾乎都呈現萎縮，各區價格與該區域房價最高點相較，更是普遍出現修正的狀況，如：北市「南港」；桃園「蘆竹」、「平鎮」，2015年1-4月平均房價與房價最高點相較，均已有10％以上的跌幅。市場低迷的買氣，加上越來越多屋主降價求售，確實使得價格支撐力道下滑，各區房價陸續出現修正。 廖本勝分析，整體而言，目前全台主要的熱門房市區域，房價均已出現修正，供給量過大、投資買盤重的重劃區及郊區，價格下修幅度明顯較大，建議屋主可配合自身財務規劃，適度汰弱留強，避房價持續走跌，造成資產減損。 而2015年下半年的房市變化如何？廖本勝指出，隨目前房地合一稅立法底定，各項房市利空已經全面明朗化。下半年房產交易應有下列5大趨勢：1、房地合一定案，不確定因素消除，買方進場意願提升，量能可望回溫----房地合一定案，不確定因素消除，年底購屋使用輕稅舊制，買方進場意願可望提升，帶動下半年買氣回溫，預期下半年量能有機會較去年同期增加逾一成。2、無論奢侈稅或房地合一，短期交易均課重稅，短期投機將於市場消失----奢侈稅對於短期投機，一年內課徵交易總價15％、1-2年課交易總價10％。房地合一稅，一年交易課獲利45％、1-2年課獲利35％，均課重稅。 3、買盤轉為自用、長期置產為主；中古屋優於新成屋、透天公寓最超值----無論新舊制，長期持有稅負都較輕，未來市場買盤將轉為自住及長期置產族為主。新屋產品因持有稅負大幅提升，需求勢必持續下滑，中古屋交易佔比將持續攀高。透天及公寓產品，因房屋評定現值低、土地持份大，2015年購屋若有高獲利，可產生高比例節稅效果。 4、贈與房產節稅方式已成過去式----贈與房產，轉售以「前次移轉現值當成本」，稅基、稅率同步暴增。直接現金贈與購買不動產反更為有利。 5、就不動產交易新舊制稅負來說，2015年進場比2016年進場更為划算----2015年進場，未來出售以「房地分離」課徵財交稅，在房屋評定現值逐年減少、土地公告現值拉升下，2015年進場將比2016年進場更為划算。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部不動產實價網公布最近一期的實價登錄資料，交易量持續緊縮，價格未有明顯下修趨勢，不過商用產品表現倒是仍算穩健，比較高雄2014年店面交易狀況，雖然2015年1-4月和同期相比量縮近一半，但價格堅穩，除左營區極小幅下修0.47％外，前鎮、苓雅、楠梓、鼓山皆上揚，其中鼓山區漲幅達到55.56％，顯見店面仍是投資者的心頭好。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，現階段住宅市場幾無投資空間，不少資金持有者寧可轉戰店面，但苦無好標的釋出，這也是為什麼成交量縮，價格卻持續堅穩的因素。 觀察高雄五區2015年及2014年同期店面交易狀況，2014年1至4月交易量86件，2015年46件，縮幅近5成；價格方面，除左營區沒有漲，其他四區皆上揚，前鎮區漲3.88％、苓雅區17.95％、楠梓區39.31％、鼓山區55.65％，住商不動產高屏澎區協理林祺博指出，政策打房與好貨難尋讓高雄交易量明顯萎縮，另銀行對2,000萬以上高總價貸款趨於保守，都是交易量下降的原因；目前店面單價並不是特別高，只是投資客退散，市場回歸自然，再加上捷運等重大建設、遠百及夢時代系列商場飯店開發案，預估高雄商圈店面中長線來說持續看好。 房地合一稅2016年1月1日正式上路，且優惠稅率主要提供給自住者，若有意置產者，在新政策下反而不利，林祺博建議，若有規劃可考慮在2015年年底前進場，將仍適用舊制，但注意持有時間應至少2年以上，以免被課到新的房地合一稅；另林祺博協理提醒，選擇店面除了所在區位是必要考量外，店面臨路面寬也會影響租金及價格行情，特別是外地投資者，若打算前進不熟悉的區域，除了多詢問在地業者外，最好也能親自查訪，避免買到套到。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】內政部2015年6月16日公布最新實價揭露資訊，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰觀察，位於台北市忠孝SOGO商圈一筆14.31坪巷弄店面物件，總價為3,500萬，每坪單價是244.5萬，成為2015年以來台北市巷弄店面次高價，緊追2015年2月揭露永吉路443巷每坪281.2萬巷弄店面，SOGO商圈店面魅力儼然從大馬路延燒至小巷弄。至於高價住宅市場，僅有「忠泰玉山石」獨撐大局，本次揭露17樓高樓層物件，以每坪127.48萬成交。 陳炳辰表示，忠孝SOGO商圈本是台北市一級店面戰區，像忠孝東路、敦化南路、復興南路等大馬路，乃國際品牌爭相插旗地段，牛市更延燒至巷弄內店面交易，此次揭露之大安路一段52巷1-30號巷弄店面，單坪上看250萬，實力可見一斑！其位處最精華正忠孝SOGO商圈，進駐過美式餐廳、日式居酒屋，附近巷弄餐飲美食餐廳林立，逛街民眾走過、路過，絕對不會錯過，店面行情自然不墜。 事實上，在台北市主要馬路店面早已供不應求，價格亦十分驚人情況下，商圈逐漸發展到巷弄內之社區店面，其行情也相較親民，易於中小型投資者入手，陳炳辰指出，2015年迄今台北市巷弄店面平均單價為105.4萬，便低於主要馬路或街道邊店面的120.1萬，約莫有一成二的差幅！