【MyGoNews林湘慈/綜合報導】宜蘭縣政府緊急呼籲，近日有民眾至宜蘭縣政府辦理建築執照相關業務，經發現該建築執照號碼並非縣府所核發字號，且該執照之宜蘭縣政府關防與紙質，明顯與縣府之建築執照不同。該建築執照應為不肖業者所偽造，讓民眾受騙上當。【正確版本】為遏止此不肖業者之欺騙行為，縣府特別公開聲明並公布所核發正版建築執照之樣態，以及公開偽造建築執照照片，呼籲民眾小心防範。 倘對於建築執照之真偽有疑慮者，歡迎民眾逕洽宜蘭縣政府建設處建築管理科，查詢電話：03-9251000轉1386~1396。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】全國不動產綜合2015房地產以及經濟狀況發展，加上對於2016年景氣的預估，提出現階段值得觀察的房市5大趨勢，全國不動產認為，在建商率先降價後，引發天花板效應，但2016年房價不會繼續跌跌不休，跌幅將會收斂至10％以內！ 2015年可謂是房地產轉折的一年，政府稅制及行政干預影響下，市場呈現量縮價跌，1-9月建物買賣移轉量共199,811棟，相較2014年同期減少17.1％，預計全年交易量約27萬棟！有人說這是房市領跌的第一年，但也有人認為總統大選後將利空出盡，然而2016年房市仍將面對經濟前景未明、利率是否調升及政府政策動向等影響，價量又會有什麼變化呢？全國不動產企研室主任張瀞勻指出，交易量下滑主因為買賣雙方對價格認知差異過大，隨便買、隨便賺的時代已經過去了，而在建商率先降價後，引發天花板效應，但2016年房價不會繼續跌跌不休，跌幅將會收斂至10％以內！ 趨勢一、大選當前，政策牛肉刺激內需、經濟成長中華經濟研究院預估2015年全年GDP0.9％，而在無重大天災人禍之情況下，2016年GDP預估約1.84％，比2015年增加0.94％，經濟穩定成長，加上總統大選將在2016年1月登場，根據歷史經驗，新執政者為贏得民心，將釋放利多，拯救整體經濟環境，至於購屋族最關心的利率，誠所謂利率不升、房市不死！在第三季央行理監事會議時，竟終結連16季的利率「凍漲」狀況，調降利率半碼，不升反降！ 張瀞勻也指出，購屋族可接受的利率臨界點是3％，主因是目前普遍租金投報率都不超過3％，一旦房貸利率超過3％，部分民眾會擔心房貸負擔重，買不如租來得划算！ 趨勢二、房地合一上路，揭開房地產史新頁面2015年打房稅制不斷，造成買賣雙方對於價格認知差異大，交易量下滑至谷底，然後雙方僵持近一年，目前屋主已彈性疲乏開始降價、適逢年底成家潮買方出籠，加上2016年房地合一登場，為把握輕稅潮，交易量已緩步回溫！ 然而2016年房地合一上路後，意味著炒作投資、隨便買、隨便賺的時代結束了，在預期投機歪風消失、提振景氣之下，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，還有台北市市長柯文哲和總統候選人朱立倫陸續表示，沒有打房的必要，代表政府開始鬆綁對房市的打壓，房市價量未來交由市場機制決定，並回歸自住及長期置產市場！ 趨勢三、天花板效應發酵，房價軟著陸由於建商有決定售價的權力，目前降價趨勢明顯的為預售屋及新成屋建案，加上背負資金及營收壓力，價格的確可以因市場冷熱有所調整，且預售屋賣的是「未來房價」，價格通常較高，一旦開始降價，將出現天花板效應，迫使中古屋房價隨之調降！ 不過中古屋市場較難看到房價全降的現象，主因是每個屋主經濟背景不同、持有時間長短不一，房市交易仍將回到供需基本面，房價呈現個案表現，土地成本愈來愈高，且房地產相對於其他投資產品，有增值抗跌效益，因此房價不會跌跌不休！ 趨勢四、自住客、置產客可搶進，別碰2地雷以2015、2016年來說，因為受到房地合一新制上路、持有稅上揚影響，在預期心理下，張瀞勻認為房價會緩步修正，也是自住客跟置產客搶進的好時機，尤其是房地合一實施後，稅負會加重的土地持分大的產品，像是老公寓、店面產品，可以在2015年年底前買進，尤其店面產品具有「低投報、高增值」的特殊性，而在後房地合一時代，後勢看俏。 