【MyGoNews方暮晨/綜合報導】土地所有權人出售自用住宅用地，如果符合規定，可以申請一生一次10％優惠稅率課徵土地增值稅，又重購自用住宅用地還可以辦理重購退稅，然而上述優惠仍不足以完全照顧有多次換屋需求的民眾，因此催生了政府在2009年12月30日修正通過土地稅法第34條第5項也就是俗稱「一生一屋」的規定。 國稅局表示，「一生一屋」有6大規範，分別是：(1)已享受過「一生一次」(土地稅法第34條第4項)自用住宅用地的優惠。(2)面積限制在都市土地150平方公尺或非都市土地350平方公尺以內。(3)出售時除了要出售的自用住宅外，土地所有權人、配偶及未成年子女已無其他房屋。(4)出售前持有該土地6年以上。(5)出售前，土地所有權人、配偶及未成年子女持有並設籍在該自用住宅連續滿6年。(6)出售前5年內，無供營業或出租。 國稅局表示，民眾如有自用住宅用地出售，可先行就上列要件逐一檢視是否全部符合規定，若不知有無享受過一生一次自用住宅用地的優惠，亦可向稅捐機關查詢。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，納稅義務人出售原自用住宅，並於2年內重購新自用住宅，如符合一定條件，可申請扣抵或退還綜合所得稅。 財政部國稅局表示，依所得稅法第17條之2，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起2年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。此項規定於先購後售者亦適用之。 自用住宅房屋係指納稅義務人或配偶、申報受扶養直系親屬於該地址辦竣戶籍登記，且於出售前1年內無出租或供營業使用。 提醒民眾，出售及重購價額僅以「房屋」價額比較，非以「房屋及土地」總價額比較，若買賣契約書僅約定總價者，先依房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例區分房屋價額，再進行比較。亦可依向地政機關辦理所有權移轉登記之契約文件比較出售及重購之「房屋」價額。 舉例說明如下：林君2015年度出售自用住宅，買賣契約書約定房屋價額250萬元，2015年度綜合所得稅含該筆財產交易所得之應納稅額為8萬元，不含該筆財產交易所得之應納稅額為6.5萬元，則林君若於2年內重購自用住宅，符合條件者，可於重購年度申請扣抵或退還該年度綜合所得稅1.5萬元。若林君2016年度重購自用住宅，總價額1200萬元，房屋評定現值150萬元，土地公告現值350萬元，則重購之房屋價款為360萬元〔1200*150/(150+350)〕，因重購價額超過出售價額，故可於2016年度綜合所得稅扣抵或退還1.5萬元。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市稅捐處表示：印花稅是一種憑證稅，凡銀錢收據、買賣動產契據、承攬契據、典賣、讓受及分割不動產契據均屬印花稅課稅憑證，「租賃契約」非屬印花稅課稅範圍，免貼用印花稅票。 但如果在契約上註記簽收款項時，因具有代替銀錢收據之性質，則應按銀錢收據4‰計貼印花稅票。惟如於收取價金書立收據時以票據(包括匯票、本票及支票)支付，並於書立收據時載明票據名稱及號碼，則該收據就可以免貼印花稅票。 該處提醒您，收取金錢所出具之收據於書立或交付使用時即應按4‰稅率貼印花稅票，若經查獲未貼或貼用不足額印花稅票者，除補貼印花稅票外，還要按漏貼稅額處5至15倍罰鍰，罰則不輕，不可不慎。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】各直轄市政府2016年7月1日公佈買賣移轉棟數資料，六都中僅台北市月增加10.31％，新北、桃園、台中、台南、高雄交易量都呈現下滑趨勢，新北月減3.24％、桃園月減9.83％、台中月減7.95％、台南月減1.60％，高雄月減3.13％，相較2015年同期，二都增長四都下滑，桃園漲幅最多約18.82％，高雄增長8.72％，台中下滑最多約28.46％，台南下滑13.47％，新北下滑8.23％。