【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國泰建設2015年10月22日公布「2015年第3季國泰房地產指數」，在調查辦公室租金指數部分，調查結論是「A級辦公室租金開價多呈現穩定波動，整體租金價格穩定波動，空置率多維持穩定。」 國泰房地產指數調查指出，辦公室各路段租金價格穩定波動，空置率多維持穩定，(1)在開價部分，台北市A級、台北市B級、內湖科技園區與新北市辦公室相較上季皆維持穩定；(2)在議價空間率部分，台北市A級辦公室相較上季小幅下降，台北市B級、內湖科技園區辦公室相較上季維持穩定，新北市辦公室相較上季擴大；(3)在空置率部分，台北市A級辦公室，空置率較上季縮小9.71％，台北市B級辦公室，空置率較上季縮小3.19％，內湖科技園區辦公室，空置率較上季縮小16.79％，新北市辦公室空置率較上季呈現持平狀態。 國泰房地產指數調查指出，台北市A級辦公室租金開價多呈現穩定波動，各路段空置率則上下不一。台北市各主要路段A級辦公室租金在開價部分，相較上季皆維持穩定；議價空間率部分，信義計畫區、仁愛敦南路相較上季呈現下降，敦北民生路段、民生建國路段、忠孝襄陽路段相較上季維持穩定，南京松江路段相較上季則呈現上升；空置率部分，信義計畫區、仁愛敦南路段、敦北民生路段、民生建國路段相較上季皆呈現縮小，而南京松江路段與忠孝襄陽路段相較上季則呈現擴大。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，2015年地價稅即將於11月份開徵，稅單於10月22日已全部投遞，為保護納稅義務人隱私，平信寄送之稅單及轉帳納稅通知書納稅義務人身分證號後4碼以*號代替；為加強便民服務，稅捐機關將課稅土地少於28筆之土地明細直接列印在稅單上，民眾無須申請，即可獲得課稅土地明細。 稅捐機關表示，民眾所有土地筆數超過28筆者，礙於稅單列印篇幅，則須向稅捐機關申請才能提供。至於已辦理轉帳納稅的納稅義務人，在收到之轉帳通知書中，同樣有提供課稅土地明細，爲保護納稅義務人財產隱私，以信封郵寄取代郵簡投遞。惟轉帳通知書中只能列印14筆，土地筆數超過14筆者，則亦須向稅捐機關申請才能提供。稅捐機關為善用信封內側空白處，列印自用住宅用地申請書，提供納稅義務人簡便的申請方式。 如果您對地價稅的稅額有疑義，在稅單上列有課稅土地清單可供核對(限持有土地在28筆以內者)，若仍有不明瞭處，除可親自向稅捐機關查詢。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國泰建設2015年10月22日公布「2015年第3季國泰房地產指數」，在各區域建案表現部分，台北、新北、桃竹、台南「價穩量縮」，台中、高雄「價量俱穩」。 1.國泰「台北市」房地產指數，相較上一季為價量俱穩，較去年同季為「價穩量縮」:本季台北市議價空間連兩季出現大幅擴大，議價空間率逼近兩成，成交價連三季下跌，但因本季銷售率出現回升，讓成交量在低檔獲得穩定。整體而言，本季台北市新推個案市場在減少推案與擴大議價下穩定銷售率，但成交量仍持續處於相當低的規模。 2.國泰「新北市」房地產指數，相較上一季為價跌量縮，較去年同季為「價穩量縮」：本季新北市新推個案市場呈現較明顯的衰退結構，價格跌幅與成交量萎縮幅度都不低，推案量雖有三成減幅，但銷售率仍未見好轉。整體而言，本季新北市在價格與成交量雙雙反轉下，又因銷售率持續低迷，市場餘屋持續累積的問題，仍將持續困擾市場後續發展。 3.國泰「桃竹地區」房地產指數，相較上一季價穩量增，較去年同季為「價穩量縮」：本季桃竹地區新推個案市場在上季出現大幅衰退後，本季呈現短期持穩狀況，市場仍處於相對低檔結構。整體而言，本季桃竹地區房市雖呈現回穩，但銷售率未見改善，以及長期累積餘屋問題，後市發展仍存在相當的壓力。 4.國泰「台中市」房地產指數，相較上一季為價穩量縮，較去年同季為「價量俱穩」：本季台中市新推個案市場一反上季高檔盤整結構，推案量與成交量呈現萎縮狀況，成交價相當程度上亦出現鬆動，顯示市場已加速歸基本面。整體而言，本季台中市房市呈現的價量趨勢，似有啟動市場邁入反轉的跡象，下一季市場價量狀況，應是觀察後續長期趨勢的重點。 