【記者曹逸雯／台北報導】今年房市可說是多事之秋，除了政策持續打房，以及4月的雙張會，之後又有銀行限貸、房地合一、巢運、高雄氣爆等等重大事件，對不動產市場造成相當大的負向影響，買氣難以開展，房仲業者統計今年12月交易狀況，呈現近年罕見的旺季不旺的情況，全年買賣移轉棟數可能跌破32萬大關，寫下史上第3低的紀錄。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，買氣在九合一大選後雖有漸漸展開，但仍後續無力，根據住商內部資料顯示，12月北市、新北市分別有13.66%與11.18%的成長，選後變天被視為票房毒藥的桃園，也量增4.55%，不過，台中量縮5.66%，高雄衰退10.99%，是12月份的兩大苦主。徐佳馨分析，量增除了與賣方讓價幅度有關外，買方是否對區域仍充滿信心，也是成交關鍵，從產品類型來看，12月份的中低總價產品仍表現熱絡，高價乏人問津，可能還需要盤整一段時間。徐佳馨也預估，依照目前這種態勢，今年全年可能無法突破32萬大關，成為史上第3低量，而在大戶條款懸而未決下，不少人也擔心房地合一也將會採取這種模式運作，屆時政策利空仍在，買方心意飄忽，賣方降價意願也無法明確，對於買氣將會是一大傷害，可以「政策不定案，交易掛一半」來形容。出處/NOWnews  www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台北市東區店面效益持續擴大，不只巷弄店面身價不斐，現在連二樓店面價值也水漲船高。根據實價登錄，大安區忠孝東路四段91~120號，總價1.52億，建物面積61.05坪，換算每坪單價高達249萬，在北市12個行政區中甚至比北投、內湖、大同、南港、文山等5個行政區的一樓店王價格還高，顯示A級商圈仍是長期置產族最愛。 台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此次實價揭露的店面為屋齡45年的商業大廈，鄰近捷運忠孝敦化站、頂好商圈，目前為連鎖餐廳租用，如果以每坪每月租金4000元，面積61.05坪計算，每月租金為24.5萬，投資報酬率約1.93％，算是相當划算的交易。 過去東區店面交易價格最受到矚目，就屬位於北市忠孝東路四段180號的三陽忠孝大樓，2011年5月法拍其中1~3樓，最後由富邦人壽以總價20億1100萬元拍下，換算每坪1樓每坪733萬元、2樓190萬元；再來則是2010年由亨得利，以總價9億500元，每坪約556.66萬元的價格標下位於忠孝東路四段231-1號，面積161.68坪的一樓黃金店面。 劉志雄分析，東區A級路段二樓店面價格揭露，比北投、內湖、大同、南港、文山等5個行政區的店王價格還高，顯示東區一級路段店面有觀光效應加持，吸引知名品牌進駐，卡位競爭激烈，因此雖然是二樓但仍具有店面效益，所以能受到高資產族群青睞。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】幸福人壽持有的高鐵台中站特地區購物專用區1.52萬坪土地2014年12月29日標售，最終吸引兩封標單投標，其中吸引力生活事業股份有限公司以20.69億元得標，溢價率達17％。第一太平戴維斯表示，高鐵的快捷便利改變國人交通習慣，2013年度高鐵旅運人數逼近5000萬人次，台中站以將近880萬人次的旅運量，位居第二。近年來台中烏日站特定區土地標售都有相當好的成績，住宅區及商業區土地每坪行情站穩25萬元及40萬元。 日前高鐵局標售桃園、新竹、台中、台南車站特定區共10筆土地，其中位於台中站的3筆土地更全數脫標；11月底國泰人壽也在烏日高鐵站區之第二種產業專用區地上權招商取得最優申請人資格，預計將投入31億元，打造跨境電子商務產業園區，引入多項電子商務物流及金融後勤中心等多項設施；本次得標人具備豐富的大型商場經營與開發經驗，預期在資金及重量級投資人不斷匯聚下，台中烏日站區域未來快速發展可期。 