至於近期台北市市長柯文哲嚴查的違章建築及工業住宅，在柯P效應之下已成房市地雷！違建拆除風潮席捲而來，過去買一送一的頂加現在也成了燙手山芋，而工業住宅因為違反都市計畫法，價格較區域行情便宜，但也有可能因為房屋稅加重課稅、貸款不易，以及被連續開罰，把省下的錢都吐出來，購買這兩種產品千萬得三思！ 趨勢五、有花堪折直須折，價錢合理就出手展望2016年不動產市場，國內外經濟表現及政策風向仍是影響房市最大之二個關鍵，在央行總裁彭淮南搶先降息之下，可望帶動財政政策，重啟經濟動能，2016年景氣可樂觀看待！出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄鐵路地下化工程預計於2017年12月底完工，台鐵沿線軌道下土地，將闢建為綠色廊道，高雄市長陳菊2015年11月11日針對高雄鐵路地下化後續規劃表示，市府有責任維護市民權利、種樹留綠地給後代，目前空間如何規劃達到最佳運用狀態，市府仍持續與台鐵研議。 陳菊指出，高雄鐵路地下化完工後，長達15公里地面園道的規劃，現階段市府仍持續與台鐵研議。目前市府採分段分區進行人行空間、自行車道、綠道規劃，包括沿路民族社區都市更新迫在眉睫，她說，該社區未來是綠色廊道沿線優質社區之一，如何都市更新改造沿線風貌，讓城市發展有願景，同時保留舊有回憶及歷史，市府將會有完整的規劃。 此外，針對議員關心高雄經濟發展及就業率議題，陳菊表示，依據中央主計總處數據，2010年至2014年高雄營業事業銷售額增加4千億，增加10％；公司登記增加6351家，新增投資2千3百億，新增投資案是6都排名第2。 她說，高雄產業轉型勢在必行，近年來，戮力產業升級、減汙，招商成果有目共睹，包括日本TDK株式會社與日月光集團在高雄成立「日月暘電子股份有限公司」，投資12.2億元，招攬高科技人才；另外，預計2018年10月完工的和發產業園區，投資金額220億元，營運後創造400億元產值，每年增加30億元稅收，提供一萬個就業機會。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋最新2015年第三季房價指數出爐，根據統計資料顯示，主要都會區房價除了高雄以外，幾乎都較上一季度出現明顯下滑，大台北都會區仍是房價修正較為明顯的區域，新北市第三季較上季修正約4.25％，其次為桃園的3.24％，比較特別的是中南部的房價走勢也開始呈現疲軟，台中市房價季減2.63％，高雄市房價的房價漲勢趨緩，中南部地區也開始感受到房市不景氣。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主要都會區2015年第三季的房價指數表現仍呈現疲軟走勢，不管是和第二季相比或2014年同期的第三季相比，房價指數都有一定的修正幅度，顯見第三季不僅交易量持續下滑，連帶房價也出現下跌，且對比國泰房價指數的趨勢來看，二手市場也出現中南部房價回檔修正的走勢，房價修正的趨勢已經擴散到中南部。 信義房價指數顯示，北部三都台北市房價減幅季減約1.17％，但新北市房價下跌速度趕上台北市，房價指數由第二季的308.01修正到294.91，季減幅度高達4.25％，和2014年相比房價指數更下跌了5.3％，季下滑與年度下滑的幅度居冠，其次則是桃園市，雖然央行放寬選擇性信用管制措施，但桃園地區第三季的房價仍出現下滑走勢，房價指數季減約3.24％，年減約4.04％僅次於新北市。 至於房價指數出現明顯修正的還有台中市，台中市房價指數季減和年減幅度都為2.63％，第三季台中地區的房價也出現高檔回檔整理的走勢，而高雄市房價指數雖然並未出現明顯回檔，但上漲動能已經趨緩，本季房價水準表現接近上季。 