5.國泰「台南市」房地產指數，相較上季為價跌量縮，較去年同季為「價穩量縮」：本季台南市新推個案市場，因上季推案地區影響導致的價格上升，本季重新回歸長期趨勢，但推案量與成交量萎縮幅度較高，顯示市場承接規模似已明顯縮小。整體而言，台南市房市在價跌量縮的格局下，已逐漸脫離過去相對繁榮格局，且因長期亦累積不少存貨，後續回歸基本面時仍將面臨餘屋壓力問題。 6.國泰「高雄市」房地產指數，相較上季為價跌量增，相較去年同季為「價量俱穩」：本季高雄市新推個案市場出現價格明顯下跌是最大警訊，但銷售率與成交量出現回升，顯示市場仍存在一定買盤支持，但因銷售率水準值仍屬偏低，因此對價格支撐仍缺乏力道。整體而言，本季高雄市在價量背離結構下，以價格修正來維繫交易市場規模，市場過去持續繁榮景象不再，且因市場餘屋規模不小，成為後市發展的隱憂。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地政局表示，2015年7月且已完成實價登錄揭露之桃園航空城特定區農牧用地計8件、甲乙建築用地(未顯示持分交易等特殊情況單價)交易揭露共計3件，交易量較2014年同期明顯減少。另7月農牧用地均價7.16萬元/坪、甲乙建築用地均價為13.58萬元/坪，均價都較上月上漲，但因交易量稀少易受個案成交價格影響。 桃園市政府地政局表示，自2012年9月18日起啟動「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」，範圍內土地因受期待因素影響，農地價格節節攀升。近期市場回歸理性，交易量自2015年初起萎縮，反映本區之買氣消長。 依據最新買賣登記案件數統計，2015年9月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案件量共計17件，較前月減少3件，且較去年同月大幅減少。就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言，2015年9月土地移轉筆數為28筆、建物棟數為6棟，相較於去年動輒百筆以上水準下，今年買賣移轉登記案件量與其土地筆數均有顯著下滑趨勢。 【備註】買賣移轉登記案件量為內部統計資料，因買賣登記案件規定於辦竣所有權移轉登記30日內，需向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，故實價登錄揭露資料與買賣移轉登記案件資料有所差異。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據金融聯合徵信中心最新統計購置住宅貸款統計資訊，2015年第二季全台鄉鎮市區「平均核貸成數」最低的前十名區域中，雙北市行政區就佔了六名，包含：瑞芳區、八里區、中山區、大安區、士林區及南港區，平均核貸成數約五成八~六成，至於「平均核貸成數」最高之區域前十名則有三行政區為花蓮縣花蓮市、吉安鄉及壽豐鄉，平均核貸成數約七成六~七成九，若以總價1,000萬元的房屋而言，雙北五區自備款得準備400-420萬元，花蓮縣三區自備款僅需約一半，約210-240萬元！ 全國不動產企研室主任張瀞勻指出，銀行判斷核貸高低有三大項目，第一為物件區位，銀行內部將物件分為A區、B區及C區，依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定，像是台北市及新北市精華區都被列為A區；第二則是物件周邊環境和屋況，第三則是銀行對後市的看法及貸款人信用條件，此外，央行自2010年起對北北桃逐步實施選擇性信用管制，並針對全國不分區第三戶、豪宅房貸限貸五成，也是造成部分地區核貸成數較低的主因！ 全國不動產企研室主任張瀞勻指出，以大安區、士林區及南港區為例，核貸成數僅約六成有三大主因，包含：置產族貸款保守、央行管制第二屋、高總價物件貸款成數，以及被視為投資用途。 張瀞勻認為，這三區多是高總價交易以及置產族購屋，除了高總價物件受限於央行管制，置產族則是手上有一定額度的資金，才出手買店面或替子女購屋出頭期款，因此貸款相對保守，所需成數僅約五成左右，而換屋族、首購族則可核貸七成-八成，兩者平均後核貸成數約六成！