【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 2016總統大選順利落幕，包含上個月的美國升息以及2016年起房地合一的正式上路，一年多來影響房市的三大不確定因素終於一一解除，房市可望擺脫濃厚的觀望氣氛而回歸基本面。目前房市沒有投資客，交易量也在谷底，疲弱的房市也已無調控必要；但另一方面房價負擔水準仍偏高，新的執政團隊是否推出救市政策，仍需觀望。 信義房屋不動產企研室執行經理蘇啟榮表示，歷來總統大選之前，房市通常會處於觀望期，除了考量政黨輪替後政策方向的轉變，甚至擔心選舉過程是否有意外發生。不過回顧歷屆總統選舉，長期的房價漲跌跟政黨輪替沒有確切關聯，而是跟當時房市處在何種循環以及政府推出什麼政策有直接相關。 2000年第一次政黨輪替，房市低迷，執政黨則推出「低利優惠房貸」與「土增稅減半徵收」救市，刺激房市步入多頭走勢。北市中古住宅房價從2001年每坪20.1萬上漲至2007年的35.4萬。 至於2008年第二次政黨輪替，市場對於兩岸紅利寄予厚望而推升一波房市投資熱潮，不過很快的被金融海嘯給淹沒。後續房市則在全球寬鬆貨幣以及台灣實施遺贈稅調降之下引發資金行情，將房價進一步推升。也因為資金行情太強，迫使政府推動居住正義政策，尤其是房地合一實價課稅，讓房市從2013年下半年提前進入價平量縮的循環。上一季北市中古住宅跌至每坪61.9萬，比起2014Q2每坪69.6萬的高點修正一成以上，大約回到2012Q4的水準。 蘇啟榮表示，一年多來房市步入景氣修正的過程偏偏遇上房地合一、美元升息以及總統大選的干擾，過度的觀望造成市場交易停滯。而今三大不確定盡除，新政府著重的社會住宅、都更及租賃物管產業等房市政策，也偏向長期溫和的產業結構調整。因此選後房市可望回歸基本面，景氣循環趨勢由「價跌量縮」進入「價跌量穩」，尤其北部價格修正比較明顯的地區，交易量可望止跌回溫。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2016年1月16日總統及國會大選結果底定，瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，選舉結果符合多數民眾及媒體的預判，所以如火如荼的競爭態勢，大概只反映在選前的緊繃政治、社會氣氛，但無論選前、選後，一般消費者的購屋、投資決策其實早與選舉脫鉤。 盱衡國內外整體環境，經濟前景仍多波折，在新政府、新國會上任後，財經政策應是先力求穩定局勢，再圖引導發展，不可能也不需要加碼管制。而未來蔡英文總統宣示的「居住政策」、「房市治理政策」與「房市產業政策」三大方向，對一般買、賣屋或商用市場的影響都不大。市場未來應會更為健康，建議無論是消費者或業者都不用先入為主，或過度期待、悲觀。 曾東茂分析，2015年的超低迷交易量主要是因為房地產的投資、消費激情，在政府強力的調控措施之下，回歸理性。預期2016年交易量在奢侈稅退場後，會出現小幅反彈。房市短期仍將維持中性偏保守的趨勢，最快要到第二季之後，等國際經濟局勢底定、新總統就任、內閣團隊出爐之後，才會明朗。 價格方面，2016年以來全球股匯市動盪幅度大，投資人更為謹慎，再加上目前市場以自住、自用、長期置產買方為主力，無追高意願，因此價格有下修壓力。曾東茂認為，前兩年蛋黃區領跌的高價產品價格開始有支撐的跡象，成交量會在價格回跌下，明顯增加，再跌有限，但投資買盤重、價格漲幅飆過高的蛋白區、蛋殼區，難逃窒息量威脅，多殺多的局面下，無量下跌的風險仍高，下殺幅度還會再擴大到一成，甚至兩成以上。 曾東茂預期，在低利率、低成長、低通膨的全球經濟局勢下，商用市場的產品力，尤其是店面的強弱落差會加大，收益能力好的商圈、產品，仍受青睞，但需求客層移轉、租金開價居高不下的產品，在消費習慣改變、租客縮減預算的大環境挑戰下，勢必要在價格、租客設定、空間規劃進行調整，才能渡小月。 曾東茂強調，2003年SARS後，台灣房市走的是「資金盤」，2009金融海嘯後，還有「兩岸紅利盤」加持，2011年的起起落落則完全是「政策盤」。但是2015年底美國聯準會宣布升息、台灣兩度降息，表示資金潮、打房政策都已經出現轉折點，從2016年起房地合一上路，看的就是區域、產品基本面的「體質盤」。