高雄市不動產開發公會新任理事長柯俊吉21日表示，高雄建商營運目前面臨挑戰，除了中央政策打房，光是高雄公辦都更、捷運聯開以及社宅，未來6到7年將釋出3萬至4萬戶，挑戰嚴峻，呼籲會員建商要居高思危，保守因應，不過，由於高雄市產業轉型、交通建設等多項利多扎根，長期則是正向樂觀的。 高雄市不動產開發公會新任理事長柯俊吉21日表示，高雄建商營運目前面臨挑戰，除了中央政策打房，光是高雄公辦都更、捷運聯開以及社宅，未來6到7年將釋出3萬至4萬戶，挑戰嚴峻，呼籲會員建商要居高思危，保守因應，不過，由於高雄市產業轉型、交通建設等多項利多扎根，長期則是正向樂觀的。 除了建商的申報開工推案，柯俊吉預告，光是高雄市政府推動的公辦都更、捷運聯開、社宅興建，未來6到7年將釋出3萬到4萬戶，量體暴增，加上這些案子都是位於精華區，建商未來推案恐需避開這些區域。 此時的房市經營環境可說相當嚴峻，柯俊吉呼籲會員建商居高思危，謹慎、保守因應。 不過，他也強調，高雄市政府過去一段時間以來，完成許多「不可能的任務」，包括成功招商台積電投資高雄、城市產業轉型、交通軌道建設等重大利多，為房市建構良好發展基礎，因此，長期來看，高雄房市是正向、樂觀的。

國土計畫法展延6年，不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效，吸引買家進場購買農地興趣，也有台南業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區，成非都市土地開發新趨勢。 國土計畫法展延6年，南部學界提出可能導致農業用地變更量大增，呼籲政府應有相關配套措施之提醒。國土署表示，各縣市政府在受理民間申請土地變更案件時，仍應循區域計畫法及既有審查機制依法嚴格把關，以兼顧國土保安及地方發展需求。 但近來南部房市買氣觀望，農地買賣仲介卻依然維持熱度，不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效，吸引買家進場購買農地興趣，也有業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區，成非都市土地開發新趨勢。 國土署指出，內政部也會依據立法院就國土計畫法修法所提之附帶決議，持續推動鄉村地區整體規劃、檢討個案變更相關規定及加強違規查處等措施，以利後續區域計畫法轉軌銜接國土計畫法。 由於國土計畫法已明文納入鄉村地區整體規劃，讓地方政府為提供公共設施及改善生活環境等公共利益，可以透過研擬鄉村地區計畫另訂土地使用管制規定，並結合縣市國土計畫，賦予地方政府可以依照在地土地使用需求，務實推動具體可行之計畫；中央也會就農村社區土地重劃、非都市土地使用管制規則等制度、議題繼續與地方進行溝通與研商，讓國土計畫法能夠即早上路。 國土署再次重申，國土計畫是為使國土建立合理使用秩序，中央與地方要務實面對國土資源所面臨的危機，包括土地因零星變更及蛙躍式開發而導致破碎化；農地炒作、農產業對於生產及農產加工之設施設備需求、以及原住民族住宅合法化等情形，也會持續與地方、民眾凝聚國土計畫上路共識，讓國土資源能被有效利用且合理發展，照顧大眾權益及落實國土永續目標。 位於農業區旁或蛋白區的甲種建築用地，容積率可達240%，適合規劃透天與大樓混合式社區，景觀大樓卻可讓住戶享有周圍鄉野田園自然景觀，與媲美市區輕豪宅大樓社區豐富休閒公設。 但上有政策、下有對策，加上近來國內房市降溫，銀行限貸讓房市買氣觀望，許多房仲人員都面臨經營生存壓力，陸續將經營開發物件，轉向市場需求與穩定度頗高的工業用地與農地買賣仲介，但房仲業者多相當低調，採取「只能做、不可說」的低調態度，積極向農地地主訴求趁國土計畫6年展延期，趕緊申請土地變更與抬價出售。 市調顯示，由於非都市土地編定的甲種建築用地，多位於農業區旁或蛋白區，一些台南建商看準這類基地聯外交通便利，但容積率可達240%，單坪行情僅約10~15萬元之間，適合規劃透天與大樓混合式社區，壓低景觀大樓單坪售價僅約25、26萬元，卻可讓住戶享有周圍鄉野田園自然景觀，與媲美市區輕豪宅大樓社區豐富休閒公設，也吸引不少醫護客層、公教人員與換屋族進場。

