大都更時代來臨，勤業眾信資深會計師戴群倫昨（10）日提醒，都更涉及複雜稅務處理，從地價稅、房屋稅、土增稅、契稅，到投資都更的所得稅抵減，都可留意相關優惠稅制，並比較參與都更方式的租稅負擔。   財政部表示，舉例來說，更新後房屋稅可減半徵收，最長12年；另外，符合條件的土增稅及契稅也可減徵40%。   戴群倫表示，都更主要分為協議合建、權利變換等方式，可留意相關租稅負擔。另外她指出，像是差額價金稅務處理，及權利變換折價抵付營業稅負擔主體，使有意參與都市更新計畫的所有權人、實施者及資金提供者，通過專業稅務分析，規劃更為經濟的都更方案。   據內政部統計，今年第1季住宅平均屋齡32年，其中30年以上占52.37%，台灣位處地震帶，也掀起一波都更討論潮。勤業眾信聯合會計師事務所建議，應從「釐清都更運作模式」及「掌握法律稅務風險」兩面向思考。

文／住展雜誌   囤房稅2.0今年7月上路，桃園市也通過房屋稅修法，單一自住稅率降為1%、1年內待銷房屋稅降為2％，囤房者則調高到3.2％至4.8％，預估全市稅損達9千萬元，將請中央補足，修正案將送議會審議。   桃園市政會議4日審議通過《桃園市房屋稅徵收率自治條例修正草案》，地方稅務局表示，本次修法以「單一自住房屋輕稅」、「未作有效使用的非自住住家用房屋重稅」為修正方向，參考其他五都研擬內容及財政部相關子法規後，擬具修正草案，近期將提案至桃園市議會審議。     單一自住戶 36萬戶減稅859元   地稅局說明，單一自住房屋輕稅部分，本人、配偶及未成年子女於全國僅持有1戶，供自住、有戶籍且房屋現值在一定金額以下者，稅率從1.2%調降為1%，預估桃園市約36萬戶受惠，每戶減稅約859元。   另外，為鼓勵多屋族釋出閒置房屋，增加租賃供給，並考量繼承取得的共有房屋較難有效使用，修正草案明定出租申報租賃所得達一般租金標準或繼承共有房屋，依照納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數適用較低的差別稅率1.5%至2.4%，較桃園市修正前稅率2.4%或3.6%還低，預估桃園市約有1萬多戶受惠。   建商1年內待售稅率 降為2％ 至於建商待售餘屋部分，地稅局統計，桃園市建商持有待銷售房屋超過2年尚未售出，僅占全部未出售比率3.64%，為鼓勵建商儘速將新建房屋銷售完畢，因此將1年以內待銷售房屋稅率由2.4%調降為2%。   持有多戶的重稅部分，地稅局表示，桃園市並無嚴重囤房，因此參考財政部基準，持有多戶且未有效使用的非自住住家用房屋者，按納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數適用較高的差別稅率3.2%至4.8%。   9千萬元稅損 請中央補足 地稅局進一步說明，本次修正預估造成稅收損失約9,003萬元，不過實際稅收影響尚未確定，倘修法通過後，稅收實有損失，因桃園市徵收率是比照中央基準修訂，將請中央補足該部分的稅損。

