房價居高不下，購屋門檻持續攀升，一般收入族群想圓買房夢愈發不易。根據財團法人金融聯合徵信中心統計，2025年前三季全台年收入超過100萬元的房貸申請件數達46,641件，占整體申貸總量113,142件的41.2%，不僅刷新歷史新高，也較2016年同期的31.0%大幅增加10.2個百分點，市場買盤結構正明顯向高收入族群傾斜。對此，中信房屋研展室副理莊思敏表示，在房價持續走高、銀行審核趨嚴的雙重壓力下，高收入族群已逐漸成為房貸市場的申貸主力。 莊思敏指出，「百萬年薪」高收入房貸族占比持續攀升，主要可歸因於兩大關鍵因素。首先，台灣房價已處於歷史高位，購屋總價動輒千萬元以上，若購屋族缺乏一定收入基礎，確實很難負擔得起。另一方面，在限貸令與信用管制持續發酵下，銀行為控管風險，普遍優先核貸給信用紀錄良好、收入穩定的優質客戶，同時對「收支比」的審核標準也變得更加嚴格，這也在無形中拉高了購屋族的進場門檻。 莊思敏表示，對於有預算考量的小資族、首購族來說，購屋時應秉持「先求有、再求好」的原則，可先將目光轉向相對外圍的蛋白區或蛋殼區，用通勤時間換取可合理負擔的房價與居住空間，待日後收入成長或家庭成員增加後，再視情況進行換屋規劃。她同時提醒，小資族務必審慎控管整體現金流配置，若房貸支出占比過高，未來可能面臨的財務風險也將隨之提升；尤其若是使用「寬限期」的申貸者，更應提前規劃寬限期結束後房貸支出驟增的還款壓力，避免發生資金周轉問題。 莊思敏指出，雖然政府推出了新青安政策來協助首購族減輕購屋負擔，但在房價高漲、銀行核貸保守的環境下，收入有限的小資族就算省吃儉用、勉強湊足自備款，每月的房貸支出仍是一筆相當沉重的負擔。她強調，當前的房市困境並非僅靠信用管制或貸款補貼政策就能化解，未來如何平衡產業發展，提升非科技業的民眾收入與實質購買力，讓薪資成長速度能夠與房價水準接軌，才是政府在推動居住正義時，必須去正視的重要課題。

人口流向一向被視為房市發展的先行指標，根據內政部戶政司最新統計資料顯示，114年全台淨遷徙人口數最多的行政區，由新北市淡水區以7,996人居冠，從縣市分布來看，前十名行政區中，新北市、桃園市與台中市包辦所有名額，其中，新北市一口氣拿下淡水區、汐止區、林口區、土城區四席，桃園市則由中壢區、龜山區、桃園區進榜，台中市則以北屯、梧棲、太平等區表現亮眼。 不過，值得關注的是，儘管人口持續移入，但在房市降溫的環境下，全台前十大人口遷移熱區中竟有七成區域房價呈現微幅修正。依據實價登錄資料顯示，以上區域中僅有淡水區、汐止區及梧棲區的平均房價仍維持小幅上揚走勢，年漲幅約落在2.1%至4.5%之間，其餘七個行政區則出現1.3%至10.5%不等的跌幅。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年人口淨遷徙熱區多集中在「房價仍具可負擔性，且具備軌道建設或重大開發題材」的行政區。以淨遷入人口數最多的淡水來看，目前淡水的房價仍普遍落在 3 字頭上下，相較於台北市動輒 7-8 字頭、甚至破百萬的單價，價格優勢顯著，而且在淡海輕軌、淡江大橋、淡北道路的建設規劃下，淡水的交通壅塞問題將得到改善，近年磁吸了不少有預算考量的「脫北族」入住。展望未來，隨著北投士林科學園區及輝達的發展布局，淡水亦有望承接科技新貴與相關從業人員的外溢居住需求，後市發展相當值得期待。 而在本次統計中，台中市太平區房價跌幅達 10.5%，為跌幅最多的人口淨遷徙熱區。對此，中信房屋太平家誠加盟店店長林可晴表示，太平區受惠於74號快速道路、新光重劃區、捷運藍線延伸等利多題材的加持，過去幾年吸引了大量建商進駐推案，帶動了一波強勁的補漲行情。然而，近一年伴隨全台房市降溫，市場交易量大幅萎縮，買方不再追高，賣方價格也逐漸回歸理性，因此導致平均房價出現回落。不過，林可晴也強調，太平區擁有成熟的生活機能與產業園區就業人口的支撐，此次房價下修可視為「漲多後的合理調整」，對於自住客而言，在市場熱度冷卻時，反而更有機會尋找到適合自己的物件，亦不失為進場議價的好時機。 莊思敏指出，當前房市正值盤整階段，即便人口持續流入，短期內受政策調控與市場氛圍影響，區域房價仍可能面臨下修壓力。然而，從中長期來看，享有人口紅利的區域，憑藉穩定的剛性需求支撐，房價相對也會更有抗跌保值性。