全國不動產特約地政士鄭志驊也表示，雖然台北市為銀行認定之精華區，但只要被銀行認為物件是為投資用途，例如店面及商辦，核貸成數多半在五－六成。 至於八里區為央行選擇性信用管制區，被認為是投資買盤多的區域，因此銀行最高核貸成數六-七成；而中山區則小套房交易多，坪數較小的物件核貸成數低，拉低整體平均核貸成數。 而核貸成數最高之前十名行政區中，花蓮即佔三區，全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文分析，花蓮市和吉安鄉在花蓮縣13個行政區當中，不論生活機能或是交通便利性都屬一屬二，且近期農地農舍交易較冷清，投資客退場，目前多為換屋及首購族購買成屋，因此貸款成數大部分都能達到七成以上，至於壽豐鄉雖然第二季平均核貸成數近八成，因區位不比花蓮市、吉安鄉佳，加上受農舍修法牽連、建設題材少，今年第三季貸款成數已開始出現下滑趨勢！ 然而2015年1-8月全台交易量較2014年同期下滑近17％，房市低迷，在股市、房市經濟雙引擎熄火的情況下，央行也在8月13日取消部分選擇信用管制區，包含：桃園市4區及新北市鶯歌區、八里區，並調高全國不分區第三戶、豪宅貸款成數至六成，張瀞勻認為，有助於緩和低迷的買氣，且也讓預算有限的購屋族不再苦於自備款不足。 而她也提醒購屋族，除了地段是銀行核貸要件之一，個人平日也應與銀行維持良好的信用，並減少在聯徵中心的貸款筆數，才不會被認為是投資客，以爭取到理想的額度及利率！出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計房價成交資料顯示，2015年第3季和2014年第2季的北市平均電梯大樓房價變化，其中台北市的12個行政區中，有9個行政區的平均房價下跌，其中市中心的蛋黃區房價跌幅最重，包括大安區、信義區、中正區與松山區，房價下跌幅度位居北市的前四名，其中大安區與信義區的電梯大樓每下跌超過10萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，市中心區域因為房價水準最高，加上又是政策主要打擊的對象，因此成為此次房價下跌的震央所在，且市中心房價下跌趨勢向外擴散，和過去一年相比台北市房價幾乎呈現全面下跌，且大台北以外的地區也逐漸感受到北部房價修正帶來的涼意。 根據信義房屋統計北市每季度的房價表現來看，住宅大樓修正最大的地區落在大安區中，平均房價從2014年第2季的每坪102.4萬元，修正至現在的每坪87.6萬元，信義區則從每坪101.3萬元，下跌至每坪88.1萬元，大安區與信義區的房價下跌每坪超過10萬元，且雙雙跌破高檔每坪百萬元的房價水準。 以大安區的指標成功國宅為例，景氣高點時每坪成交72~75萬元左右，但到現在行情可能剩下每坪63~65萬元左右，但倘若出現行情下的破盤價，很快又有買方順利成交，顯見雖然市中心區域房價經歷一段修正，但是中心的區域優越性與生活的便利性不變，價格經歷修正後的確可吸引買方進場購屋。 至於相對平價的區域，包括大同區、萬華區與文山區等，目前市場上相對低單價與低總價的買氣較為穩定，尤其是首購等自住客為主的購屋區段，房價與交易量都會相對穩定一些，若與過去兩年的房價高檔相比，房價仍有一定的修正幅度，但表現略優於市中心的蛋黃區。 曾敬德表示，台北市房市經歷政策的震撼洗禮後，價格拐點出現在2014年的第2季，經歷一年多的房價修正，有越來越多成交低於實價行情的案例出現，尤其是最近半年的價格修正最為明顯，當前能夠順利成交的屋主大多能體認到市況欠佳，因而願意讓價加快銷售速度，至於買方不僅要買的對還要買的划算，接下來就要觀察修正回檔的價格能否找到支撐，吸引買方回籠。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地政局表示，桃園市2015年7月不動產市場整體成交量略呈萎縮趨勢，惟區域間因新建案實價登錄資料釋出情形不同，成交價格呈現盤整態勢。 統計截至2015年10月16日止，2015年7月實價登錄揭露案件統計土地、建物交易筆棟數為4,763筆；在成交總金額方面，2015年7月約為217.96億元，相較前月減少20.71％，而較2014年同月大幅減少57.43％，整體成交總金額亦呈現減少的趨勢。 