高雄市不動產開發公會理事長這樣看高雄房市
2025-03-22
高雄市不動產開發公會新任理事長柯俊吉21日表示,高雄建商營運目前面臨挑戰,除了中央政策打房,光是高雄公辦都更、捷運聯開以及社宅,未來6到7年將釋出3萬至4萬戶,挑戰嚴峻,呼籲會員建商要居高思危,保守因應,不過,由於高雄市產業轉型、交通建設等多項利多扎根,長期則是正向樂觀的。 高雄市不動產開發公會新任理事長柯俊吉21日表示,高雄建商營運目前面臨挑戰,除了中央政策打房,光是高雄公辦都更、捷運聯開以及社宅,未來6到7年將釋出3萬至4萬戶,挑戰嚴峻,呼籲會員建商要居高思危,保守因應,不過,由於高雄市產業轉型、交通建設等多項利多扎根,長期則是正向樂觀的。 除了建商的申報開工推案,柯俊吉預告,光是高雄市政府推動的公辦都更、捷運聯開、社宅興建,未來6到7年將釋出3萬到4萬戶,量體暴增,加上這些案子都是位於精華區,建商未來推案恐需避開這些區域。 此時的房市經營環境可說相當嚴峻,柯俊吉呼籲會員建商居高思危,謹慎、保守因應。 不過,他也強調,高雄市政府過去一段時間以來,完成許多「不可能的任務」,包括成功招商台積電投資高雄、城市產業轉型、交通軌道建設等重大利多,為房市建構良好發展基礎,因此,長期來看,高雄房市是正向、樂觀的。
國土計畫展延6年 南部農地買賣仲介市場續熱
2025-03-22
國土計畫法展延6年,不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效,吸引買家進場購買農地興趣,也有台南業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區,成非都市土地開發新趨勢。 國土計畫法展延6年,南部學界提出可能導致農業用地變更量大增,呼籲政府應有相關配套措施之提醒。國土署表示,各縣市政府在受理民間申請土地變更案件時,仍應循區域計畫法及既有審查機制依法嚴格把關,以兼顧國土保安及地方發展需求。 但近來南部房市買氣觀望,農地買賣仲介卻依然維持熱度,不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效,吸引買家進場購買農地興趣,也有業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區,成非都市土地開發新趨勢。 國土署指出,內政部也會依據立法院就國土計畫法修法所提之附帶決議,持續推動鄉村地區整體規劃、檢討個案變更相關規定及加強違規查處等措施,以利後續區域計畫法轉軌銜接國土計畫法。 由於國土計畫法已明文納入鄉村地區整體規劃,讓地方政府為提供公共設施及改善生活環境等公共利益,可以透過研擬鄉村地區計畫另訂土地使用管制規定,並結合縣市國土計畫,賦予地方政府可以依照在地土地使用需求,務實推動具體可行之計畫;中央也會就農村社區土地重劃、非都市土地使用管制規則等制度、議題繼續與地方進行溝通與研商,讓國土計畫法能夠即早上路。 國土署再次重申,國土計畫是為使國土建立合理使用秩序,中央與地方要務實面對國土資源所面臨的危機,包括土地因零星變更及蛙躍式開發而導致破碎化;農地炒作、農產業對於生產及農產加工之設施設備需求、以及原住民族住宅合法化等情形,也會持續與地方、民眾凝聚國土計畫上路共識,讓國土資源能被有效利用且合理發展,照顧大眾權益及落實國土永續目標。 位於農業區旁或蛋白區的甲種建築用地,容積率可達240%,適合規劃透天與大樓混合式社區,景觀大樓卻可讓住戶享有周圍鄉野田園自然景觀,與媲美市區輕豪宅大樓社區豐富休閒公設。 