一般自住購屋者申請房貸注意事項 中央銀行去年下半年祭出第七波信用管制後，銀行對房貸控管更為謹慎，根據金管會統計，3月國銀承作房貸餘額達11兆1,156億元、月增494億元，但今年首季新增932億元、年減49％。銀行業者指出，一般客戶多為自住需求，購屋前應提前評估財務狀況、房產條件與貸款用途，建議控制房貸月付金不超過月收入40％，才能提高核貸成功率並爭取較優貸款條件。 國泰世華銀行表示，首重借款人的償債能力、與各家金融機構往來情形及個人財資歷狀況，並搭配擔保品坐落區域、屋齡及生活機能等擔保品價值與流動性因素一併進行綜合評估，以提供客製化的最適利率條件。 銀行業者建議，在審核房貸申請時，會依據借款人條件、貸款用途和房產條件來評估，如薪資證明、扣繳憑單或所得稅申報書，確保有穩定收入可支付貸款，以及房貸、車貸、信用卡債務等總負債不得超過月收入的一定比例；貸款用途若為自住較易核貸，若為投資、出租或公司用途，可能需提供額外財務資料，且利率可能較高。 房產條件亦影響貸款核准與否，包括房屋估值、屋齡、地點及市場流動性。例如，位於市中心或交通便利地段的房屋，因轉售市場較活絡，貸款條件較寬鬆，但若房屋位於偏遠地區或屋齡較高，可能影響核貸條件與利率。 申貸前可從三方面進行準備，以提高核貸成功率和貸款條件優勢，一是自我財務評估，先計算可負擔的房價與貸款額度，並評估每月還款能力，例如若房價1,000萬元，自備款可能約200萬～300萬元、貸款700萬～800萬元，一般建議房貸月付金不超過月收入的40％，若月薪10萬元者，較理想的房貸月付金應控制在3萬～4萬元以內。 其次是準備完整的申請文件，如薪資單、扣繳憑單、所得稅申報書及存摺明細，以及房屋相關資料（如不動產權狀、買賣契約等）也應事先準備妥當；三是試算貸款條件，透過銀行網站上的房貸試算工具及購屋能力試算，可幫購屋者評估適當的房價範圍，避免負擔過重。 有關房貸審核時間，中信銀行說明，一般約1周～3周，但依個案狀況和申辦類型而有差異，建議提前備好所需資料，減少文件往返時間以加快申請流程。

囤房稅2.0今年5月首度開徵，自住房屋必須在3月底前設籍才享有自住稅率，近期已有自住民眾沒設籍被課重稅，多繳逾萬元的稅金惹民怨。台中市地稅局說，去年即向中央建議延長自住設戶籍申報期限，獲全國各縣市支持，財政部已宣布延長至6月2日，呼籲民眾在延長期限內完成設籍。   地稅局估算，以台中市南屯區16年社區大樓2樓約50坪自住房屋估算，非自住要繳1.6萬元，若在期限內自住遷入戶籍，稅降為5000元，節稅達1.1萬元。   地稅局統計，台中市原自住房屋未設戶籍計18.5萬人，截至3月25日，已有7.7萬人完成戶籍登記，尚有10.8萬人未設戶籍，占比58.4%，據了解除無法或不願意遷戶籍，也有許多人選擇改申請作公益出租使用等，亦可以享優惠稅率。   台中市地稅局提供節稅妙招。 圖／台中市地稅局提供   地稅局長沈政安說，房屋稅新制，對非自住房屋課重稅，自住房屋如未於期限內完成本人、配偶或直系親屬戶籍登記並申報，將會改按非自住用課稅，全國歸戶計算並依持有戶數按差別稅率，課稅3.2%至4.8%；若本人、配偶及未成年子女全國持有1戶自住房屋，在六都設戶籍後享優惠稅率1.0%，否則持有1戶非自住稅率3.2%。   地稅局整理減稅妙招，地稅局說明，公益出租或提供作為社會住宅使用，稅率皆為1.2%，與自住用稅率相同；委託包租代管業者出租使用，可適用固定稅率，如果申報租金所得達標準者，稅率為1.5%，但是未申報租金或未達標準者的稅率為2%。   地稅局指出，若自行出租且申報租賃所得達到租金標準，並於規定期限內向稅務局提出申報者，可與繼承取得共有房屋合併計算全國總持有應稅房屋戶數，適用較低的稅率，持有4戶以內者每戶1.5%、5至6戶者每戶2.0%、7戶以上者每戶2.4%。

