央行打炒房逼出短線投資客，資料顯示，去年12月新建案、二手房屋待售量呈連三個月飆高，其中新建案待售量逾13萬戶，三個月增幅近一成，二手屋待售量近9.5萬戶，較9月增逾15%，距五年待售量高點10.5萬戶僅一步之遙，顯示二手屋面臨的跌價壓力恐大過於新建案市場。   「新建案待售量」是由建商要蓋預售屋申請建照，或是成屋後申請使照的新建案總戶數，扣除交易時產生的實價登錄預售交易筆數計算得出，等同於建商目前手上尚餘在賣的新建案房屋數。   據樂居網資料顯示，前一波新建案待售量高點在2023年4月共有約17.47萬戶欲出售的新屋；之後隨著市場買氣轉熱，待售量降至2024年9月僅剩約12萬戶的五年低點，加上近期建商已釋出減量經營訊息，因此去年10月以來待售量雖連續三個月持續攀升。去年第4季底已升高約至13.2萬戶，不過與近五年高點仍有一段距離，顯示建商手上待售新屋還在可控制範圍，市場賣壓相對低，新屋房價相對有撐。   近半年新建案、二手屋待售存量概況   反觀去年12月底，二手屋待售量雖僅約9.49萬戶，不過已逼近2023年7月、近五年高點的10.53萬戶水位，顯示二手屋房市賣壓相對新屋市場大，成屋市場面臨的跌價壓力恐大過於新建案市場。   馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，排除原定售屋的自住客屋主或長期持有、獲利了結的賣方外，會在短時間進出預售屋或成屋的買方，主要是資金口袋淺，或是對房市沒信心、擔心房價下跌的人，在房市出現波動時，如政府出手打炒房或國際政經局勢有大變動之下，這類人因恐慌心裡、怕資金撐不住就會先做賣出出場的行為。   惟他指出，預售屋因有四至五年房屋興建緩衝期，因此受衝擊程度遠低於成屋市場，二手屋因買賣交易完成後需立即支付房屋款項，以致成屋待售量攀升幅度遠高於預售屋，當然跌價壓力就大過於新屋市場。   何世昌強調，2025年是個案表現的格局，其中首季仍是房市多空交戰、震盪盤整時刻，目前預售屋、二手屋市場待售量均出現逐月攀升情形，不過目前還看不到賣方普遍出現認賠殺出的情況；接下來需觀察「資金短缺的賣方動作如何」以及「口袋淺的賣方殺出場的力道有多大」，才能進一步判斷房市走向。

桃園市都發局局長江南志為大車站計畫幕後最大推手。 「改變現狀的勇氣」，近幾年桃園市城市發展積極向西行，大型新興開發區建設湧入，都會樣貌朝向國際化邁進，但反觀桃園雙城桃園區、中壢區環境卻顯得擁擠雜亂，甚至部分環境頹圮，成為公共安全最大隱憂，而桃園市提出「大車站計畫」從串聯老城區的台鐵軌道沿線著手進行改造，「老城新生」將讓雙城再現風華。 「大車站計畫」由桃園市都發局主導，幕後最大推手即為桃園市都發局局長江南志。過去桃園市政府著重在新開發區的規劃及開發，建設話題也多集中於新開發區，江南志本身為桃園子弟，觀察這幾十年桃園市的變化，他認為桃園市是非常典型的工業化城市，儘管是北台灣房價相對可以負擔的城市，一直以來也有許多人口移入，但談到「好的居住品質」卻不一定會第一時間聯想到桃園，「問桃園人覺得住在桃園好不好，雖然覺得住在這裡很好，但許多的公共建設不完善，接手都發局後，開始思考怎麼讓這座城市更宜居，而桃園鐵路地下化是個最好的契機，這個契機更是台灣近年其他大型城市相當少有的機會。」 江南志提出五大旗艦計畫，在任內推動舊城重生。 江南志提及，過去台北市的市民大道、新北市的縣民大道在鐵路地下化之前即是台鐵軌道，過去從「車本導向」如今轉型到「人本思考」，而桃園鐵路地下化後，擁有百年以來絕佳轉型的契機，從桃園、內壢、中壢三大車站改建計畫，循著五大旗艦計畫，「不只是交通型態，生活型態的改變更是重點。」 