但上有政策、下有對策,加上近來國內房市降溫,銀行限貸讓房市買氣觀望,許多房仲人員都面臨經營生存壓力,陸續將經營開發物件,轉向市場需求與穩定度頗高的工業用地與農地買賣仲介,但房仲業者多相當低調,採取「只能做、不可說」的低調態度,積極向農地地主訴求趁國土計畫6年展延期,趕緊申請土地變更與抬價出售。 市調顯示,由於非都市土地編定的甲種建築用地,多位於農業區旁或蛋白區,一些台南建商看準這類基地聯外交通便利,但容積率可達240%,單坪行情僅約10~15萬元之間,適合規劃透天與大樓混合式社區,壓低景觀大樓單坪售價僅約25、26萬元,卻可讓住戶享有周圍鄉野田園自然景觀,與媲美市區輕豪宅大樓社區豐富休閒公設,也吸引不少醫護客層、公教人員與換屋族進場。
合庫:房價恐修正5%至10%
2025-03-22
央行暫未加碼打房,房貸大行合作金庫(5880)昨(21)日指出,房價出現下行趨勢但幅度不大,視地段修正空間約5%至10%,另包括台積電赴美設廠牽動產業鏈,多少也讓國內房市轉趨觀望。   目前合庫銀首購房貸正常受理,且不動產集中度低於國銀平均值,預估今年房貸及土建融僅「低度成長」。 央行雖暫未加碼推出新一波打炒房措施,但仍持續檢視銀行自主控管不動產貸款總量情形,督促落實改善計畫。合庫高層指出,央行管控銀行不動產集中度內涵為不動產絕對數字,以及銀行前十大建商客戶的放款部位,但不動產放款集中度無法斜線下降,而是呈階梯式下降較為溫和,建商交屋後償還土建融,但分戶房貸也有一定承作量,不動產放款總量要立即下降難度較高。   合庫高層觀察,現在不僅成交棟數大減,價格也有約5%至10%的修正空間,幅度不會太大,畢竟營建成本高,大樓每坪造價18萬元,且缺工問題迄今難解。   同時,台積電加大赴美投資設廠,牽動上下游產業鏈可能跟進,國內房市多少會受衝擊。例如,過去台積電過去在各地設廠時,會帶動當地房價上漲,現在已轉趨觀望,尤其是中南部最為明顯。此外,有大型建商近期也把不適合現階段開發、取得成本較低的土地賣出。
亞昕、海悅 新竹大獵地
2025-03-21
亞昕(5213)攜手海悅,奪新竹市北區土地,亞昕、海悅昨(21)日同步公告,向新竹市在地建商曼哈頓建設,取得新竹市北區聚吉段107-4地號等29筆土地,合計基地面積約885.115坪,交易總金額為22億元,其中亞昕占比70%、海悅占比30%。   亞昕指出,看好新竹新案稀缺,因此購入此地,而該案要走都更時序,全案基地面積約1,116坪,其中有少部分是國有地,因此要走權利變換收購模式,最快明年第3季可以推案,產品規劃也會以中小坪數、符合剛性需求之產品為主。         亞昕進一步表示,此次是二度與海悅合作,先前第一個合作案子為「擎天森林」,由於雙方合作良好,因此決議再度攜手拿下新竹土地,未來代銷也會由海悅負責。   去年9月央行打房後,房市交易降溫,但亞昕仍積極進場購地布局,亞昕指出,看好長期房市會走向愈來愈健康的發展,市場還是有剛性需求,未來還是會積極開發土地,也會投入都更、合建等領域,目前手中已完工、在建中及儲備案源區域遍及雙北市、桃園、新竹、苗栗、台中等,在手庫存量豐富,皆為未來三年後的業績預先鋪路。   海悅近年則是積極與建商策略結盟,擴大合作開發的建案,海悅指出,將持續與建商策略聯盟合作開發,且今年將進入投資收益項目進入資金回收期,預期今年營建收入可達約66億元,主要包括新北「A3光點」、台中「南悅豐映」與高雄「達麗未來市」等建案貢獻。   針對此次建商購置之新竹土地,住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析,該地段有公園綠地的加持,也離舊市區不遠,可依賴相關生活機能,較鄰近工業區與鐵道,和市容稍舊可能會有些許抗性,但因基地位置不錯,公園景館或讓高樓層有攀單價7字頭的可能,以座落區域與基地面積來說不至於過度曝險,中規中矩,目前即便房市不明朗,新竹房市還算健康,沒有過多新案造成賣壓,個案房價稍偏高,整體也還受控,建商此次聯手進軍新竹市也不算躁進,亦步亦趨。