央行暫未加碼打房，房貸大行合作金庫（5880）昨（21）日指出，房價出現下行趨勢但幅度不大，視地段修正空間約5%至10%，另包括台積電赴美設廠牽動產業鏈，多少也讓國內房市轉趨觀望。   目前合庫銀首購房貸正常受理，且不動產集中度低於國銀平均值，預估今年房貸及土建融僅「低度成長」。 央行雖暫未加碼推出新一波打炒房措施，但仍持續檢視銀行自主控管不動產貸款總量情形，督促落實改善計畫。合庫高層指出，央行管控銀行不動產集中度內涵為不動產絕對數字，以及銀行前十大建商客戶的放款部位，但不動產放款集中度無法斜線下降，而是呈階梯式下降較為溫和，建商交屋後償還土建融，但分戶房貸也有一定承作量，不動產放款總量要立即下降難度較高。   合庫高層觀察，現在不僅成交棟數大減，價格也有約5%至10%的修正空間，幅度不會太大，畢竟營建成本高，大樓每坪造價18萬元，且缺工問題迄今難解。   同時，台積電加大赴美投資設廠，牽動上下游產業鏈可能跟進，國內房市多少會受衝擊。例如，過去台積電過去在各地設廠時，會帶動當地房價上漲，現在已轉趨觀望，尤其是中南部最為明顯。此外，有大型建商近期也把不適合現階段開發、取得成本較低的土地賣出。

亞昕（5213）攜手海悅，奪新竹市北區土地，亞昕、海悅昨（21）日同步公告，向新竹市在地建商曼哈頓建設，取得新竹市北區聚吉段107-4地號等29筆土地，合計基地面積約885.115坪，交易總金額為22億元，其中亞昕占比70%、海悅占比30%。   亞昕指出，看好新竹新案稀缺，因此購入此地，而該案要走都更時序，全案基地面積約1,116坪，其中有少部分是國有地，因此要走權利變換收購模式，最快明年第3季可以推案，產品規劃也會以中小坪數、符合剛性需求之產品為主。         亞昕進一步表示，此次是二度與海悅合作，先前第一個合作案子為「擎天森林」，由於雙方合作良好，因此決議再度攜手拿下新竹土地，未來代銷也會由海悅負責。   去年9月央行打房後，房市交易降溫，但亞昕仍積極進場購地布局，亞昕指出，看好長期房市會走向愈來愈健康的發展，市場還是有剛性需求，未來還是會積極開發土地，也會投入都更、合建等領域，目前手中已完工、在建中及儲備案源區域遍及雙北市、桃園、新竹、苗栗、台中等，在手庫存量豐富，皆為未來三年後的業績預先鋪路。   海悅近年則是積極與建商策略結盟，擴大合作開發的建案，海悅指出，將持續與建商策略聯盟合作開發，且今年將進入投資收益項目進入資金回收期，預期今年營建收入可達約66億元，主要包括新北「A3光點」、台中「南悅豐映」與高雄「達麗未來市」等建案貢獻。   針對此次建商購置之新竹土地，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，該地段有公園綠地的加持，也離舊市區不遠，可依賴相關生活機能，較鄰近工業區與鐵道，和市容稍舊可能會有些許抗性，但因基地位置不錯，公園景館或讓高樓層有攀單價7字頭的可能，以座落區域與基地面積來說不至於過度曝險，中規中矩，目前即便房市不明朗，新竹房市還算健康，沒有過多新案造成賣壓，個案房價稍偏高，整體也還受控，建商此次聯手進軍新竹市也不算躁進，亦步亦趨。