自2024年下半年以來，受銀行房貸限額、房市信用管制的影響，全台房市急速降溫，房價亦進入盤整階段。依據實價登錄，統計近一年台北市各行政區平均房價變化，其中，南港區平均房價由每坪78.6萬元攀升至83.5萬元，年漲幅達6.2%，居全市之冠；內湖區則由71.9萬元上漲至75.1萬元，年增幅4.5%，排名第二。此外，中正區與北投區年漲幅亦皆超過3%，表現相對穩健。相較之下，部分高價區及成熟商圈，如中山、大同及信義等行政區，房價則出現小幅回檔。 對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，近一年台北市各區的平均房價漲跌互見，具備科技產業、企業進駐或重大建設利多的區域，仍能吸引自住與長期置產族群進場，支撐房價表現；反觀部分蛋黃區與傳統商圈，由於房價基期已高，加上政策限制與買方觀望情緒升溫，價格出現合理修正實屬正常現象。 莊思敏表示，南港與內湖區房價表現亮眼，主要是因為有建設題材和產業題材的加持，內湖有內湖科學園區，南港有高鐵、LaLaport 、南港軟體園區、中信金融園區，輝達研發中心等等，再加上「東區門戶計畫」持續推進，使港湖地區的房市能見度不斷提升，不僅帶動大量就業人口進駐，也轉化為穩定的剛性購屋需求，讓房價展現較強韌性。 此外，同樣具備產業發展題材的北投區，近一年房價年漲幅達3.4%，排名第四，表現亦不容小覷。莊思敏指出，北投受惠於北士科、輝達台灣總部以及捷運環狀線北環段的規劃，近年吸引了眾多建商與看好未來產業紅利的購屋族群進場布局，部分新建案單價甚至站上每坪120萬元以上，進一步推升整體房價表現。 至於信義、大同及中山區房價出現1.1%-2.4%的微幅修正，莊思敏表示，這並非代表精華區行情失守，而是因為這些區域本身房價基期就相對較高，近期受到政府房市控管政策影響，民眾貸款難度提高、追價意願轉趨保守，交易量大幅萎縮，房價自然也隨之進入高檔盤整的階段。 展望後市，莊思敏指出，雖然房市環境存在波動，但台北市作為首善之都，擁有穩定的就業人口與剛性居住需求，房價支撐力道相對強勁，下修空間有限，特別是有產業題材、捷運交通優勢及危老都更潛力的區域，更是具備長期看漲的動能。

根據六都地政局公布的12月份建物買賣移轉棟數，2025年12月台北市2,331棟、月增33.6％、年減5.6％，新北市4,680棟、月增21.1％、年增1.8％，桃園市3,792棟、月增28.4％、年減13%，台中市3,951棟、月增12.5％、年減15.1％，台南市2,069、月增30.6％、年增1.8％，高雄3,069棟、月增35.9％、年減8％，12月六大主要都會區總計建物買賣移轉棟數19,892棟、月增25％、年減7.2％。 進一步觀察2025年1-12月的六都建物買賣移轉棟數表現，台北市23,134棟、年減22.7％，新北市47,675棟、年減25.7％，桃園市40,328棟、年減18％，台中市42,490棟、年減22.7%，台南市19,773棟、年減28.8％，高雄市31,196棟、年減31％，1-12月六都總計204,596棟、年減24.6％。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，今年下半年，政府在房貸政策上陸續釋出善意，包括行政院將新青安排除於《銀行法》第72條之2規範限制之外，央行將換屋族出售舊屋期限延長至18個月，以及央行第4季理監事會宣布國銀不動產貸款總量回歸銀行內部控管，這些措施皆在一定程度上緩解了自住型買方的觀望情緒，使其購屋態度逐漸轉趨積極。此外，接近年底，現階段的賣方普遍抱持「落袋為安」的預期，在議價空間上更有彈性，這也成為帶動近期交易量能回升的重要動力。 莊思敏進一步指出，雖然年末買氣微揚，但縱觀全年房市，仍難掩政策環境與信用管制帶來的衝擊，今年六都建物買賣移轉棟數較去年縮水逾兩成，預計全台建物買賣移轉棟數恐僅剩26萬棟，寫下近9年新低紀錄。展望明年，目前外部環境仍充滿不確定性，包括川普關稅戰、兩岸地緣政治風險、以及全球政經局勢的波動等，皆可能影響市場信心。另外，政府對房市的政策態度仍將是左右市場走向的關鍵，若銀行房貸水位得以緩解，信用管制適度鬆綁，或年底選舉帶來政策利多，房市方具備實質回溫的動能。整體而言，房市的後續發展仍有賴時間與政策方向進一步明朗。

