為控管房市，中央銀行上周宣布第七波選擇性信用管制措施，除了祭出四項打炒房措施，在最新版的問答集更直接盯上不動產抵押貸款和定存單，嚴防成數灌水成為管制破口。   央行在上周理監事會後提出新版「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」，其中並下達新指令，其一是先向他人取得房屋所有權，再以該房屋向銀行以「非房貸」方式申辦貸款以突破房貸成數上限，其二則是用定存單質借的方式，提高貸款成數。   防範取巧 規避房貸上限   官員指出，央行這兩項規定主要是為防範「二房」或「三房」的購屋者，為了突破房貸成數最多只能五成、三成的限制，因此透過這種方式向銀行套出買房資金。   舉例來說，名下已有兩筆房貸的小明，向朋友借一筆錢去買第三間房，先支付部分款項給賣家並完成過戶後，再以「三房」向銀行申請一般不動產的抵押貸款，只要小明財資力佳，可能取得房屋市價的六、七成，甚至更高的貸款金額。   央行認為，這筆借款應該是用房貸的方式來辦理，卻因為房子提前完成過戶，小明取巧用一般不動產抵押貸款的途徑，突破「三房」限貸三成的規定，因此在新版問答集中向銀行示警。   拿定存單質借 套出資金   至於用定存單質借的方式套出資金來增加銀行貸款。舉例來說，小華名下已有一筆房貸，但為了要買第二戶，因此把存款一百萬元以「定存單」方式，向銀行質借取得九十萬元，作為支付賣方的款項。央行官員質疑，「為何不用現成存款一百萬元支付，仍要用槓桿套出銀行資金？」因此也在問答集中點出問題，禁止這種方式。   建商餘屋貸款 降至三成   除此之外，建商的「餘屋貸款」也被鎖定。央行在二○二○年十二月、二○二一年十二月的第一波、第四波選擇性信用管制，先後將建商的餘屋貸款成數降為五成、四成，這次進一步將餘屋貸款降到三成，可說是時隔近三年，再對建商出手降低餘屋貸款成數。央行也示警，若建商在銀行的餘屋貸款合約到期要續約，必須以三成為限，而且差額的部分最長給予一年調整期。   銀行業者指出，一般而言，餘屋貸款的借款年期都是三年，從二○二○年十二月起算，舊合約將陸續到期，對於口袋不夠深的建商，由於必須籌更多自備款，因此勢必得在市場倒貨。   然而，不只一般民眾，對於建商使用定存單向銀行套出更多資金，央行新版問答集也示警銀行，要求建設公司購買土地時，銀行若已給予四成的土融資金，就不能夠再受理建商用定存單質借更多的資金投入該地，顯示和「定存單」有關的做法，已被央行鎖定。   銀行業者指出，運用存款轉化為定存單，再來向銀行質借，投資客或建商都已非常「熟悉」，央行發現這將成為房市資金管制的破口，因此藉由新版問答集提醒銀行把這條路給堵死，讓投資客或建商向銀行借款時，不要打定存單的主意來取巧。

