房市熱區 新莊、桃園供給量大爆發
2018-02-02
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】據住展雜誌統計2017年北台灣推案量前十大行政區,第一到第十名依序為新莊(745.80億)、桃園(667.99億)、新店(441.90億)、中和(401.55億)、板橋(389.75億)、汐止(371.2億)、竹北(326.9億)、士林(318.9億)、林口(315.7億)、松山(307億)。住展雜誌企研室經理何世昌表示,房市反轉後,建商推案理應避開供給量大的區域,但結果卻出人意表,推案量大的區域多為老面孔。在買方市場中,若單一區域供給不斷擴增,反而會因客源稀釋、銷售減緩而誘發價格戰。 推案量前十大行政區裡,新北市包辦了六個名次,台北市有二個,桃園與新竹則各有一個;而這十個行政區中,除了士林、松山區以外,其餘幾個行政區近幾年來推案規模都不小,顯示房市反轉之後,供給量高度集中的狀況並未有顯著改善。台北市擠進榜內的士林,2017年推案量約318.9,較2016年大增二百多億,年增幅高達約271%。第十名的松山區2017年案量約307億,較2016年暴增近三百億,年增幅有38倍多超過3737.5%。 何世昌指出,雖然士林區與松山區的推案量看似相當多,但其實是受到高總價豪宅帶動所致,例如士林區的「草山清境」、松山區「潤泰敦峰」等案;若以可售戶數來看,這二區可售戶數其實都不多,不致於增加房市賣壓。 2017年推案量第三名的新店,龐大案量來自於安坑地區與新店區公所一帶的舊市區,例如安坑的「合陽天擎」、市區的「冠德創新殿」,安坑地區的供給量占最大宗,建案多以3字頭相對低價來拉攬大台北地區輕移民。 第二名的桃園區,光是單一區的案量就占整個大桃園總案量約44%,推案動能相當驚人,無論新、舊重劃區,或是傳統市中心,都有建案推出,如中路重劃區「權世界」、中正藝文特區「中悅美樹花園」、舊市區「世中心」。當中,又以中路重劃區推案最踴躍,預期2018年中路推案量依舊不小,另經國重劃區也有數個新案將陸續釋出,整體案量將居高不下。 第一名的新莊區,光是上新莊的「泰善至善元」與「鳳凰花園」二大指標案就挹注了320億量體,另下新莊則有「君泰」二期釋出,至於過去幾年房市主角:副都心和頭前重劃區,新案釋出量能有限,副都心新推出「潤泰峰盛」,還稍有一些量體,但頭前重劃區則幾近熄火。    新莊區推案熱鬧滾滾,價格戰也打得火熱,副都心與上新莊菁華路段,都有建案的最低價殺到3字頭,與下新莊房價差距無幾,但也因此帶旺成交量,不少建案成交表現都很亮眼。 若以可售戶數計算,則2017年可售數戶前十大區域依序為桃園(4,267戶)、新莊(2,952戶)、竹北(2,575戶)、板橋(2,340戶)、竹市東區(2,171戶)、淡水(1,989戶)、中壢(1,931戶)、新店(1,697戶)、汐止(1,574戶)、中和(1,539戶)。 何世昌分析,桃園2017年可售戶數居冠的主因,是因為多數建案坪數縮小、規劃二房等小坪數房型,尤其是預售屋案更以二房為主力房型;這類二房型含車位,總價控制在800萬左右,再搭配低自備、公司貸,甚至送輕裝潢等優惠措施,頗受首購族歡迎。
提前發酵,一月交易較上月微縮4%
2018-02-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】進入2018年,住商機構統計2018年1月份全體系交易量,和2017年12月份與2018年1月份相比,全台量縮4.5%,整體交易維持平穩狀態,各區域表現上,住商不動產統計與2017年12月相比,北市1月交易量增加18.4%,是唯一增加的區域,其他行政區皆量縮,又以台中量縮12.3%最多,其次是桃園10.9%,新北少9.0%,台南8.9%,高雄持平,和2017年1月相比,2018年1月大增43.1%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,房仲業經紀人多在12月衝業績,加上逼近農曆年,買方腳步多會放緩,根據過去經驗,1月成交量大多較12月份來得少。 綜觀全台交易狀況,2017年12月份與2018年1月份相比,全台量縮4.5%,整體交易維持平穩狀態,和2017年1月相比,2018年1月大增43.1%。