桃園市近一年來成交重點區域仍以桃園區及中壢區為主，其土地、建物交易筆棟數分別佔全市20.47％及18.55％；此外，平鎮區成交規模亦有不錯的表現，佔全市的10.29％。在成交總金額方面，以桃園區、中壢區與蘆竹區為全市前三名，分別為1,082.95億元、771.11億元與369.82億元。 桃園市政府地政局表示，桃園市住宅市場成交均價近一年來呈現漲跌互見的走勢。其中公寓類型2015年7月成交均價為12.72萬元/坪，較前月與2014年同月微升2.43％與2.59％；7月大樓產品因大批新建案實價登錄資料釋出，其成交均價為19.36萬元/坪，分別較前月與2014年同月上升7.17％與1.54％。 2015年7月公寓、大樓與透天產品之住宅平均交易面積分別為28.06坪、47.69坪與61.83坪，公寓產品之平均交易面積分別較前月與2014年同月減少2.51坪與1.44坪；大樓與透天厝產品分別較前月增加3.91坪與0.83坪，且分別較2014年同月增加4.37坪與2.12坪。 2015年7月公寓產品平均成交總價為363萬，較前月下跌2.17％，但較2014年同月微漲0.01％；大樓產品之平均成交總價為931萬元，較前月與上漲17.71％與10.69％；在透天產品方面，其平均成交總價為1,043萬元，分別較前月與2014年同月下跌12.39％與1.88％。 桃園市政府地政局表示，以八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析桃園市重點都會區住宅成交均價，2015年7月以桃園區成交均價最高，為21.83萬元/坪，八德區、中壢區與蘆竹區亦較前月上漲，主要係因大批大樓產品新建案實價登錄資料釋出所致；而平鎮區與龜山區則較前月呈現微幅下跌的趨勢。 整體而言，2015年7月各區住宅市場因區位各異，其成交均價漲跌互見。此外，以成交量觀察，近一年成交土地、建物筆棟數以桃園區為交易主要地區，共13,874筆；其次為中壢區，共11,912筆；第三名為平鎮區，共7,471筆。整體而言，桃園市住宅市場成交量略呈成交量萎縮的態勢。 【備註】1.本文資料時間為實價登錄申報書之交易日期，惟本月交易日期之資料亦可能於未來陸續揭露，故每月發布之市場分析資料均有些許落後現象。2.本文內平均成交單價與總價資料已去除含備註欄特殊交易資料。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地政業務又有新的便民措施！廣受民眾喜愛的地政電子謄本服務，自2015年7月31日起已開辦全國四大便利超商即可申領地政電子謄本資料服務，利用全國1萬多家緜密的便利超商，拓展成為地政事務所的服務據點，使地政便民服務無所不在，且民眾不用準備任何電腦設備，相當方便。 為鼓勵民眾多加使用，內政部與中華電信合作，特別辦理「超商申領地政電子謄本月月抽好禮20名」活動，民眾只要於2015年10月1日起至12月31日止，持自然人憑證到全國7-11、全家、萊爾富、OK便利商店利用多功能事務機申領地政電子謄本，每申領並完成繳費一件，即有一次抽奬機會，月月抽超酷炫的飛狼百變隨行背包20名。 超商申領地政電子謄本服務是透過便利超商的普及服務與軟硬體開發建置，配合自然人憑證網路安全認證，推動更貼近民眾生活的e政府服務，民眾只要在平常上班日的上午8點至下午5點間，走進附近的便利超商，使用多功能事務機e政府服務申請／繳費／列印功能，操作完成後立即可取得所需要的地籍謄本；此外，考慮超商為半開放環境，服務人員無法全程服務，部分流程須由民眾自行操作，為免引起個資疑慮，僅開放申請不公開完整姓名、統編的第二類謄本。 民眾使用此項便民服務可以申請到全國21個直轄市、縣(市)的土地、建物登記謄本、地籍圖謄本和建物測量成果圖謄本。申領費用，除謄本規費每張20元外，另需支付超商手續費10元與A4紙張黑白單面列印的費用每頁2元，以申請1份地政電子謄本2張為例，支付費用為：(20元×2張)+10元+(2元×2張)=54元。歡迎民眾多加利用本項服務。 