同理也可放眼全球，在全球資金嘉年華回歸平靜之後，房市走向就是直接反應國家財富實力，所以經濟強、安定性高的先進國家，自然能得到更多的關注，投資、避險需求都會蜂擁而至，但淺碟型、賣未來價的國家、區域，實質建設、需求一旦翻轉，就會出現讓人措手不及的激烈調整過程，建議消費、投資大眾把握大原則，不但要看長期投資成果能否期待，也要看短、中期的收益品質能否掌握，保守為上，盡早汰弱留強、調整活化。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市稅捐處表示，為遏止逃漏稅及維護租稅公平，自2016年1月1日起至2月29日止，辦理例行性全面清查核准記存土地增值稅之列管案件，如發現有再移轉土地所有權情形，將依法追繳原記存之土地增值稅。 該處說明，企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定，進行併購(合併、收購及分割)申請土地所有權移轉並經核准記存土地增值稅者，日後該土地再移轉時，應由併購後取得土地之公司、機構，負責繳納原記存土地增值稅。 舉例來說，甲公司與乙公司依企業併購法規定辦理合併，合併後乙公司消滅，其所有之土地移轉登記於甲公司名下，應繳納之土地增值稅300萬元經核准記存後，稅捐處對於該記存土地予以列管，並每年辦理清查作業，如查獲該列管土地已再移轉(買賣、贈與等)，將對甲公司追繳原記存之土地增值稅300萬元；若列管土地為移轉部分持分，也將對甲公司依持分比例核算應追繳原記存之土地增值稅額。另外，收購案件於收購土地完成移轉登記之日起3年內，被收購公司如轉讓該對價取得之股份，致持有股份低於原收購取得對價之65％者，也將會被追繳原記存之土地增值稅。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】根據內政部人口遷移資料，2015年台中市淨移入人口較往年倍增，來到1萬4,367人，僅次於剛成為直轄市的桃園市，奪下「移居城市」第二名。台中市政府表示，此現象表示市府推動「宜居城市」已獲初步成果，市府樂觀其成，將繼續優化良好的生活環境，更歡迎各地民眾持續搬到台中「做頭家」。 專家分析影響人口遷徙的關鍵，包括就業機會多寡、房市發展性，以及城市軟硬體建設；若就業機會多、房市具增值潛力、都市形象優良，就會吸引區外人口移入。 市府表示，台中擁有得天獨厚的宜人居住環境，加上地理位置適中、發展腹地廣大，最有實力打造幸福宜居城市。市長林佳龍上任一年來，以宜居城市為主軸推動多樣政策，讓台中成為吸引人口移入的「大磁鐵」。 台中市政府打造宜居城市的政策相當多元，希望儘力照顧社會每個階層。例如「托育一條龍」補助，分攤父母養育小孩的壓力；一萬戶「三好一公道」社會住宅興建計畫及租屋補助，讓市民更容易購屋或租屋；「摘星計畫」則利用閒置公有建築物及園區，鼓勵青年創業，實現夢想。 為了讓學童吃得健康，並結合「食農教育」，市府補助各市立中小學營養午餐每人每餐加碼5元，增加有機蔬菜、在地食材、非基改食材使用比例，希望讓學生吃得營養又健康，同時促進農地活化，創造多重效益。 銀髮族照顧方面，以社會投資創新理論，首創「托老一條龍」政策，全力推動社區式預防照顧服務，透過提供連續性照顧服務將次級照顧缺口填補，計畫分別於西屯區設置資源管理中心及豐原區設置多功能日間托老中心，希望將不同的老人照顧需求補足。 除各種幸福政策陸續推動外，交通、建設、水利、體育等各項重大計畫也都陸續進行中，還有希望讓台中人更具光榮感的舊城區的再造計畫，也同步進行。市府希望透過全面的努力，讓台中落實「生活首都、宜居城市」的目標，「工商發達、經濟蓬勃」，吸引更多人到台中居住、投資。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】「三峽北大安置住宅新建工程」承攬廠商「長鴻營造股份有限公司」跳票，新北市政府城鄉發展局已與營造廠商完成「繼受」程序，2016年1月13日於工地現場舉行祈福典禮暨協力廠商說明會，祈求工程順利完工，預計最快2016年年底完工並取得使照。 城鄉發展局局長邱敬斌表示，市府於2015年10月1日長鴻跳票後，為確保協力廠商、安置戶之權益，透過與協力廠商自救會及相關廠商密集協商，最終定案以對協力廠商、安置戶、市府最有利的方式「繼受」辦理，將由「工府營造股份有限公司」、「帆宣系統科技股份有限公司」、「大宇建築師事務所」所組成之統包團隊繼續履約，市府已協調統包團隊儘速辦理估驗計價作業，順利的話將於農曆年前部分協力廠商便可領到相關工程款。