中信房屋統計內部成交件數，12月全台交易量相較於上月增加約10.5%，較去年同期增加約2%。進一步觀察六都的成交量數據變化，台北市月增1.2%、年增8.4%；新北市月增2%、年減5%；桃園市月增10.9%、年減5%；台中市月增14.1%、年增7.7%；台南市月增6.3%、年增4.2%；高雄市月增9.7 %、年增8%。 中信房屋總經理張世宗指出，進入第四季以來，成交量已連續三個月穩步攀升，主因在於傳統房市旺季來臨，許多自住與換屋族群看準年底屋主心態轉向務實、議價空間略有鬆動的契機，果斷出手進場，進而帶動成交量的成長，預期這波由剛性需求所支撐的交易動能，將有望一路貫穿至農曆年前。 針對區域表現，張世宗指出，台中、台南與高雄不僅月增率亮眼，年增率也全面轉正。回顧去年同期，受政策利空影響，市場觀望氣氛濃厚，投資客群大幅退場，部分中南部地區先前房價漲勢過快、建設題材尚未完全到位，自然成為此次市場修正的重災區。然而，經過一年多的盤整，近期中南部屋主在價格態度上已有軟化，再搭配軌道經濟、產業發展等重大建設持續推進，自住客群逐步回流，區域買氣亦明顯升溫。 張世宗表示，今年房市受到房貸限額與信用管制雙重壓力的干擾，市場氛圍顯得相對冷清，預估中信房屋全年成交件數將較去年縮水近三成。不過，展望明年，在股市獲利、屋主議價空間擴大的情況下，觀望已久的剛性買盤應會陸續開始進場，整體交易表現可望優於今年。另外，若未來房貸水位能獲得緩解，或年底選舉前有新的政策利多出現，房市亦有機會出現更為強勁的回溫力道。

隨著2025年進入尾聲，市場目光已提前聚焦明年的房市走向。根據中信房屋最新宅調查顯示，針對下一季度房價預期，本次統計看漲比例達32.2%，較前一季的20.3%，大幅提升逾10個百分點；然而在進場意願上，市場觀望氣氛卻仍顯濃厚，有77.8% 的受訪者認為應「至少再等一年」才是理想進場時機，該比例較上季的 73.7%微幅上升，這顯示出在當前市場環境下，儘管多數民眾認同房價大跌不易，但在實際決策上仍傾向審慎觀望。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期台股表現熱絡，市場資金動能充沛，加上台灣整體經濟成長表現穩健，為房市提供了堅實的經濟支撐。同時，民眾對通膨的預期心理，以及持續高漲的營建成本，也進一步推升了房價看漲的比例。不過，當前國際政經局勢仍存在諸多不確定因素，包括川普關稅政策及兩岸地緣政治風險，皆可能影響經濟前景。此外，目前台灣房價仍處於相對高檔，銀行放貸態度保守，央行信用管制措施也未放寬，導致購屋民眾的貸款申辦門檻大幅增加，在這些因素交織影響下，多數民眾購屋態度會更加謹慎，傾向延後進場，以降低潛在的市場風險。 眼看房價居高不下、購屋負擔日益沉重，愈來愈多民眾轉而選擇「以租代買」，也使租賃市場的穩定與制度健全成為社會關注的焦點。日前內政部通過了《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，聚焦於「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」三大方向，根據中信房屋宅調查，有57.5%的民眾對此次修法表示支持。對此，莊思敏表示，政府此次修法立意良善，惟相關細節仍須審慎規劃，若在租期或租金漲幅限制上缺乏彈性，恐促使部分房東將未來調漲空間提前反映在初始租金上，甚至影響房東的出租意願，進而壓縮租屋供給。她建議，政府推動修法之際，應同步規劃完善的配套措施，確保政策能夠真正發揮實質效益。