吉家網公布今年第二季房市季報，七都成屋平均房價全部走揚，季漲5%，其中高雄上漲8%最多。相較去年同期，七都平均年漲11%，也是高雄年漲18%最多，其次為桃竹17%。   行政區部分，季漲幅前三名為新北市鶯歌14%、高雄楠梓13.9%、鼓山13.6%。年漲幅前三名則分別是台南安定37%、高雄楠梓28%、新北鶯歌22%。   吉家網董事長李同榮分析，從七都成屋房市的季表現與年表現觀察房市近年表現，呈現出三大特色：   一、近五年來台南、台中、桃園、高雄四都輪漲居冠：   近五年來七都房價表現漲幅最強的都會分別是2020年、2021年台南市居冠、2022年台中領先、2023年桃竹後來居上、2024年高雄險勝桃竹，雙北漲勢則落後其他四都一大截。   二、南北翻轉、蛋白翻身，北中南房價差縮小：   台商資金與製造業回流，高科技產業鏈南移，加上高鐵軌道經濟發酵，促使南北翻轉、蛋白翻身，北中南房價落差逐年縮小，高雄市與台北市房價落差，由五年前的3.8倍縮小到目前的2.7倍，預測南北翻轉態勢將會持續，南北價差將會持續縮小。   三、剛需當道，高價翻盤、低總價供不應求：   兩代不同堂趨勢加上通膨壓力，促使年長者大力協助年輕人成家圓夢，加上年輕人喜新厭舊又能力有限，都會小坪數市場呈現兩極化，不是很老就是很新，因此，低總價新屋供不應求，帶動房價上漲。   李同榮表示，觀察最近一季與近一年來七都房價表現最優行政區前十六名，七都未來房市明日之星區域將取決於四大要素，包括人口淨流入區域、高鐵軌道經濟區域、高科技進駐區域、蛋黃一線之隔區域。   其中，人口淨流入持續增強區域：包括新北林三淡、桃園龜山、台中北屯沙鹿、台南新化、善化、高雄楠梓。   高鐵軌道經濟區域，包括台北南港、新北新板特區、桃園青埔、台中烏日、台南歸仁、高雄左營，七都之外嘉義太保具有發展潛力。   高科技進駐已開始量產，帶動大量高收入人口淨流入區域，則有台北北士科、新北林口、桃園龜山、新竹竹北、台中北屯、台南新市善化、高雄楠梓造橋等高科技園區。   至於與蛋黃區或高科技園區僅一線之隔且具有長線利多的潛力疍白區域：包括台北萬華，新北鶯歌、三峽、汐止，桃園龜山，新竹寶山，台中水湳特區、沙鹿，台南安定、仁德，高雄造橋、岡山。   其中最值得一提的是全年漲幅最大的行政區台南安定區，在台南科學園區擴建規劃的 A、B、C、D、E、N、O區段徵收案，集中於新市善化與安定，而安定區房價基期較低，具有強勁追漲的潛力。   李同榮表示，自住買方永遠不必觀望，低總價支撐力仍強，跌幅與風險有限，只是須要遵守兩大置產原則，就能置於進可攻、退可守的利基點：   一、避開兩高一大：高總價、高屋齢、大坪數目前非市場主流，房市反轉時影響較大。   二、選擇進可攻退可守四大要件：前述四大明星區域包括人口持續淨流入、高科技進駐核心周邊、高鐵軌道成熟商圈、蛋黃蛋白一線之隔且具潛在利多區域，四大要件為首購自住未來的置產首選策略。 資料來源／吉家網

台北市不動產仲介公會理事長蘇金城今表示，台股受到全球股災波及，從7月中的24,000點下跌近2成，動搖市場投資信心，更致命的是出現史無前例的錢荒，不動產放款水位直逼銀行法72-2條上限，讓房市出現無米之炊的窘境。   他表示，雖然總統、行政院、央行、金管會都針對無自用住宅的首購族、危老都更等需求優先放行的指示，但第一線銀行端可貸放資金有限是不爭的事實，排隊待撥、以價制量，甚至求貸無門，將進一步壓抑房市的價量表現。   尤其中古屋沒有建商背書提供預售屋整批分戶貸款的談判籌碼，排擠效應讓中古屋市場短期恐陷入「想賣也賣不掉」的苦戰，恐怕已經不是「願不願意讓」、「敢不敢追」的價格問題，而端看買方個人財力、信用、身分。   如果買方自備款有限，銀行貸款的估值、成數、利率都會壓縮買方負擔、出價能力，槓桿一縮，買氣緊縮，一遇到股災之類的風吹草動，屋主又急著爭搶有限獲利了結機會，恐讓房價出現鬆動。   蘇金城表示，首購有優先取得貸款機會的尚方寶劍，另外有資金配置、避險的買方，貸款成數需求低、與銀行往來關係佳，甚至有全現金購買的優勢，建議這些買方仍可積極看屋，台灣今明兩年基本面仍佳，不要錯失進場機會。