邱敬斌說，多數公共工程面臨廠商倒閉或財務危機導致工程停擺，皆須花費諸多心力及時間成本解決，以建築工程案的複雜度而言，本次三峽北大安置住宅案可以以繼受方式讓工程接續進行，已實屬難得，也感謝繼受廠商及協力廠商這段期間的努力，才能順利復工。工府營造目前已陸續進場施工，後續將加緊趕工，期望能早日將安置住宅交到所有安置戶手上。有關期程延誤部分也請安置戶多加包涵，市府將更加嚴格把關工程品質，讓安置戶能夠安心入住。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園市政府為促進預售屋買賣交易資訊透明化、維護交易秩序及保障消費者權益，日前由地政局會同法務局、都市發展局、建築管理處及財政部北區國稅局等機關共同執行「2015年桃園市預售屋建案聯合稽查實施計畫」查核作業，就桃園市15個銷售中的大型預售屋建案進行專案查核。 本次聯合稽查主要針對預售屋的不動產經紀業(代銷)業務、建案廣告、預售屋買賣定型化契約三大項進行實地查核，在不動產經紀業(代銷)業務查核重點包括相關文件(如經紀業許可文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書)是否懸掛、是否辦理外設營業處所備查等項，違規事項中以許可文件未懸掛共10件最多，其次未辦理外設營業處所備查共7件；建案廣告查核違規部分，以建案廣告未註明經紀業名稱者計4件；另外針對建商所訂買賣定型化契約部分，其中開工及取得使用執照期限、違約之處罰(違反平等互惠原則)兩項，與內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項牴觸情形比例最高，其次房地標示及停車位規格(車位未標示高度)以及驗收(交屋保留款未達5％)兩項，違規比例也相當高。 桃園市政府對於查核結果有違反相關規定之業者，隨即依「不動產經紀業管理條例」、「公平交易法」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等相關規範請業者限期改善及修改合約條文，並持續追蹤業者改善情形，以保障市民購屋權益。 桃園市政府並提醒，購買預售屋簽約前請務必參考內政部發布之預售屋買賣契約書範本暨應記載及不得記載事項相關規定，以避免消費糾紛產生，如發生消費糾紛時，可向桃園市府消費者服務中心申訴或至行政院消費者保護會網站(http://www.cpc.ey.gov.tw)進行線上申訴，保障自身權益。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中軟體園區網銀國際公司於2016年1月13日舉行動土典禮，工程投資額高達新台幣10億元，預計2017年底完竣並開始營運，將創造615個就業機會，年產值可達新台幣3億元。同時，園區租地自建的鼎新、佑順、大買家及網銀國際等4家公司，均已全數動工，未來台中軟體園區將扮演資訊軟體、文創產業的重要推手，提升台灣軟實力。 動土儀式由網銀國際董事長蕭政豪主持，經濟部加工處中港分處分處長梁又文等貴賓應邀觀禮，共同祈求開工平安，工程順利圓滿。該公司工程投資額高達新台幣10億元，建築面積約5,392平方公尺，總樓地板面積約1萬7800平方公尺，主建物為地下2層、地上10層。 加工處表示，網銀國際為國內知名遊戲軟體開發商，擁有豐富的營運經驗及優秀的研發能力，此次進駐台中軟體園區可望形成產業群聚效應，刺激中部地區軟體設計發展能力的提升、培養相關產業的人才。同時加工處將結合中部各大學，推動產學合作，提供豐富的輔導資源，培訓優質的人力。 加工處進一步表示，期望未來有更多的軟體公司、文創廠商進駐台中軟體園區，將台中軟體園區打造為創意軟實力的研發基地，帶動創新科技產業與都會區域的繁榮發展。未來台中軟體園區更將扮演資訊軟體、文創產業的重要推手，扶植產業成長，提升台灣軟實力。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部表示，為使國土計畫法儘早落實執行，已著手研訂20項子法，預定於2019年全數完成；此外，該部並已開始辦理「全國國土計畫」規劃作業，預定於2017年完成計畫草案，於2018年依法公告實施。