台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，烏日區光日段一萬五千坪土地在兩年前(2013年10月)曾以底價16億出現在法拍市場，當時無人投標，現以17.7億底價捲土重來，並且溢價近17％、20.6889億標出，顯示近年來軌道經濟當道，交通型的開發案成為主流標的。 雖然這塊地的周邊機能尚未建立，容積率也只有180％，但由於占地廣闊，能夠運用的彈性空間很大，加上得標的ATT集團對於商城及購物中心的開發經營有豐富的經驗，未來烏日地區若能透過捷運綠線帶進人潮，那麼這塊地的開發對於台中高鐵特區的整體發展而言，將會是一塊重要的拼圖。瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，近年來台中的土地標售案屢屢開出好成績，表示投資人看好台中的未來發展，一但烏日站週邊開發完畢，將可吸引更多的居民來此就業或定居。由於近年來的大型開發案幾乎是沿著交通樞紐在發展，因此身為全台第二大站的烏日站，自然成為投資人關注的焦點。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2014年底，隨著QE退場、升息即將啟動，國內則面臨重大經濟政策卡關，而稅改制度紛擾，可望隨首長選舉完畢而逐步明朗化。展望2015年，信義全球資產經理王維宏表示，商用不動產將是商辦價格盤整、商用不動產產品轉型、升級的關鍵點。觀光仍是拉抬商用不動產的強大動能，而新投資熱點則包括物流倉儲、土地和旅館。 信義全球資產整理出2015十大趨勢：提供給投資者做參考： 趨勢1：2015商辦價格回檔，促交易量增商辦市場在歷經10年多頭市場後，價格已無明顯向上的動能，2014年第四季有松山線通車的利多因素，加上首長選舉完成，市場態勢轉為明朗，商辦買賣交易量也逐漸回穩。不過，除少數個案可能逆勢創新高外，交易目前偏向買方市場，價格可能下修5~10％；而價格下修，也可望帶動整體交易，預估2015年交易量可能持平或略優於2014年。 趨勢2：國內投資標的少，投資侯鳥築巢海外國內不動產正面臨房地稅制改革關卡，觀望氣氛濃厚，自然也影響成交量，但投資者資金仍多，因此大舉外移。法人及個人持續嘗試跨境投資，像侯鳥遷徙到合宜的地方，在雙北之外另闢新戰場，例如台中、高雄，甚至是宜蘭、花蓮等。以及英、日、東南亞等海外不動產，包括馬來西亞、柬埔寨等新興區域。但壽險業資金若持續外移，將使國內商用不動產走勢降溫。 趨勢3：政策卡卡，關關難過 政府轉拼招商服貿等重大經濟政策卡關，投審會對陸資把關趨嚴，使得外資對我投資逐漸減緩，政府各單位改在對外招商上施力：在經濟部最新提報「招商策略規畫報告」中，將盤點重大經建計畫(包括ECFA、桃園航空城、自由經濟示範區等)，再搭配特定產業發展，選定能與我廠商互補對象做招商，不難觀察出將全球招商，做為解套服貿僵局的策略企圖。 趨勢4：觀光續熱，成商用不動產新動能2014年來台旅客截自12月初已上看950萬人次，為承接觀光商機，飯店、零售業者紛紛佈局，也帶動商用不動產(商場、旅館)供給量持續放大，這波熱潮可觀察出，大型觀光酒店傾向掛上國外知名酒店品牌，一般旅館則鎖定市區中古大樓進行拉皮改建；而大型Outlet如華泰、三井等加入戰局，已顯見台灣零售已非僅提供內需，而鎖定來自世界的觀光購物人口。 趨勢5：重大建設帶動商圈洗牌，成投資新熱點信義、松山線通車、北捷五線路網(文湖線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線、板南線)成形：淡水、北投溫泉等觀光熱點，可以直通信義百貨一級戰區，饒河夜市至西門町從此只要15分鐘，使得觀光動線改變、商圈核心可能重新洗牌。在雙北市以外，苗栗、彰化、雲林等高鐵站預計於2015年完工通車，也可望吸引一波交易熱潮，前進新興高鐵站區。 趨勢6：電商另闢虛擬戰場、Outlet崛起，排擠百貨量販通路消費者的行為改變，可能造就新一波電商和Outlet的盛世，也讓包括百貨、量販等傳統零售通路被排擠，幾場大型虛擬通路零售活動的成功，使得電商虛擬戰場之爭逐漸白熱化。