桃園車站、中壢車站過去被評為全台灣最醜的車站，桃園人生活重心轉新興開發區移動，像是藝文特區、青埔特區，華泰名品城、XPARK等成為生活走向，桃園、中壢雙城區趨於空洞，而桃園市提出五大旗艦計畫：「三大車站站區再造」、「車站周邊土地再生」、「新設車站新心計畫」、「綠園道人本軸帶」以及「路廊土地轉型」，攸關著未來大桃園舊城重生，居住環境的轉變。 除了三個既有車站各自肩負不同任務，四個鐵路地下化後新設站點，周邊有不少產業用地，深入調查後也發現，各大地主也都有相似的想法，希冀既有的工業區能否有機會轉型，像是遠東集團紡織廠的土地正在審議中，泰豐輪胎舊廠土地正在重劃，另外還有愛買賣場、六合集團、YAMAHA集團等，都發局希望在土地重新規劃的過程中，找到公私雙贏的平衡，光是現階段盤點出的閒置土地就達到200~300公頃，透過開發讓區域繁榮，但若能增加公益設施，並提供更優質的工作機會，能讓工作、生活找到平衡點，同時透過軌道交通，吸引人口往這條軌道周邊遷入。 至於舊城新生，都更是必經之路，桃園市市長張善政也曾提到，市府要有改變的勇氣！因此透過法令的鬆綁、劃定都更地區，透過獎勵條件可望將土地作更有效的運用，另以桃園車站為例，後站多為台銀閒置土地，不像前站發展這麼密集，透過鐵路地下化的縫合，將採用重劃、都更及都市設計等多種手段，整合周邊公有土地，開發後可望釋出精華土地。 桃園市都發局局長江南志年輕有為，任職公職近20載。 然而想要吸引開發商將能量往舊城區集中，政府必須率先投入資源，透過公共設施的改善，同時推動公辦都更，江南志指出，其實都更案最初的困難點多半在於權利分配，但由政府帶頭執行不僅更加具公信力，同樣可挹注更多的資源讓環境更加宜居，「每一塊基地條件不同，分回條件不同，我們會告知民眾，不可能不花成本就取得全新優質住宅，都更應該首要注重分回的房屋結構安全以及市場價值，以20坪的新成屋而言，價值恐怕更勝30坪老舊建築。」他也提到，像是桃園第一起公辦都更案復興路案，在開工典禮當天就有許多街坊鄰居到場，表達想要參與公辦都更的意願。 江南志認為，五大旗艦計畫並不是單一思考一座城市的繁榮，繁榮之餘，維持居民可負擔的水準，同時有好的工作、養育下一代可以負擔得起的生活，而過去多朝向新興開發區拓展生活範圍，但人口大量遷入，公共設施永遠都不足，何不透過都市計畫、老城新生，讓人口留在城中心，就像歐洲老城區規劃舒適的街廓，透過觀光轉型、商業發展，以及公共運輸，讓城市更好住，尤其鐵路地下化，路廊騰空後的16公里廊道，其將成為桃園最長的綠園道，範圍涵蓋三座既有車站、四座新設車站及周邊土地，將對桃園的交通及城市樣貌產生深遠影響，也成為影響桃園未來十年城市發展的關鍵。 大車站計畫將一舉翻轉中壢、桃園雙城風貌。(3D示意圖，桃園市都發局提供)

新北首件自辦複合型捷開案順利上樑。(圖/新北市政府提供) 新北捷運工程局除了積極建設捷運路網外，也以捷運車站作為發展核心，推動捷運開發計畫，首件自辦的複合型捷運開發案完成重大里程碑！10日新北環狀線景平站捷運開發大樓舉行上梁典禮，新北捷運局長李政安與投資人將捷建設團隊共同祈福上梁，祈求工程順利圓滿，景平站複合型捷開案將打造2,600坪銀級綠建築，規劃住宅、辦公及店鋪空間，提供市民「到站即辦公」、「到站就到家」的便利性。 