台灣討論碳費費率至少兩年有餘，如今端出起徵費率300元至500元，並喊出2030年後，費率就要一舉提高到1,200元至1,800元，短短六年間，費率就要增至二倍以上，考驗產業界的接受程度與適應力。   若借鏡他山之石，與台灣制度最相近的是課徵碳稅的新加坡。新加坡早在2019年開始課徵碳稅，起徵稅率每噸5星元（約新台幣123元），持續到2023年，自2024年才調升至每噸25星元（約新台幣614元），並規劃2026年調升至45星元（約新台幣1,106元），2030年並以50星元（約新台幣1,230元）至80星元（約新台幣1,966元）為目標。   換言之，觀察新加坡實施碳稅制度，最低稅率至少維持了五年，等於有了五年緩衝期；台灣啟動碳費制度，著重調和各方意見，但過了許久後，起徵費率300元起跳，起步已經慢了，又要趕在2030年後，與新加坡切齊標準，在追求國際競爭力的同時，如何讓產業能夠順利接軌，將是一大考驗。   產業界認為，碳費制度在六年內費率翻倍，雖然對標新加坡水準，但還要觀察各國相關配套措施，台灣也要有所對應，才能保全台灣國際競爭力。   另外以南韓為例，排放交易價格約216.5元，由於業者可獲得免費核配比例為九成，代表廠商只需要付一成，等於產業實際付出費率為每噸21.6元；至於新加坡每噸碳稅為600元，但會根據廠商提出的減量計畫給予直接減免。

已准未撥額度太多，多家國銀土建融餘額年底前降低無望。央行要全體國銀交卷不動產放款總量管制計畫，不過據了解，絕大部分的公股行庫，以及多家民營銀行，由於先前「已准未放」的土建融案累積量太大，因此，不但今年底之前下降無望，不少銀行更是一直到明年6月底，甚至12月底，每季的土建融案放款量都會一路走高。   據指出，為了在銀行法72條之2的30%上限之下，消化這些先前「已准而未動用」的土建融額度，也使得不在少數的銀行，明年房貸的額度不見得是逐季成長，反而因為建商動用土建融進入高峰期，而使房貸額度零成長或反而下降，現在得看存款能否有效擴大，或是金管會透過都更危老衍生的部分分戶房貸、海外不動產放款排除在72之2的計算範圍，來擴大銀行可承作不動產放款的上限。所謂的銀行法第72條之2，是指銀行所承作的土建融及房貸業務的總放款量，不能超過存款和金融債券總量的30%。 據了解，央行要求國銀所報送的管制計畫，有四大類項目必須逐季具體交待清楚，包括：1. 不動產占總放款比率，亦即集中度；2. 總放款餘額；3. 不動產放款餘額，這一部分還必須分成購置住宅貸款餘額，還有建築貸款餘額二項來提報；4. 總放款扣除不動產放款的餘額。   不少行庫主管私下指出，上述土建融案有三種類型，一種是已經買了土地，若能開工不能不給建商建融，另一種則是建融已經撥到一半，不能讓建商的房子蓋不下去變爛尾樓；還有一種，則是建商已經獲行庫核准一定的額度，倘若已簽約的額度不給，就是違約，這三種情況，使銀行的土建融額度，普遍都「爆掉」。 銀行主管也特別指出，所謂的額度爆掉，可不是指「新增額度」，而是先前的「已准而未動用額度」，現在大型建商若要向銀行申請新額度，幾乎已跟「凍結」沒兩樣。   影響所及，多家銀行對土建融案已採取二大措施，其一、分行沒有受理土建融新貸案的權限，必須先報總行同意，才能收件；其二，要採取「以價制量」措施，土建融利率若含手續費這些，將會拉高至3.5%，甚至是4%以上的水準。   其中，大部分大型行庫，對於土建融放款量占其不動產放款量比重尤高的大型建商集團，已停止新申貸的額度，此外，一些先前沒有往來的中小型建商，若有新申貸案，恐怕也不會被受理。 金融圈人士指出，多家國銀的土建融案量已「爆掉」，也將在不動產市場引發二大現象，其一是過去大型建商雖然向各銀行申貸的額度很多，但都「圈而不用」，然而現在卻因為政府的放款政策管制，會越來越有危機意識，都會把錢先提出來，然後放到存款部位。   其二，中小型建商的資金則更為緊俏，對此金融圈人士已觀察到，不少中小型建商，不論是建案或是素地，若口袋不夠深，但銀行籌資又碰壁的話，為了避免財務周轉不靈而倒閉，會賣掉手上的土地或案子給大建商，因此，大建商與小建商之間在建案、土地的整合也會加速。