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，五月表現強勁，故六月相比大多呈現小幅下滑趨勢，其中台北市異軍突起，單月2,023棟，2016年首度突破2千，月增漲10.31％，是2016年表現最佳的一個月，除了整體交易小幅回升外，主要交易量來自北投區，其原因在於北投區房價與文山、萬華相當，不過有捷運淡水信義線、奇岩重劃區，生活環境相對具有吸引力；而桃園龜山持續有合宜住宅的交屋量，雖較上個月下滑，但年漲幅最高；至於新北市、台南市及高雄市表現平穩，台中市話題性減弱，六月小幅下滑，年減幅則是五都中最大。 綜觀五都六月買賣移轉資料，僅台北市成長10.31％，其餘四都皆下滑1.60％~9.83％，比較五月回溫跡象，六月小幅下降，住商機構副總經理劉明哲表示，台北市2016年上半年首度突破2千棟，除了各行政區有小幅回溫外，最主要為北投區交屋量所致，桃園雖然六月也有龜山合宜住宅交屋量，但相較五月減少許多，台中、台南無論月或年比較都下滑，主要是整體房市緊縮，加上建設話題性減弱、價格修正空間有限，表現停滯，至於高雄市雖然月減3.13％，不過地方穩定發展，整體交易平穩，此外，新北市除了淡水區因新市鎮交屋，以致量有大幅提升外，其他區域也是表現平平。 郎美囡指出，央行三月底央行鬆綁房市管制後，市場漸有回溫跡象，6月30日理監事會決議中，雖仍未鬆綁豪宅管制，但第四次降息半碼，可望讓平均房貸利率跌破2％，大幅減輕房貸負擔，加上看屋量持續提升，不動產市場將朝向穩定發展。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 中央銀行第二季理監事會議於2016年6月30日日宣布降息半碼(0.125個百分點)，2015年9月以來央行已連續4度降息，房貸利率平均來到1.8％，若有千萬房貸，每年可省3萬元，而隨著房價、利率雙降，中古屋的租買資金成本差異從近萬元縮小到1500元，也將提升民眾購屋意願，同時也提醒民眾，可利用此時檢視自己的房貸條件。 央行4度降息，最受房貸戶關心的房貸利率也從2015年的2.1％降到了平均1.8％，貸款條件優良的民眾則可能低至1.7％的水準，優惠房貸利率前2年則有機會跌破1.5％，一般情況下，房貸1000萬元、貸款20年計算，4度降息每月房貸利息負擔共可減少約2500元，1年減少約3萬元(若以本息平均攤還計算，每月負擔減少約1400元，年省近1.7萬元)，感受可以說越來越明顯。 另外，持續降息也逐步拉近「租屋與買屋」的成本差距，以台北市而言，房價高點時(2014年)30坪的中古屋總價約2100萬，月租金大約2.44萬元，若全額貸款每月利息大約3.4萬，足足高出租金近萬元。但隨著房價、利率雙降以及租金緩升的影響，近期30坪中古屋的租買資金成本差異縮至約1500元，不考慮本金償還與房價變動的條件下，買屋和租屋的資金成本越來越接近，對無法決定租屋還是購屋的消費者而言，可以是一個參考指標。 信義房屋代書林以德表示，銀行利率的調整有時間性，央行公佈降息後，房貸利率可能會在一個月後才適用，但因不同時間申貸的利率條件不同，若覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準達0.25％以上，不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行，但也提醒房貸戶，轉貸時必須支出規費及代辦費等一筆花費，若利差未達0.25％以上時，還是需審慎評估是否轉貸。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台灣缺乏提升經濟動能，全球央行多行低利、負利政策，且英國脫歐公投結果造成全球震盪，故央行這次降息並不意外。郎美囡指出，央行這次降息半碼，顯見景氣不佳之壓力，以降息來維持市場穩定，每降息半碼影響房貸利率調整約0.06％~0.07％，若原本貸款1,000萬，利率從2.01％調降為1.95％，貸款年期20年，則每月房貸負擔從50,636元，降為50,352元，每月減少284元，雖然對貸款戶而言降息半碼對每月負擔減輕有限，但央行連續4波降息半碼，也讓平均房貸利率可跌破2％。 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，央行此次沒有鬆綁豪宅，除目前市況不明，價格並未出現明顯修正外，近期不少豪宅大案陸續出籠，因此態度保守，預期應在第3季會有較大動作，不過即便降息，又加上鬆綁，在目前房地合一上路與持有稅基調整的狀態下，很難因央行出手讓房市炒風燎原。 