央行金檢取代房市信用管制 國銀檢視4重點避踩紅線
2025-03-21
央行以金檢取代新一波信用管制,國銀主管認為,接下來銀行將注意4大重點,包含持續減降不動產貸款集中度、調控建商曝險集中度、高價住宅認定標準、週轉金貸款是否流向購買房地產等,避免踩到紅線而被裁罰。 中央銀行20日舉行第1季理監事會,並未加碼房市管制,符合央行總裁楊金龍先前「以金檢取代信用管制」的說法。不過央行表示,將持續積極檢視銀行自主控管不動產貸款總量情形,督促落實自訂的具體改善計畫。 針對央行發動金檢,國銀主管認為,截至今年2月底,全體銀行不動產貸款占總放款比率為37.11%,較去年6月底的37.61%有所減降,但有部分銀行仍高於此平均水準、甚至高於4成,因此預期按季改善不動產貸款集中度,仍是一大重點。 國銀主管指出,除不動產貸款餘額要減少,總放款還要維持一定的水準,整體比率才有辦法降下來,所以預期要多開發優質的非不動產授信。 再者,國銀主管表示,對建商曝險的集中度調整亦是須關注項目,因為部分建商槓桿過大,若銀行過度集中放款給特定建商,可能使風險偏高。 第3,國銀主管指出,先前央行選擇性信用管制除將高價住宅最高貸款成數調降,依規定,在判定一個物件是否跨越高價住宅的門檻時,應以鑑價或買賣金額之中的「較高值」認定,而非較低值,近期就有銀行因誤判這項規定被央行罰鍰,因此接下來實務上也會特別留意此面向。 第4,國銀主管認為,週轉金貸款流向也會是銀行注意的面向,因為央行近期金檢發現部分缺失,比如利用週轉金貸款支付購屋貸款本息,形同變相給予寬限期;或除購屋或購地貸款外,另以投資理財或營運週轉等名義,申貸週轉金貸款,再把此資金用來支付房地價款,使兩者合計的貸款成數超過法定上限等。
第八波打房政策沒來 中信房屋:房市警報未解除 兩大隱憂還在!
2025-03-20
央行20日下午舉行理監事會議,利率並無調整,也未再進一步加碼第八波房市管制,不過中信房屋研展室副理莊思敏認為,雖然央行如外界預期沒有推出第八波打房政策,但房市還無法稍微鬆一口氣,主要有兩大原因,第一央行持續強化金檢的情況下,銀行的房貸額度仍很緊繃,第二國際市場有美國總統川普的關稅戰正進行中,將持續影響國際政經局勢,因此短期內房市想要看到明顯回溫,恐怕不太容易。   莊思敏表示,自去年下半年央行祭出史上最嚴第七波打炒房和銀行房貸限額以來,房市交易量反轉直下,部分區域的房價指標也開始出現下修趨勢,明顯看出市場買氣已經大幅萎縮。央行打炒房的目的,主要是希望引導房市回歸理性,而不是要把不動產市場打入谷底。   她強調,從目前的情況來看,信用管制的效果已經逐漸顯現,暫時的確沒有推出第八波管制的必要。因此,這次央行選擇按兵不動,也是符合業界預期的。   不過,莊思敏表示,雖然央行這次沒有推出第八波房市管制,但以現在的經濟環境來看,房市仍然面臨兩大風險。第一個風險就是從去年延續到現在的「貸款難」問題,這次央行在會議中也有提到「將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形」,近來央行不斷強化金檢,民眾的貸款難度、房貸利率也變得越來越高,由於大部分民眾買房還是得靠房貸,一旦申貸門檻抬高,就等於從源頭限制了房貸資金的流動,在這樣的情況下,房市表現自然難見起色。   