【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 沈寂已久的房市在近期有轉好的跡象，尤其是在2016年三月底央行宣布解除信用管制後，帶動代銷案場的賞屋潮，不僅假日熱鬧，平日也出現難得的榮景，除了政策帶動外，建商也在價格與付款條件上讓利，無怪乎近期市場上已開始有完銷的建案出現。新政府520上任在即，拚經濟一直是所有人的共識，從市場面觀察，下半年房市轉趨積極，頗有利空出盡的氣氛，520檔期後預售巿場會有一番全新景象，預估Q2推案量將可達到千億以上。 目前買方市場多以自住為主，在土壤液化議題與地震頻仍的影響下，成屋的主體安全性依然是換屋時的重點。綜觀巿場上許多民眾的屋齡早已30年以上，不但結構有可能產生危機，空間的機能性運用更是不如新成屋。信義房屋代銷事業部經理楊國昌表示：根據信義房屋統計網路預約顯示，5月份網路預約看屋量比起2015年同期多出近3成，而近日北台灣地震頻頻，新成屋在設計監造時，皆已符合法規要求，並提升耐震標準係數，因此相當受到自住型買方的青睞，增加新成屋在市場上的優勢。如文山區景美的「岳泰峰範」、中和區「景泰丰」、三重區「幸福家綻」、「禮築」、「日健悅」及淡水區「心居易」等個案，近期都受到不少首購及換屋族的青睞。520後市場樂觀看待，預估Q2推案量將可達到1064億以上。  然而，民眾買房信心經常受到外在經濟與內在政策的影響，但持平而論，影響房市最深的莫過於經濟緊縮政策然而新政府已有決心上任後帶頭拼經濟，針對房市暫無發出嚴厲管控措施的計劃。許多買方咸認現階段若以自住用途出發，應能與賣方談到滿意的價格，加上自住稅制負擔相對較低，且能擁有嶄新的居住空間，有沒有520這道關卡，其實沒有太大的差別。同時，近期已有部分積極、觀察房市已久的買方來看屋議價，主要就是認為買方出手的時機已到。 520新政府上台，可以預見的是，新成屋的交易在代銷市場將占有更重要的地位。在比價效應的狀況下，央行降息半碼及提高優惠房貸額度，加上停止針對性的房市緊縮政策，總統就職前後正是自住型買方進場的好時機，聚所有利多的條件下，有利首購族及換屋族買賣同時進行，達到購屋目的。 出處/MyGoNews       www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 520新政府上任進入倒數計時，內閣財經政策受到關注，房市政策中以社會住宅政策和租屋專法最引發討論。台灣房屋智庫採立意抽樣調查352位有租屋經驗的受訪者，調查顯示僅45.2％的房東無條件讓房客將租金申報抵稅；48％的受訪者在租屋期間，房東同意設籍，顯示過半的包租公傾向出租但低調不曝光。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房東擔心資產曝光，增加賦稅支出，因此設定報稅設籍等限制，而房客抱持省錢省事的心態，常會受制於房東所立的規矩，因此租賃市場長期處於不透明的失衡狀態。然而當不動產出租登錄非必要程序，租金收入無法檯面化，租賃市場的制度的建立，就會有一定困難度。 調查顯示，49.7％的租客以套房產品為主，31.5％為兩房以上住家；租屋條件以離工作/學校地點近為優先(68.2％)，其次為交通便利(53.1％)，和空間大小和舒適性為考量(33.5％)。租金占收入11-20％為最多，其次為10％以內。而承租期間20.5％的人有被調整過租金，調租原因主要因應周邊租金調整，以及房東因素居多。 調查顯示套房是目前租賃市場最熱的產品，進一步統計2014~2016Q1年雙北實價登錄套房的租金行情，2016年第一季台北的套房平均租金單價比去年漲9.7％，新北漲14.4％，和2014年比較新北甚至增加近兩成。 張旭嵐表示，雙北都會區外來就業或就學多，套房租賃需求較大，從租屋問卷調查結果顯示，在學校周邊或是大型就業市場旁的套房，在市場的需求穩定，因此租賃條件最好，空置率也較低，租金漲幅也比較大，因此套房成為租賃市場的主流產品。  不過租屋者不乏弱勢、缺乏社會經驗的學生或社會新鮮人，因此會希望租屋成本控制越便宜越好。