中央銀行第4季理監事會於今日舉行，決議維持利率政策不變，同時延續現行針對房市的選擇性信用管制措施，並未鬆綁。對此，中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行此次按兵不動早在意料之中，整體景氣預計將持續於低空盤旋，未來須待政策方向更趨明朗後，市場交易動能才有機會迎來較顯著的回升與突破。 莊思敏指出，主計總處預估今年經濟成長率可達7.37%，顯示台灣經濟景氣穩健，加上通膨展望溫和，央行其實並無急切調整利率的需求。觀察房市數據也可以發現，雖然交易量因政策調控而有感降溫，但房價至今未見全面性的大幅下修，且截至今年 10 月，全體銀行不動產貸款集中度仍落在36.64%，略高於央行設定的 36% 目標值。考量到近期股市熱絡，市場資金相對充沛，若此時貿然鬆綁信用管制，很有可能導致熱錢再度湧入房地產市場，使過去一年多來的調控成效前功盡棄，因此央行採取審慎保守的立場，實屬意料之中。 不過，值得注意的是，央行表示明年起不動產貸款總量將回歸銀行內部控管，僅需每月向央行報告相關資料，未來銀行資金調度應較有彈性，可望釋放更多放款動能，進而緩解目前房貸排隊的壓力，但其對市場帶來的實質影響，仍有待後續觀察。 針對信用管制措施，莊思敏進一步提到，此前央行已延長換屋族出售舊屋期限至 18 個月，但在實務操作上，部分銀行顧慮到行政追蹤成本與風險控管，審核標準仍趨嚴格，導致很多民眾「看得到吃不到」。在信用管制方面，建議央行應優先針對自住與換屋等剛性需求建立更精準的配套機制，避免「一刀切」政策誤傷真正有購屋需求的民眾，讓調控措施在防範投機炒作的同時，亦能兼顧民生實況與居住權益。

位於國境之南的屏東縣，最近幾年在建設題材和科技題材的加持下，區域房市能見度快速攀升，吸引了大量建商進駐推案，新建電梯大樓也如雨後春筍般出現。根據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，今年前三季，屏東縣電梯大廈的新增房貸件數為1,122件，占全縣新增房貸總件數2,301件的48.8%、近半數，創造了自有統計數據以來的歷史新高。對此，中信房屋屏東廣東加盟店店長黃惠爭指出，隨著居住觀念變化和建商推案策略調整，集合式住宅正逐漸取代透天厝，成為市場主流。 黃惠爭表示，屏東電梯的市場需求升溫，其背後主要有三大原因。首先，是居住觀念的轉變，過去常見的三代同堂、四代同堂日漸式微，現在的年輕世代更講求個人隱私與生活品質，對居住坪數的需求也因此變得更為精簡。其次則是房價考量，以屏東市為例，目前區內新建透天的總價動輒兩、三千萬，對首購族、小資族而言負擔未免過重，相較之下，坪數較小、總價親民的電梯大樓更能滿足多數消費者的預算需求。再者，隨著屏東地價持續走揚，許多建商為提升開發效益，紛紛轉向規劃集合式住宅，使得電梯大樓供給量大幅增加，也進一步推升了此類產品的交易熱度。 黃惠爭指出，目前屏東電梯大廈的買方結構相當多元，除了在地居民之外，更吸引大量外來就業人口，以及來自高雄、台南等都會區的退休族與置產族群。過去屏東的集合式住宅多集中於屏東市區，但近年潮州、東港、內埔等地也陸續了出現不少新建大樓與華廈，預期未來在都市化進程推動下，電梯大廈在屏東的市場地位將愈加穩固，甚至有機會超越透天，成為市場主流。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，屏東的發展利多相當豐沛，包括大南方新矽谷計畫、高鐵延伸屏東、屏東高鐵特定區、屏東科學園區、台積電設廠等議題，從長線來看，屏東的發展潛力相當可觀，區域房市交易量能也有穩健成長的空間，對於有自住需求或打算長期持有的購屋族而言，當前市場氛圍趨於理性，反而是進場議價的好時機。