央行以金檢取代新一波信用管制，國銀主管認為，接下來銀行將注意4大重點，包含持續減降不動產貸款集中度、調控建商曝險集中度、高價住宅認定標準、週轉金貸款是否流向購買房地產等，避免踩到紅線而被裁罰。 中央銀行20日舉行第1季理監事會，並未加碼房市管制，符合央行總裁楊金龍先前「以金檢取代信用管制」的說法。不過央行表示，將持續積極檢視銀行自主控管不動產貸款總量情形，督促落實自訂的具體改善計畫。 針對央行發動金檢，國銀主管認為，截至今年2月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率為37.11%，較去年6月底的37.61%有所減降，但有部分銀行仍高於此平均水準、甚至高於4成，因此預期按季改善不動產貸款集中度，仍是一大重點。 國銀主管指出，除不動產貸款餘額要減少，總放款還要維持一定的水準，整體比率才有辦法降下來，所以預期要多開發優質的非不動產授信。 再者，國銀主管表示，對建商曝險的集中度調整亦是須關注項目，因為部分建商槓桿過大，若銀行過度集中放款給特定建商，可能使風險偏高。 第3，國銀主管指出，先前央行選擇性信用管制除將高價住宅最高貸款成數調降，依規定，在判定一個物件是否跨越高價住宅的門檻時，應以鑑價或買賣金額之中的「較高值」認定，而非較低值，近期就有銀行因誤判這項規定被央行罰鍰，因此接下來實務上也會特別留意此面向。 第4，國銀主管認為，週轉金貸款流向也會是銀行注意的面向，因為央行近期金檢發現部分缺失，比如利用週轉金貸款支付購屋貸款本息，形同變相給予寬限期；或除購屋或購地貸款外，另以投資理財或營運週轉等名義，申貸週轉金貸款，再把此資金用來支付房地價款，使兩者合計的貸款成數超過法定上限等。

央行20日下午舉行理監事會議，利率並無調整，也未再進一步加碼第八波房市管制，不過中信房屋研展室副理莊思敏認為，雖然央行如外界預期沒有推出第八波打房政策，但房市還無法稍微鬆一口氣，主要有兩大原因，第一央行持續強化金檢的情況下，銀行的房貸額度仍很緊繃，第二國際市場有美國總統川普的關稅戰正進行中，將持續影響國際政經局勢，因此短期內房市想要看到明顯回溫，恐怕不太容易。   莊思敏表示，自去年下半年央行祭出史上最嚴第七波打炒房和銀行房貸限額以來，房市交易量反轉直下，部分區域的房價指標也開始出現下修趨勢，明顯看出市場買氣已經大幅萎縮。央行打炒房的目的，主要是希望引導房市回歸理性，而不是要把不動產市場打入谷底。   她強調，從目前的情況來看，信用管制的效果已經逐漸顯現，暫時的確沒有推出第八波管制的必要。因此，這次央行選擇按兵不動，也是符合業界預期的。   不過，莊思敏表示，雖然央行這次沒有推出第八波房市管制，但以現在的經濟環境來看，房市仍然面臨兩大風險。第一個風險就是從去年延續到現在的「貸款難」問題，這次央行在會議中也有提到「將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形」，近來央行不斷強化金檢，民眾的貸款難度、房貸利率也變得越來越高，由於大部分民眾買房還是得靠房貸，一旦申貸門檻抬高，就等於從源頭限制了房貸資金的流動，在這樣的情況下，房市表現自然難見起色。   另一方面，美國總統川普關稅戰持續出招，給國際政經局勢增加了很多不確定因素，這種不穩定的氛圍，也讓部分購屋民眾的信心開始動搖。此外，若貿易戰推升全球通膨壓力，各國央行可能被迫升息，台灣央行亦難以置身事外，屆時不僅房貸利率增加，購屋負擔將加重，市場觀望情緒也可能進一步升高，使原本已趨冷的房市雪上加霜。   對於有購屋計畫的民眾，莊思敏建議，應謹慎評估財務狀況，維持良好的信用紀錄，盡量多準備一些自備款。另外，買房時也要以自住需求為主，優先考慮生活機能完善、產業發展成熟、人口穩定的精華地段，這些區域抗跌性強，保值效果也更好。  

