【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部2015年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 國稅局說明，合建分屋營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項： 一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？ 依財政部1995年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部1986年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。 二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？ 依財政部2015年1月28日台財稅字第10304605550號令規定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 國稅局進一步說明，查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋，建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，因A君未符合上開財政部2015年1月28日令釋得免辦理營業登記規定，其未依規定申請營業登記及報繳營業稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第1項規定補徵所漏稅額90萬餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設公司亦因未依前揭房地互易之規定，開立統一發票予A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統一發票500萬餘元，按稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第3項規定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規定開立統一發票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。 國稅局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，個人出售預售屋後，又購買另一預售屋，計算財產交易所得時，有什麼需要特別注意的事項，可以將兩項交易視為「整體交易」嗎？ 財政部國稅局表示，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。因購買預售屋係取得不動產「預定買賣權利」，故出售預售屋之財產交易所得應以該「權利」之成交價額減除原始取得成本及必要費用計算。 國稅局舉例說明，轄內納稅義務人陳君於2010年間以2,900萬元購買預售屋A屋，並於2011年間建物興建完成前，以3,400萬元出售，另再購買同建案之別戶預售屋B屋，甲君將購買預售屋B屋之價額作為原先出售預售屋A屋之成本，僅於2011年度綜合所得稅結算申報時列報財產交易所得6.5萬元，經稽徵機關依據查得資料，以出售價格3,400萬元減除原始取得成本2,900萬元及相關必要費用100萬元後，核定甲君出售預售屋A屋之財產交易所得400萬元，並補徵所得稅額。 甲君主張，應將前後取得A屋及B屋之預售屋視為整體交易行為，申請復查。案經國稅局以A屋及B屋之房地預定買賣權利分屬不同交易標的，縱使申請人將出售A屋預定買賣權利之價款用以購買B屋預定買賣權利，該價款係屬B屋預定買賣權利之成本，而非A屋預定買賣權利之成本，自不得於售出價款中予以減除，遂駁回其復查申請。 國稅局並進一步指出，因預售屋買賣未辦理產權登記，加上獲利空間頗大，許多民眾以短期間買賣預售屋方式賺取高額利潤，卻忽略出售預售屋之獲利亦屬財產交易所得，本局特別籲請民眾注意出售預售屋應以全數獲利如實申報綜合所得稅，以免因漏報致遭補稅處罰。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，其於2016年下半年以1,700萬元買入某建案預售屋，2017年因急需資金週轉，欲以1,500萬元出售該預售屋，應如何申報財產交易損失？ 財政部國稅局表示，依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得。又依同法第17條第1項第2款第3目第1點規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後3年度之財產交易所得扣除之。 依民眾來電所詢，其以1,700萬元買入某建案預售屋，嗣後如以1,500萬元賣出，即有財產交易損失200萬元。甲君於申報2017年度綜合所得稅時，可扣除該財產交易損失200萬元，惟不得超過申報2017年度財產交易之所得為限；若甲君2017年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足者，得於以後2018、2019及2020年度之財產交易所得扣除之。 國稅局特別呼籲，納稅義務人如有轉讓預售屋並取得預售屋買賣價差時，應依法申報財產交易所得辦理綜合所得稅結算申報，倘有短漏報情事，在未經檢舉或稽徵機關進行調查前，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，否則一經查獲，除補稅外並依規定處罰。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業，避免申報錯誤，財政部國稅局特別整理報稅常見錯誤情形，提醒民眾注意。 一、申報地點：誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關，納稅義務人應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。 