徐佳馨分析,2017年因農曆新年較早,工作天數受影響,因此2017年1月交易不佳,相比之下,2018年1月工作天數多,雖然天公不作美,但買氣仍在水準之上。 在六都表現上,除北市外其餘區域都量縮,推估是北市價格修正已經打底,想要購買北市的民眾也有充分認知,因此在交易狀況上較其他區域來得好,反觀其他區域受限價格仍在盤整,買方信心受到影響,自然交易狀況也不如理想。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,經歷三年盤整,除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外,議價空間已達到緊繃,雖然買方期待跌價,但目前市況並不容易,如何取得共識促成交易,將會是2018年最大的考驗。
1月房市 六都「北桃高」交易較佳
2018-02-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】信義房屋統計門市2018年1月前29天的成交狀況,房市已逐漸步入農曆年前的傳統淡季,1月交易量月減少約1成,表現最好的則是桃園市,1月交易量較前月不減反增,量增約9%,另外像是台北市、高雄市都是表現優於大盤的區域。 1月信義房屋統計交易量月減約1成,不過年增約3成,主要仍是2017年1月底受農曆春節影響,且通常過年前的一周,市場買氣就會逐漸轉清淡,而2018年農曆年節落在2月,未受到年節因素干擾,因此2018年交易量明顯較2017年增加約3成,且和12月相比房市交易量僅量縮1成,整體房市買氣持續回籠。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,若以區域來看,台北市的表現交易量維持穩定,年增33.5%,月減8.7%,1月的平均成交價格為63.2萬元,高於上月的60.1萬元,接近2017年同期的每坪62.9萬元,主要仍是1月台北市中心區域與內湖南港等區域的交易量增溫,拉高北市的1月成交單價。 新北市則是第一圈的交易增溫,1月的平均單價為每坪34.2萬元,優於前一個月與2017年同期,交易量則是月減14.6%,但年增32.7%,其中交易熱區包括板橋、新店、永和與新莊地區,拉高新北市的平均成交單價。    桃園市則是1月表現最熱的區域,1月的房市交易量較2017年12月逆勢成長,月增9.2%,年增幅度也約32.7%,統計發現桃園市總價500~700萬元的首購產品,與總價1000~1500萬元的換屋產品,是桃園房市交易成長最多的產品。 至於台中市交易量月減17.2%,但年度大增47.7%,平均房價維持在每坪19萬,南台灣的台南市與高雄市交易量也都呈現月小減,但年增約2成的表現。 曾敬德表示,2018年1月延續2017年12月的復甦買氣,最明顯的是台北市的市中心逐漸動起來,且一些重劃區的新屋經過價格修正後,也吸引買盤進場購屋,這波買氣有機會在農曆年後持續回流。
1月交易 成交量較2017年同期大增42%
2018-02-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】1月適逢農曆春節即將到來,民眾看屋、購屋腳步放緩,原本就是交易量縮的月份,加上天公不賞臉,強烈冷氣團、寒流接連來襲,衝擊房市交易,不過,民眾購屋意願仍高,讓1月全台交易量較2017年12月僅微縮1%,若與2017年同期相比則大增42%。根據永慶房產集團研展中心統計:與2017年12月相比,七都1月房市交易量表現,北市減少2%,新北量縮2%,桃園減少2%,新竹縣市量縮6%最多,台中與高雄持平,台南則逆勢成長4%。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示:台股上演史上最長的萬點行情,消費信心增加,民眾購屋意不減,加上新屋讓利風潮持續,部分屋主心態軟化,拉近買賣雙方價格認知差距,讓1月房市表現淡季不淡,交易量僅減少1%,若與2017年同期相比則大幅成長42%。謝志傑補充,2017年1月底適逢農曆春節,交易日縮短5天,交易量減,而2018年1月是農曆年前完整的交易月份,在基期低的狀況下,讓交易量年增率大增42%,不過,2018年交易天數增加19%,但交易量成長幅度高達四成以上,顯示2018年房市交易量能優於2017年,買氣回溫,至於2018年房市表現是否能持續成長,則有待下個月交易市況觀察。 