該買舊還買新？591實價登錄統計2024年七都成屋、預售屋成交單價差距最小十大行政區，十區價差都不足5萬元，其中差距最小的桃園大園區，去年預售屋成交單價為32.8萬元、成屋為31.3萬元，兩者僅相差1.5萬元。   591房屋交易網指出，數據打破預售屋給人貴鬆鬆的印象，對不少購屋族來說，在同樣預算下，除非立即有居住需求，否則彈性付款、屋齡較新的預售屋可說更勝一籌。   591房屋交易網分析，現階段在央行限貸、川普關稅戰等變數衝擊下，市場資金緊縮已成定局，成屋雖然看得到、摸得到，卻也存在貸款不易，必須一次準備大筆現金，財力負擔相對大。   反觀預售屋價位固然較高，但具付款彈性、受限貸衝擊較小等特性，可說相當適合口袋不深的年輕購屋族群。   觀察上榜各區，可發現其共同特色都擁有不少新成屋、新古屋聚落，以差距最小的桃園大園區來說，目前交易熱區集中在客運園區與青埔特區，兩區建案競爭激烈，呈現「成屋新、預售多」的狀況，進一步拉近預售與成屋價格。   2024年七都預售與成屋價差最小十大行政區。 資料來源／591實價登錄   差距其次的高雄仁武，預售與成屋每坪價差約2.3萬元，仁武房價多落在3字頭，磁吸高雄年輕首購族，因此買氣也多集中於屋齡較新的大樓，壓縮成屋與預售價差。   新北唯一上榜的區域三峽，價差約3.2萬元，當地成屋交易多在房價較高的北大特區，而預售則轉向開發潛力區域布局，出現「高價成屋、低價預售」的結構，讓預售更顯划算。   桃園觀音價差約3.8萬元，成屋與預售供給都集中在草漯重劃區，該區新案供給湧現，但由於目前生活機能尚未到位，建商開價趨於務實，不過對於想提前卡位區域紅利的買方來說，預售反而更具吸引力。   單價差距不到4萬元的還有台南歸仁，該區交易集中在高鐵特區周邊，過去以投資買盤為主，打炒房後投資客退場，預售開價回歸合理，與成屋貼近。   另外，新竹新豐每坪價差約4.3萬元，成屋多集中在明新重劃區，房價較高；預售則主打外圍區段，價格基期低，使得成屋與預售價格靠攏。   桃園楊梅價差同為4.3萬元，該區受惠交通便利及房價凹陷優勢，吸引新竹、雙北客，也深受桃園年輕首購族青睞，房市熱區集中在金山特區、梅獅路商圈新大樓，地段、屋齡相近使價格差距有限。   高雄大寮成屋和預售價差約4.6萬元，大寮房市能見度較低、交易量小，建商為求成交、開價相對保守，反而突顯預售屋的性價比。   最後是高雄橋頭與楠梓，價差約在5萬元內，區域有台積電設廠推升買氣，然而該區新成屋比例偏高，加上屋主多看好未來發展，在「惜售」下容易參考預售行情定價，出現價格逐漸逼近預售的現象，讓預售成為更划算的選擇。

地產　>　 最新新聞 房市變天！59％建案「賣不到1成」房價仍在漲 數據揭：這三區下跌了 2025/04/25 16:21文/記者朱語蕎    國泰金公布今年第1季國泰房地產指數，本季案量與成交量大幅減少。國泰金公布今年第1季國泰房地產指數，本季案量與成交量大幅減少，有高達59％建案賣不到1成，27％建案僅賣10～15％；不過，可能成交價仍季漲0.78％，較去年同季上漲16.52％，但雙北地區及桃園市房價則出現下跌。數據顯示，今年第一季相較上一季為價穩量縮，相較去年同季為價漲量縮。