房屋稅新制（囤房稅2.0）去年7月上路，今年5月開徵，財政部昨（19）日宣布建商囤房稅兩大放寬，第一，同一期房屋稅中，若部分期間適用較低稅率、部分適用較高稅率，則從低採計；第二，建商餘屋持有期間計算，可排除天災等不可抗力因素。   財政部指出，囤房稅2.0稅制下，起造人（通常為建商）持有的待售房屋，持有年數愈長，所適用稅率愈高，考量持有期間若發生不可抗力事件，可能導致建商稅負增加，為防止「錯殺」，財政部昨日發布解釋令說明計算方式。   不可抗力因素包含地震、風災、水災等因素，導致無法銷售房屋，並經過主管機關核准，則該不可抗力期間可從持有年數中扣除。財政部表示，這些不可抗力情況必須在發生後30日內提出申報，若因特殊原因無法在此期間申報，則應在事由消除後10日內補辦申報。   另外，在計算房屋稅時，建商持有房屋年數未滿一年，導致次年期起同一年期中，部分月份適用較低級距稅率，部分月份適用較高級距稅率時，可從低計稅；建商移轉上述房屋，超過納稅義務基準日，也就是3月1日至6月30日完成過戶者，以建商為納稅人，並以起課房屋稅當月份至房屋所有權移轉登記日之前一個月，計算持有房屋年數，依規定稅率課徵。   舉例來說，建商持有待銷售房屋A屋，從2024年8月起課房屋稅，在2025年期房屋稅課徵期間（2024年7月1日至2025年6月30日）持有年數不到一年，該年期房屋稅適用稅率2%。   假設不巧在2025年1月5日至2025年6月30日發生不可抗力事由，計算期間共六個月，這段時間可從持有房屋年數中扣除，扣除後A屋2025年期持有房屋年數仍不到一年，仍可適用稅率仍為2%，降低起造人稅務負擔。

住展雜誌發布最新市場調查指出，今年以來供需逆走背離，推案量難以剎車持續增加，銷售則仍呈龜速，讓待售建案數在2月升至1,178案，比前月增近74案，是前年8月以來，19個月新高，回到平均地權條例修法前的觀望案量。   其中桃園市待售案走增明顯，在中壢區、龜山區、大園區、觀音區等地都因投資氛圍消散，舊案去化不及，新案又難再延推只得進場，激發出不小量體，得留意後續賣壓。   住展雜誌發言人陳炳辰指出，今年農曆年節假期較早，進入2月已恢復日常作息，建商也著手新案推行，2月成屋戶數為500多戶，較前月的100多戶明顯成長。   其中新北市三重區二重疏洪道左岸、桃園市小檜溪重劃區的逾百戶新案為主要拉抬個案，即便房市走冷，先建後售案因早已規畫興建，不得不推。預售屋推案量為600多億元，也月增200多億元。   需求上，追蹤指標建案每週平均來客組數有所增加，由1月的14組回升到17組，但比對一般來說都在20多組，房市盛況至多為30多組，狀態仍未轉佳，平均成交組數每週是1.1組，又比前月下修一些。   房價方面，陳炳辰表示，雖然銷售緩慢，待售案增加，但市場期待的降價依舊落空，開價與成交價之間的距離仍在一成以內，業者態度仍強硬，房價一毛不減，不買拉倒，降價免談。