二、申報期限：(一)申報期限計算錯誤(例如：以移轉登記日之次日直接加30日推算)，致逾期申報。(二)移轉登記日日期及取得日期填寫錯誤(誤填為立契日)。 三、成本部分：(一)實際為贈與取得者，應以受贈與時之房屋評定現值及土地公告現值為取得成本，誤以買賣價格為取得成本。(二)物價指數認定有誤，導致取得成本高報。(三)誤將費用列為成本，例如：將交易(出售)時所支付之仲介費(應列為可減除費用)，列入可減除成本。 四、費用部分(一)未提示取得、改良及移轉費用者，未於可減除費用扣除成交價額5％。(二)誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。(三)誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。(四)檢附資料不齊全致無法認定。 五、自住房地租稅優惠：所有權人出售繼承持分之房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額400萬元，未按持分比例計算扣抵額。 民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫一份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團根據實價登錄資料統計近兩年1-10月台北市各行政區店面成交件數，成交量前五名的行政區中，就有四個位在市中心區，包括了中山、大安、信義及松山區。永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，近幾年房市價格向下修正趨勢不變，觀察本年度店面交易熱區，有移動回市中心趨勢，顯示成熟的商圈、人潮多且穩定的精華區域，仍是吸引投資人進場置產的首選。 2016年1-10月所成交的店面，主要分布在市中心，其中，中山、大安及信義區店面交易量排名前三，占比分別是23.4％、13.4％及10.5％。謝志傑說明，中山區的店面主要分布在中山北路二段、農安街的晴光商圈，以及中山北路一段、林森北路一帶的條通商圈；大安區的店面是以捷運忠孝復興站及忠孝敦化站之間的巷弄型店面為主；信義區的店面則多集中在捷運市政府站周邊，忠孝東路四段及永吉路周邊的巷弄間。 謝志傑表示，店面熱門成交的區域多集中在發展成熟的商圈，在房價已有一段明顯跌幅之後，投資店面的風向有買回精華區的趨勢，例如2015年店面交易分布北市郊區，內湖、士林都擠進前五，而105年則多成交在市中心區，前三名更由中山區、大安區、信義區包辦。    進一步觀察店面的成交單價，2015年店面最高單價前三名皆由士林區一手包辦，但2016年最高單價的店面分別坐落在西門商圈及東區；謝志傑說明，近一年店面最高單價出現在西門商圈中華路一段的服飾店，屋齡約44年，以每坪390萬元拿下冠軍，其次東區在敦化南路一段所成交的店面，以每坪354.7萬位居第二。謝志傑表示，西門商圈是台北市發展較早的商圈，儘管屋況普遍較老，卻能充分的將歷史感與流行文化結合，尤其商圈店面密集且連續、商品種類多元，吸引許多國內外旅客到訪，使該區店面交易價格成為台北市近一年的領頭羊。 謝志傑提醒，投資店面應考量商圈發展成熟度及未來的潛力值，在陸客縮減的趨勢下，受日、韓等他國自由行遊客青睞的區域將是觀察的重點之一，當前貸款利率仍偏低的情形下，只要地段存有優勢，投報率合理，購置店面可望帶來穩定的租金收益。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為促進房屋租賃契約公平合理，內政部於2016年6月23日公告訂定發布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，並自2017年1月1日起生效。新版契約除對管理費、押金、水電費、修繕義務及提前終止租約等常見租賃糾紛，均有詳細規定外，尚有房東易忽略之不得記載事項規範，其內容包含不得拋棄審閱期、不能限制房客不得遷入戶籍、明定不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅等。新制上路後，若租約內容與規定不符，房客可要求房東修改或拒絕簽約，以保障自身權益。新北市政府地政局考量民眾可能透過不動產仲介經紀業者承租房屋，該局除藉由各種場合向業者宣導外，亦將相關資訊放置於該局網站首頁「不動產經紀業專區/不動產經紀業專區相關資料/不動產交易契約書範本」(網址：http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx)，供各界下載參考利用。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】黃小姐來電詢問，配偶名下桃園市桃園區的土地，原已按自用住宅用地稅率課徵地價稅，在2016年12月贈與給她，仍無出租、無營業且配偶仍設籍該處，是否須重新申請適用自用住宅用地稅率呢？ 桃園市政府地方稅務局表示，土地買賣、繼承、信託或贈與等房地移轉後，新土地所有權人常忘記申請適用自用住宅用地稅率千分之二課徵地價稅，而造成地價稅恢復按一般用地稅率千分之十課徵，導致地價稅額與原來差5倍的情形。 該局進一步說明，所謂自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業用之住宅用地，且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用以一處為限。原已核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，無論是買賣、繼承、信託或贈與等方式移轉，只要土地所有權人變更，就會恢復按一般用地稅率課徵地價稅。 該局特別提醒納稅義務人，在辦竣土地移轉登記後，請記得在地價稅開徵40日(即9月22日，如適逢星期例假日，順延至9月23日)前重新提出申請，經核准後才可適用自用住宅用地稅率，逾期申請者，自申請之次年期開始適用。