新北捷運局長李政安表示，環狀線景平站是新北市首件自辦複合型捷運開發案，2023年6月申報開工，預計今年完工並申請使用執照、明年交屋。投資金額約6.5億，可提供2,600坪住宅、辦公及店鋪空間，將人流及商業導引到捷運沿線活動及發展，也讓新北環狀線旅運量持續成長，打造安居樂業的新北捷運生活圈。 李政安進一步說明，景平站捷運開發大樓由將捷建設公司投資興建，規劃興建地上12層、地下3層，1至5樓與捷運出入口共構使用外，1樓規劃店面，可引入生活零售業進駐，2樓為辦公空間，6至12樓則規劃住宅，方便市民「到站即辦公、到站就到家」，極具便利性，且預計取得銀級綠建築標章，設置中庭天井，導入自然通風與採光，打造兼具環保、節能、永續的捷運開發大樓。 新北捷運局以捷運車站作為都市發展核心，大幅縮減市民通勤的交通時間與成本，更為運量及地方經濟帶來正面效益；其中，新北環狀線共有10處捷運開發案，秀朗橋站已經完工，已於2024年12月領得使用執照，景平站也在10日完成上梁，而板新站及板橋站已徵得投資人將陸續開工，此外，十四張站、中和站及中原站現正公告招商中，其餘3站(橋和、新埔民生、新北產業園區)也規劃今年陸續公告招商，將以軌道經濟帶動人流，打造全方位機能的新北捷運生活圈。 環狀線景平站是新北市首件自辦複合型捷運開發案，2023年6月申報開工，預計今年完工並申請使用執照、明年交屋。(圖/新北市政府提供)

全台屋齡30年以上住宅正式突破500萬戶，佔比高達一半，921前的建築物確實有建築結構安全疑慮，存在危險性且不符合居住安全。(圖/資料照) 全台屋齡30年以上住宅正式突破500萬戶，佔比高達一半，921前的建築物確實有建築結構安全疑慮，存在危險性且不符合居住安全，但按照目前都更、危老的速度，要替換這些老屋都更，得耗費三至四百年時間，但目前都更、危老的誘因不足，民眾對於換屋也有所疑慮，面對台灣都更牛步的窘境，加上ESG、淨零碳排議題迫在眉睫，中華民國不動產聯盟總會理事長暨富旺國際（6219）董事長林正雄直言，政府應針對超過30年以上的老舊房子著手思考住宅汰舊換新補助方案，將有效提升都市防災。 林正雄指出，目前營建業對都更整合意願低、民眾對一坪換一坪也認為根本不夠，業界也提出可以同時滿足營建業、換屋民眾的解方，即是提高土地使用的容積率，政府提高容積獎勵，提高都更案的財務可行性，有助於社區能夠自主投入都更，甚至由建商整合創造大街廓都更，對於都市景觀與防災效能都能有效提升。 至於青年購屋問題，台中市不動產聯盟協會理事長蘇興民則認為，「鼓勵年輕人買房，採用新青安是非常好的策略，但應該推動政策『專款專用』，目前市況首購、換屋、置產的族群全部混為一談，讓貸款餘額不足，影響到換屋族、第二戶貸款的正常運行，政策面上不能因爲打炒作，波及到正常購屋族權利，現在進行式的實行下成為矛與盾的對決」 另外蘇興民認為，目前市況用需求面來看，買不起的族群租不到、買得起族群貸不到，換屋族也換不起房，其中，雙北以外4000萬元豪宅線的限制貸款，在經過多年的物價上漲後，也應該要去做調整。

