【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年10月交易量受到七合一選舉影響，呈現北冷南熱的現象，其中台北市交易量為2,478棟，月成長率下滑1％，年成長率則衰退19.9％，而桃園縣移轉棟數為3,105棟，月成長率微幅下滑7.9％；台南市移轉棟數則為1,702棟，相較上個月增加10.2％，交易量顯出疲態，全國不動產企研室主任張瀞勻分析，受到11月底七合一選戰影響，屋主和買方拉鋸戰堅持不下，雙方都在等待選後房市政策明朗，預計屆時遞延性買盤將逐步湧現，房市交易也將回歸到基本需求面。 台北市交易量為2,478棟，月成長率下滑1％，年成長率則衰退19.9％，前三名由中山區311棟、內湖區281棟、文山區275棟拿下，不過今年交易熱區萬華區雖然以245棟，位居第四名，但月成長率達73％，全國不動產西門加盟店店長吳蒨樺分析，近期萬大線實質動工明顯推升區內買氣，為南萬華房市加持，尤其15-25坪的2房格局最受到購屋族群青睞，不僅不會受到15坪以下小套房貸款不易的影響，對於首購族而言，貸款月付金也相對輕鬆。 觀察桃園縣10月份移轉棟數分區前三名依序為：桃園市796棟、中壢市519棟、平鎮市373棟，全國不動產桃園同德加盟店店東吳瑞宏指出，桃園市及中壢市分別受惠於捷運綠線環評過關、機場捷運即將於2015年通車之利多，屋主多半抱著惜售心態，加上選舉當前、2016年又有總統大選，打房政見成為眾家候選人攻防戰手段之一，使得炒作投資客退縮不敢進場，有購屋需求的買方則想等待選後，是否會端出對自住族有利的牛肉政策，因此桃園市和中壢市交易量雖然穩居冠、亞軍，但相較於9月份交易量仍顯黯淡。 而從台南市10月份交易量發現，前三名依序為：永康區252棟、東區244棟、安平區141棟，全國不動產執行副總經理林泇廷表示，永康區和東區皆為台南市交通、生活機能成熟之地區，尤其在重大建設及南紡夢時代加持下，交易量已連續12個月站穩冠亞軍寶座，而安平區是唯一臨海景的重劃區，加上鄰近市政府，近年成為置產熱區。但台南市交易量年成長率仍減少15.4％，顯示置產族對於不動產政策未定仍有疑慮。出處/MyGoNews  www.mygonews.om

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】雙北、桃園及台南市地政局2014年11月3日公布2014年10月建物買賣移轉棟數，相較於9月份，台北市小減24棟，月減幅1％、新北月減450棟，月減幅9.4％、桃園減少268棟，月減幅7.9％，只有台南增加157棟，增幅10.2％。其中，雙北最賣座行政區分別由中山區311棟蟬聯，桃園仍然以桃園市796棟最多，台南則由永康區252棟蟬聯，至於新北市淡水區儘管奪回冠軍寶座，卻跌破500棟關卡，以499棟作收，單區較上月下滑15.1％。 台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，10月份買賣移轉棟數反映的是9月份到10月上旬的買氣，這個階段由於財政部拋出「房地合一稅」的議題草案，內容針對多屋族與高資產族群的稅率趨向嚴厲，在未來不動產持有成本勢必提高的預期心理之下，買方多抱持觀望態度，導致移轉量持續膠著。 北市移轉棟數部分，洪佩君表示，常勝軍中山區移轉量儘管較上月下滑四分之一(-25.4％)，卻仍然蟬聯賣座王，主要原因在於中山區的不動產環境符合近年來的主流市場，包括小坪數、低總價等特色，因此吸引自住型買方，此外中山區位於市中心的樞紐地位也受到投資型買方的青睞，雖然呈現下滑局面，單月移轉量仍然守住300棟門檻。至於9月份交易量大增126％的松山區，10月則下滑46.4％，顯示新案交屋潮過後，交易量歸正常。 新北市部分，中和區上月因大批建案交屋拿下賣座王，本月下滑46.5％恢復冷靜，至於前三名的淡水、新莊等交易熱區也都呈現或多或少的下滑趨勢，只有板橋維持在437棟，月增17.5％。洪佩君表示，中古市場由於受到政策、利率打壓導致整體交易量萎縮，只有明確進行的公共建設等利多議題還能支撐市場信心。施工中的環狀線因為有機會在2017年完工通車，沿線經過的新莊、板橋、中和、新店等區都將陸續有新案推出，勢必帶來移轉量的起伏。雖然不一定代表中古市場的熱度，卻可視為房市供給量的指標。 桃園部分移轉動數10月減少7.9％，前三名為桃園、中壢及平鎮。