銀行資金緊俏加上央行打炒房出重手，目前市場上第二戶房貸地板價已從三個月前的2.48%衝高到3%起跳。據指出，房貸市占前二名的兩大指標臺銀及土銀，第二戶房貸利率已分別從3.1%及3.2%起跳。   新青安房貸助燃今年房貸量超乎預期，加上央行8月底大動作「道德勸說」銀行自主控管不動產貸款總量，變相造成「限貸令」，一度驚動府院。各銀行在資金及量能有限下，均以首購自住為優先。有銀行的整批性分戶房貸已不提供給第二戶房貸戶，甚至市場傳出有銀行部分分行已不收件第二戶房貸。目前各銀行承作政策及條件均變化相當快。   主要行庫房貸利率   據調查，一銀和華銀目前仍收第二戶房貸，但利率全面拉升到3%起跳。一銀將在近日發文要求各分行對第二戶新貸戶報價從目前2.5％至2.6%，一律拉高到3%起。   行庫主管坦言，目前首購利率從2.35%起跳，而第二戶房貸本就有高槓桿和投資性質，7月房貸資金拉「緊」報時，各銀行以價制量，已有銀行把第二戶拉高到2.9%至3%，加上央行再升存準率，只能再提高第二戶房貸利息。   該主管也說，央行降溫房市的用意明確，目前只剩新青安房貸還有1.775%的獨享價，非新青安的首購族、甚或是第二戶房貸，早已全面喊漲。   國銀主管表示，外界一般熟知的《銀行法》第72-2條不動產放款天條只是銀行受限制的其中之一，事實上銀行承作房貸至少還受兩種比率限制，分別為「風險性資產」（RWA）及「流動性覆蓋率」（LCR）；風險性資產與銀行資本適足率有關，各銀行均會對個金、法金等部門別分配額度，尤其，銀行法72-2和LCR問題可以用增加吸收存款解決，RWA則只能靠發債或增資。目前各銀行的72-2水位及RWA逐漸升高，房貸市場仍嚴峻。   土銀昨（23）日表示，目前房貸量能維持一定水準，持續配合主管機關政策，至於各貸款利率條件皆依照市場行情價格調整。   據了解，臺銀則針對借戶收支比條件祭出更為嚴格的標準，以新北市房貸900萬元、個人年收入80萬元為例，已須降成數或增提保人。臺銀衡量借款人每月的負債支出，計算方式為每月收入為分子，各縣市最低生活費加上貸款本息為分母，相除之後過去須符合1.3倍，日前調升到1.8倍，現在則一舉拉高到二倍。意即若房貸本息加上生活費為每月5萬元，則每月收入須為10萬元才能貸滿八成。臺銀則表示，該行得依借戶資力核予貸款條件，並保有最終核貸權。    

中央釋出87期重劃區兩筆公有土地，高市府期望透過都更開發，加速重劃區的開發進程，打造岡山87期市地重劃區的新生活型態，並強化南岡山大鵬九村生活圈為核心居住區。(圖:高市府都發局提供) 高雄市政府正式公告招商岡山87期信義段46及47地號兩公辦都更案，基地皆位於擁岡山版農16美譽的87期重劃區，周邊更有醒村文化景觀公園等五處公園，生活機能完善且交通便利，打造原大鵬九村蛻變成為岡山新生活圈。 高市府都市發展局長吳文彥表示，隨著岡山路竹延伸線交通建設完成，RK1站西基地土地聯發案及岡山新行政中心公辦都更案相繼成功招商，加上橋頭科學園區、楠梓產業園區等南部半導體S廊帶的形成，岡山地區逐漸形成RK1商業發展區、前峰國中旁新行政中心及大鵬九村住宅生活圈三大核心區域。 本次招商基地具備良好的交通與生活機能，感謝中央釋出87期重劃區兩筆公有土地，市府期望透過都更開發，加速重劃區的開發進程，打造岡山87期市地重劃區的新生活型態，並強化南岡山大鵬九村生活圈為核心居住區。 吳文彥進一步說明，市府為擴大及鼓勵在地投資與中大型開發商的參與，本次招商基地分為兩案，個別引資規模約20至30億元，相較於市府以往60至100億元的公辦都更案件，此次招商不僅增加了開發彈性，也能分散投資風險，兩基地開放空間也可整體規劃配置。 本案將依112年本市都委會決議，提高社會住宅的儲量，規範申請者必須優先提供15%的基準容積作為社會住宅，兩案估計可提供逾百戶社會住宅，作為鄰近大鵬九村社會住宅不足時儲備，以達成市府備量社會住宅的目標，同時滿足岡山地區的住宅需求。 都發局表示，兩案土地分別約為0.68公頃（46地號）及0.54公頃（47地號），為住宅區土地，容積率240%。另考量近年營建成本攀升尚未趨緩，對申請人存在不確定風險，首次導入「基準共負比」概念，非以最高共負比為標準，投標者可自行衡酌合理的共負比。