張旭嵐表示，新政府計劃以社會住宅的供給，解決弱勢族群的租屋權益，同時透過空屋移轉的政策，解決空屋率高的問題，惟面對租賃市場長期不透明，加上房東對自有不動產的保護心態，而對承租人背景，職業等產生的諸多出租限制，因此未來如何將租賃交易完全透明化，並針對配合社會住宅愛心房東提供持有稅或是租金所得稅上優惠誘因，將會是健全租賃市場的兩大關鍵。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國庫署表示，為協助無自有住宅家庭購置住宅，財政部於2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由台灣銀行等8家公股銀行以銀行自有資金辦理，業經行政院核定將持續辦理至2016年底。 財政部國庫署進一步表示，「青年安心成家購屋優惠貸款」成數最高可核貸8成，亦即購屋者需有2成以上之自備款，至於貸款額度尚須評估借款人還款能力、信用因素等，並依承辦銀行相關作業規定綜合評估辦理，最高新台幣800萬元，超過800萬元部分，則適用承貸銀行之其他貸款方案；借款金額如低於800萬元，則以借款金額適用本項貸款。 截至2016年4月底止，公股銀行辦理本項貸款共計撥貸196,331戶、7,258億餘元。為利社會大眾查詢，本項貸款已於財政部及國庫署網頁設置專區公告相關訊息，歡迎有需要且符合資格之民眾，赴公股銀行洽辦。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新店安坑1號道路第二期工程(玫瑰路至安泰路段)暨安坑輕軌土建統包工程2016年5月18日舉行聯合動土典禮，由市長朱立倫主持，他致詞時表示，這項工程包含道路及捷運共構工程兩個部分，新工處於工程時預留輕軌所需空間，完成之後交由捷運局進行軌道鋪設，這與前年安和支線動工概念是一樣的。他強調，整體工程由新工處及捷運局一同配合施工，才能加快速度完成。 朱立倫說，交通建設對一個地區發展非常重要，安坑1號道路及安坑輕軌捷運是當地兩大重要交通建設，未來完全打通後，相信一定能讓整個安坑地區交通更為便捷。 朱立倫說，三環三線中的「三線」，除了安坑輕軌外，還有施工中的淡海輕軌，及努力推動的五股泰山輕軌、八里延伸線以及三芝延伸線等輕軌計畫，完成後將可打通新北交通的任督二脈。 工務局長朱惕之表示，本項工程東起安坑1號道路與玫瑰路交叉路口，西接安坑1號道路與安泰路交叉路口，全長約1,230公尺，並於計畫路幅內規劃「安坑輕軌」所需要的空間，以協助日後軌道工程，預計2019年完成。 工務局指出，新店安坑地區因都市發展急速，交通需求與日俱增，原有道路已無法滿足需求，「新店安坑1號道路」第一期全線完工時，市府在安坑1號道路安泰路(捷運機廠)附近已預留一個三孔隧道，中間為輕軌、兩側為道路使用，是國內少見的近接山岳隧道案例，不但減少環境破壞，節省施工經費，也提供安坑輕軌所需的空間。 有關安坑輕軌工程部份，捷運局長趙紹廉表示，路線由安泰路與安一路交會處的機廠起，沿安一路轉至安和路，再以高架方式沿安和路北行，跨越北二高及中安大橋引道後，於水利署新店辦公區轉向東行，直到新店十四張地區與環狀線十四張站轉乘，全長約7.5公里，預計於2021年完成。 捷運局指出，安坑輕軌完工通車後，可提高新店和安坑舊市區間的連結，並節省安坑與大台北都會區間的通勤時間至少15至20分鐘車程，對提昇地方發展有莫大助益。 捷運局長趙紹廉表示安坑輕軌運輸系統是新北市第二條自辦的輕軌運輸系統，其機電系統與淡海輕軌完全一樣，透過政府採購法的後續擴充，不會發生每新建一條路線即新增一個系統的困擾，更因此可以適度減少機廠的設施及用地，更可以減少未來營運維修成本，這個『國車國造』的第一列車已在新竹製造中，即將於2016年11月11日出廠。 安坑輕軌也是垂直與水平相互合作的最好案例，當年中央與地方不分黨派共同爭取開闢安坑一號計畫道路，工務局先闢建40公尺寬的路幅，並保留中央12公尺綠帶供捷運局接手興建輕軌路線與車站，而之前完成了路基的改良，現在統包商接續興建，既減少界面，也節省了時間與成本，對重大工程建設計畫的推動大有助益，應該給予鼓勵繼續加油。 