永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，央行自2015年9月啟動降息後，利率連4降，每次各降息半碼，累積到目前為止也僅降息2碼(0.5％)，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為6至7成左右，對於消費者而言誘因不大，以目前的市況而言，無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵，因此，央行降息對已購屋者有些微減輕房貸負擔的作用，但對於市場交易並不會產生任何影響。 同時，林泰隆說明，對屋主而言，也不會因為降息半碼就感覺持有成本有明顯下降，或影響價格的堅持度，不過房價修正趨勢確定，降價的效應勢必持續發酵，有感降價才能讓房市加速趕底，量能才能回穩。 全國不動產總經理石吉平分析，央行第4度降息，目前共降二碼為0.5％，房貸利率亦隨之調降！以近期各銀行首購利率可低至1.75％，青年安心購屋貸款則更低為1.51％(台銀前二年固定利率)。加上資金寬鬆，各公民營銀行皆積極衝刺房貸放款業務；且在建商新成屋帶頭降價下，中古屋在比價效應下亦有不得不降的壓力！ 央行堅持不鬆手豪宅貸款管制，石吉平認為，豪宅為房價指標，也是目前守住房價的最後一道防線，不讓房價再有突破空間，形成「天花板效應」！而全國不動產企研室觀察全台加盟店成交資料，也發現利率調降後，屋主眼見利多消息頻出，更不輕易降價，尤其機能成熟、新建案少的精華區更為顯著，部分屋主由售轉租，等待好時機再將物件出售！ 至於新案交屋量龐大的重劃區，因建商出清餘屋壓力，只好調整表價，降價爭取時間、減少資金壓力，使得近期重劃區價格混亂，新成屋竟與中古屋價格相近，導致新成屋優先去化、中古屋滯銷的情形！惟因中古屋公設比較新成屋為低，若屋主能適時降價，仍將受到買方青睞！建議民眾可把握此時良機，挑選優質好屋一圓購屋夢。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 信義房屋統計2016年6月內部交易數據指出，6月房市維持上半年房市旺季的溫度，統計前28天房市交易量大致較5月持平，和2015年同期相則年增將近20％，尤其是在台北市回溫狀況最為明確，不僅6月交易比5月多出約1成，和2015年同期相比更大幅增加超過3成，顯見房市逐漸擺脫政策干擾，價格修正後已吸引買方入場。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2016年5、6月的房市交易維持今年以來的高檔表現，尤其和2015年同期相比已經連續兩個月的交易件數都已經轉正成長，可以說現在的房市景氣狀況明顯比2015年更好，在央行解禁與政府不再加碼管制房市狀況下，搭配連續的降息的結果，2016年房市已經出現開低走高的走勢。 台北市是北部地區表現最好的區域，台北市交易量分別月增約12％，年增超過3成，平均房價單價則為每坪60.9萬元，低於上個月的每坪62.1萬元，主要仍是低利、政策鬆綁與價格適度修正後，市中心區的買盤重回市場，新北市則是交易量月減約8％，但年增率同樣轉正增長，年增約11％，桃園市的表現則相對平穩許多，月增約4％、年增則約2％左右。 中南部地區則是台南表現最為突出，台南市月增將近20％，從房市交易熱度來看，感受不到台南市房屋稅大幅調整的影響，高雄市則表現一般，交易量年減2％，月減幅度也達2成，比較各都的表現來看，房市的領頭羊台北市，5、6月的交易狀況回溫，可感受到成屋市場的人氣正在逐步復甦，但現階段仍是二手市場熱度優於一手市場。  至於市場預期2016年移轉棟數恐怕持續創下歷史低量，看起來景氣仍是相當低迷，主要是因為「房地合一」讓移轉數據失真，許多民眾為避免日後適用房地合一稅，可能提前交易或者搶在2015年12月辦竣移轉登記，導致2015年12月出現4.7萬棟的單月大量，原本可能發生在2016年1、2月份移轉因而提前到2015年發生，再者過去買賣移轉棟數裡面，可能包含了一些關係人交易，房地合一上路後也可能導致類似的交易減少，這都是2016年上半年移轉數據大減的原因。 