中央銀行日前再祭出第七波房市管制措施，且同步調升存款準備率1碼（0.25個百分點），市場反應多半認為央行已擊出史上最重的一拳，不過公股銀行大多認為，恐怕還是打不下來，主因成本居高，但可收到漲勢趨緩的效果，成交量會立即反應，即上半年超熱買氣將降溫，預期整體房市轉為「價穩量緩」態勢。 值得注意的是，未來房貸恐怕更難貸，35家金融機構雖還有額度可承作房貸，但不少銀行都要排隊等撥款。 央行出重拳，是否也能抑制房價上漲？合庫銀行表示，儘管下半年囤房稅2.0上路，央行及政府相關部會為穩定房價，持續祭出管控政策，但由於建材價格及人力薪資成本居高不下，營造成本居高不變，預料房價難有下跌空間。 華南銀行分析，從大環境來看，國內經濟成長表現不錯、民眾通膨預期心理、台商資金回台、新青安房貸政策延續，多項因素對房市需求提供有力支撐。但因去年下半年的基期較高，加上政府打炒房政策齊出，加上近來要求各銀行強化新青安房貸管理機制，央行找銀行會議全力降低不動產放款集中度，且央行上周再推第七波選擇性信用管制，預料下半年房市挑戰更大，整體將回歸自住剛性需求，據此也可判斷下半年房市成交量增幅低於上半年，房價也不易再飆高。 土銀指出，各銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額占比，紛紛逼近銀行法第72-2條的30％上限，部分銀行以拉長審核期及更審慎評估客戶財務狀況做因應，直接衝擊買方熱絡氛圍，購屋者的態度預期將轉為保守；同時，房價因高營建成本支撐，買賣雙方對價格認知差距可能再擴大，均不利下半年房市買氣，可能呈現價震量縮格局。 但對「房價族」來說，未來房貸恐怕更難貸，根據銀行公會20日揭露各家銀行貸款最新狀況，目前35家金融機構都還有額度可承作房貸，但實際上，不少銀行都要排隊等撥款。 對此，公股銀主管透露，業界共識是找台銀、土銀核貸的機會比較高，因為台銀存款是國內最大，土銀是不動產政策性銀行，不受《銀行法》第72-2條（不動產放款天條）的限制。

房市話題持續引發討論，新北地政局公布今年年第二季住宅價格指數，4月至6月全市住宅價格指數分別為117.87、118.9、120.32，月漲幅介於0.87%至1.2%之間，新成屋、整開區、捷運沿線都呈微漲趨勢。   地政局地價科表示，觀察新北8大次分區，包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水，第二季指數漲跌互見，各月份變動率介於-1.12%至4.27%的漲跌幅，與前年同期相較則大概有0.53%至11.35%之年變動率。   地價科指出，第二季新成屋指數為116.63，季變動率1.77%，與上季相較呈現微漲趨勢。在整體開發區方面，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為111.24、111.63、112.54及102.93，季變動率大致為0.07%至4.95%不等的漲幅。分析原因是受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，推動新成屋價格持續上漲；整體開發區因推動各項重大建設，生活機能亦日趨成熟，持續吸引人口遷入，購屋需求上升，帶動區域住宅價格穩定成長。   地價科提到，捷運沿線指數大致呈現微漲，板南線（板橋段）、板南線（土城段）、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數較上季上漲1.13%至3.34%，整體呈現相對穩定態勢，主要原因係捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而微漲。 整體開發區的生活機能日趨成熟，帶動住宅價格穩定成長。圖為淡海新市鎮濱海路一帶。圖／新北地政局提供