曾敬德表示，房價先修正的台北市，精華區的低接買盤逐漸回籠，因此第三季的房價修正幅度趨緩，但反觀外區已經感受到房市的冷空氣正逐步南下，大台北以外的區域可能會越來越感受到房價修正的市場氣氛，建議手上有閒置資產的民眾，應該理性調整售價持盈保泰。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】北市2015年11月11日公布最新實價登錄資料，士林夜市出現高價亮點，大東路出現高價店面交易，每坪547.45萬，單價突破500萬，創下實價登錄以來，士林區店面交易新高，更是實價以來的店面第五高，同時也是北市前五大天價店面中，面積最大者，本次成交也讓士林商圈成為繼東區、永康與站前三大商圈後，第四個進入「500俱樂部」的商圈。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，士林夜市是台灣觀光勝地，幾乎每日湧入大量的觀光客，店租穩定且釋出稀少，故能締造高價；此外，2015年房市冷淡，年底前衝出高單價交易不可不謂是節稅考量。 台灣房市2015年一直呈現冷清狀態，但觀察熱門商圈，卻出現店租跟價格持續上揚的情況，住商不動產士林捷運加盟店店長楊自立表示，士林夜市近年因大量的大陸客及各國觀光客，店租收益高，其中以靠近捷運劍潭站的大東路兩側，最受歡迎，每月租金可達40至60萬，交易單價500萬以上雖是高價，但相對於租金收益仍有3-4％的水準，還是能吸引買家投資置產。 郎美囡指出，著名商圈店面通常多為公寓或是透天產品，房屋折舊後房地比偏低，以舊制獲利可以乘以「房地比」來說，比較新制較為划算，2016年房地合一上路，依照新制規定內容，自用戶交易才能有較優惠稅率，而店面非自用類型，勢必得搶在這一波買進，日後交易適用舊制較為划算，故有稅費考量的買家，近期動作頻頻，值得關注。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】公平交易委員會(下稱公平會)於2015年11月11日委員會議通過，南源建設股份有限公司(下稱南源公司)銷售嘉義市「印象西湖」建案廣告，於土地使用分區為旅館區使用一般住宅用語，就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處新台幣60萬元罰鍰。 公平會表示，南源公司於廣告使用「當我看遍了嘉義的案子，比較再比較，看房子是我的興趣和職責，因為我必須給家人一個最美又最穩的家，所以我專挑下雨天看房」、「嘉義不缺豪宅，但缺乏突破框架的態度」、「跳脫人工佈景，住進自然享受大地，隨時隨性漫步環湖棧道，蘭潭大地24小時不同的生態美景接力演出，從Life(過生活)到Living(享生活)」、「唯一坐擁日升湖心之景，綻放新舊交融火花、超越框架的新銳社區，將重新改寫大雅路菁英生活」及「8米闊然社區道 不只聚焦正面，連社區道都注入設計精神，解放住宅視界」等用語，就整體廣告內容綜觀之，予一般大眾印象為該建案購買後可供「住宅」方式使用。 惟據嘉義市政府之意見，該建案土地使用分區為旅館區，申請用途為旅館類，並於建造執照及使用執照分別載有「本區為都市計畫旅館區用地，起造人應依核定旅館用途使用，不得誤導民眾為住宅用途，或有不實廣告惡意欺瞞等行為」與「請依核定旅館用途使用，不得擅自變更使用」等文字，倘系爭建案日後稽查或接獲民眾檢舉該建案當做住宅售出而未辦理使用執照變更，將依建築法第73條第2項併第91條究處。是南源公司廣告宣稱與事實不符，已違反公平交易法第21條第1項規定。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部公佈2014年第3季房地產消費糾紛統計，總計高達510件之多，糾紛項目最多的是「房屋漏水問題」，而發生消費糾紛的對象中，合法仲介業與建商所佔的比例最高，分別是46.67％、41.76％。 