另一方面，百貨、店面受市區不斷攀高的店租影響，墊高產品成本、售價，而品牌操盤者則想利用Outlet市場，增加中產階級消費、帶動營收成長，都預言了傳統零售通路式微、Outlet的興起。 趨勢7：企業掀總部搬遷潮，金融業轉當房東近期企業大吹總部搬遷潮：包括中信金、合庫金、華銀、中壽、台壽在內等金融、壽險業者，皆斥資興建新總部大樓，除可整合子公司，提高行政效率外，也可將舊總部出租或重新改建，挹注獲利。而這3年預估將新增辦公樓地板面積達15萬到20萬坪，相當於三棟101大樓的供給量，雖然半數的面積為企業總部自用，但空置率的上升是可預期的改變，在A辦房東積極爭取承租方的局面下，可能又會見到一波大型外商公司的搬遷潮。 趨勢8：土建融收傘，市場風險升高，建商降低土地庫存央行彭總裁曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率，2015年將持續緊縮銀根；土建融及房貸利率的上調，將使得建商資金調度與壓力將愈來愈大，體質不佳的小型建商將被淘汰出局，或以出清土地庫存換周轉現金。不過，預估房貸調整幅度不會太大，平均利率將在3％左右。 趨勢9：地租暴增多風險，投資人興趣下滑，地上權退燒壽險業者因目前手上都有一些地上權存貨，影響投標意願，加上考量地上權產品有時限、未來轉手性，以及地租每年水漲船高等實際風險，都讓投資人理性大於感性，使地上權產品已不如前幾年前熱烈，近期國產署等單位的數筆精華區標售案，已少見追捧人潮。除非對於投資人有自用需求或開發誘因，否則就算價格及區位佳，恐怕也不易吸引投資人出手。 趨勢10：物流產業前景佳，持續拓展倉儲用地 電商爭霸、網購經濟是2014年熱門話題，而這波網購經濟背後最重要備援「物流倉儲」，和台商回台設廠等因素，都連帶擴大對倉儲用地需求，使近期工業地需求量大增，包括國泰、南山等壽險業者，都積極投資、搶攻國際物流商機；而桃園群聚全台70％的物流產業、又臨近台北港、機場，海陸空交通便利，也成為物流倉儲業一級熱點。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】國稅局表示，依所得稅法第88條規定，承租人(扣繳義務人)給付中華民國境內居住之個人租金所得時，應依各類所得之扣繳率10％扣取稅款，若每次應扣繳稅額不超過2,000元，則免予扣繳。另依全民健康保險扣取及繳納補充保費規定，承租人(扣費義務人)給付租金時，單次給付金額達5,000元，應按規定之補充保險費率2％，扣取補充保費。 國稅局進一步指出，租賃兩造如約定由承租人代出租人履行納稅義務或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用，或代出租人履行其他債務，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同，因此扣繳稅款應以包含扣繳稅款及補充保險費在內之給付總額為計算基礎。 國稅局舉例說明，甲公司向乙君(境內居住者)承租房屋，約定甲公司每月除支付租金6萬元外，還須負擔乙君租賃所得之扣繳稅款，及全民健康保險之補充保費，因此，租金扣繳給付總額應為68,181元『60,000元÷〔1-(10％租金扣繳率+2％補充保險費率)〕』；扣繳稅額為6,818元(68,181元×10％)。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部在兼顧不動產交易安全與個人資料隱私的原則下，修正「土地登記規則」第24條之1等條文，自2015年2月2日起，任何人皆能申請的第二類土地登記謄本，將不公開所有權人的完整姓名資料，並另新增利害關係人申請的第三類土地登記謄本，分級保護個人資料。 內政部表示，目前土地登記謄本共分為2類，其中第二類謄本為提供任何人申請，並公開所有權人的完整姓名及住址資料。但近年來，常有民眾向內政部及各地政機關反映，此項規定有洩漏個人資料的疑慮，令人感到個人隱私權不受尊重及生活受到干擾。 