台中捷運藍線終於迎來大進展，台中市長盧秀燕白宣布將在明年動工，並力拚10年後完工通車，此消息一出，沿線房市也再次成為討論焦點。其中，海線第一大城沙鹿區，商圈、學區等機能完善，又有捷運藍線6個站體匯聚，房市交易火熱，區內三大商圈如家樂福商圈、北勢商圈、沙鹿火車站商圈，更成為品牌建商推案戰場。   捷運藍線為台中第二條捷運，規劃西起台中港，東至新建國市場，沿途行經梧棲區、沙鹿區、龍井區、西屯區、西區、中區和東區等多個行政區，全長約24.8公里，預計興建高架車站8座、地下車站12座，共設有20座車站以及1座機廠。   而為降低台灣大道施工期造成的衝擊，台中市交通局長葉昭甫指出，明年預計先徵收龍井區機廠用地準備開工整地，未來會分區塊、高架段及地下化部分等分別發包及開工，待機廠部分完成後，再拼兩年內主線動工。   對於捷運藍線即將步入實質開發階段，全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，捷運藍線不僅是連結台中港與市中心的重要交通樞紐，更是沿線房市的一劑強心針，以捷運綠線為例，通車短短3年便帶動北屯、烏日房價大幅上漲，新案甚至已站上6字頭大關。   預期藍線可為沙鹿、梧棲、龍井這些較偏遠的區域帶來顯著效益，而海線地區中又以人口最多、商業活動最為密集的沙鹿區，推案最為熱絡，目前不少新案都已站上4字頭，房市增長潛力可期。   在地業者表示，沙鹿區內的家樂福商圈、北勢商圈以及沙鹿火車站商圈，都是建商主要佈局熱點。其中，家樂福商圈除了擁有海線唯一一間家樂福外，周邊涵蓋竹林國小、鹿寮國中等明星學區，商業、採買設施相當豐富，同時還有捷運藍線B5站交通機能，最受在地置產族群青睞。   深耕海線多年的品牌建商茂洋建設就鎖定家樂福商圈、捷運藍線B5站首排，推出區域指標個案「茂洋天玥META」，該案近千坪基地坐落於台灣大道、七賢路口，並規劃2至3房、23至35坪產品，全棟3米6挑高且戶戶雙面採光，根據實價登錄顯示，該案今年成交均價為46.15萬元，最高單價達48.9萬元。   富宇建設推出的「富宇云集」，基地位置同樣鄰近捷運藍線B5站，並推出地上12層、地下3層建築，規劃2至3房、22至33坪產品，目前成交均價44.44萬元，最高單價為51.8萬元。   而位於北勢商圈的「龍寶和臻邸」，基地坐落於捷運藍線B8正英站附近，產品規劃37至49坪，共計52戶，該案實登均價為45.01萬元，最高單價為52.1萬元。後續預計還有精銳建設「南斗路新案」將在第4季進場，基地對面即北勢國小，坪數規劃38至44坪，尚未推出便引發市場高度關注。   此外，沙鹿火車站商圈因為生活與交通機能便利，西側又有自辦重劃區開發，近年也吸引眾多建商卡位推案，包括「鴻豫境」、「勝麗交響曲」、「勝興興站」、「和築T1」、「大華鹿鳴」等案，根據實價登錄顯示，成交價格約3至4字頭中段。 台中沙鹿三大商圈指標推案。資料來源：內政部實價登錄 沙鹿區的家樂福商圈、北勢商圈及沙鹿火車站商圈，都是建商主要布局熱點。記者宋健生/攝影

今年下半年以來，不動產市場高潮迭起，熱度未減，美商顧問集團仲量聯行將在26日公布2024第三季商用不動產市場季報，第三季及前三季大型商用不動產的交易情況備受矚目；此外，央行第三季理監事會議，祭出第七波不動產信用管制措施，對於商用不動產和土地市場產生何種牽動效果，也將成為本周熱議的話題。 仲量聯行指出，將在26日舉辦的2024年第三季商用不動產市場季報記者會，將由董事總經理侯文信主持。會中將說明第三季商辦市場及不動產市場概況，分析第三季台北市A級辦公大樓租賃市場，以及全台商用不動產、土地市場的最新近況；另外，此次仲量聯行也將分享各國不動產市場透明度指標的研究報告。 商用不動產和土地市場今年以來持續高溫，尤其下半年重磅級百億大案不斷，更推升商用不動產市場的熱度，尤其工業地產，令人驚艷。台積電豪擲171億元，買下群創光電的南科四廠。另美國記憶體大廠美光砸81億元收購友達光電台南廠、中科后里部分廠房，都是爆點。 此外，央行19日才跌破市場眼鏡的祭出第七波選擇性信用管制，針對第二戶限貸擴及全台，調降第二戶購屋貸款最高成數上限降至5成、無寬限期，並針對「有房無貸」的自然人，再購買一戶的購屋貸款不得有寬限期；另外，針對公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅及第三戶（含）以上購屋貸款的高成數，均由4成降為3成，建商餘屋貸款也降至3成，顯示積極打擊非首購與非自住的投機炒作行為，及對建商透過餘屋貸款養地套利的行為，進行嚴格控管，減緩不動產貸款總量的膨脹速度。 接下來，央行最新措施將如何牽動商用不動產和土地市場，可望成為熱門話題之一。