所幸2016年在央行解禁與遞延買盤回流後，房市的人氣回溫且價格已經有回穩跡象，2015年那段恐慌殺盤時間已過，信義房屋5、6月的交易量年增率都已經轉正成長，因此2016年即使出現25萬棟的歷史低量也別太緊張，因為「房市景氣的體感溫度」將會遠超過25萬棟，2016年房市有機會開低走高。 出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】依「平均地權條例」第47條、「地政士法」第26條之1及「不動產經紀業管理條例」第24條之1皆規定，不動產買賣案件應在辦理所有權移轉登記完畢後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。根據內政部統計，實價登錄制度自2012年8月1日推動至今，全國共有627件裁罰案件，其中有498件為逾期申報，將被裁處新台幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰。 為方便民眾申報，內政部決定除現行「憑證申報」、「表單登錄，紙本送件」及「臨櫃申報」三種申報方式外，將新增「預申報」方式，以減少民眾因逾期申報而被罰款的風險。 此項新規定自2016年7月1日起實施，民眾可利用自然人憑證或工商憑證上網連結至內政部地政線上申辦系統(https://clir.land.moi.gov.tw/cap/)辦理實價登錄預先申報，並將申報書紙本連同登記申請書送至地政機關辦理不動產買賣登記，地政機關會在登記完畢後，將正確之實價登錄預申報資料轉入正式資料庫，申報人可至網站確認是否完成申報。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】鑑於全球經濟成長走緩，加上英國脫歐後續效應，增添全球貿易及景氣下行風險，影響國內經濟復甦步調。中央銀行2016年6月30日召開第2季理監事聯席會議，決議再調降利率半碼，重貼現率調整為1.375％、擔保放款融通利率1.75％、短期融通利率3.625％，7月1日起實施。中央銀行總裁彭淮南表示，為突破經濟困境，除了貨幣政策外，需要擴張性財政政策以及結構性改革，建議3個一起搭配，才能讓經濟可以永續成長。央行並未宣布鬆綁豪宅管制，而是維持先前規定。 這是央行自2015年第3季理監事會議以來第4度降息，總共降息2碼(1碼為0.25個百分點)。代表政策利率的重貼現率降至1.375％，距2009年金融海嘯時期的1.25％歷史低點，僅半碼之遙。央行表示，當前國內貨幣政策相當寬鬆，必要時，可兼採彈性的總體審慎措施，以維持金融穩定；同時搭配擴張性財政政策，並致力推動結構性改革，以帶動台灣經濟持續成長。 6月初韓國央行意外降息1碼，且英國脫歐衝擊全球經濟，打亂美國升息步伐，加上台灣出口數據不振，研究機構與市場人士皆預期，央行為縮小與韓國之間的利差，以及阻擋熱錢流入，將會再度降息。此次央行降息半碼，符合市場預期。央行降息有4大因素，包括2016年(1)全球經濟成長走緩、(2)英國脫歐後續效應增添全球貿易和景氣下行風險、(3)負產出缺口持續擴大，(4)物價和金融穩定無虞。央行說明，國際預測機構調降2016年全球經濟成長預測，而國內經濟展望恐趨保守、勞動市場漸受國內景氣低緩影響，同時，國內需求不振，產出缺口仍為負值；而下半年CPI漲幅趨緩，物價平穩。 央行並未宣布鬆綁豪宅管制，而是維持先前規定。央行對豪宅的管制措施包括：台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他地區4,000萬元以上豪宅，最高貸款成數限六成。央行2010年6月起推出第一波打炒房措施，至今共推出四波房市管制，2015年8月首度鬆綁後，2016年3月的理監事會議更大規模解禁，包括刪除特定地區房市管制措施、同一名下第3戶以上購屋貸款、公司法人購置住宅貸款、土地抵押借款規範，僅剩下豪宅管制。出處/MyGoNews        www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】中央銀行對房市釋出善意，接連調降利率及解除房市信用管制，自住市場看似恢復生機。不過，中信宅指數調查全國欲購屋民眾發現，即使新政府已表態不打房，並朝健全房市邁進，甚至央行接連調降利率，並解除房市信用管制，但仍有高達7成的民眾在下半年採觀望態度面對市場。 