主計總處公布8月物價指數，外食、蔬果、房租、電費、娛樂等一般生活支出全面上揚，消費者物價總指數(CPI)較7月漲 0.40％，經調整季節變動因素後漲0.07％；較去年同月漲 2.36％，1～8月平均較上年同期漲2.32％，其中，房租CPI為2.45%，漲幅仍處高，外食費也年增2.9％。主計處表示，8月CPI較上月漲0.40％，主因是受7月下旬凱米颱風之遞延影響，蔬果價格攀升，加上蛋類及油料費回升，但因成衣、機票價格下跌，抵銷部分漲幅。七大類中變動影響較大者包括：食物類漲1.90％，主因受7月下旬風災豪雨影響；交通及通訊類漲 0.10％，因油料費上漲 2.36％，但運輸費受機票價下跌 1.93％，抵銷部分漲幅；衣著類跌1.89％主因服飾降價促銷。而8月租金指數上漲2.45％，雖未再創新高，但整體漲勢仍偏高，主計總處專門委員曹志弘表示，雖然8月租金年增率漲幅略有收斂，但還不足以判斷是否會能夠逐步收斂和持續走低，得再拉長觀察時間。觀察近10年租金平均漲幅約在1.1％，但自2022年7月起開始突破2％，之後就一直維持在2％以上，整體居高不下。

房市示意圖。圖／本報資料照片 已將目前網頁的網址複製到您的剪貼簿！ 在高房價的環境下，購屋民眾往往需要撬動更高的財務槓桿，因此對房貸的需求自然也有所增加。依據財團法人金融聯合徵信中心的資料統計，今年第二季度新增房貸件數達65,143件，平均購屋總價鑑估值為1,399.8萬元，平均房貸金額達1,016萬元，均創下歷史新高。其中，平均房貸金額首次突破千萬大關，顯示出購屋民眾面臨的壓力之重。 與10年前相比，申貸件數增加了29,291件，增幅達81.7％，幾乎翻了一倍，平均購屋總價鑑估值增加404.9萬元、增幅40.7％，平均房貸金額則增加339.9萬元、增幅50.3％。 中信房屋研展室副理莊思敏表示，在新青安、股市獲利、通膨預期、科技題材、新案交屋等多重因素的影響下，第二季的房市熱度延續了第一季的強勁勢頭。 根據內政部統計，今年第二季度全台建物買賣移轉棟數達95,765棟，相較於去年同期的74,651棟大幅增加21,114棟，增幅28.3％。隨著房市交易量持續攀升和房價的持續上漲，申貸件數、平均購屋總價鑑估值及平均房貸金額也同步創下新高，目前國人平均需要承擔約1,016萬元的房貸，相較於2015年第二季度的676.1萬元，增加了339.9萬元，成長幅度超過5成，房貸族的壓力明顯加重。 莊思敏指出，由於房價的急劇上漲直接推高了每筆房貸的金額，進一步加劇了不動產放款比率的提升，這也使得央行不得不提高警惕，下令要求國銀降低房貸水位。在銀行收緊房貸資金之後，不僅買方的進場信心大大受到干擾，近期解約案件更是頻繁發生，引發市場一陣恐慌。 儘管央行要求銀行優先放貸給自住及首購族群，但銀行仍受到「不動產放款天條」的限制，操作空間相對有限。部分銀行現在已經暫停收件，而仍然提供貸款的銀行，其核貸流程也變得更加嚴格，市場利率區間更是已上升至2.5％-3％，而新申貸的購屋族每月需要負擔的房貸支出也會隨之提高。  