另一方面,美國總統川普關稅戰持續出招,給國際政經局勢增加了很多不確定因素,這種不穩定的氛圍,也讓部分購屋民眾的信心開始動搖。此外,若貿易戰推升全球通膨壓力,各國央行可能被迫升息,台灣央行亦難以置身事外,屆時不僅房貸利率增加,購屋負擔將加重,市場觀望情緒也可能進一步升高,使原本已趨冷的房市雪上加霜。   對於有購屋計畫的民眾,莊思敏建議,應謹慎評估財務狀況,維持良好的信用紀錄,盡量多準備一些自備款。另外,買房時也要以自住需求為主,優先考慮生活機能完善、產業發展成熟、人口穩定的精華地段,這些區域抗跌性強,保值效果也更好。  
稅率從低採計、餘屋持有期間排除天災 建商囤房稅兩大放寬
2025-03-20
房屋稅新制(囤房稅2.0)去年7月上路,今年5月開徵,財政部昨(19)日宣布建商囤房稅兩大放寬,第一,同一期房屋稅中,若部分期間適用較低稅率、部分適用較高稅率,則從低採計;第二,建商餘屋持有期間計算,可排除天災等不可抗力因素。   財政部指出,囤房稅2.0稅制下,起造人(通常為建商)持有的待售房屋,持有年數愈長,所適用稅率愈高,考量持有期間若發生不可抗力事件,可能導致建商稅負增加,為防止「錯殺」,財政部昨日發布解釋令說明計算方式。   不可抗力因素包含地震、風災、水災等因素,導致無法銷售房屋,並經過主管機關核准,則該不可抗力期間可從持有年數中扣除。財政部表示,這些不可抗力情況必須在發生後30日內提出申報,若因特殊原因無法在此期間申報,則應在事由消除後10日內補辦申報。   另外,在計算房屋稅時,建商持有房屋年數未滿一年,導致次年期起同一年期中,部分月份適用較低級距稅率,部分月份適用較高級距稅率時,可從低計稅;建商移轉上述房屋,超過納稅義務基準日,也就是3月1日至6月30日完成過戶者,以建商為納稅人,並以起課房屋稅當月份至房屋所有權移轉登記日之前一個月,計算持有房屋年數,依規定稅率課徵。   舉例來說,建商持有待銷售房屋A屋,從2024年8月起課房屋稅,在2025年期房屋稅課徵期間(2024年7月1日至2025年6月30日)持有年數不到一年,該年期房屋稅適用稅率2%。   假設不巧在2025年1月5日至2025年6月30日發生不可抗力事由,計算期間共六個月,這段時間可從持有房屋年數中扣除,扣除後A屋2025年期持有房屋年數仍不到一年,仍可適用稅率仍為2%,降低起造人稅務負擔。
預售賣壓來了?北台灣待售案創19個月來新高
2025-03-20
住展雜誌發布最新市場調查指出,今年以來供需逆走背離,推案量難以剎車持續增加,銷售則仍呈龜速,讓待售建案數在2月升至1,178案,比前月增近74案,是前年8月以來,19個月新高,回到平均地權條例修法前的觀望案量。   其中桃園市待售案走增明顯,在中壢區、龜山區、大園區、觀音區等地都因投資氛圍消散,舊案去化不及,新案又難再延推只得進場,激發出不小量體,得留意後續賣壓。   住展雜誌發言人陳炳辰指出,今年農曆年節假期較早,進入2月已恢復日常作息,建商也著手新案推行,2月成屋戶數為500多戶,較前月的100多戶明顯成長。   其中新北市三重區二重疏洪道左岸、桃園市小檜溪重劃區的逾百戶新案為主要拉抬個案,即便房市走冷,先建後售案因早已規畫興建,不得不推。預售屋推案量為600多億元,也月增200多億元。   需求上,追蹤指標建案每週平均來客組數有所增加,由1月的14組回升到17組,但比對一般來說都在20多組,房市盛況至多為30多組,狀態仍未轉佳,平均成交組數每週是1.1組,又比前月下修一些。   房價方面,陳炳辰表示,雖然銷售緩慢,待售案增加,但市場期待的降價依舊落空,開價與成交價之間的距離仍在一成以內,業者態度仍強硬,房價一毛不減,不買拉倒,降價免談。