買房最怕看不見的「內傷」 台灣地震頻繁，大家最擔心的不是搖晃，而是房子會不會倒！經研究發現，目前房屋倒塌的主要成因已較少歸咎於設計不良，反而多數案例顯示，鋼筋未依設計圖說施工及未確實綁紮為關鍵因素。說明了鋼筋施工、綁紮及定位的重要性，與房屋是否耐震安全具有相當直接的關聯性。 傳統工地常見的品質問題，包括鋼筋定位不準和錨錠不足，以及柱子的耐震箍筋未依法規規定施工。由於鋼筋被混凝土包覆，交屋時無法檢查，導致施工疏失常常發生，結構安全性也因此受影響。即使建築設計圖面全然無誤，但有瑕疵的施工卻會大幅削弱建築結構的安全性。 為確保居住安全真正獲得保障，設計及施工必須同時兼顧且缺一不可，除了要有優良的結構系統規劃設計外，最主要還是取決於建築物每個細節的施工品質良窳，目前台灣建築的結構設計絕大多數已能符合耐震設計上的安全，但「施工品質」的部分是大家較難做到的！ 「設計」＋「施工」同等重要，如何買到真正安全的家？ 近年來房屋銷售市場出現不少耐震標章建案，耐震標章的推動目的在於證明建築物在規劃設計與施工階段皆符合耐震標章所規定的各種程序與規範要求，經由第三方的察證，改善施工性不佳的構件設計，確認施工符合規定品質要求，以達耐震建築的安全品質要求。 耐震系統化、工業化的施工方式，是將施工品質從源頭做把關，針對建築物中每一個會裂、會漏水及地震容易破壞的每個部分，以一根鋼筋不中斷的方式在加工廠加工成一體成形的鋼筋，如同迴紋針一根鋼絲彎折的概念，直接從源頭解決工地人力素質不一、綁紮繁複導致的人為疏失，這樣更可將建築內部看不到的品質透明化呈現，從本質上共同為台灣大眾的居住安全把關。

根據聯徵中心最新公布的2025第三季房貸統計顯示，在本季新增的37,747個申貸樣本中，平均房貸利率已上升至2.44%，寫下聯徵中心自2009年公布統計以來的新高。與此同時，平均核貸成數也降至71.78%，創下近22個季度以來的新低，顯見銀行審核房貸的態度愈發謹慎。不過，在利率攀升、成數收緊的環境下，全台平均房貸鑑估值卻不減反增，達到1,453萬元，逆勢刷新歷史紀錄。   中信房屋研展室副理莊思敏指出，自去年下半年以來，受第七波信用管制及銀行房貸水位吃緊影響，部分銀行採取「以價制量」的策略，透過增加房貸利率、限縮核貸成數等方式，提高申貸門檻，進而減少房貸申請件數。如今房屋總價動輒千萬元以上，房貸條件緊縮等同直接掐住購屋者的資金來源，自然會導致市場買氣急凍。根據聯徵中心資料顯示，今年前三季新增房貸件數僅113,142件，相較於去年同期的180,862件，大幅減少37%。   不過，即使房市降溫，平均房貸鑑估值卻仍逆勢創高。對此，莊思敏指出，過去幾年建商大舉推案，近兩年正好進入交屋過戶的高峰期，所以近期申貸的房貸族群中，有不少是在預售階段購入的買方。根據聯徵中心資料顯示，今年前三季屋齡3年以下新成屋的申貸件數為54,805件，占比 48%，創下歷史新高。而這類新建案不僅屋齡較新，房屋總價也相對較高，因此會在一定程度上推升整體房屋鑑價的平均值。   莊思敏表示，銀行法第72之2條排除新青安貸款後，房貸排隊情況已見緩解，推估明年整體的貸款環境應會較今年有所改善。不過，由於目前央行尚未鬆綁信用管制，加之川普關稅戰對傳統產業的衝擊，以及兩岸地緣政治風險升溫等外部因素的干擾，明年房市仍存在不確定性。建議房貸族切忌過度操作財務槓桿，盡量多準備一些自備款，才能「從從容容、遊刃有餘」地應對未來可能的市場波動。