國發會27日將發布8月景氣燈號，預期在8月出口衝出史上最旺，單月金額衝上436.4億美元的因素撐腰下，應可持續亮出代表景氣「趨熱」的黃紅燈。   國發會官員表示，目前國內景氣仍處於成長軌道上，多數科技大廠對下半年的營收展望預測多偏向樂觀，且下半年除了是科技新品備貨旺季，也是傳產出貨旺季，接下來無論對於科技、傳產的出貨和消化庫存來說，都是比較正向的。   國發會官員還提到，主要國家大選及利率政策動向、主要經濟體貿易保護措施、國際地緣政治情勢變化等不確定因素猶存，仍須留意對經濟影響。   不過，國發會官員指出，美國聯準會（Fed）已確定拍板降息2碼，美國啟動降息基本上是希望促進美國經濟成長，台灣與美國經貿連結深，一旦降息對我國出口將有正面助益。   Fed降息最直接牽動國際資金走向，因此後續仍應關切其他國家相對應的政策，這些都會錯綜複雜的影響台灣經濟。   國發會官員表示，目前資通產品需求續強，但傳產復甦尚緩，加上領先及同時指標持續上升，顯示國內景氣維持成長態勢，未來展望也偏樂觀。

為加速危老都更轉型，內政部昨（21）日表示，已啟動五大策略，包括推動都更條例第65條修法；攜手大專院校培育都更人才，建立都更正確價值觀；因應氣候變遷挑戰，轉型淨零城市；擴大公辦都更量能。未來也會開始盤點，並啟動中長期的修法，讓危老屆期後能有後續政策接手。   行政院長卓榮泰昨出席《財訊》主辦的都更博覽會時表示，內政部與國家住都中心持續檢視目前所推動的工作，是否符合國家整體發展目標及人民需求，並與地方政府建立信任溝通機制，透過法令鬆綁及修訂，訂立讓民間業者可依循的合理制度，有效完成危老都更工作。   內政部政務次長董建宏表示，2018年至今年8月都更案量成長六倍，已突破5,000件危老都更案件。在2018年住都中心成立之後，公辦都更全國招商55案，投資金額來到4,076億元。   欲加速危老都更轉型，董建宏表示，將啟動五大策略，包括推動都更條例第65條修法，擴大原容積獎勵適用範圍，讓1999年全面實施容積管制前已申請建照之合法建物皆可適用；攜手大專院校培育都更人才，建立正確價值觀，充實產業所需職能；因應氣候變遷挑戰，結合建築能效與再生能源條例光電規定，逐步轉型淨零城市；輔導成立專責機構與專責辦公室。   董建宏指出，未來也會開始盤點危老屆期後續政策規劃，除了修法，中期也將蒐集現行實務執行問題，參考國外相關經驗，並廣泛徵詢產官學界意見，取得修法共識後，長期將依循法治程序進行修法，完成三讀程序，讓後續政策接手。

（國泰金提供）國泰金今 (20) 日公布9月國民經濟信心調查，有關房地產部分，受到限貸令影響，民眾買賣房意願皆降溫，買房意願下滑至-55.1，賣房意願指數也大幅走低，更有70.7%民眾認為目前不是買房時機。而受到美國降息預期升溫帶動下，國際股市震盪走揚，民眾對於台股的樂觀指數亦反彈，但風險偏好些微下降。國泰金表示，根據國發會最新公布的7月景氣對策信號，由紅燈轉為黃紅燈，領先指標與同時指標仍持續上揚。但可能受到美衰退擔憂、地緣政治風險升溫、金融市場大幅波動等因素影響，本月調查顯示，景氣現況樂觀指數持續走低至- 6.7，展望樂觀指數也同步降至- 6，其中對未來景氣的樂觀預期降至2023年12月以來低點。近期央行邀請國銀開會，要求銀行自主管理不動產貸款總量後，可能引發民眾擔憂申貸難度提高，令買賣房意願皆出現降溫，買房意願下滑至-55.1 (8月：-44.8)，賣房意願指數亦走低至 4.8 (8月：11.2)。而主計總處8月預估台灣2024年經濟成長率3.9%，通貨膨脹率 2.17%。本月調查結果顯示，民眾對於今年台灣經濟成長率的平均預期值小幅滑落至3.03%(前月 3.09%) ，仍有56% (前月 59%) 的民眾認為 2024 年經濟成長率會在3%以上。