活動辦法https://www.land.nat.gov.tw/cvsprize.html超商申領謄本操作方式http://210.71.181.101/Home/Index地政服務http://www.land.nat.gov.tw 出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台灣自2011年開放陸客自由行開始，陸籍旅客來台人數不斷增長，除與語言相通且飛行時間短，受到陸籍人士喜愛，2015年自9月開始陸客自由行人數上限，已調高至每日5000人，此舉也將有效帶動產生台北市各商圈觀光消費紅利。 有巢氏房屋發言人莊志成指出，自開放兩岸自由觀光以來，2015年剛過的十一長假，陸籍旅客來台旺季，政府2015年統計10/1日來台自由行陸客共計1.6萬人，已創下單日新高紀錄。陸客觀光商機日趨擴大，產生的觀光人潮及消費熱潮相當可觀，在北、中、南各商圈中，觀光人潮也帶動商圈租金大戰，觀察北、中、南重點商圈中，也有不少因為陸籍旅客帶動錢潮，其中最高以西門町商圈租金漲幅衝破143％最為驚人。 西門町商圈一條龍全包 租金漲幅破143％ 旅客最愛西門町商圈每月約有250萬名旅客，根據統計3年來，商旅從70家增加至104家，成長近5成莊志成表示， 西門町商圈位於捷運板南線上，交通便利，據西門徒步區街區發展促進會統計，西門町商圈每月約有250萬名旅客，根據統計3年來，商旅從70家增加至104家，成長近5成，加上區域內各大品牌進駐，還有錢櫃、好樂迪等，越夜越熱鬧，旅客有陸、港、澳、韓國客等，其中年輕背包客最多。 店面租賃以西門捷運站六號出口最搶手，以漢中街、武昌路二段、峨眉街徒步區最火紅，也是現階段熱門地段金店面，由於長期租金穩定、釋出量少，保值潛力較佳。但因為租金漲幅大，也出現分割型店面出租趨勢，一個十幾坪小店面分成好2~3家小店經營，分攤成本，其中尤以潮牌、青年創業等等受歡迎。 士林夜市國際知名 五年漲近七成 略輸西門町一籌士林夜市店面租金節節上揚，但店面售價行情漲幅倒無太大起伏相較之下陸客參觀故宮、士林官邸之後，順路都會將士林夜市當作飽餐一頓的據點，當地店面租金也節節上揚，但店面售價行情漲幅倒無太大起伏。交易量一年多在20件以內，隨著陸客觀光人數年年提升，陸客自由行搭乘捷運自劍潭站徒步即可到達，也讓店面租金交易自陸客開放5年以來一路調漲67％的驚人數字。 主要逛街人潮以文林路及大東路兩條主要幹道，競爭最為激烈，莊志成分析，漲幅原因不僅只是房東調租，更是因為士林夜市的龐大商機，引起很多想進來的商家哄抬租金，也是近年漲幅拔高的原因之一。但也因房地合一2016年實施，近來詢問的多以中長期置產客看好穩定收租前景，短期投資客早已抽手。 台中逢甲商圈 5年漲50％ 學生基本盤+陸客加持 越夜越熱鬧台中逢甲商圈以逢甲大學為中心不斷向外擴散，莊志成提到，根據統計一年造訪逢甲夜市的人數已高達1,220多萬人次，最熱鬧區域以逢甲大學門口，逢甲路、福星路為最精華地段，其店租最高已到1萬8單坪高價，在陸客未來之前，逢甲商圈也有大量的學生盤在支撐，到近幾年陸客、觀光客大舉入侵，消費驚人，房租節節高升，但年度幾乎沒有交易量，房東都以中長期投資收租為主。 但也因為租金高漲，不少店家不堪租金成本，只好移到周邊的小巷弄，這也是逢甲商圈持續擴張的原因。但逢甲夜市對自由行民眾來說，較不方便到達，陸客多以遊覽車或住宿附近飯店等，熱鬧程度即便到凌晨一兩點仍有逛街人潮。 南北高雄商圈位移 新崛江降價42％最多  租金回歸正軌三多商圈則有新光三越、SOGO、大遠百的優勢，周邊租金也有8,000元的高價高雄市店面商圈部分，早期高雄發展以南高雄為主，也讓新崛江商圈、三多商圈一枝獨秀，以往南高雄新崛江商圈是許多年輕族群、上班族喜歡去逛街消費的地方，類似台北的西門町商圈，鄰近中央公園站下車即可步行前往，交通也帶來相當大的優勢，店面租金也漲到1.2萬/坪的高價。 而三多商圈則有新光三越、SOGO、大遠百的優勢，周邊租金也有8,000元的高價，逛街人潮也帶動區域租金漲幅。但近兩年北高雄急起直追，加上巨蛋商圈、美術館、農十六陸續建設後，人潮逐漸移往北高，也讓原本的高雄商圈開始均衡發展，新崛江、三多商圈出金也開始降溫現象，其中尤以之前漲幅最多的新崛江商圈租金下跌42％最多，加上近年網購盛行，也瓜分新崛江青少年市場，商圈租金已降回原本區域水準。 