與上季比較，本季開價與成交價維持穩定，議價率小幅縮減，推案量與成交量大幅減少，銷售率中幅減少。進一步觀察各地區表現，相較上一季，各地區成交價雙北及桃園下跌、竹中南高上漲，成交量則均呈現減少;與去年同季，各地區成交價均上漲，成交量呈穩定或減少。從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，台北市近3季接近前波高點，中南高地區超過前次波段高點3成至1倍。綜合本季房市， 相較上一季為價穩量縮，房市表現偏弱;相較去年同季則為價漲量縮，房市表現待觀察。本季有3縣市房價下跌，包括桃園市可能成交價季跌3.44％，價格每坪44.78萬元；台北市季跌3.44％，可能成交價為120.41萬元，新北市跌2.00％，可能成交價為每坪68.50萬元。國泰金表示，央行於去年9月第七度調整選擇性信用管制措施實施以來，已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少，雖價格因成本因素仍有支撐，然房市已明顯降溫，符合央行政策預期。 國泰金分析，桃園市房地產指數相較去年同季，推案金額年減近3成，銷售率僅 6.55%，成交量大幅下滑，近年來漲多的房價開始盤整。台北市相較上一季為價量俱跌， 房市表現衰退。新北市推案多集中於重劃區或具捷運題材加持區域，本季百戶以上大量體個案銷售率普遍表現不佳，整體銷售率更為近兩年新低；近年來漲多的房價也開始盤整。另外，台中市房價持續上漲，推案金額年增3成。台南房價仍持續上漲，相較去年同季推案量及成交量皆維持穩定，銷售率為七都冷淡買氣中唯一持穩區域。高雄房價也一樣持續上漲， 惟買氣低迷，交易量明顯衰退。國泰金表示，美國在4月提出對等關稅政策，對全球經濟影響程度仍充滿變數，房地產受其間接影響預期無法避免。

（中央社記者潘姿羽台北25日電）美國總統川普高舉關稅大刀，全球經濟面臨嚴峻考驗，廠商信心也受到衝擊。台經院今天公布3月產業營業氣候測驗點，製造業、服務業、營建業均顯著下跌，且房市展望悲觀，營建業測驗點摔最兇，大減7.53點，降至94.34點，為近2年最低水準。 台經院指出，川普關稅政策帶來的經濟不確定性，可能抑制終端需求，並拖慢產業擴廠腳步，進一步壓抑工業不動產市場表現。根據廠商調查結果，經過模型試算後，3月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點均呈下跌。 3月製造業營業氣候測驗點為95.00點，月減2.71點，為2024年11月以來最低；服務業營業氣候測驗點連3跌，降至88.51點，月減4.50點，且創2020年5月以來新低；營建業測驗點為94.34點，重挫7.53點，是2023年6月以來新低。 台經院指出，這次測驗點單月跌幅創近年新高，顯示廠商對未來景氣多持審慎甚至偏向悲觀的態度。 製造業方面，在關稅上路前湧現短急單，3月製造業廠商對當月看法樂觀，但展望未來半年，不確定性極高，看好程度大減、看壞大增。 服務業同樣受到關稅波及，台經院指出，市場關注對等關稅細節，加上台灣對美貿易順差龐大，投資人擔憂台灣成為美國報復對象，台股震盪，證券業非常悲觀。 至於營建業，台經院產經資料庫總監劉佩真分析，以不動產業而言，房市景氣明顯處在低檔，而且股市震盪，地緣政治風險續存，加上未來經濟前景不明，均使房市景氣偏向悲觀，住宅市場量縮格局確定，價格應維持高檔震盪，特別是供給量大的區域，價格有機會鬆動。 不過劉佩真提醒，即便房市價格鬆動，也不會明顯下修，因為前一波房市上漲，開發商累積龐大獲利，目前又有土地成本高、碳費徵收及缺工問題，成本高漲的情況下，讓利幅度有限，不會出現外界所言、跌幅3成的狀況。 儘管近日新聞傳出有開發商開出第一槍，打算降價，劉佩真表示，已有開發商表達不會跟進，市場是否會出現一致性方向，仍有待觀察。（編輯：林家嫻）1140425