內政部經過多次會議檢討，為了兼顧不動產交易安全的公益性與個人資料隱私權的私益性，認為原規定公開所有權人全部姓名及住址資料，逾越了比例原則，故改以去識別化方式，僅公開所有權人的姓氏、部分國民身分證統一編號資料，但仍保留完整住址資料，以促進土地利用及整合開發的需要。內政部並強調，如果民眾有所疑慮，也可以向土地所在地的縣市內任一地政事務所免費申請隱匿部分住址資料，或使用自然人憑證於內政部地政司全球資訊網提出申請。 此外，考量法律規定的利害關係人，仍有需要取得所有權人的完整姓名及住址資料，以主張法律上的權益或履行義務，例如，「土地法」第34條之1規定共有人處分共有不動產需要通知他共有人，或者辦理都市更新的所有權人需要通知都市更新單元內的所有權人召開公聽會等，為此，這次修正規定特別新增第三類謄本，提供利害關人申請，以避免影響民眾處理不動產事務。另提供本人申請的第一類土地登記謄本，則仍維持揭露完整登記名義人的登記資料，並沒有改變。 內政部表示，近期接獲許多民眾關心政府處理第二類土地登記謄本公開個人資料的情形，所以，將儘速於2015年2月2日起施行。內政部及各直轄市、縣(市)政府會加強說明新制三類謄本的內容及申請人資格，落實個人資料的保護。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【中信房屋/研展部報導】網路的顛覆性震撼了台灣最近的選舉，網路的滲透性也正靜悄悄地展開著，或許網路翻轉力也正在推動下一場革命。以往找屋看屋著重「眼見為憑，手摸為信」，到現場看屋為據，如今光靠網路看屋及行動載具APP，民眾用一隻手指就能搞定。根據中信房屋第四季宅指數調查指出，使用「行動載具APP找屋」比例上升至33.8%，較去年同期2013年Q4比例20.6%，相較成長64.1%(圖一)，本季更是首度進入找屋模式前十名，成長幅度驚人。 中信房屋第四季宅指數調查顯示，民眾找屋看屋模式前三名分別是透過售屋網站web版(40.3%)、透過房仲業者網路web版(35.4%)及透過親朋好友介紹(33.4%)，一、二名網路找屋比例更是高達75.7%(圖二)，民眾依賴網路看屋找屋已成為主流。 根據宅指數指出，民眾使用行動載具APP找屋模式，分為「透過售屋網站出的手機/平板APP」占18.8%及「透過房仲業者出的手機/平板APP」為15%，總比例為33.8%，與去年Q4比20.6%(圖一)，同期比較漲幅達64.1%。 中信房屋副總經理劉天仁表示，網路找屋已為成熟趨勢，目前透過行動載具APP找屋，更是突破了時間及空間的限制，民眾能在任何地方、時間找屋看物件資料，未來房仲業應會跟上此波網路行為改變，充分利用網路力量的無限可能性，讓買賣雙方資產都能得到完善的服務。 劉天仁進一步指出，根據第四季宅指數調查指出，最常使用的房仲網站中，有37.5%民眾選擇中信房屋網站來找屋，為服務網站會員，中信房屋推出專屬「中信房屋你的達令」APP供下載，提供找屋、線上預約看屋及成交行情查詢，隨時隨地提供完整資訊，找房一指搞定。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】國稅局表示，大樓管理委員會向房屋仲介業者收取帶看房屋費，係以提供公共設施服務而收費，屬銷售勞務收取之代價，應依法課徵營業稅。 近年來房屋交易熱絡，房屋仲介業者經常帶看房屋，熱銷區域大樓更是頻繁，大樓管理委員會為維護社區住戶環境品質，對業者收取帶看費，用來支付衍生的公共區域維護費及電費等，收費方式不一，因有銷售勞務行為，應依加值型及非加值型營業稅法第1條及第28條規定，辦理營業登記。 該局進一步提醒，有向房屋仲介業者收取帶看費用之大樓管理委員會，應主動向所轄國稅局申請營業登記，以免受罰。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府2014年12月27日公布2014年9月全市住宅價格指數下跌0.52％，其中大樓指數下跌2.11％，跌幅較深，公寓指數則呈持平。 