中央銀行今年首季理監事會20日登場，一如市場預期，央行貼放利率「連四凍」，維持2%水準不變，同時下修今年經濟成長預估值，今年通膨預測數維持原先預估值，但未來仍有機會調漲。   央行對今年經濟成長率的預估值從3.13%下修至至3.05%，通膨預估值維持上季的1.89%，但央行也強調，未來台鐵票價與水電費率調漲，通膨率可能上修至2%左右。同時，央行房市管制措施未加碼，維持現行規定。   央行指出，近月受惠於人工智慧(AI)等新興科技應用商機持續熱絡，台灣出口穩健成長。內需方面，半導體業者擴大資本設備進口，民間投資動能延續；民間消費持續成長。勞動市場方面，近月就業人數續增，失業率續降，薪資溫和成長。   預期今年，AI等新興科技應用商機持續拓展，將續帶動台灣出口成長，並挹注民間投資動能；加以最低工資與軍公教薪資調升，民間消費溫和成長，央行預測今年台灣經濟成長率為3.05%。   中央銀行。 聯合報系資料照   今年1至2月消費者物價指數(CPI)平均年增率為2.12%，不含蔬果及能源之核心CPI年增率則為1.61%，持續緩步回降趨勢。   展望今年，最低工資及軍公教薪資調高、碳費開徵，服務類價格僵固性仍高，漲幅將維持緩降走勢，惟國際機構預期國際油價趨跌，央行預測本年CPI及核心CPI年增率分別為1.89%、1.79%，分別低於上年之2.18%、1.88%。   但若考量未來台鐵票價及水電等公用事業費率調漲影響，則央行對今年CPI年增率預測值可能上修至2%左右，核心CPI年增率預測值則仍將低於上年之1.88%。

立法院交通委員會20日考察苗栗地區交通建設，今日考察行程有「談文車站周邊整修美化工程」、「台13線銅鑼至三義路段拓寬工程」、「台61線房裡交流道新增北出南入匝道工程」、「台72線快速公路延伸銜接台61線工程」、「台61線快速公路新北市~苗栗縣平交路口改善」等案。   有關談文車站周邊整修美化，台鐵公司說明談文車站已於民國97年經苗栗縣政府公告登錄為歷史建築，工程已按計畫時程陸續展開。第1期已於113年11月19日竣工，目前正推動第二期工程，預計完成車站主體修復、廁所與周邊進出動線景觀修整，已於3月決標，預計114年12月底完工。   台13線銅鑼至三義路段拓寬工程部分，公路局說明台13線三義路段為瓶頸路段，該局將在兼顧道路交通、環保議題及提升整體運輸效率下，儘速研提適宜改善方案並加速推動拓寬工程，陳部長並指示公路局宜考量地方已有共識的部分路段，分段分標加速推動。   此外，考察行程第三站前往地方建議增設之台61線房裡交流道北出南入匝道，公路局報告說明該案已於113年底經審議委員會審查通過，苗栗縣政府並依審查意見修正報告再送續審中。陳部長於考察中並指示，請公路局加速後續行政程序，盡力協助地方交通需求，提供鄉親更便捷安全的路網服務。   考察行程並接續視察台72線快速公路延伸銜接台61線工程，公路局說明目前依程序辦理期末報告及環評工作中，後續將並持續與民眾溝通協調，並請地方盡力給予協助。另最後一站並考察台61線苗栗路段平交路口改善，該工程業奉行政院全力支持，苗栗路段屬第5標工程標案，目前刻正發包中，後續公路局將積極推動，台61平交路口改善後預期將能提昇各地區交通運轉績效與公路服務效能，提高行車舒適度與安全性，串聯地方重大產業發展，陳部長並指示請公路局各分局務必依預定期程持續努力，如期如質的完成本項工程。