相關法規及計畫之作業時程，均已訂定預定完成期程，並按進度列管。 國土計畫法經立法院第八屆第八會期於2015年12月18日三讀通過，並經總統於2016年1月6日公布，其施行日期，由行政院於該法公布後1年內定之。國土計畫法全文7章47條，涉及人民權利義務者，均已納入母法明確規範，至於細節性或技術性規定，均於條文規定授權另訂子法，是以，依據該法規定應配套訂定子法計有20項(詳如表1)，為順利完成相關子法，內政部已訂定明確法規整理計畫，後續預定於2016年5月前先行完成國土計畫法施行細則，以與國土計畫法同時施行；至於其餘19項子法，該部依據實務執行需求，預定分3年完成法制程序，將於2017年完成6項子法、2018年完成6項子法、2019年完成7項子法，亦即所有子法將於2019年前制定完成。 內政部表示，依據國土計畫法第9條及第10條規定，中央及直轄市、縣(市)主管機關均應擬定國土計畫。該部業於2013年10月17日公告實施「全國區域計畫」，該計畫已先行納入國土計畫法之立法精神。是以，目前該部以前開全國區域計畫為基礎，動員行政體系儘速完成「全國國土計畫」擬訂作業，預定於2017年完成規劃草案，且規劃過程中，將依據國土計畫法規定之法定程序，辦理座談會、公開展覽及公聽會，再提請該部及行政院國土計畫審議會審議，以納入社會各界意見，作為計畫擬定及審議參考。全案預定於2018年公告實施。 至直轄市、縣(市)國土計畫之辦理期程，因該層級計畫內容應遵循「全國國土計畫」，是以，內政部預定於2017年，配合「全國國土計畫」完成計畫草案階段，協助直轄市、縣(市)政府啟動各該國土計畫之規劃作業，該作業期程已較法定期間提早一年；且因內政部自2010年起推動直轄市、縣(市)政府擬定區域計畫作業，目前直轄市、縣(市)區域計畫均完成規劃草案，是直轄市、縣(市)政府後續亦將以現行各該區域計畫之規劃草案為基礎，參考擬定「直轄市、縣(市)國土計畫」，將加速後續規劃作業，所有計畫草案預定於2019年完成，並預定於2020年由內政部指定日期，一併公告實施所有直轄市、縣(市)國土計畫。至直轄市、縣(市)國土計畫依法亦應辦理座談會、公開展覽及公聽會，與提請各該直轄市、縣(市)與內政部國土計畫審議會審議等相關程序。 內政部表示，依據國土計畫法規定，目前非都市土地11種使用分區及19種使用地將以「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」等功能分區及其分類取代，國內土地使用管制系統將大幅改變。為讓新、舊制土地使用管制系統可以順利銜接，該部自2011年起已進行國土功能分區規劃作業，惟因該作業涉及土地所有權人權益，所以將特別謹慎小心處理，且因所有國土功能分區劃設方式，均應依據直轄市、縣(市)國土計畫規定辦理，所以，該部配合直轄市、縣(市)國土計畫之規劃作業期程，預定於2019年完成國土功能分區圖草案，該作業亦較法定期程提早1年，且相關規劃成果並交由直轄市、縣(市)政府審慎進行確切範圍確認及劃設，並辦理法定程序後，再由內政部指定日期，一併公告全國所有直轄市、縣(市)之國土功能分區圖，該預定公告時間為2022年。 內政部並表示，不論全國國土計畫、直轄市、縣(市)國土計畫或相關子法訂定期程，該部均已擬定作業期程列管進度，所有資訊將於該部營建署網頁之「國土計畫法專區」公開，歡迎社會各界參考，並給予適當監督。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 根據內政部公布最新人口遷移資料，台灣房屋智庫統計近五年六都人口淨遷移趨勢，發現北北桃淨遷入為87,694人，高於中南高三都的38,382人，顯示台灣主要人口遷徙仍以北部為主，進一步觀察六都各自表現，桃園市與台中市分別以65,593人和43,721的淨遷入人口分居冠、亞軍。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，影響人口遷徙的關鍵包括就業機會多寡、房市發展性，以及城市軟硬體的建設，若能掌握就業機會大、房市具增值潛力，和優質都市形象，將相當吸引區外人口的移入，尤其是現今台灣少子化，人口紅利消失，人口淨遷入成為各城市房市發展的一大利多。 