2024年A辦租賃成交量體創疫情後新高，2025年台北市A辦新供給持續釋出，空置率預期將升高、租金成長趨緩。(圖/資料照) 仲量聯行9日舉辦不動產市場年度記者會，綜合檢視台北A級辦公室之租賃與交易動能、台灣資本市場整體走勢，並對2025年市場新局提出關鍵分析。仲量聯行董事總經理侯文信會中指出，2024年A辦租賃成交量體創疫情後新高，2025年台北市A辦新供給持續釋出，空置率預期將升高、租金成長趨緩，然汰舊換新與建築成本居高不下趨勢成型，預期A辦租金將呈現持平或緩升格局。資本市場方面，2024年不動產交易額同樣創近年新高，顯示自用型買方與工業地產需求強勁，預期2025年仍有穩健動能，惟全球經濟前景尚存不確定因素，市場將保持審慎穩健之投資態度。 台北信義商業區在2024年亞太精華商業區中表現亮眼，空置率與新加坡皆屬空置率於5-10%區間，表現優於空置率升至10%以上之上海核心商業區、北京核心商業區及香港中環，為大中華地區最佳。同時，信義商業區有效租金已超越上海核心商業區及東京五大區，並逐步縮小與香港中環的差距，展現亞太商業核心潛質。 除信義商業區於亞太一級指標城市精華區中表現不俗，整體台北市A級辦公室租賃市場2024年亦表現出色。全年北市A辦成交量體達五萬坪，其中台北核心商業區成交量體突破三萬坪，全年累計為33,428坪，而下半年台北核心商業區合計成交量體為16,016坪，下半年及全年成交量皆為2019年疫情以來新高，第四季度成交量體亦有9,191坪。此外，南港商業區亦有18,577坪成交，達到整體A辦之36%比例，儼然成為台北市新興辦公商圈。 仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，今年核心商業區及南港商業區新供給量仍將持續釋出，空置率上升為市場主要挑戰。觀察租約談判，房東以更靈活之招商策略吸引租戶趨勢逐漸明朗。整體而言，供需格局逐漸邁向轉型，汰舊換新起飛，未來一年去化速度將成為關鍵影響因素。

近年北台灣預售屋、新成屋住宅推案量 受資金行情大噴發推升，2024年北台灣預售屋市場推案金額衝上1.5兆元新高，不過2025年受政策打房效應發酵影響，全年推案金額恐將明顯量縮1至2成，力守1.2兆至1.3兆元。 《住展雜誌》統計，2024年北台灣新成屋、預售屋住宅推案量來到逾1.5兆元、年增38.7％，超越2013年的1.3兆元紀錄。其中北北桃三都2024年推案3,926.9億至5,514.4億元，年增率55％。 基隆因基期低，2024年推出288.2億元，年增率達220.3％。新竹與宜蘭則意外衰退，分別年減12.6％與22.7％。 至於2024年總銷達100億元以上指標大案，其中新北市有8筆登場，主要在三重、林口等區；台北市去年則有6筆百億大案，其中最大熱區在文山區，全年推案金額超過900億元；桃園全年百億大案計有4筆，分布在中路、A7、客運園區等重劃區，而重點推案區域則落在桃園區、中壢；基隆推案金額達288.2億元、年增率高達2.2倍，主要是去年出現1筆百億級大案。 住展發言人陳炳辰分析，2024年上半年股市奔騰2萬點帶動下，資金潮湧入房市，各地屢傳快銷捷報，區域房價頻刷新行情，建商積極進場，加上2023年不少延後推案的共伴效應，上半年推案量就來到歷年新高；下半年雖然有銀行房貸滿水位危機、央行第七波打炒房政策放大絕雙重打擊，但建商、代銷不得不推，全年案量突破1.5兆元的新高。 陳炳辰指出，2025年房市是否走出利空陰霾還不明確，但台北市大直、南港，和桃園青埔、A7，及新北市林口新市鎮、中和左岸，與新竹市東區，都有不少指標案預告登場。惟2025年推案趨勢，還是得看回溫幅度，若市場依然預期保守，有些指標大案或許改成分階段推出，其他新案則能延就延，估計全年恐將下修1～2成，力守1.2兆至1.3兆元。