記者張雅雲／高雄報導 黑金市場龐大，連鎖咖啡龍頭星巴克近年一家接一家開，澄清文衡門市2011年開幕，位於高雄文山特區，是當地知名網美咖啡廳。2020年曾開2.38億元出售，近期再度重出江湖開出2.8億元求售，赫然發現2022年竟已有新買家入手，成交金額實登未揭露。 星巴克澄清文衡門市2011年開幕，位於高雄文山特區，屬於三民區、鳳山區交界，門市獨特的鋼構造型、大片格柵，搭配充足採光的大面落地窗，讓戶外綠意透入，是當地知名網美咖啡廳。 ▲開幕至今13年，只要有買一送一優惠，平日下午都一位難求。（圖／記者張雅雲攝） 在地人指出，當初星巴克開幕時，高雄人都很興奮，開幕至今13年，有買一送一優惠時，連平日下午都一位難求。 該店2020年曾以2.38億元求售，後續消失在市場，近期該店捲土重來重新求售，根據銷售資料指出，地坪183.6坪、建坪71.4坪，屋齡13年，為地上1樓透天，開價2.8億元，並強調出租中，投資現獲利回本，換算地價單坪152.5萬元。 ▲該店2022年曾出現買賣移轉，新買家為新華荷國際股份有限公司。（圖／記者張雅雲攝） 據查，該店2022年曾出現買賣移轉，新買家為新華荷國際股份有限公司，交易標的為三民區澄東段及鳳山區大貝湖段2筆地號，查無實價登錄資訊，成交價未公布。換言之，新買家僅持有2年就重新出售。 根據台灣公司網顯示，新華荷為2017年登記。該公司之前曾捲入潛艦國造爭議，當時潛艦國造第一階段由直布羅陀的Gavron Limited（GL）公司得標，由新華荷接下GL的法律和一般事務服務契約，因此引起外界關注。 高雄市地政局表示，實價登錄申報資訊因現行內政部系統，因跨行政區就無法併檔，致成交資訊無法完整顯示交易標的面積，因此不予揭露，已建議內政部改善實價登錄網站查詢功能，以利類似案件提供民眾查詢完整成交資訊。 ▲去年鼎宇建設以總價約12億元，購入麗馨汽車旅館。（圖／記者張雅雲攝） 高雄市不動產仲介公會監事召集人鄭啟峰指出，文山特區商業機能發達，周邊包括澄清路、文衡路沿線，都有知名連鎖品牌，如健身工廠、麥當勞等進駐，集市效應強，而該店面目前由星巴克承租，因室內面積不夠大，較難創造高坪效，預估月租金大約25~30萬元，以開價換算，投報率落在1~1.2%。 若以周邊行情來看，去年5月鼎宇建設以總價約12億元，購入麗馨汽車旅館，土地面積1200坪，換算地坪單價約100萬元，鄭啟峰表示，由於星巴克店面位於文山特區的精華位置，儘管價格略高於區域行情，也有可能吸引有興趣的潛在買家出手。  

台北市松山區租金中位數1萬5,500元，居六都各行政區之冠。（資料照） 內政部9日公布六都租金行情，以租金補貼共47.8萬件租賃契約，六都中位數中，以新北市1萬2,600元最高，其次為台北市1萬2,500桃園市1萬元較高，且租金前10高之行政區皆位於雙北。 為促進租賃市場資訊透明化，內政部透過所掌握300億元中央擴大租金補貼專案核准戶的實際租約資訊進行統計，讓民眾更容易了解特定地區租屋市場租金價格情形，作為選擇合理房租負擔之參考。 本次統計以今年3月底仍有效之租金補貼「真實租金」資料進行分析，計有47.8萬件租賃契約，並對契約數40筆以上之278個行政區發布統計結果。就租金中位數進行比較分析。 台北市以松山區、內湖區、北投區及信義區租金較高，主因這些行政區整戶（層）租約比率分別占35.8％、42.3％、47.5％及34.2％，高於台北市整體平均值32.9％所致。 契約數方面，以桃園市中壢區的1萬8,208件及桃園區1萬2,917件、高雄市三民區1萬2,471件、台中市西屯區1萬1,878件及北區1萬468件、新北市板橋區1萬582件逾萬件較多，而新北市三重區、淡水區及中和區，臺南市永康區，臺中市北屯區皆逾8千件，租賃需求較其他行政區明顯。 各直轄市租金中位數，以新北市1萬2,600元最高，台北市1萬2,500元居次，第3為桃園市1萬元，之後依序為台中市、高雄市及臺南市，分別為8,000元、7,500元及6,500元。 直轄市租金中位數最高的行政區則由台北市松山區1萬5,500元拿下，其他破萬租金的還有新北市蘆洲區、五股區、汐止區及林口區均為1萬5,000元，桃園市桃園區及八德區均為1萬2,000元，台中市烏日區1萬3,500元，高雄市橋頭區1萬1,000元，臺南市安平區1萬元。 而全國行政區依租金中位數排序，租金前10高之行政區台北市有4區、新北市6區，分別為松山區、內湖區、蘆洲區、五股區、汐止區、林口區、新店區、信義區、北投區及土城區。