但近期北高雄在捷運開通、百貨商圈形成帶動消費人潮，店面市場交易熱度急起直追，尤其以漢神巨蛋商圈，但巨蛋商圈，消費人潮都以開車進去購物，難帶動周邊商圈繁榮狀況，與三多商圈百貨帶動周邊騎樓店面狀況不同，相對周邊商圈租金漲幅較難帶動。 最後，莊志成表示，觀察近幾年北中南商圈租金，主要是目前由於近幾年觀光人潮不斷湧入，市場以長期投資客為主，購置店面為了長期租金收益，加上陸客觀光熱潮潛力大，店面租金隨觀光熱度向上攀升，從主要成交的店面商圈市場即可略窺之一二，都是具有陸客題材的商圈，因此，建議有意購屋者，不妨考慮投資具保值性、租金穩定的熱門地段店面產品。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】自2015年7月沉寂多年的南機場整宅都更重新啟動後，北市都更似乎又燃起一絲希望，台灣房屋調查南機場一二三期公辦都更整宅，以及鄰近的南機場13號基地自辦都更整宅，2014和2015年住家實價正常買賣交易，並比較最高與最低的成交單價。結果發現一二三期整宅近兩年最高成交價都落在每坪55萬左右，而2014年高低價差比為57.3％，2015年則縮短為17.8％；而反觀十三號基地整宅最高與最低成交價價差比達108.3％，最低每坪33.9萬，最高一坪可成交到70.6萬。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，以價差比來看，自辦都更整宅的買方對於都更後期待效果更為明顯。 自辦都更整宅轉手限制少　收購高低價差比達 108.3％南機場十三號基地都更範圍為萬華區萬大路以東，西藏路以南、雙和街以北之街廓內，包含萬大路137巷、187巷、1弄及3弄既有街道，屬於第一種商業區，容積率360％。實價資料顯示十三號基地整宅最高成交單價70.6萬，總價為670萬，張旭嵐表示，門牌為西藏路，房屋本身離捷運萬大線捷運站點很近，該區整宅都更後規劃為一般的住家大樓，以此個案為例，土地座落地點佳，都更前為9.49坪公寓小套房，土地持份3.49坪，換算每坪土地買價為192萬，萬華區商一土地行情每坪約200萬左右，以此價格進場還算在合理範圍內。 而都更後以台北市室內一坪換一坪概念來算，可以換到產權約15坪的電梯套房，而目前萬華區電梯套房預售屋價格每坪約為70萬，若日後都更成功可望有千萬身價，約有五成左右的獲利，因此有買方願意以670萬接手，正是看準都更後新住宅大樓的增值潛力。 南機場公辦都更整宅高低價差比今年為17.8％ 難創高價 而與十三號基地相距僅250公尺的，是最近頗具話題性的一二三期整宅，隸屬中正區門牌，位於中華路二段與西藏路交叉口一帶，屬於第三種住宅區，容積率225％。不過它2014年最高成交價為每坪55.2萬，最低為35.1萬，價差20.1萬，價差比為57.3％；而到2015年最高交易單價為每坪55.5萬，最低為47.1萬，價差比降為17.8％。 張旭嵐分析，2014年的低價可能是第一手屋主出售，因取得成本低，屋況已舊，提早獲利了解，因此高低價差較大。從近兩年的實價觀察，一二三期整宅並沒有創高價的成交行情，公辦都更後的產品為國民住宅，會有五年內不得出售等限制，所以都更後的產品對投資客與建商吸引力不大，因此仍為自住需求買盤，都更前價格仍回歸到物件本身的屋況條件，如裝潢、面綠地與否、高低樓層差等。 都更整合期　出租賺投報　 優美地產台北萬華特許加盟店店東莊惟仁表示，一二三期整宅旁就是捷運萬大線LG03站的規劃點，因為鄰近南機場夜市，即使目前整宅都更前途未明，但做為出租小套房收益不錯。目前整宅一間10坪小套房總價落在400~500萬之間，每月若收租9,000~10,000元，換算也有將近2.5％投報率。 張旭嵐分析，都更整合難度越來越高，期程上有不確定的風險，因此若是看好都更宅日後增值潛力，除了當地未來的各項政策利多，還要精準掌握都更的進度。如十三號基地整宅2015年已經緊鑼密鼓的進行事業計畫審查與公聽會，都更成功率大，因此住戶惜售，惟2014年進場的買方能順利搭上這班順風車。另外要注意的是，南機場一二三期公辦都更整宅還有中繼宅等爭議，都更期程拉長，且都更後的產品有可能限制五年內不得移轉買賣，想購買都更宅者仍須全面評估再進場。出處/MyGoNews       www.mygonews.com