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，個人出售自住房屋、土地適用房地合一新制所繳納之稅額，如有另行購買自住房地，且出售與購買時間(以完成移轉登記日為準)差距在2年以內，無論先買後售，或先售後買，均可申請適用重購抵稅或退稅優惠，按重購價額占出售價額之比率，在不超過出售房地應繳納稅額的限額內扣抵或退還。 國稅局說明，個人買賣自住房屋、土地，如個人或其配偶、未成年子女於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住，且房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用者，將可適用重購退抵稅優惠，如以本人名義出售而另以配偶名義重購者亦得適用。 退抵金額之計算方式，重購價額大於出售價額(即小屋換大屋)，稅額可全額退抵；如重購價額低於出售價額(即大屋換小屋)，則以重購價額占出售價額比率計算之。先買後售者，可於出售時之應納稅額內扣抵；先售後買者，則可於重購房地完成移轉登記之次日起5年內，申請自繳納稅額內退還。 國稅局提醒，個人買賣自住房地適用房地合一新制且符合自住重購優惠規定者，可檢附相關文件向國稅局申請扣抵或退還稅額，此外，要注意重購之新房地5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將需追繳原扣抵或退還稅額。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】北市不動產入口網2017年1月11日公布新一批資料，北市實價登錄揭露饒河街一間公寓交易資料，該公寓共三層一併售出，總價2.9億，實價登錄單價為506.28萬元，創下實價登錄以來公寓單價第一高，實價拆算單價506萬元，地坪價格約每坪399.45萬，也是實價以來公寓總價、單價第一名。房地產人士透露，「買家應該看上的是土地價值，地上物折舊後的價值，恐怕已趨近於零。初步瞭解，該土地使用分區應為商三，容積率為560％，建蔽率為65％，可建築面積比較高，應該是為了合建或都更出手的價格。」用成交價與土地價格換算，每坪399.45萬的土地成交價，才是這件個案觀察的重點。至於未來是都更，還是合併鄰房一起合建，則仍待觀察。創意家行銷專案經理許桓綱指出，創意家行銷在饒河街附近的松河街銷售24層的「揚昇君苑」個案，每坪從108到150萬元，鄰近還有剛完工的新成屋「松河大美」與正隆建設採先建後售的個案。這個區域裡個案的銷售看起來很熱鬧，不過實際銷售狀況進度比較緩慢。業者認為，饒河街這筆2.9億元的老舊公寓成交案，成交價格是著眼於土地，以商業區土地價格每坪成交400萬元來看，符合目前行情。不過該基地面積太小，未達都更門檻，勢必要與鄰近地主進一步整合，至於未來一旦整合成功轉成建案銷售，單價應該都會是「百萬起跳」。 大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，綜觀實價以來的公寓高價，第一名為饒河街案，實價單價為506萬元，第二名至第四名均為士林夜市大東路公寓，不過和士林夜市狀況不同，士林夜市在意店面收益，推估饒河夜市個案主要是著眼更新整合話題，因此才能寫下天價。    饒河夜市是台北市成立的第二座觀光夜市，內含許多美食小吃，無論國際觀光客或台灣在地客人流量大，儘管陸客團大幅減縮，仍有一定人流，住商機構副總經理劉明哲表示饒河街店面行情多在單價200萬左右，以此筆交易資料推估租金約在每月15~20萬元，不過此筆交易金額創新高，應是該棟要進行都更，故能締造此交易價格，蔡政府推動都更以來，對於一般更新帶動有限，可是對於透天、產權較為單一的老屋，有相當程度的提振作用，這類標的一方面整合容易，二方面又可享有都更優惠，很快就成為高資產、長期佈局者的心頭好。 郎美囡表示，蔡政府上任以來，都更及老屋重建一直是其重點政策之一，若是整棟公寓或透天類型物件因權利持份完整，在重建整合上較不受多個權利人意見分歧影響，若地坪夠大可單獨重建，若地坪較小可與周邊物件一同整合，另一方面，物件若在著名商圈，也可出租做店面使用，堪稱進可攻、退可守的不動產標的，故儘管置產金額高達上億，仍能在房市緊縮之時吸引投資。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】信義房屋針對官網使用者進行最新一季的購屋意向調查，其中有41％的受訪者認為政府不會再打房，僅剩32％受訪者認為政府會繼續打房。而先前引起高度關注的房屋稅與地價稅的問題，有將近6成的民眾會考量房屋稅與地價稅的多寡，至於對於未來房價看法部分，受訪者對未來看法並未有明顯改變，短期內仍是偏向保守。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從央行鬆綁選擇性信用管制，與執政團隊釋出政府不會打房等訊息後，雖然有效消除民眾對於政策打房的憂慮，但顯然並未扭轉民眾對於未來房價的看法，受訪者普遍心態上還是認為未來房價會趨於修正，在民眾對於未來看法仍保守的預期之下，短期內價格還是呈現盤整或緩跌的機率較高。    問卷調查結果顯示，有41％相對多數的民眾認為，未來政府不會打房了，但也有32％民眾認為政府會繼續打房，另外還有10％民眾認為未來會有政策救房，另外17％則表示並不清楚，顯見政策對房市的干擾已經逐漸淡化。 不過快速調高的房屋稅與地價稅也成為民眾關注的對象，有59％的受訪者購屋時會考慮到房屋稅與地價稅多寡的問題，41％則沒有考慮房屋稅與地價稅的問題，至於對未來利率變動走勢方面，有63％受訪者認為購屋時會考慮未來利率變動，有31％認為不會考慮利率變動問題，6％則認為不清楚。 至於民眾對於房價感受部分，有高達73％的受訪者認為，想要購買的區域近期房價持續下跌，顯見民眾對於此波房價修正有感，另外有2成則認為想要購屋的區域近期房價走勢持平，僅有不到1成的受訪者認為想要購屋的區域房價持續上漲。 對於未來房價看法部分，本季調查和上一季調查結果相似，都是看壞未來房價的比例遠高於看好，有73％認為未來房價會下跌，21％認為持平，6％認為會上漲，曾敬德表示，民眾對於未來房價看法保守，反應在市場上就是民眾缺乏追價意願，購屋時精挑細選，對購屋預算精打細算，房價短期內應該還是呈現盤整或緩跌的機率較高。