而近五年六都人口淨移入表現，桃園市為北北桃主要人口淨遷移正成長區域，2015年人口淨移入為36,668人，居六都之冠；至於中南高，則以台中市為人口淨移入正成長區域，2015年人口淨移入較往年倍增，來到14,367人。 桃園市為北北桃主要人口淨遷移正成長區域，2015年人口淨移入為36,668人，居六都之冠。陳炳辰分析，桃園市在尚未升格之前，2012到2014平均每年都有七、八千人遷入桃園市，但2014/12/25正式升格後，2015的淨遷入人數高達3萬6,668人，成長相當驚人！其中，新北市遷入桃園市的總人數有2萬4,899人，台北市遷入人數也有9,255人，主要原因為桃園市受惠升格，市民福利提升，產業願意進駐或成長，不僅讓在地人口願意在地就業，也吸引外地人口遷入安居就業，加上機場捷運線以及未來鐵路地下化等利多議題，北北桃生活圈儼然成形。 台中市為人口淨移入正成長區域，2015年人口淨移入較往年倍增，來到14,367人。陳炳辰指出，台中市就業市場多元，除了有台中科技園區大型就業市場，因觀光衍生的服務產業也蓬勃發展，加上生活機能完善，綠覆率高，造就宜人居住氛圍，吸引中部周邊縣市人口移入，即便七期、十二期等地段房價驚驚漲，但房市已具備一定程度的抗跌性，像三大重劃區公寓大樓物件，2015與2014的平均單價兩年便都落在20萬，台中市顯然成為中區國人遷居重點城市。  而2015雙北市的淨遷入人數都走負值，台北市為-9,386人，新北市是-10,312人，這也是新北市連續第二年出現人口減少的情況，近五年更呈現逐年下滑趨勢，而2011-2015這五年已減少7,815人！陳炳辰表示，新北市在就業市場的提供，有汐止、新埔科技園區與新北知識產業園區；在商業機能上則有活躍的新板特區；又有捷運站點屢屢開通運行，多項居民福利與城市建設亦都緊追台北市腳步，房價逐步向台北市看齊，原本看準房價相對親民而選擇新北市居住的民眾，恐怕開始感到難以負荷，於是再將眼光轉向房價負擔較輕的其他縣市，致使人口板塊位移。 不過，陳炳辰說，2015由台北市遷入新北市的人口數量有45,101人，而新北市遷入台北市的有38,517人，雙北市居民仍具備地理依賴性，不論是就業或購屋都離不開這兩地，隨著政經情勢明朗，以及興利建設持續進行，人口遷移情形將能有所改善。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新竹縣芎林都市計畫自2009年開辦迄今已進入最終結算階段，區內工程預計於2016年元月底完工，早於2015年12月2日辦理第一次可建築用地標售作業，脫標16筆土地，脫標面積8194.95平方公尺，平均得標地價約61200元/平方公尺。新竹縣府將於1月20日辦理第二次可建築用地標售作業，本次可標售土地共計30筆，可建築用地面積總計1.2225公頃。 地政處表示，本區增值潛力高，地理位置近北二高交流道、高鐵六家站、台68快速道路，生活機能方便且公園、綠地等公共設施規劃完善。本區可建築用地皆為住宅區(一)，建蔽率為50％，容積率為150％。為提高土地使用價值，土地所有權人於申請建築時可增加之容積率方式，說明如下： (一)、留設開放空間之建築物經新竹縣政府主管建築機關審查符合規定者，得增加樓地板面積合計之最大值，依實施容積地區依「建築技術規則」建築設計施工編第286條第1款核計允許額外增加之樓地板面積。 (二)、地下室依都市計畫法令或建築技術規則施工編第59條規定設置之停車空間、獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間，及162條規定設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降梯之機道、特別安全梯與緊急昇降機支排煙室等，得免計入容積。 (三)、芎林鄉公所辦理芎林都市計畫第4次通盤檢討案，擬將本區段徵收地區建蔽率、容積率由現有50％、150％調整至60％、180％，及申請綠建築設計取得綠建築侯選證書並通過綠建築分級評估者，得增加其樓地板面積做獎勵。達到銀級、黃金級與鑽石級者，可增加6％至10％之基準容積，刻正透過都市計畫變更程序辦理中。 (四)、自2014年1月1日起，依「都市計畫法台灣省施行細則」規定，容積獎勵的累計總量上限為20％。出處/MyGoNews      www.mygonews.com