安坑線附近有在地的景文科技大學，該校也有許多科系與捷運工程相關，所以捷運局與統包廠商進行設計與施工時也會請該校師生參與，除了基本的幫我們看好施工品質外，也會廣納專業意見，讓安坑輕軌與在地進一步結合。 趙紹廉表示，開工典禮其實就是動土祈福典禮，相信不論是民意代表，在地居民，施工廠商，都希望工程順利，如期如質的完成，其實跟動工的時間不一定有直接的關聯。以安坑輕軌為例，其實上個月簽約後，4月6日即已開始起算工期，我們會在2021年底完工才是最重要的。 這項具有指標意義的安坑二期及安坑輕軌建設計畫，完工後不僅有效改善新店與安坑地區對外交通網絡需求及山城社區、安和路周邊住商運輸效益，且往返安坑到台北的通勤時間也將大幅降低，更可有效活絡安坑地區產業發展，帶動地方繁榮。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄市長陳菊2016年5月18日表示，鐵路地下化工程原訂2017年底完工，現可能延宕至2019年，她期盼透過市籍立委為高雄發聲，督促大型公共工程如期如質完工，縮短因鐵路地下化工程而造成的交通黑暗期。 針對議員關心高雄港灣發展與海岸保護，高雄港洲際貨櫃中心是國家重大政策，可供大型貨櫃輪停泊，對高雄港灣發展具有重要影響，對於漁民抗爭填海造陸與大型工作船進出影響生計，市府將扮演漁民與港務公司的溝通平台，共同尋求解決方法；而為改善旗津海岸線侵蝕問題，市府過去曾向中央提出預算需求未果，因此由市府自行編列預算辦理海岸潛堤工程，除防止海浪直接侵蝕海岸線，也提供市民安全的親水環境。 此外，有關交通問題，陳菊指出，高雄現階段有許多大型建設發展，勢必面臨交通黑暗過渡時期，如大魯閣草衙道的開幕帶動觀光經濟產值，但也對周遭交通帶來衝擊，她指示交通局邀集相關局處研議配套措施，提出完整交通規劃。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 520總統就職典禮將至，住家周邊房地產也受惠；根據實價登錄統計資料與有巢氏房屋內部統計資料顯示，小英總統位於敦化南路林蔭區的住宅，2014~2016年房價較行政區平均成交價格高約5％~14％。有巢氏房屋執行副總經理莊志成表示，照以往經驗來看，有政要居住的社區大樓，具維安優勢，治安較一般社區佳，加上住戶品質、管理維護等，的確會比同一地段房子，有價格優勢，也是另一種總統光環加持效果。 小英總統的寓所，位於敦化南路二段上，環境綠意盎然，敦化南路與仁愛路是台北市唯二的兩條70米路樹大道，也是舊時官道，從以前就是達官貴人喜愛居住的區域。在蔡英文當選總統後，居所附近維安也再升級。永慶房屋敦南遠企店蔡鎮鴻店長表示：敦化南路二段大樓，地段優且環境便利，區域保值效益高，單坪價格約百萬以上，該地段居住人員均具有相當社會地位，幾乎很少釋出。  而即將卸任的馬英九總統，居住於文山區興隆路二段一帶，稱得上是文山區精華區段。有巢氏房屋興隆公園店店長金會中表示：周邊生活機能完善，有三座捷運站:萬芳醫院站、景美站、萬隆站等…交通便捷。區域內主要仍以公寓產品居多，馬總統住的興隆路二段華廈型產品、戶數單純，正對千坪興隆公園，同類型產品周邊只有兩棟，均價約42-45萬。就算沒有公園加持房價，能做總統的鄰居，周邊治安良好，維安嚴格也是加分效益。 再看到過去陳水扁總統居住的民生社區，位於台北市中心，且早期開發時，仿美國都市社區，沿路種植綠樹，區域內綠樹盎然，即便在總統尚未居住之前，也是民眾詢問度高的區段之一。雖然社區以公寓為主，房價依舊有單坪70萬左右水準，但是釋出一向不多。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com  