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，10月桃園微降溫，龜山鄉有機場捷運與影城、Outlet等購物中心在未來進駐林口，受惠中壢市房市興旺，平鎮相對低價，今年度確定桃園縣第4座國民運動中心誕生於平鎮市，預定將占地1200坪「金星里親子廣場」升級，因此，龜山鄉與平鎮市表現逆勢成長，跟漲力道強勁。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示：為健全房屋市場，同時照顧民眾自住及換屋需要，特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)條例第5條第1款及第2款定明合理、常態及非自願性移轉房地之情形，排除課稅；惟若經查獲，為符合該規定而利用無屋之他人名義登記為房地所有權人，依同條例第22條第2項規定，除補稅外，尚須按所漏稅額處3倍以下罰鍰。 國稅局舉例說明，轄區某納稅義務人甲君，將持有期間在1年以內之房地贈與沒有房屋的第三人後再行出售，經該局查獲甲君係居於實質所有權人地位，主導處分這棟房地的產權及享有出售利益，除補徵稅捐外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰。甲君雖主張他是因非自願性因素出售系爭房地，不是為了賺錢炒房，況且他已補繳了奢侈稅，卻還要繳高額罰鍰，有違比例原則。 但是國稅局發現甲君的情形並未符合排除課稅之規定，而是甲君為規避逃漏奢侈稅，利用第三人名義出售，所以應受責難程度較一般非利用他人名義出售者為高，自應論處較高額之漏稅罰，因此駁回其復查。該局特別呼籲，納稅義務人倘有上述未誠實申報繳納奢侈稅者，凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，均可依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報補繳加息免罰。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】納稅義務人張先生來電詢問：其名下乙棟房屋設定抵押權向銀行借款，嗣因無力繳納利息，經銀行聲請法院拍賣，賣得價金全部用來抵償債務，其分文未得，為何還被補徵綜合所得稅？ 國稅局答覆，綜合所得稅之「財產交易所得」係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益，其中所謂「買賣」，不論是納稅義務人自行出售，或是經法院查封拍賣，二者財產交易所得之計算方式並無不同。 又納稅義務人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用證明文件，其財產交易所得之計算，以成交價額減除成本費用之差額核實認定，其未申報或未提出證明文件者，稽徵機關得依房屋評定現值按財政部核定之當年度個人出售房屋財產交易所得標準核算財產交易所得。 該局進一步說明，張先生若認為其房屋遭查封拍賣並無所得，可以提出原始購置房屋之實際成本及因取得、改良及移轉該房屋而支付之一切費用(如契稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)等相關資料，證明房屋拍賣成交價額小於原始購置成本費用，由稽徵機關核實認定其所得額。該局提醒民眾注意，以維護自身權益。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】李小姐來電詢問：受贈取得之房屋，持有未滿2年即予出售，應否課徵特種貨物及勞務稅(下稱奢侈稅)？ 財政部國稅局表示，依奢侈稅條例規定，銷售持有期間未滿2年之房屋及土地，除符合該條例第5條規定情形外，應於訂定銷售契約之次日起30日內申報繳納奢侈稅。 該局舉例說明，甲君於2011年6月自其祖父贈與取得A房屋並於2012年10月出售，因持有期間未滿2年，且持有A屋期間，甲君另有2戶房屋，未符合奢侈稅條例第5條排除課稅之規定，故甲君應依規定申報及繳納奢侈稅。 該局特別提醒民眾，受贈取得之不動產在2年內出售，除符合奢侈稅條例第5條排除課稅之規定外，務必依規定於申報期限內，申報及繳納奢侈稅，以免遭補稅處罰。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾簡小姐因前屋主未告知瑕疵而購買到嚴重漏水房屋，欲解除買賣契約返還房屋，卻遭前屋主告知「移轉短期持有房屋會遭國稅局補徵奢侈稅」，經簡小姐向國稅局求證，該局表示，針對買賣不動產合意解約，財政部2012年8月31日台財稅字第10100117020號令發布以後，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬奢侈稅稅條例規定應課稅之銷售行為，簡小姐返還該房屋並不需要申報繳納奢侈稅。 