中央銀行昨（24）日公布3月「消費者貸款及建築貸款餘額」統計數據，顯示不動產融資熱度雖未完全退燒，但年增幅明顯降溫。   央行統計，3月購置住宅貸款餘額為11.17兆元，年增率降至9.34%，探2024年5月以來新低。建築貸款年增率同樣放緩至2.97%，為2024年8月以來最低，反映房市融資動能趨緩。   雖上述二項貸款年增率均放緩，但住宅貸款餘額仍續創歷史新高，較上月增加464.7億元，月增0.4%。相較之下，建築貸款餘額則呈現月減，未再改寫高點，顯示開發商態度轉趨保守。   央行表示，這一波貸款成長降溫與多項政策調控息息相關，包含第七波信用管制持續發酵。央行指出，銀行自主管理措施落實，加上針對信用過度集中於不動產的監理強化，是主要抑制因素。   在房市交易表現方面，3月六都買賣移轉棟數年減21%，首季年減幅度更達到了23.6%。買氣回落與政策壓抑投資性需求有關，整體房市景氣出現轉向平穩的訊號。   不過，政府推動的「青年安心成家購屋優惠貸款」則逆勢成長。3月青安貸款月增322億元，月增率2.55%；餘額已達1兆2,977億元，占總住宅貸款比重達11.61%。青安貸年增率達51.7%，成長力道強勁，顯示剛性購屋需求依然旺盛。   央行說明，青安貸之所以未受政策調控影響，關鍵在於其嚴格審核機制。目前青安貸限定「名下無房」、「一生一次」，主要支持首購族實質剛需。政策定位明確，讓真正需要購屋的年輕家庭可獲得資金支持，市場回應正向。   整體而言，央行認為房市熱度逐步降溫，融資成長放緩，有助健全房市體質。

據實價登錄發現，近三年台南市北外環沿線各行政區中以北區的房價表現最為亮眼，平均房價從2022年的每坪23萬元攀升至2024年的每坪30.4萬元，漲幅高達32.2%、超過三成。   北外環是台南市首條快速道路系統，串聯新化、新市、永康、安南、北區、中西區與安平等多個重要行政區，這項重大建設不僅能提升區域交通機能，更帶動沿線房市蓬勃發展。   中信房屋台南林森加盟店店長鄭旭峰指出，台南市北區房市坐擁四大優勢，加上剛性需求和建設題材的帶動，區域房市交易量能自然水漲船高。   鄭旭峰表示， 北區房市之所以能強勢領漲，關鍵在於四大優勢。首先，北區生活機能成熟，擁有好市多、西門商圈、小北商圈、花園夜市、南山台南廣場等商業設施，可滿足日常採買與休閒娛樂的全部需求。   交通方面則有台南火車站和兩個交流道匝道，加上北外環通車後，北區到南科的通勤時間更從原本的40分鐘縮減至20分鐘，大幅提升通勤效率，磁吸科技新貴的目光。   此外，鄭旭峰分析，北區還匯聚了文元國小、台南二中、成功大學等多所知名學府，區內文教氛圍相當不錯。再加上北區的鄭子寮重劃區街廓整齊、綠覆率高、高級住宅聚落，也被譽為台南的「富人區」，吸引高資產族群進駐，進一步推升區域房價與市場熱度。   鄭旭峰指出，雖然近年台南市房價上漲了不少，但與其他主要都會區相比，區域房價仍屬親民，以北區來說，目前北區新建案每坪成交價普遍落在4-5字頭，而中古屋每坪則落在2-3字頭，購屋負擔相對較輕，也因此能夠持續吸引多元客群進場布局，包括年輕首購族、成大醫院的醫護人員、南科新貴等。   