各直轄市及縣(市)政府「2015年第3季房地產消費糾紛原因統計表」計有510件，房地產消費糾紛原因之前5名為「房屋漏水問題(71件)」、「終止委售或買賣契約(54件)」、「隱瞞重要資訊(44件)」、「交屋遲延(38件)」、「施工瑕疵(31件)」。 又房地產消費糾紛來源依件數排序為仲介業(242件，其中合法仲介業238件，非法仲介業4件)、代銷業(27件)、建商(213件)、其他(28件)。 內政部表示，為提升企業服務品質，促進消費安全，保障消費者權益並減少消費糾紛，請不動產經紀業者重視消費者意見，並強化消費者相關保護措施，以維護經紀業者品牌形象。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，地政機關及其他政府機關或公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時，應通知當事人繳附由稽徵機關核發之納稅證明書等相關證明文件，其不能繳附者，不得逕為移轉登記。 國稅局指出，地政機關及其他政府機關或公私事業於受理當事人辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時，應通知當事人繳附稽徵機關核發之證明書，例如遺產稅或贈與稅繳清證明書或核定免稅證明書，或不計入遺產總額證明書，或不計入贈與總額證明書，或同意移轉證明書之副本，其不能繳附者，不得逕為移轉登記。未依規定辦理者，若屬民營事業，處15,000元以下之罰鍰，屬政府機關及公有公營事業，由主管機關對主辦及直接主管人員從嚴議處，此為遺產及贈與稅法第42條及第52條所明定。公私事業辦理相關財產產權移轉業務時，應特別注意上開法條規定，以免受罰。 該局舉例說明，A公司2011年間分別辦理股東與二親等親屬間股權買賣、股東與限制行為能力人間股權買賣之移轉登記時，未依遺產及贈與稅法第42條規定通知當事人繳附稽徵機關核發之證明書(包括贈與稅繳清證明書，或核定免稅證明書，或不計入贈與總額證明書，或同意移轉證明書之副本)，即受理逕予移轉登記，經國稅局查獲，依遺產及贈與稅法第52條規定分別各處罰鍰10,000元。A公司不服，主張其並不知有遺產及贈與稅法第42條之規定，亦不知當事人財產移轉經國稅局核屬贈與行為，自無過失，申經復查遭駁回。 國稅局特別呼籲，公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時，應通知當事人繳附稽徵機關核發之納稅證明，否則一旦經稅捐稽徵機關查獲，將按行為次數分別裁處15,000元以下罰鍰，不得不慎。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為利徵納雙方遵循，財政部於2015年10月12日發布命令，再次核定適用特種貨物及勞務稅(下稱奢侈稅)條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」排除課稅之下列12種案件類型，並自2015年1月9日生效： 一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人係因繼承取得該不動產者。 二、直系親屬間交換不動產，且交換後持有該不動產之期間均逾2年者。 三、所有權人銷售因繼承信託利益請求權而取得之不動產。 四、依家庭暴力防治法取具保護令之所有權人為躲避施暴者，銷售其名下僅有1戶且確供自住使用之房地。 五、所有權人銷售持有逾2年之房地，併同銷售之共有設施及基地應有部分。 六、所有權人為興建慈善事業使用之房舍所購買之土地，已取具建造執照，因通行權糾紛無法動工，且經調解無效果而銷售該土地。 