該局進一步說明，依該令釋規定，解約後若賣方欲再出售該不動產，持有期間之起算日，應以賣方再取得所有權之移轉登記日為準，提醒民眾注意有關規定，以免誤解該令釋適用範圍。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】不少納稅人有這樣的疑問：「我新買一間房子，純粹自己住，買來以後都沒申請任何稅負減免，為何房屋稅自動按住家用課稅，但地價稅卻沒有自用住宅優惠？」 稅捐機關表示，地價稅自用住宅優惠稅率有其一定適用的5個條件，符合以下條件時，必須於每年9月22日前提出申請，當年度才可適用。 (1)土地所有權人或配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記。(2)無出租或供營業用之情形。(3)土地上的房屋是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。(4)土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅優惠稅率，以一處為限。(5)都市土地面積以3公畝，非都市土地面積以7公畝為限。 稅捐機關特別提醒納稅義務人，對於原核准按自用住宅用地稅率繳納地價稅者，如果土地所有權人、配偶或直系親屬的戶籍已全數遷出該適用自用住宅房屋，或是將房屋出租供他人使用，納稅人記得要依規定在適用特別稅率之原因、事實消滅後30日內向稅捐稽徵機關申報，如未申報經查獲時，將依規定一次補徵短漏課之應納稅款，而且縱使在查獲前已將戶籍再行遷入或未出租供他人使用，也必須重新提出申請，才可以重新適用自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】交通部高速鐵路工程局表示，機場捷運通車前各項作業採「分項、分段、分時」併行方式日夜趲趕，將戮力以赴，達成機場捷運2015年底通車的目標。 交通部高速鐵路工程局表示，按國內捷運推動經驗，凡採分段通車的路線常受限於已先行通車路線營運及維修時段之影響，因此未通車路段之相關測試，必須利用營運收班後才能施作，需要測試時間較長。相較於機場捷運係全新路線一次通車，雖然其長度、系統特性與營運模式等條件不同，但其通車前各項作業採「分項、分段、分時」併行方式日夜趲趕。 號誌系統分為五個區段於2014年1月開始進行測試，經過不斷地測試，無論測試人員及方法，目前均已相當熟稔，其測試之速率亦較先前大幅提昇；系統整合測試亦已於2014年1月分項陸續展開，預定於2015年3月底全線實質完工。另為加速營運準備，已適時提供路段與時段，供營運單位訓練與模擬演練，以及早進入營運準備階段。經檢視過去數月之執行成效，高鐵局有信心於2015年底營運通車。 有關社會關心的技術疑慮，在不良品質電纜方面，高鐵局已完成更新，其它如轉轍器升級、軌道電路等經檢討，均已於設計時就本計畫之路線特性加以考慮，並經由現場相關測試與調校，已能確保功能與安全，並不影響營運安全及通車時程。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】建商看好宜蘭觀光旅遊資源，以及經由雪山隧道40 分鐘通勤台北市的便利性。許多大咖建商看好後市發展進場，預期宜蘭不動產市場將越來越熱鬧。 台灣房地產第4波週期中，台北市、新北市房價已經持續上漲長達10年，房價貴，土地跟著漲了！於是，許多大型建商開始思考，以國際「城際通勤族」(Intercity Commuter)最適當的通勤距離範圍內，房價「2字頭」區域還有哪裡？ 李鴻源：台北盆地超出土地負荷的60％台北市、新北市大型建築持續興建，都會區「水泥叢林」的居住壓迫感越來越重，巨型建築群對於土地承載負擔增加，前內政部長、現任台灣大學土木系教授李鴻源2013年7月曾表示：「台北盆地居住人口，早已超出土地負荷的60％，必須往外環城市移動。」 於是，建商開始在找尋能夠擺脫「水泥叢林」，且建築群體對土地負載不超重的區域。 國際最佳「城際通勤族」優選「台北後花園」 2006年6月16日，北宜高速公路全線通車，從台北木柵到宜蘭只要30分鐘，讓宜蘭形同台北近郊的城市一般。很多人這個時候發現，「位於台北後花園的宜蘭，原來這麼近、空氣這麼好、景色這麼美，最重要的是，房價還這麼便宜。」 