謝志傑指出,觀察1月七都房價發現,台北市與新竹縣市小幅微漲1.6%與1.9%,但交易量卻是減少最多的都會區,顯示「有價就無量」,而台中以南三大都會區房價持平或小幅下跌,交易量就呈現維持平盤甚至是逆勢成長的狀況,顯示讓利仍是目前的市場主調。 謝志傑認為,2017年全年建物買賣移轉棟數26.6萬棟,主要受到房價有感修正,激勵有自住需求的首購、換屋族群進場看屋、購屋,帶動房市交易動能回溫,但2018年建商仍會持續交屋,市場供給量增,賣壓湧現,加上市場仍以自住買盤為主力,房價還是有小幅下修的壓力,建議有意售屋的屋主切勿過度樂觀看待後市而錯判情勢,先降先贏,縮短交易時程,及早出場,提早展開汰弱留強的資產安排。
區域熱絡 桃園一月房市量增居冠
2018-02-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台灣房屋集團統計台灣房屋與優美地產成交行情,觀察2018年1月七都價量皆微增,交易量增最多為桃園,月增3.7%,而量減最多的為新北月減3.6%。價格部分,台南價增4.1%最多,價跌最多的為新北3.1%。七都交易量平均月增1.3%,價增0.4%。 優美地產企研室召集人葉立敏表示,觀察2018年1月交易,六都中除了新北量縮外,其餘買氣均延續2017年底的交易餘溫,台北、桃園與台南均有3.2-3.7%的量增。但價格部分,雙北讓利氛圍顯著,房價跌幅近3%,雙北以南皆價漲,台南月漲4.1%,台中也有3.2%的漲幅,全台房價盤整中已見小幅回溫。 葉立敏分析,2017年六都移轉量為20.4萬棟,較2016年的18.2萬棟明顯量增12%,買氣觸底反彈。六都房價最高的北市價格微降,好物件一釋出仍持續有自住買盤承接;新北雖然有部分買氣移入桃園購屋,但2018年環狀線第一階段年底將完工,新店到新莊即將受惠,而淡海輕軌綠山線也在2018年底完工,對淡海新市鎮與紅樹林增添便利性。 桃竹部份,台灣房屋智庫經理江怡慧表示,1月桃園房價較上月增加0.5%,交易量則增3.7%;新竹地區平均房價較上個月增加0.8%,交易量則增加2.3%。桃園交易量與價走緩升格局,根據實價登錄統計2017年華廈大樓每坪平均房價在18.4萬元與2017年2016年相較成長1.65%,另外全國指數已經出現連3季上漲,似乎住宅價格有止跌回穩的跡象,雙雙顯示房價明顯築底回溫。    另外發現一有趣現象,多半各都會區房價自2013年與2014年最高點時反轉向下,當時新竹平均房價分別每坪17.8萬元與18.7萬元,但新竹地區似乎不受景氣影響,房價有別與其他區域,走平穩向上格局,2017年平均房價來到每坪20.1萬元,主因與新竹地區家庭年收所得結構有關,交易區域多以科學園區周邊一帶購屋為主,因此得以撐盤。  台中2018年也是建設利多年,雖然1月量縮1.6%,但台中綠線2018年底試營運,西屯的水湳經貿園區67公頃中央公園3月完工、台中港三井購物中心2018年底試營運、台中軟體園區年中啟用,潭子聯合辦公大樓也將在7月啟用,各項建設利多可望帶動2018年買氣增溫。
官方資料 2017年Q3房價負擔能力統計出爐
2018-02-01
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部營建署於2018年1月31日發布2017年度第3季房價負擔能力指標統計成果。該統計顯示,全國貸款負擔率為37.84%,與上季小幅減少1.06個百分點,房價負擔能力維持於略低等級;房價所得比則為9.22倍,較上季小幅減少0.24倍。本季整體實價登錄物件較上季減少,新成屋占比較上季減少0.89個百分點、中位數住宅面積與上季相較差異不大;新成屋占比、中位數住宅面積與2017年同季相較也是差異不大。造成中位數住宅總價下降的可能原因,為本季實價登錄物件總價50分位點以下交易量較上季增加,也就是整體交易價格較上季降低,因此中位數住宅總價受到整體交易物件總價降低的影響,而產生下降現象。 房價負擔能力指標中的貸款負擔率,其比例越大者,表示其房價負擔能力越低,依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低、過低四種不同的房價負擔能力等級。 