在產品選擇方面，鄭旭峰分析，目前北區以屋齡10年內、總價1,500～2,000萬元的二、三房電梯大樓的詢問度最高，這類產品的格局更貼近小家庭的居住需求，搭配飯店式管理，更為住戶的生活品質大大加分。   中信房屋研展室副理莊思敏指出，在南科、台積電（2330）、鐵路地下化、捷運藍線、北外環等重大建設的加持下，台南房市的發展前景的確頗具想像空間。   不過鑒於近期整體房市降溫，莊思敏建議，購屋民眾應以自住需求為首要考量，務必多加比較、理性評估、避免盲目追價，或可尋求專業、在地的房仲業者協助，以便挑選出最具抗跌保值性的標的。 據實價登錄發現，近三年台南市北外環沿線各行政區中以北區的房價表現最為亮眼，平均房價從2022年的每坪23萬元攀升至2024年的每坪30.4萬元，漲幅高達32.2%、超過三成。中信房屋提供

國產台中廠過去曾協助台積電中科建廠。圖／國產提供 根據規劃，中科擴建二期計畫預計今年6月底前交地，台積電（2330）規劃興建四座12吋晶圓廠，製程在2奈米以下。面對未來龐大的建廠需求，國產（2504）太平廠與台中廠協同作業，成為中台灣半導體高科技廠辦的堅強後盾。且隨著台中13期、14期等熱門重劃區房建崛起，國產太平廠與台中廠將攜手搶攻大台中的建設商機，營運成長動能備受期待。 國產實業表示，在科技產業擴建廠推波助瀾下，台中房市熱絡發展，目前推案熱區首推重大建設到位的北屯區，尤其是14期重劃區，國產台中廠過去曾供應「國泰MOST+」、「亞昕一沐」等14期指標案，以及水湳台中國際會展中心。 台積電中科先進封測五廠接近完工。圖／國產提供 隨著國產太平廠加入營運，到北屯僅20分鐘運距，成為大北屯房建的助力推手，包括14期「順天King`s Road」、「大陸豐莚」、寶輝「GREEN PARK」、「SKY PARK」、「WATER PARK」等指標建案，均由國產太平廠供應。 此外，國產太平廠更因地利之便，就近供應太平區的今口香冷凍倉儲，混凝土需求約2萬立方米，今口香為國內冷凍調理食品製造大廠，這次斥資25億元打造智慧化產線及冷鏈自動倉儲空間，也配合經濟部申請根留台灣投資計畫案，預計2027第四季完工啟用；工具機製造大廠力山（1515），在大里工業園區擴建新廠，也是由國產太平廠供應。 以科技廠辦來說，國產台中廠過去協助中科台積電、友達光電（2409）、巨大（9921）等五成以上的科技建廠，隨著太平廠加入營運後，近期兩廠合力供應台積電中科先進封測五廠，目前結構體已接近完工，後續還有辦公大樓要興建，混凝土需求量約1萬多立方米。 而中科擴建二期計畫，預計2025年6月底前交地供台積電建廠，規劃要蓋四座12吋晶圓廠，製程在2奈米以下，也是國產太平廠未來積極爭取的目標。 此外，台積電在中科還成立台中零廢製造中心，未來有機會與國產合作碳礦化混凝土與高性能混凝土，可進一步引領高科技廠辦邁入低碳永續。 而13期為南台中最大公辦重劃區，鄰近南區與南屯區，有捷運綠線、台鐵雙鐵交會，吸引不少建商推案。其中，首發案「中陽旭月」，基地面積約783坪，規劃地上14層、地下2層，主體結構採用5,000磅混凝土，也是由國產台中廠與太平廠合力供應。 此外，包括「忠泰老佛爺」、「勤美之森」、「大陸豐蒔」等國際級時尚豪宅，國產太平廠也參與供應。 國產太平廠參與供應許多台中豪宅建案。圖／國產提供 在台中重大建設方面，目前水湳經貿園的嶄新美建築地標「台中國際會展中心」、「逢甲大學共善樓」，也是由國產台中廠與太平廠合力供應。