七、所有權人銷售於取得土地前遭鄰居占用供車輛出入等非建築使用部分之土地與該占有人，且以相當於其購入成本銷售。 八、所有權人購入房地後，始知該房屋之氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值，經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約未成立，且以相當於其購入成本銷售該房地。 九、債權人經向法院聲明承受取得債務人之持分房地，嗣經法院訴訟、和解或調解委員會調解，且以相當於原承受價格銷售與其他共有人。 十、所有權人經向法院聲明承受不動產並繳清差額價金，因債務人提起異議之訴，致2年後始取得權利移轉證書，嗣訂約銷售該不動產。 十一、扶養義務人為履行其扶養義務依法院和解移轉持有已逾2年之不動產與受讓人，受讓人亦依該和解內容銷售該不動產者。 十二、所有權人以持有逾2年之自住房屋及地上權與營業人合建分屋，嗣取得未達1戶之持分房地，並與共有之營業人併同銷售。 財政部南區國稅局表示上述12種類型中，以第一及第三之類型較為常見，為使民眾更加了解該2種類型之涵義，分別舉例說明如下： 〔例一〕：甲君將繼承取得之房地無條件贈與女兒，嗣後女兒因資金需求而於受贈後1個月內出售，核屬免徵奢侈稅。 〔例二〕：乙君將不動產信託與金融機構，受益人為乙君本人(為自益信託)，幾年後乙君過世，其子丙君繼承該信託利益請求權，嗣信託目的達成時，受託人將不動產移轉登記予繼承人丙君，丙君隨即出售該不動產，核屬免徵奢侈稅。 該局提醒民眾，如屬上述12種非短期投機類型之案件，只要在2015年1月9日尚未核課確定者，均有免稅之適用，請民眾留意，以維自身權益。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】成屋市場交易在2015年底前2個月出現變化，房仲業者發現「屋主不想賣了！」根據住商不動產自營體系資料發現，統計近一個多月「新委售量」發現，較上季同期縮減近36％之多，屋主不想買房子的情緒正在逐漸蔓延中。 房地合一2016年1月1日就要上路，雖然買氣有所表現，不過賣方結構倒是悄悄改變，住商不動產企劃研究室統計2015年10月1日至11月8日的新委售量發現，全台較上季同期(7月1日至8月8日)萎縮35.9％，其中北市縮幅最大，達43.8％，在產品類型上，除北市仍以2000萬以上物件比重占最高之外，新北以南在中低總價的委售量上均佔有較大比重。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，由於房地合一沒有日出條款，所以大多數的屋主並無影響，而近期價格表現不佳，買方殺價幅度大，無奢侈稅壓力的屋主寧可且戰且走，應該是目前委售表現相對弱勢的主要因素。 綜觀各區域委售狀況可以發現，與上季同期相比，全台平均量縮35.9％， 其中北市以43.8％的縮幅最多，其次是新北的40.2％，台中與台南縮幅不到三成，徐佳馨指出，隨著市場震盪幅縮小，加上未來升息遙遙無期，許多屋主心生觀望，此外，目前房仲業者也多將重心放在成交議價，而非開發屋主，也是新委售量縮的因素，時至年底，有奢侈稅問題的屋主應會等待2016年，無奢侈稅壓力的屋主不急於一時，應是委售2016年量縮的因素。 除了量縮外，在價格結構上倒有些頗值玩味之處，北市委售大宗仍集中在2000萬以上中高總價，比重將近4成，特別是高總價住宅，在持有成本增加的狀況下，委售也乏人問津，成為市場上的燙手山芋，而新北在1500萬以下委售量較多，和新重劃區賣壓浮現有很大的關係，而桃園以南都以低價為主，徐佳馨認為，這些類型其實仍是市場上自用客戶有機會買單的價格帶，此時出售比重仍居高水位除與屋主想要力搏最後一波的壓力外，也顯見這幾年投資客主攻中低價的態勢。出處/MyGoNews      www.mygonews.com