內政部營建署表示,本次統計的20個縣市房價負擔能力,除了澎湖縣及台東縣樣本不足外,共有5個縣市達到可合理負擔等級,包含雲林縣、基隆市、嘉義市、屏東縣、嘉義縣;11縣市屬於略低等級,包含台中市、彰化縣、新竹縣、宜蘭縣、高雄市、桃園市、苗栗縣、新竹市、花蓮縣、南投縣、台南市;至於台北市、新北市之房價負擔能力則屬過低等級。從長期趨勢來看,全國及縣市房價負擔能力變化趨勢相對穩定,且近一季全國與六都房價負擔能力均有所提升。    內政部營建署指出,雖然台北市與新北市的房價負擔能力相對較低,但雙北長期之房價負擔能力為相對穩定。其中,台北市貸款負擔率為62.08%,較上季小幅減少2.21個百分點,較2017年同季些微減少1.63個百分點;房價所得比為15.12倍,較上季小幅減少0.52倍,較2017年同季小幅減少0.34倍。新北市貸款負擔率為51.21%,較上季小幅減少0.98個百分點,較2017年同季些微減少1.12個百分點;房價所得比為12.48倍,較上季小幅減少0.22倍,較2017年同季小幅減少0.23倍。 內政部營建署提醒,房價負擔能力資料中的房價所得比及貸款負擔率,其計算方式是參考國際慣例,並未針對坪數、房型、樓層、屋齡等房屋品質面向予以標準化。詳細資訊將刊載於內政部不動產資訊平台網站(網址:http://pip.moi.gov.tw/V2),歡迎上網查閱。
新北市府:徵收補償費將到期,儘速領取
2018-01-31
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】依《土地徵收條例》第26條規定,自2000年起,土地徵收補償費存入保管專戶超過15年未領取,即歸屬國庫。地政局表示,2003年度所保管的補償款領取期限2018年將屆滿15年,約有2500萬元尚未領取,提醒還未領取的民眾儘速至地政局領取。 地政局表示,為維護民眾權益,地政局2000年起每年主動刊登廣告,也逐一掛號郵寄催領,至今民眾共已領取5600多萬元補償費。而2003年度未領取存入保管專戶的補償款領取期限將屆滿,呼籲市民正視財產權益,儘速領取。地政局指出,未領取的名單資料及洽詢電話可上地政局網站 http://www.land.taichung.gov.tw/content/?parent_id=11092查詢,如有疑問也可洽04-22170748陳先生。
北市將清查已核准記存土增稅之土地
2018-01-31
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市稅捐處表示,將自2018年2月1日起至3月31日,對已核准記存土地增值稅的列管土地,辦理年度清查作業,如經發現有再行移轉土地所有權等情事,將依法追繳原記存的土地增值稅款。 該處進一步說明,企業或金融機構在進行公司合併、收購及分割等併購行為而移轉土地所有權時,可依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等相關規定,申請記存土地增值稅,日後該土地再移轉時,由併購後取得土地的公司或機構負責繳納原記存的土地增值稅。 另外,依企業併購法規定進行收購或2016年1月8日以後進行分割記存土地增值稅案件,被收購公司、被分割公司或被分割公司股東於該土地完成移轉登記日起3年內,如果轉讓該對價取得之股份致持有股份低於原取得對價之65%時,被收購公司或被分割公司也會被追繳原記存的土地增值稅;如該追繳之稅款未繳清,應由收購公司、分割後既存或新設公司負責代繳。 舉例來說,甲公司與乙公司依企業併購法規定辦理合併,合併後乙公司消滅,其所有A土地移轉登記於甲公司名下,應繳納的土地增值稅600萬元將記存在甲公司名下,稅捐處會對A土地加以列管,並每年辦理清查,如查獲A土地已再行移轉(例如買賣、贈與、信託、被徵收等),將對甲公司追繳原記存的土地增值稅600萬元;若甲公司僅移轉A土地部分持分,則稅捐處會按比例追繳該移轉部分的土地增值稅額。
地價稅收 86.3%來自「一般用地」
2018-01-31