觀光飯店群聚宜蘭，拉抬區域地段價值於是，包括閎基開發、勝駿建設、遠雄集團、晶華酒店、昇恒昌、展悅建設、將捷建設、名軒開發、晏晶建設等知名建商，都在礁溪、頭城、烏石港等地興建飯店、商場、住宅建案。遠雄集團計畫在礁溪新北市三峽台北大學五鋒旗投資溫泉度假飯店，遠東集團計畫將旗下遠東紡織宜蘭舊廠改建為國際級觀光休閒度假飯店。加上現有的礁溪老爺酒店、蘭城晶英酒店、長榮鳳凰礁溪酒店等，讓宜蘭成為頂級飯店匯聚的區域。 觀光飯店帶動地段增值模式，宜蘭正發生根據研究顯示：「區域飯店房價越高，代表區域房地產持續增值。」香港中環的太古廣場，結合3家五星級大飯店，包括香格里拉、港麗及萬豪酒店，國際級酒店帶動區域商場百貨百貨發展，帶進商業人潮，也提昇區域房產地段價值。 台北市信義計畫區出現包括君悅、W Hotel，以及即將推出的美麗殿飯店(Le MERIDIEN)、四季飯店等「群聚式」的五星級飯店，帶動信義計畫區房地產價格單價向每坪300萬元關卡挑戰。國際級觀光飯店齊聚進駐的區域，牽動區域房地產價值上揚模式，已經在信義計畫區被驗證過。現在則在宜蘭地區快速發生中。 雪山隧道+北宜直鐵，宜蘭房市利多挹注雪山隧道通車後，使得宜蘭地區購屋者對於房地產未來發展有所期待。中央計畫在東部新增「北宜直線鐵路」的利多加持，未來鐵路運輸從台北南港直達宜蘭頭城，宜蘭納入大台北1小時通勤圈內，因而出現返鄉購屋、新居民、投資及置產等各種消費族群，造成不動產的買氣增加，價格也隨之提升。 最佳城際通勤時間45~63分鐘根據《加拿大國家報》報導，全球人士平均每天約花63分鐘通勤。英國《泰晤士報》引用一份研究報告指出，「全球最佳的通勤時間為45分鐘」。因此，有專家建議，「每天通勤時間在45分鐘以內屬於優選，45~63分鐘則屬於最佳通勤距離。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】宜蘭縣房價飆升到「頭城4字頭、礁溪6字頭」行情，其實，這裡買房不用這麼貴！「2字頭」就有好宅可以買。 在宜蘭買房有個值得注意的趨勢，無論是台北客或返鄉置產者，通常都比較青睞北宜高速公路(國道5號)交流道附近的推案，從交流道下去，「左轉選礁溪、右轉挑頭城」成為台北客最喜歡購屋的區域。 因為這裡只要40分鐘車程，可以快捷前進台北都會時尚潮流與宜蘭恬適田野鄉居的兩種截然不同生活場域。 趨勢！頭城、礁溪置產比率大幅提高「快捷從寧靜到繁華，居住宜蘭的好，要真正來過就知道！」房地產業者表示，宜蘭的蘭陽溪以北之溪北地區，主要推案重心有頭城、礁溪及宜蘭市3大區塊。焦點在頭城運動公園、礁溪健康重劃區、頭城烏石港周邊等建案，銷售對象以台北投資客為主，近期，返鄉置產買家，開始跟隨台北客買房步調，在頭城、礁溪置產比率也大幅提高。 特例！礁溪「6字頭」，頭城「4字頭」根據市場調查，麗寶集團名軒建設位於礁溪健康重劃區「湯本源」建案，開出「6字頭」價位，改寫當地價格且破宜蘭新高。晏京建設在烏石港重劃區高樓層的海景住宅「世界灣」建案，也出現「4字頭」房價，創頭城地區新高。 閎基開發說：「宜蘭買房，左轉選礁溪、右轉挑頭城，2字頭就可以買到好宅！」在宜蘭想看海景，開個車即可抵達，所以，這些標榜「海景景觀」創新高的建案，在頭城、礁溪等區域來說「都是特例」，現階段市場價格「2字頭」就可以買到不錯的產品。 正常！「2字頭」在頭城、礁溪置產勝駿建設已推出位於宜蘭縣頭城鎮公園路、復興路口的「OH！1796」高層制震溫泉宅為例，高檔建材的休閒好宅，「2字頭」就可以買到，同樣閎基開發位於宜蘭縣礁溪鄉白雲六路7巷，規劃連棟透天的「結果子」建案，一樣是「2字頭」行情即可擁有。 精算！宜蘭購屋10條件，達80分就可買 宜蘭房地產的環境因為地形關係自成一格，根據當地業者綜合整理10條件、30檢查項目的「宜蘭購屋評量表」進行購屋判斷，業者建議，挑選產品在這個評量表之下，只要分數能夠有80分以上，都是可以購買的產品，接下來才是要考慮價格是否合乎市場倫理。 宜蘭房地產業者表示，宜蘭人往台北洽公、消費的比例很高，所以住家距離交流道與大眾運輸系統遠近被列為買房考量條件之一。另外，在坪數規劃上，別墅的面積約在50坪左右，是市場「好買、好賣」的產品，大樓住宅多半是台北外來客購買休憩之用，坪數不宜過大，25~40坪格局接手力道比較強。 謹慎！宜蘭農地蓋屋條件多，介入小心至於在宜蘭如果要建蓋農舍，首先農地必須大於0.25公頃(約756坪)才能興建；購買農地的身分雖然已不受限制，但購買2年後才可以蓋房子，樓高限制在10米以內，且5年內不得移轉，所以，購買農地對立即居住的民眾或投資客而言，並不適合。出處/MyGoNews  www.mygonews.com