央行利率連四凍、房市管制未變、下調經濟成長預估
2025-03-20
中央銀行今年首季理監事會20日登場,一如市場預期,央行貼放利率「連四凍」,維持2%水準不變,同時下修今年經濟成長預估值,今年通膨預測數維持原先預估值,但未來仍有機會調漲。   央行對今年經濟成長率的預估值從3.13%下修至至3.05%,通膨預估值維持上季的1.89%,但央行也強調,未來台鐵票價與水電費率調漲,通膨率可能上修至2%左右。同時,央行房市管制措施未加碼,維持現行規定。   央行指出,近月受惠於人工智慧(AI)等新興科技應用商機持續熱絡,台灣出口穩健成長。內需方面,半導體業者擴大資本設備進口,民間投資動能延續;民間消費持續成長。勞動市場方面,近月就業人數續增,失業率續降,薪資溫和成長。   預期今年,AI等新興科技應用商機持續拓展,將續帶動台灣出口成長,並挹注民間投資動能;加以最低工資與軍公教薪資調升,民間消費溫和成長,央行預測今年台灣經濟成長率為3.05%。   中央銀行。 聯合報系資料照   今年1至2月消費者物價指數(CPI)平均年增率為2.12%,不含蔬果及能源之核心CPI年增率則為1.61%,持續緩步回降趨勢。   展望今年,最低工資及軍公教薪資調高、碳費開徵,服務類價格僵固性仍高,漲幅將維持緩降走勢,惟國際機構預期國際油價趨跌,央行預測本年CPI及核心CPI年增率分別為1.89%、1.79%,分別低於上年之2.18%、1.88%。   但若考量未來台鐵票價及水電等公用事業費率調漲影響,則央行對今年CPI年增率預測值可能上修至2%左右,核心CPI年增率預測值則仍將低於上年之1.88%。
交委會考察苗栗交通建設 中央地方持續積極推動
2025-03-20
立法院交通委員會20日考察苗栗地區交通建設,今日考察行程有「談文車站周邊整修美化工程」、「台13線銅鑼至三義路段拓寬工程」、「台61線房裡交流道新增北出南入匝道工程」、「台72線快速公路延伸銜接台61線工程」、「台61線快速公路新北市~苗栗縣平交路口改善」等案。   有關談文車站周邊整修美化,台鐵公司說明談文車站已於民國97年經苗栗縣政府公告登錄為歷史建築,工程已按計畫時程陸續展開。第1期已於113年11月19日竣工,目前正推動第二期工程,預計完成車站主體修復、廁所與周邊進出動線景觀修整,已於3月決標,預計114年12月底完工。   台13線銅鑼至三義路段拓寬工程部分,公路局說明台13線三義路段為瓶頸路段,該局將在兼顧道路交通、環保議題及提升整體運輸效率下,儘速研提適宜改善方案並加速推動拓寬工程,陳部長並指示公路局宜考量地方已有共識的部分路段,分段分標加速推動。   此外,考察行程第三站前往地方建議增設之台61線房裡交流道北出南入匝道,公路局報告說明該案已於113年底經審議委員會審查通過,苗栗縣政府並依審查意見修正報告再送續審中。陳部長於考察中並指示,請公路局加速後續行政程序,盡力協助地方交通需求,提供鄉親更便捷安全的路網服務。   考察行程並接續視察台72線快速公路延伸銜接台61線工程,公路局說明目前依程序辦理期末報告及環評工作中,後續將並持續與民眾溝通協調,並請地方盡力給予協助。另最後一站並考察台61線苗栗路段平交路口改善,該工程業奉行政院全力支持,苗栗路段屬第5標工程標案,目前刻正發包中,後續公路局將積極推動,台61平交路口改善後預期將能提昇各地區交通運轉績效與公路服務效能,提高行車舒適度與安全性,串聯地方重大產業發展,陳部長並指示請公路局各分局務必依預定期程持續努力,如期如質的完成本項工程。