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】防災重點地區有望加速重建推動！有鑒於2016年2月6日強震造成嚴重災害，新北市府為強化都市防災功能，將防災型都更概念整合容積移轉操作機制，未來「簡易都更地區」及「一般都更地區」將鬆綁特定申請要件，以促成小基地加速整合，同時也鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地，協助政府打通防救災動線，新法將於2016年7月1日正式上路。朱立倫市長表示透過本次容積移轉許可審查要點修正，可加速進行新北市防災型都更及簡易都更，這是民眾所期待，也希望透過分階段實施，讓更多單位、團體及個人了解相關規定的修訂，讓新北市都市發展更有願景。  城鄉發展局局長邱敬斌表示，有鑑於2016年台南強震災害，新北市提出「防災型都更7大行動方案」，其中「縮減程序、鬆綁法令加速簡易都更」、「防災道路與避難點優先取得」2項行動方案，將輔以容積移轉機制加速推動都市更新。 依新北市現行規定，接受基地須面臨8公尺以上道路方得申請容積移轉，但因新北市老舊地區過去多面臨8米以下道路，為增加新北市亟待重建或建物有危險之虞地區整合重建誘因，未來「簡易都更地區」及「一般都更地區」面臨道路寬度如在6公尺以上，經消防公安檢討無虞，得申請容積移轉。 另外，若前述地區基地內之建物經認定有危險之虞需拆除重建者，將不受基地面積及面臨道路寬度限制，惟為避免消防救災及交通負荷，仍以申請移入基準容積15％之量體為上限。邱敬斌局長表示，這次新北市都市計畫容積移轉許可審查要點修正早先已於2015年9月24日經新北市都市計畫委員會審議通過，本次廣納各界意見並加入防災型都更概念，於2016年4月28日再經委員會確認，期望藉由新法之推動，加強都市防災效能並加速都市更新，另為避免容積移轉接受基地周邊產生之開發衝擊，修訂容積移轉之審查評估標準，以確保環境品質，達到都市環境合理發展的目標。 考量修正條文涉及相關申請人權益及目前整合中之案件，故後續將分為三階段實施。其中為推動及加速防災都更及簡易都更，將於2016年7月1日率先實施；另涉及調整山坡地容移上限及容移評定原則之條文則訂於2017年7月1日實施；最後，涉及未開闢道路用地需全持分移轉訂於2018年7月1日實施。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府捷運工程局於2016年5月17日市政會議提案通過「新北市大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」，該辦法將作為土地所有權人參與捷運土地開發之法源依據，預計6月開始實施。 政府機關興建公共工程所需用地，一般以徵收方式取得，但常因對土地所有權人影響大，不易推動。故興建大眾捷運系統時，為降低對土地所有權人影響，捷運場、站出入口或捷運機廠所需用地，如區位條件適當，可劃定捷運開發區，由土地所有權人參與政府辦理之捷運土地開發案，引進投資人興建捷運共構大樓，達到政府取得捷運設施、土地所有權人取得開發後不動產、投資人取得開發利益之三贏局面。 依該辦法辦理協議價購之土地所有權人，可申請「抵付優惠」或「購租優惠」其中一種優惠。「抵付優惠」為先不領取協議價購土地款參與捷運土地開發，等開發完成後，以開發完成後之不動產抵付其協議價購土地款；「購租優惠」則是領取協議價購土地款，但於未來開發完成後，可以優先承購、承租新北市政府取得之開發完成後之不動產。 隨淡海輕軌、安坑輕軌及三鶯線等捷運系統建設工程陸續進入用地取得階段，新北市政府刻正規劃建立適合新北市環境條件之土地開發機制，未來將以土地開發場站為中心，配合土地使用變更、增額容積和都市更新等周邊土地開發方式，促進多元都市發展，讓民眾可以在地就學、就業、就醫、就養，打造與捷運緊密連結的便利生活型態。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新中央政府即將上任，準閣揆林全提出的「百日政績」中，包括20萬戶社會住宅與安心住宅計畫，將以新建、容積獎勵與包租代管三方案進行。台中市政府表示，這與市府社會住宅政策一致，盼在中央執行策略及相關預算的支持下，中央地方共同建構合理、舒適的居住環境，減輕國人購屋經濟壓力。 