買賣知識庫Trading
Knowledge

雖然出租房子不像賣房子金額龐大，但不謹慎處理，也可能後患無窮，所以也不能輕忽。
房東出租前需先確定：

租金一般是以月計，即每月租金多少金額，並約定租金給付時間，如每月月初5日等。押租金簡稱押租或押金，押租金民法未有明文規定，但為社會上所通行，押金是租賃契約成立時，房客支付用以擔保租金支付為目的的金額，一般多為租金的一個月或二個月，若租賃關係結束，未有欠租或違約情事，房東應無條件將押金返還予房客。押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。

租賃期間多為一至二年，營業使用的租期較長，通常為四、五年以上。

考慮出租對象，則是為了房屋安全或未來收租順利的考量，如有的房東不希望租給特種營業身分者，有的不願出租給餐飲業，有的不願租給殯葬業等，因此要租屋時，應了解租屋人的身分、職業、租屋用途等，當然，限制愈多，出租難度愈高，這點屋主必須有所理解。

一、自行出租者，可刊登報紙房地產稿，於大街小巷張貼紅紙條，或於租屋網站中張貼廣告，好處是不用負擔仲介費用，缺點是要進行房客帶看說明的服務，並自行負擔廣告費用。
二、委由仲介公司代勞可省得麻煩，一般而言，出租房屋者需支付1個月的租金為仲介服務費。
三、請鄰居或親朋好友介紹，或由報紙所謂的資訊服務公司協助也是可行方式之一，其支付費用較低，效率則比較差。以何者方式為佳，需視房屋條件及個人時間、心態而定，若房屋條件佳，租金便宜，房屋好租，自行出租應為可行，若自己忙，房屋出租不易，委由仲介公司服務則是不錯選擇。

租金多少是一個難以決定的事，出低了，平白減少租屋收入，出價太高，又怕錯失機會而租不出，因此屋主在出租前應收集租金行情以決定租金多寡。租金行情可以詢問附近住戶，或詢問目前的出租案源租金來推估行情，詢問仲介公司提供租金行情資訊也是方法之一。
收集到附近租金行情後，仍應參酌其他個別條件，再評估出租房屋的合理租金。個別條件列舉如下：
‧樓層
‧屋齡
‧坪數
‧景觀視野
‧生活機能等等

而租金多寡則與下列因素息息相關：
‧租屋環境（離公車、捷運站、學校、市場、公園距離的遠近等）
‧房間大小（坪數、房間數是否足夠，格局、動線如何，幾套衛浴設備，客廳、廚房大小等）
‧房屋類別（大樓、公寓、套房、透天厝、別墅）
‧若提供傢俱、上網設備，會對出租價格及順利租出有很大助益。若希望房客單純又會愛護房屋，則選擇適當的人比租金多寡要重要的多。

簽定租約前應與房客談妥下列事項，確認後再簽訂書面的租賃契約。
一、租金、租金繳交期間與租金調幅。
二、租賃期間與押金。
三、前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
四、搬入時間確定。
五、租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。
六、要不要公證及提前解約之處理。

由於土地法第100條規定，在不定期租約下，房東要收回房屋需符合下列條件：
一、房東收回自住或改建。
二、房客違反契約約定或違法使用。
三、房客毀損房屋或家俱而不賠償。
因此要不要簽訂租約，要不要簽訂租賃期間，都必須審慎考量。

房東租屋時最怕遇到惡房客，遇到惡房客，輕則收不到租金，重則房屋毀損或遭房客控訴侵入住宅罪責，得不償失。因此房東租屋除了對前來看屋的陌生人注意自身及家人安全外，選擇房客時，亦應注意下列幾點：
一、房客若是未滿二十歲的未成年人，訂約時須得到其父母、法定代理人或監護人的同意。
二、注意房客品性、生活特殊習性及職業，若得知房客經常搬遷、工作未定、或行蹤飄忽不定難以聯絡，應特別謹慎，為避免日後收租無著落，最好能留下房客身分證正反面影本。
三、了解房客租屋動機，若作為非法用途，如經營賭博性電玩、色情行業應予以拒絕，嗣後發現亦應報警處理以保護自己權益。
四、為避免遭人冒名承租，最好訂約並要求房客出示身份證明，若房客為公司、社團等法人機構，應由法人代表人簽約，或由代理人代理簽約，並應避免以私人名義租用而交由法人使用的情形，以免日後糾紛叢生。若公司的房租支出必須列帳報稅，就必須將繳納租賃所得稅的義務事先約定清楚，並應注意承租人是否有分租、轉租或共同承租的情事。

雖然租房子不像買房子金額龐大，但不謹慎處理，也可能後患無窮，影響居住品質及工作…等，所以也不能輕忽。
房客要租屋前需先確定：

租金一般是以月計，即每月租金多少金額，並約定租金給付時間，如每月月初5日等。押租金簡稱押租或押金，押租金民法未有明文規定，但為社會上所通行，押金是租賃契約成立時，房客支付用以擔保租金支付為目的的金額，一般多為租金的一個月或二個月，若租賃關係結束，未有欠租或違約事情，房東應無條件將押金返還予房客。押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。