調查發現，六都中，包括台北市及台中市，有高達8成的購屋者認為2016年下半年並非進場購屋最佳時機，比率分別為80.6％及82.8％；其餘四都，包括新北市、桃園市、台南市及高雄市，2016年下半年仍存觀望態度的購屋民眾，也高達約7成，其比率分別為69.4％、68.7％、53.8％及76.2％。 在政府與經濟機構不斷下修國內GDP下，內需產業一片寂靜，而內需位處龍頭的房地產，仍在高持有稅的政策下暈眩，使得買賣交易量減少許多，量不出、市場就無法熱絡，絲毫嗅不到投資買盤的氣息！ 在中信房屋第2季宅指數調查看到，購屋目的為「自用」的比例達65.3％，較上季增加13.6％，創下調查以來的新高，而「投資」的比例大減12.4％，只剩20.8％，顯見本季投資買盤縮手明顯，取而代之的「剛性」自用買盤當代，劉天仁認為，市場上此時需求的產品別為2、3房帶車位的標準品為主，可說是實用主義正風行，而高總價與大坪數物件相對辛苦，在高持有稅的政策不變下，此種產品將陷入苦戰。 投資客乍進即退出不動產市場的情況明顯，顯見市場回暖不如預期！劉天仁認為，當購屋市場主要以自住客為主力時，高CP值的產品就會脫穎而出；換言之，由於中古屋的得房率(主建物面積/銷售面積)較近10年取得使用執照的新成屋至少高出10％以上，這也是為何近年中古屋銷售情況較新成屋或預售屋為佳的主因。出處/MyGoNews        www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】中信房屋第2季宅指數調查發現，有高達6成的購屋者認為，台北市及新北市房價，至少要等到2017年第2季以後才會落底；只有約2成的受訪者認為，大台北房價會在2016年底落底。中信房屋劉天仁副總表示，買方觀望的原因，主要是房價仍未修正至理想的幅度，也唯有賣方釋出善意降價，才能加速打底時間。 對照房價落底時間與民眾進場購屋時機發現，六都中，房價落底時間以台中最悲觀，有高達7成6的受訪者認為，台中房價會跌至2017年第2季以後；台北市及新北市悲觀程度次之，約有6成的受訪者認為，大台北房價至2017年第2季以後，才會落底。 中信房屋劉天仁副總於2016年第1季數據預測在這一波房市盤整，最快在2016年底前落底回升，而第1季數據指出有39％民眾和64.1％的業者也持相同看法。從2014年開始，此波不動產盤整時期，已持續2年多，期間內一直處於多空交戰，一直到2016年3月底央行解除信用管制後加上新政府表態不會打房只是要維持房市穩健狀況；而在2016年3月移轉件數即有明顯回溫，而市場大眾普遍認為房市最壞的狀況已過去，未來市場將持續回溫。 但隨著6月23日英國舉行脫歐公投，結果震撼全球，引起一波全球經濟的動盪不安。而財政部在6月7日公布最新海關進出口統計，5月出口為負成長，已連續16個月負成長，創金融海嘯以來最長衰退紀錄。 最新的數據顯示目前房市雖有回溫，但復甦力道不足，2016年第1季原本預期年底房市落底的狀況應因國際及國內的經濟疲態，2016年房市落底，隨著國際及國內的經濟疲軟下已幻滅，需要遞延到2017年底才有望落底，61％民眾和81.2％的業者也持相同看法。2016年3、4、5月不動產移轉件數皆持續成長，但6月中、上旬買氣遲滯，須觀察下旬移轉數量是否有持續增溫，是影響房市落底的關鍵重點。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com 研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2016/05/17-2016/05/25取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,174份有效樣本，在95％的信心水準下，抽樣誤差在正負2.86％以內，重點地區(台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、大台中、大台南、大高雄)佔全體樣本73.6％，再依照行政院主計處公布2016年04月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份。