我國將邁入碳定價時代，預計明年開徵碳費。中華民國不動產聯盟理事長林正雄昨示警，碳費、電費等綠色通膨，恐帶來高房價挑戰，喊話中央，應針對綠色通膨，以優惠措施來取代徵稅，避免房價飆漲。   中華民國不動產聯盟高峰論壇昨在台中登場，主軸為「超前布局，共創美好」為主軸，探討氣候變遷及房市回顧與展望，由台大土木系教授李鴻源及財信傳媒董事長謝金河主講，並廣邀產官學界代表參與，探討產業如何在氣候危機及政策推動下實現轉型升級。   林正雄說，不動產業界也盼房價平穩，但面對碳費開徵在即、電費等綠色通膨，很擔心房價是否能合理控制，除了密切注意原物料漲幅，也懇請中央針對碳費等綠色通膨用優惠措施來取代徵稅，讓產業能控制好成本，避免房價飆漲。   林正雄認為，全台逾五成房子屋齡逾30年，全台逾七成民眾住在921地震前、結構不安全的建築物，按目前都更速度，要替換這些老屋得要百年以上；但目前都更、危老的誘因不足，民眾對於換屋也有所疑慮，面對台灣都更牛步的窘境，加上ESG、淨零碳排議題迫在眉睫，建議政府應針對屋齡逾30年老屋著手思考「住宅汰舊換新」補助方案，有效提升都市防災。   林正雄指出，央行第7波信用管制，限縮第二戶房貸，造成台灣房地產急凍，台灣的家庭購買第二戶給年輕子女的現象非常普遍，若沒有解除限縮第二戶房貸，也不利都更推動。   林正雄建言，中央應正視3大方向，包含一、都更提高容積，讓1坪能夠換到至少1.5坪；二、解除第七波信用管制對第二戶限制，補助換屋族優惠；三、加強「新青安」或「新新青安」政策。 中華民國不動產聯盟高峰論壇昨在台中登場。記者趙容萱／攝影 中華民國不動產聯盟高峰論壇昨在台中登場。記者趙容萱／攝影 中華民國不動產聯盟理事長林正雄。記者趙容萱／攝影

商業不動產顧問業仲量聯行今天舉辦不動產市場年度記者會，董事總經理侯文信指出，2024年A辦租賃成交量體創疫後新高，今年台北市A辦新供給持續釋出，空置率預期將升高、租金成長趨緩，但汰舊換新與建築成本居高不下，預期A辦租金將呈現持平或緩升格局。 侯文信談及2025年租金表現，他認為，因新供給建築成本較高，預期租金將維持2024年水準或緩漲，但因市場競爭加劇以及國際經濟環境尚未明朗，租金漲幅趨於溫和。房東為了搶優質租戶，祭出優惠租賃條件，進一步壓縮漲幅空間，2025年租金漲幅將可能相對保守。 仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，今年核心商業區及南港商業區新供給量仍將持續釋出，空置率上升為市場主要挑戰。 仲量聯行統計至2024年底，核心商業區釋出的租賃新供給已去化約4成，仍有1.7萬坪庫存待消化。扣除自用及已預租面積，2025年仍有約3.6萬坪供租賃A辦面積將釋出，與庫存合計，仍有5.3萬坪待市場消化。 仲量聯行認為，對市場去化形成挑戰。隨著新增供給釋出，空置率可能進一步上升。 仲量聯行說明，南港商業區於2024年新釋出租賃面積則已去化6成，剩餘庫存約0.7萬坪。2025年包含除自用、已預租面積，全年釋出面積與庫存總計約7萬坪；由於新供給與現有庫存影響，空置率預計續升至雙位數水平。 觀察租約談判，游淑芬說，房東以更靈活招商策略吸引租戶的趨勢，逐漸明朗。整體而言，供需格局逐漸邁向轉型，汰舊換新起飛，未來一年去化速度將成關鍵影響因素。