租賃期間多為一至二年，營業使用的租期較長，通常為四、五年以上。

租屋前對自己要怎麼樣的房子必須先有一個概念，例如：
(一)、想要怎樣的居住的環境（選擇安寧或交通便利？近學校或近市場？希望附近有大型公園或運動場？）
(二)、想租多大的房子（想要三房或五房？想要有庭院或停車場？）
(三)、租那一類型的房子（要租店面、還是一般住宅？要租新成屋或是中古屋？要租大樓、公寓、別墅還是透天厝？要租山坡地住宅還是休閒住宅？要租鋼骨結構住宅、還是鋼筋混泥土住宅？）

可以像這樣將自己的條件和需求都一一想清楚、列表出來，才不致於在看屋時進退失據或如大海撈針一般，虛擲時光。

一、自行尋屋者，可在各社區布告欄、中信房屋網站或各大網路租屋平台(例:樂屋網)，好處是不用負擔仲介費用，缺點是要不斷地與房東交涉及看屋，因租屋者的經驗不足，反而造成金錢及時間的浪費。
二、委由仲介公司代勞可省得麻煩，一般而言，租屋者需支付半個月的租金為仲介服務費。
三、請鄰居或親朋好友介紹，或由報紙所謂的資訊服務公司協助也是可行方式之一，其支付費用較低，效率則比較差。

以何者方式為佳，需視房屋條件及個人時間、心態而定，若房屋條件佳，租金便宜，房屋好租，房屋常常很快就租掉了，建議若自己忙，無法時常關注租屋訊息，委由仲介公司服務是不錯選擇。

一、費用負擔
租屋除了租金押金外，尚有管理費、清潔費、水電費、網路費、第四台費…等費用，看屋時最好先詢問好租金以外之額外費用，以免承租後才發現須負擔其他費用，而造成生活上經濟上之壓力。
二、生活限制
房客應主動詢問房東是否有特殊的規定，例如：可否釘釘子、變更改裝房內設備之程度、能否養寵物、設置神明廳…等，承租套雅房的房客議最好事先詢問能否帶異性過夜、留宿朋友能否抽菸…等等，以便瞭解自己是否可以配合，並作為篩選房東的依據。

(一)、交通：租屋地點通常與工作或學校地點有關，需要評估交通時間及附近是否有停車位…等。
(二)、安全性：附近是否有出入份子複雜的商家，出入必經地是否裝有監視器、足夠的照明設施？
(三)、便利性：生活機能是否夠便利，有無小吃店、市場、便利商店、洗衣店、銀行、郵局、醫療診所等

(一)、空間大小：若房東未提供權狀，則可用工具測量或目測，二個榻榻米大小或一張雙人床大小（3.24平方公尺）為一坪。家具是否能夠擺放等問題。
(二)、空間品質：
（1）門、窗
通風採光是否良好、有無西曬，與隔壁棟是否距離太近，易造成安全隱私問題。
（2）隔間材質
木板隔間隔音差，任何震動、聲音都無法阻絕，且發生火災時，燃燒速度快。輕隔間的材質大約有： 矽酸鈣板、水泥板、石膏板…等，矽酸鈣板材質隔音效果較佳，也有防火功能，因此成為大多數房東改變隔間所選擇的材質。
（3）頂樓加蓋
頂樓加蓋的特性為冬冷夏熱，容易造成身體不適，承租頂樓加蓋者，須有心理準備。

(一)、應檢查樑柱是否有裂縫，會不會影響結構安全？
(二)、各種管線、水龍頭、熱水器、瓦斯爐功能是否正常？
(三)、排水管、抽水馬桶是否會阻塞？自來水水壓是否足夠，能不能順暢點著瓦斯？
(四)、鐵門、鐵窗可否能從屋內打開？

人的問題相當重要，要多觀察多詢問。如果是合租時，就應該了解房東、一起住的房客素質如何，如室友人數、性別、年齡、職業、室友作息，屋內公共空間，如浴廁、樓梯間使用狀況，以判斷室友、鄰居的公德心……等等。

簽定租約前應與房東談妥下列事項，確認後再簽訂書面的租賃契約。
一、租金、租金繳交期間與租金調幅。
二、租賃期間與押金。
三、前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
四、搬入時間確定。
五、租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。
六、要不要公證及提前解約之處理。
七、由於土地法第100條規定，在不定期租約下，房東要收回房屋需符合下列條件：
(一)、房東收回自住或改建。
(二)、房客違反契約約定或違法使用。
(三)、房客毀損房屋或家俱而不賠償。
(四)、因此要不要簽訂租約，要不要簽訂租賃期間，都必須審慎考量。

租屋常見的糾紛是租金或押金過高、租金不合理調漲，或租約期滿房東拒不返還押金等，因此選擇房東時，除了注意自身安全外（尤其是女房客），還有下列事項，一定要注意：
一、房東若係未成年人或無行為能力人，其出租應徵得其父母、法定代理人或監護人同意。
二、訂約時應了解房東是否為房屋的所有權人，房客可以要求房東提出所有權狀或房屋登記簿謄本。若房東並不是房屋所有權人，則應要求其出具授權證明，最好同時要求房東出示身分證明，以防被騙。
三、與房東同住或與人分租時，應特別注意房東、一起分租人的身份、職業、品性與家庭狀況。
四、若房東為二房東，則應了解其與大房東的租約租期，及其租約是否有約定禁止轉租的情事。
五、房東為公司、社團法人時，應由法人代表人簽約，或由代理人代理簽約。