9月4個次分區住宅價格指數亦均下跌，大安、信義、中正區住宅價格指數114.22，較8月下跌0.11％，標準住宅總價2,129萬元，標準住宅單價每坪73.74萬元；中山、松山、南港區住宅價格指數124.72，較8月下跌0.83％，標準住宅總價1,338萬元，標準住宅單價每坪57.27萬元；士林、內湖、大同區住宅價格指數116.45，較8月下跌0.09％，標準住宅總價1,482萬元，標準住宅單價每坪50.67萬元；萬華、文山、北投區住宅價格指數113.80，較8月下跌0.85％，標準住宅總價1,181萬元，標準住宅單價每坪42.22萬元。全市住宅價格動向部分：1.全市住宅價格指數117.38，標準住宅總價1,469萬元，標準住宅單價每坪54.01萬元，較前一月下跌0.52％，較去年同期上漲4.57％。 2.大樓住宅價格指數119.31，標準住宅總價1,686萬元，標準住宅單價每坪58.17萬元，較前一月下跌2.11％，較去年同期上漲5.31％。 3.公寓住宅價格指數109.69，標準住宅總價1,349萬元，標準住宅單價每坪46.62萬元，較前一月價格持平，較去年同期下跌0.17％，此為自101年8月指數發布以來，公寓價格與去年同期相較，首次出現下跌現象。 全市4個次分區住宅價格動向部分1.全市四個次分區住宅價格指數與基期相較之累計漲幅，依序為中山、松山、南港區24.72％，士林、內湖、大同區16.45％，大安、信義、中正區14.22％，萬華、文山、北投區13.80％。 2.相較2014年8月，四個次分區住宅價格指數雖均呈現小幅下修趨勢，惟跌幅不深，約介於0.09％~0.85％之間。 3.與去年同期相較，9月指數漲幅以士林、內湖、大同區5.18％最高，其次為大安、信義、中正區4.22％，至萬華、文山、北投區、中山、松山、南港區，漲幅分別為3.97％及 3.49％，幅度相對和緩。住宅價格趨勢分析部分從2014年9月全市住宅價格指數之月線、季線(三個月移動平均)與半年線(六個月移動平均)等趨勢觀察，全市月線已連三月下跌，大樓月線已連二月下跌，且二者季線亦均為下修，顯示其短、中期價格漲勢受阻；本月公寓價格指數月線雖持平，惟季線、半年線已連續下跌達三個月以上，且其月線相較去年同期亦已現跌勢，整體價格表現最為弱勢。從四個次分區住宅價格指數趨勢觀察，本月四個次分區月線均下跌且向下穿越季線，顯示各次分區短期價格走跌；至季線、半年線部分，近二月四個次分區之季線陸續出現下跌趨勢而持續與半年線貼近，中、長期價格已面臨修正壓力。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一雖然還沒有拍板，但對於高總價市場已經產生一定衝擊，住商不動產企劃研究室2014年統計住商旗下527家店1-11月的3000萬以上高總價委售量發現，相較於2013年1-11月，2014委售出現量增4.02％，其中又以桃園以南增幅最明顯，高雄與台南增加幅度達29.73％與24.25％，幅度最大，反觀壓力較大的雙北市，委售不增反減，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房地合一加上2015年房市仍有未知數，不少高總價持有屋主思考出售的可能，也因此委售量大增，不過目前市場上仍以中低總價為主流，高總價買氣短時間在銀行貸款受限，以及買方觀望的心態下，不容易打開。 行政院版的房地合一稅制將3000萬總價列為必要課徵對象，影響所及，也讓高總價客戶人心惶惶，加上房價已到高點，對於持有者來說更生壓力，徐佳馨分析，特別是中南部高價標的少，未來無論房地合一是否有排富，都將成為國稅局特別關注的對象，也因此拋售意願增加，也讓委售出現暴增。反觀北部屋主，和早期持有者獲利不少，仍有空間等待時機有關，不過預估在今年過後，不少近年出售的預售豪宅已經滿兩年奢侈稅閉鎖期，將會陸續釋出。 綜觀未來，由於市況不明，加上多家銀行對於來年房貸態度保守，未來高總價標的將更難出售，也因此對於高總價，但產品力不強的標的，投資型屋主若有資金壓力，應及早獲利了結，避免未來出現多殺多的狀況。出處/MyGoNews  www.mygonews.com