在「區位好、建物好、機能好、租金公道，三好一公道」的原則下，市府積極推動「只租不售」的社會住宅，同時納入無障礙通用設計、綠建築、智慧建築等多項設計，並考慮托育、安養等多元社會福利設施的配套服務，廣泛提供充足的綠化公共空間。 根據市府規劃，短期方案為4年內完成5,000戶社會住宅，長期方案則在8年內完成1萬戶社會住宅。其中，已編列興建預算有4案，共1000戶。包括豐原區安康段第1期200戶、大里區光正段第1期200戶、太平區育賢段300戶、西屯區惠來厝段案300戶。 都發局表示，社會住宅設計出租給一定所得、財產基準以下的家庭，且需保留一定比例出租給特殊情形或身分者，具有公益性質高、財務自償率低等特性；而地方政府財源有限，亟需中央政府協助，特別在取得國有土地方面，建議修正「各級政府機關互相撥用公有不動產有償無償劃分原則」中解除基金負擔需有償撥用、「國有財產法」收益解繳國庫限制，以及包租代管仍需相關稅制配套等規定。 此外，1萬戶社會住宅工程經費達百億，市府經費籌措除融資外，也希望中央提高經費補助比例，或考慮房地合一稅制一定比例撥補地方。 都發局指出，為切合台中住宅市場的特性，市府除由新建社會住宅外，也研議以包租代管民間空屋、利用都市計畫調整容積或都市更新分回房地等方式，作為社會住宅的供應來源。市府預定今年完成相關「包租代管」法規訂定，規劃先試辦100戶，並已修訂「都市計畫法台中市施行自治條例」，這是全台首例提高容積獎勵上限達1.5倍，以提高開發社會住宅誘因，內政部已審查通過，報請行政院核定中。 市府表示，將積極推動「三好一公道」社會住宅政策，期盼在新政府20萬戶社會住宅政策帶動下，突破目前相關限制條件，加速推行速度，共同實現居住正義。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 走在台北市東區，同樣是忠孝東路四段，單號逛街人潮川流不息，雙號卻顯得冷清；來到西門町，中華路一段雙號人來人往，單號店家門可羅雀。這正是店面「陰陽面」的兩極差異，連帶影響租金價差天壤之別。優美地產企研室統計北市「西門町」與「東區」商圈陰陽面店面租金價差，發現陰陽 優美地產企研室召集人葉立敏指出，以西門町商圈為例，位於捷運站出口的成都路單號租金，每坪可達2萬至3.5萬，但對面雙號的租金行情僅6000-1.5萬元，只是過個馬路，價差可高達3-5倍；又以中華路一段雙號店面如美華泰商場一側等，每坪租金1萬元起跳，但對面中華路一段單號租金僅5000元起跳，知名店面為錢櫃中華新館，幾乎無逛街人潮經過。 葉立敏分析，每個商圈的「外圈」路段，都常出現人氣「陰陽面」的差異，主要因人潮多往商圈核心移動，如西門町徒步區，巷弄內價差不大，但商圈「外圈」的陽面店面就與對面的陰面，雖為同一條馬路，在人潮與租金上都有顯著落差。 台灣房屋復興南京特許加盟店商仲部副總經理施光明，東區店面陰陽面出現在忠孝東路四段的單雙號，單號面租金每坪2.5萬至3萬，但是對面雙號則落在1萬至1.5萬元，聚客力明顯較對面單號門牌弱。 例如成都路單號的一間知名伴手禮餅店，僅20坪的店面月租金達65萬，換算租金單價約3.3萬元，但門牌同屬成都路的另間手搖杯茶飲店，因位在雙號，每坪租金落至7000元。葉立敏表示，西門町透天店面多，若位處陽面又同時具有大型廣告效益，更能拉高行情，該餅店租金正是以「全棟廣告+店面」行情計算，因此也較無廣告牆面的單層店面行情更高。而位於西門町「外圈」對面的的手搖杯茶飲店租金低，因人潮明顯較陽面稀少許多。同一路段門牌，陰陽面租金價差近5倍。  葉立敏分析，陽面特性是具有「店面連續性」，通常零售店面較多，又有捷運站出口、公車站牌等人流優勢；反觀陰面多是因店面連續性被中斷，特別像商圈中若有晚上打烊的行業，例如銀行、學校等公共設施，阻隔店與店之間的連續性，造成店面中斷，或是無捷運出口、公車站停靠等，長久下來就會逐漸形成陰面。顯見雖然位處同一商圈、同一路段門牌，租金高下與人潮多寡成正比，選擇店面承租時，租金固然是重要成本，但與租金成正比的人流量，造成店面陰陽面的差距，也是影響營收的關鍵。 出處/MyGoNews     www.mygonews.com