且如果商圈人潮川流不息，更是店面不敗保證，像2015年TOP5的巷弄店面，均含括在國父紀念館商圈、SOGO商圈、北醫商圈內，大樹底下好乘涼，巷弄店面價格的支撐力與租金承受力強，吸引店面置產族群目光。 台北市對於國內外遊客均屬一級觀光消費重鎮，重點商圈將持續受到市場關注，身價肯定扶搖直上。陳炳辰建議，有意投資店面民眾，仍以此類商圈作選擇依歸，特別有大型品牌進駐區域，得保店面租金收益穩定性。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】新北市政府地政局於2015年6月16日標售13筆台北港特定區區段徵收土地，最終標售結果，僅19地號第二種產專區土地標脫，以總價7.1億元標脫，換算每坪單價約46.9萬元，溢價率僅1.83％，台北港特定區整體標售結果不如2014年12月熱絡，由於此次標售土地多為過往流標物件，加上底價也沒有調動，因此標售結果顯得十分冷清。另外，同一時間標售的二重疏洪道及林口重劃區一些剩餘土地也同樣未能標脫。 信義全球資產經理王維宏表示，本次標售的13筆土地，除了台北港段19地號跟29地號的兩筆大面積產專區土地為新釋出，其餘11筆土地都是2014年12月時流標後重新推出，加上底價也未調降，最終僅標脫台北港段19地號土地，其餘土地仍是流標，目前由於台北港特定區商圈仍未發展成熟，因此投標意願不高，標脫的產專區土地，由於是以產業使用為主，因此順利標脫。 2014年底台北港特定區第一次標售，主要標脫土地以第二種住宅區為主，行情約落在每坪42~44萬元左右，包括太子建設也出手取得兩筆相鄰的住宅區土地，每坪單價44.2萬元。本次標售成交價落在46.9萬元，為容積率300％的第二種產業專用區土地，依據土管要點規定，以提供文化創意產業或公害輕微之工業進行製造結合研發或行銷為一體之設施使用為主。另外依照規定由於部分基地下方可能有遺址，因此也要求開發商於開發時需委託專家或專業機構進行施工監看。 台北港區域內訊塘段12.5公頃地娛樂專用區土地，新北市政府預定七月公告招商，日前已有美國的娛樂廠商來台探勘場地。該娛樂專用區政府定位以「台版迪士尼」概念，希望打造結合飯店、美食、購物商場及遊樂園的大型主題娛樂園區，若招商成功，較能吸引建商出手購買住宅區土地。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】公有零售市場是每個家庭幾乎每週會光顧採購的地方，信義全球資產整理了台北市51個公有零售市場的統計資料，帶大家了解全台北市租金最貴的前10名公有市場是誰？中正區是全台北市公有市場租金最高的行政區，高達每坪738元，其次如士林區的租金也達每坪601元。對照全台北市整體平均租金水準約為449元，租金較低的區域則集中在內湖區、文山區、北投區等外圍區域。 從台北市市場處列管的51個公有零售市場來看，不論是零售市場數量，或攤位數，還是總樓地板面積，主要集中在萬華區、中正區、大同區等地區，信義全球資產經理王維宏表示，這與西區為台北市發展最早的區域有關，加上過去是台北的商業中心，因此政府也設立許多公有零售市場。 從租金表現來看，中正區是全台北市公有市場租金最高的行政區，高達每坪738元，其次如士林區的租金也達每坪601元。對照全台北市整體平均租金水準約為449元，租金較低的區域則集中在內湖區、文山區、北投區等外圍區域。 若從個別市場來比較，租金最高的是行天宮市場，每坪租金2,358元，行天宮市場算是公有市場中的異類，其商場位於地下人行道，面積僅27坪，商場營業內容以命理諮詢服務為主，並非傳統零售市場。此外，排名第三的光華數位新天地商場，總樓地板面積4,394坪，平均租金1,447元，主要以3C、電子、通訊等商品販售為主，排名第九名的河濱第一商場，面積762坪，平均租金752元，營業商家多經營五金用品，形成環河南路地區著名的五金商圈，前述三者都屬於非傳統的主題型公有市場，不過租金表現卻特別突出。 王維宏指出，若是以傳統形態的市場來看，位於中正區的東門市場可稱的是真正的台北第一燙金市場，市場總面積僅71坪，平均租金高達1,634元。東門市場於2009年完成整潔明亮改善工程，以傳統市場型態販售各項生鮮食品、日用品和小吃、雜貨為主。另外，租金較高的傳統市場還有萬華區的直興市場、中山區的建國市場，及大安區的安東市場，因為地處人口密集的精華區域，加上規模都屬於中小型的公有市場，因此租金單價換算起來相對較高。 松山市場、士林市場及西門市場等三個公有市場，皆位於主要的觀光景點饒河夜市、士林夜市及西門町的範圍中，因此租金表現也是台北市眾多公有市場中名列前茅的。鄰近饒河街的松山市場面積約61坪，為日據時代所興建，於95年3月22日由本府指定為台北市古蹟暨歷史建築，目前主要以販售各項生鮮及飲食小吃為主，平均租金1047元。士林市場則是士林夜市的主體攤商之一，不但總樓地板面積高達1,866坪，攤商數量也有527攤，為台北市最大的傳統市場之一，每年可為政府帶來1826萬元的租金收入，平均租金也有815元。西門市場鄰近西門町商圈及紅樓，以經營休閒餐飲、特色創意商品為主，平均租金728元，位列台北市租金第十名。出處/MyGoNews   www.mygonews.com