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】根據財政部資料,2017年地價稅實徵淨額948億元,較2013年增33.9%,依稅源區分,地價稅來源以一般用地為主,2017年占86.3%,自用住宅用地比重不及7%。 依平均地權條例,公告地價為地價稅稅基,由地方政府依規定調查估計及評議,近年因房地產交易價格大漲,為增進土地持有賦稅公平,2016年公告地價調漲逾3成,總額達25.9兆元,占一般交易價格2成,與2013年相當。 地價稅稅收隨公告地價調整而增加,2017年實徵淨額948億元,較2013年增33.9%,六都徵起數占比超過8成,而公告地價調整年度,六都稅收增幅也較其他縣市為高。依稅源區分,地價稅來源以一般用地為主,2017年占86.3%,自用住宅用地比重不及7%。 各直轄市近3年(2015-2017年)自用住宅用地稅籍戶數成長率,以台中市成長14.4%最高,增幅為全國平均7.3%之2倍,與近年推動新闢重劃區、企業持續投資中科帶動就業增加,吸引人口移入有關;其次為桃園市增逾1成,則與雙北房價相對較高、土地趨近飽和,民眾轉至桃園置產有關。 從私有土地地價稅額級距觀察,2016年地價稅稅額在2,500元以下者545萬戶,占近7成,受調高公告地價影響,較2015年減少25萬戶(減幅4.2%),稅額1萬元以上則增至79萬戶(占9.7%,增幅26.9%),23萬戶位於台北市。各稅額級距中,1萬元以上案件查定稅額為743億元,較2015年534億元增加近4成最多,顯示調高公告地價主要影響持有土地面積大、精華區等地價較高之地主,而一般民眾受影響幅度較小。
內政部 2018年成立「國家住宅及都市更新中心」
2018-01-31
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】立法院於2018年1月30日三讀通過「國家住宅及都市更新中心設置條例」,內政部並預計於2018年成立「國家住宅及都市更新中心」,負責社會住宅及都市更新業務。內政部強調,為確保住都中心以專業化、透明化方式營運,將透過行政、立法、預算、審計及民眾5大監督機制,讓相關業務之推動符合公共性、公益性的政策目標。內政部表示,住都中心為執行特定公共事務所成立的行政法人專責機構,為確保該中心可獨立、自主、穩定營運,已於上述的設置條例中,建置行政、立法、預算、審計及民眾5大監督機制。 首先,在行政監督方面,住都中心成立後將受內政部監督,該中心年度業務、營運計畫與預算、財務狀況、投資個案及額度、績效等,都是內政部監督的範圍。另住都中心將設董事會及監事會,採董事長專任制,並將由內政部組成遴選小組,公開遴選董事長、董事及監事,再提請行政院長聘任。相關遴選作業原則將於審慎研議後,適時對外發布,期以公開透明的方式,遴選出具備住宅、都市更新等專業能力,負有熱忱且清廉之人才投入,以利住都中心業務之順利推動。 此外,董、監事成員中會包含政府相關機關(構)代表,且不得低於董事總人數二分之一,以確保後續業務執行方向與政府施政政策一致。同時為確保董事會、監事會之獨立運作,條例中也定有董、監事或關係人之利益迴避原則,其關係人範圍涵蓋配偶或其共同生活之家屬、二親等內之親屬以及本人或其配偶信託財產之受託人,以有效遏阻不當利益輸送。另規定董事長不得進用其配偶及三親等以內血親、姻親,擔任該中心職務,以及董事、監事之配偶及其三親等以內血親、姻親,不得擔任該中心總務、會計及人事職務,避免濫用私人現象。 接著,在立法、預算及審計監督部分,條例中規定政府核撥該中心的經費應依法定預算程序辦理,同時也受審計機關監督,又政府核撥經費如超過該中心當年度預算收入來源的百分之五十,其年度預算書必須送立法院審議。此外,立法院得要求內政部首長率同住都中心董事長、執行長或相關主管至立法院報告營運狀況並備詢。 最後,在民眾監督方面,住都中心年度財務報表、業務資訊及年度績效評鑑報告,都應依政府資訊公開法主動公開,讓民眾可以瞭解該中心實際營運情形。另因住都中心定位為行政法人,且有低度公權力之行使,故有行政程序法及國家賠償法之適用,民眾如對該中心之行政處分不服時,得依訴願法規定,向內政部提起訴願,以保障人民財產權益。 內政部最後提到,住都中心將透過前述的5大監督機制,建立完善防弊措施,以專業化、制度化及透明化方式,配合政府住宅政策辦理社會住宅管理、協助都市更新推動,以利公私有資產之活化,並提高政府政策執行之公共性及公益性,同時可創造民間投資機會,進而有助整體社會之發展。住都中心懶人包.pdf