「金龍海嘯」之下出現一批被迫成為「豪宅族」的受災戶。近期國內進入預售屋的交潮潮，市場正消化三年前的預售屋，但經過一輪房價上漲，導致近期許多民眾三年前買的預售屋「晉升」為豪宅，必須降低貸款成數，導致貸款成數腰斬，其中又以中南部最嚴重，台中更成為重災區，七期房仲業者坦言，確實有許多案例。   央行去年9月祭出第七波信用管制將高價住宅貸款成數從上限四成降至三成，高價宅定義為台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其餘地區4,000萬元以上。而這波國內趕搭台積電設廠風潮，中南部房價上漲最猛烈，導致銀行在進行分戶貸款鑑價時，因為躋身豪宅，必須適用較低成數，貸款額度與原先預期出現數十萬，甚至百萬元落差，貸款戶叫苦連天。   第七波打房後量縮價仍持穩，國銀高層指出，目前銀行鑑價都還估得到市價，反而近期許多案例是三年前買預售屋簽約時總價在豪宅線以下，但經過房價上漲後市價已達豪宅定義，現在交屋時與銀行辦理房貸對保，依市價鑑價，結果房貸最高只能貸三成，貸款成數落差高達五成之多，銀行端坦言，目前分行端相關案例及客訴層出不窮。   公股行庫主管表示，目前以中南部的預售屋進行分戶貸款後，出現「差額」的情形最多，不過行庫表示，目前差額多為數十萬至百萬，大多是與客戶溝通，由客戶自行吸收，因為能購買逼近豪宅水準房子的客戶，通常財力較為雄厚，也有客戶會先想辦法補齊差額，再擇適當時機出售，主要是房屋有價差，可以吸收房地合一的租稅負擔，賣掉後仍是賺錢，不致於賠錢殺出，至於直接斷頭則較為少見。   不過業者表示，台中市七期地區房仲業者坦言當地確實有許多案例，畢竟有能力購買六、七千萬元房子的人或許口袋夠深，但當初購屋3,000多萬元的人，多數有較高貸款需求。以雙北以外房價3,500萬元為例，原本最高可貸八成即2,800萬元，當市價觸及4,000萬元時，只能貸1,200萬元，自備款須多籌1,600萬元。   房仲業者指出，2023年7月1日之前取得的預售屋還可轉售，但有些認賠出場的須付違約金最高房屋總價15%或已繳納款項。   國銀主管說，銀行也有擔心被央行金檢違失的壓力，故對於豪宅管制會採嚴格定義視之。此外，對成屋價格接近豪宅線的鑑價也會相當謹慎。

去年土地交易雖突破2千億大關，但自第4季開始，土地交易回歸理性。（記者朱語蕎攝）根據高力國際統計，2024土地交易在前三季受到住宅市場買熱氣熱絡的激勵，建商轉為積極獵地，推升全年土地交易額再度突破2,000億元大關。高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，今年土地交易額來到2,141億元，較去年成長66%；建商今年購地金額總計為1,123億元，占整體交易額的53%，更較去年的704億元大幅成長60%。不過主要也都是發生在前三季，第四季起相關政策抑制了建商的購地動能，土地市場回歸理性，尤其11月與12月的台中市與高雄市土地標售，建商觀望心態濃厚，兩者脫標率都低於50%，市場氛圍確實受到影響。黃正忠也認為，不論從商用不動產或者是土地市場來看，建商可以說是此波央行信用管制及限貸令下最受到影響的一個族群。去年前十大土地交易案，除了第12名為壽險業轉向開發型不動產，其餘都是由建商所貢獻，包含新美齊、興富發、遠雄、亞昕、長虹、忠泰等公司在新北、桃園、新竹、台中與高雄等區域都有所斬獲。高力國際董事總經理劉學龍認為，另一個可期待的推力則是金管會先前已預告檢討修正保險業最低收益率限制，若能放寬最低要求門檻，將壽險業資金引導回商用不動產，擴大評估收益型不動產的範圍，有望挹注投資市場動能。舉例來說，目前台北市商辦市場上有許多帶租約的中古大樓，若收益率能順利放寬，可望吸引壽險業投資甚至開發重建來興建地標型商業大樓長期持有及營運，這除了有助於市容改善之外，亦能活絡區域經濟，對於企業及政府都是雙贏局面。