其中，「台中國際會展中心」外型獨特，擁有弧形桁架構成的魔毯屋頂，預計2025年10月正式啟用；「逢甲大學共善樓」由日本建築大師隈研吾操刀設計，最特別的是，屋頂由蔓榕綠意覆蓋，成為台灣首創校園負建築。 放眼未來，台中捷運藍線預計2025年6月動工，西起台中港、沿台灣大道東至東區帝國糖廠附近，總長24.78公里，途經梧棲、沙鹿、西屯、北區、中區、東區等行政區，新建工程預估有數百萬立方米混凝土需求，也是國產太平廠未來積極爭取的目標；還有因應大都更時代，台中多為建商與危老都更合建或購地改建推案，促使危老都更風潮崛起，也是太平廠積極爭取的建設商機。

捷運三鶯線進入全自動無人駕駛關鍵階段。(圖/新北市政府提供) 新北捷運三鶯線即將在今(2025)年底完工，目前工程進度達85.51%，列車完成靜態與性能測試後，進入動態整合測試最關鍵階段「模擬營運情境的全自動無人駕駛階段」，為之後通車營運做準備，未來不僅從三峽、鶯歌區到臺北市節省約20分鐘的時間，未來想到新北美術館也能「出站就到」。 新北市長侯友宜表示，捷運三鶯線去年完成全線軌道架設、供電、列車靜動態測試與上主線LB04(橫溪站)-LB08(鶯歌車站)測試皆達標，現在進入測試最重要關卡，預計10月全線動態測試，接續進行全線系統整合及穩定性測試，朝今年底完工大步邁進。 侯友宜進一步說明，捷運三鶯線是新北市政府第一條自辦的中運量捷運工程，全長14.29公里，起點LB01頂埔站，與板南線銜接轉乘，路線橫跨新北市土城、三峽、鶯歌三大行政區，通車後市民到臺北市能節省約20分鐘的通勤時間，未來更透過三鶯線延伸桃園八德段，串接桃園捷運綠線，打造北北桃捷運共榮生活圈。 在鶯歌車站與區公所前規劃的「鶯歌醫養園區」預定地，該址串聯臺鐵鶯歌火車站及捷運鶯歌車站，整合周邊美術館、鶯歌區公所及公有市場等公共設施，結合未來智能衛生所、複合式門診中心及綜合式長照機構，串聯捷運三鶯線，共同帶動三鶯地區發展。

國泰建設24日發布第1季國泰房地產指數，在央行去年9月祭出第七波調整選擇性信用管制後，已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少，相較上季，雙北及桃園房價皆下跌，整體表現方面，第1季較上一季「價穩量縮」，較去年同期「價漲量縮」。   據國泰房地產指數報告，第1季全台可能成交價每坪57.91萬元，較上季增0.78%，表現維持穩定，議價率6.26％，季減0.77個百分點，成交量指數51.22，季減39.57%，屬於大幅減少，推案量也是大幅減少，首季全台推案量3,233億元，季減31.2%，銷售率則是中幅減少。   國建指出，雖價格因成本因素仍有支撐，然房市已明顯降溫，符合央行政策預期，而美國4月提出對等關稅政策，對全球經濟影響程度仍充滿變數，房地產受其間接影響預期無法避免。   進一步觀察各地區第1季表現，相較去年第4季，各地區成交價雙北及桃園下跌、竹中南高上漲，成交量均減少；相較去年同季，各地區成交價均上漲，成交量呈穩定或減少。   從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，台北市近三季接近前波高點，中南高地區超過前次波段高點三成至一倍。綜合本季房市，相較上一季為價穩。   國建指出，綜合第1季房市，相較上一季為價穩量縮，房市表現偏弱；相較去年同季為價漲量縮，房市表現待觀察。 資料來源／國泰房地產指數 資料來源／國泰房地產指數