就愛買新屋!全台五大熱區曝、苗栗排名第二!
2024-10-24
全台新案價格屢創新高,但不少民眾仍偏好購買新成屋,房仲統計實價資料,今年上半年,桃園市屋齡5年以下新成屋的買賣移轉筆數高達4,120筆,占全市12,790筆約32%,占比位居全台第一。
其後分別是苗栗縣(24.9%)、嘉義縣(20.3%)、宜蘭縣(19.5%)、彰化縣(16.3%),皆高於全台平均水平。
中信房屋研展室副理莊思敏指出,以上區域皆為房價基期相對較低的區域,同時又有建設題材為房市增加亮點,近年吸引大量購屋民眾和建商的目光,新建案相繼推出,尤其在今年預售屋完工交屋潮的推動下,占比拉升。
莊思敏表示,排名第一的桃園市,近年新興重劃區百花齊放,如A7龜山重劃區、青埔高鐵特區、A20重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、草漯重劃區等,都是建商獵地推案的熱區。
加上與雙北精華區相比,桃園房價更顯親民,因此磁吸了許多大台北年輕首購族移居,而這些年輕購屋族普遍偏好新建案,進而使得桃園成為新成屋交易占比最高的縣市,平均每3筆交易就有1筆是屋齡5年以下新成屋。
排名第二的苗栗縣,近年產業利多、重大建設不斷,由於苗栗房價基期相對較低,用在新竹購買老舊中古屋的價格就能在苗栗入屋齡更新、屋況更好的房子,吸引很多竹科新貴跑到苗栗置產。在這些竹科新貴帶動下,不僅竹南與頭份受矚目,苗栗市和後龍鎮的房市熱度也在持續攀升。
排名第三的嘉義縣,台積電議題為房市發展帶來重大利多,加上嘉科、馬稠後產業園區、高鐵等建設題材的發酵,許多建商到嘉義購地推案,目前嘉義縣兩房含車位新成屋的成交價在1,200-1,500萬上下。
排名第四的宜蘭縣,房價只有台北市的3-4折左右,近年來在國道5號銜接蘇花改公路計畫、台二庚線延伸案、宜蘭至羅東鐵路高架計畫、宜蘭高鐵站等交通利多的挹注下,很多台北市退休族、首購族都會選擇移居宜蘭。
目前,宜蘭市和羅東鎮是建商推案較大的區域,新建案的成交普遍落在3字頭上下,部分建案甚至可以上看4字頭,預計未來隨著建設題材的落實,宜蘭房市交易量也有望持續穩健成長。
排名第五的彰化縣,以往新建案大多集中在更靠近台中的彰化市、員林市等地,以吸收台中外溢買盤,不過最近幾年,受惠於科學園區及台積電等利多題材,彰化二林的房市熱度也在不斷升溫,新建案如雨後春筍般冒出。
新成屋交易熱區。 資料來源/中信房屋
桃園街景圖/記者游智文攝影
三把火助燃 未來5年供給爆大量 專家預言房市走勢
2024-10-24
全台第三季不動產表現亮眼,但在國內外經濟政局夾擊下,第四季房市恐有變化。2024年已邁入第四季,結算前三季不動產市場表現,商用不動產在自用需求撐住市場買氣下繳出漂亮成績單,土地市場跟住宅市場在銀行限貸令及央行信用管制出台前,購屋市場買氣熱絡帶動建商對於房市信心滿滿;然而在貸款限制等政策出來後,市場買氣銳減,專家認為,交易數據在第四季將會有較明顯的反應。高力國際研究部資深董事梁儀盈認為,產業的剛性需求、充沛的市場資金流入不動產市場,以及政策美意等三把火,助攻了台灣這幾年不動產投資熱潮。觀察這些投資趨勢可以分成兩種,一種是鎖定科技產業的概念區,以竹科為中心進而串連中南部產業廊帶,尤其半導體聚落在南部逐漸成熟,今年1~8月的半導體營業額已逾新台幣1兆元,高於竹科的7,080億元,更屢見相關大廠大手筆購買自用廠房。今年前三季在半導體產業領軍下,南二都的廠房成交金額就高達405億元,已經佔了全台商用不動產整體交易額的28%;就業的剛性需求也讓建商嗅到定住人口的住宅需求,進場充實土地資產,今年前三季,台南市及高雄市的土地交易額合計達481億元,也占全台土地交易的28%。另一個投資重點議題便是軌道經濟持續發酵,磁吸效應持續擴大,西部走廊從台北市到高雄市陸續有公部門大型招標案登場,包括高雄、嘉義、新竹、桃園的高鐵產專區都成功招商,陸續打造站區複合商業新地標。這幾年不動產遍地投資的熱潮在2022~2023上半年的這一年半間,由於適逢全球進入升息循環、高通膨壓力、經濟復甦力道不如預期,加上及央行加強信用管制,2022及2023年連續兩年土地交易金額下滑,建商獵地動能短暫熄火。隨著新青安房貸在2023年8月上路,以及科技產業及AI議題助攻下,建商看好剛性需求更積極搶進產業聚落區域儲備土地庫存,2024年前三季的全台土地交易大增至1,721億元,不過第四季開始,市場受到央行的第七波信用管制及限貸令,可以預見政策效應顯現,影響買賣決策時程,交易動能將趨緩。觀察未來5年釋出的供給量,全台「住宅」建物開工核發量體在2022年達到歷史高點的628萬坪,2023年也有535萬坪;而在科技業領軍帶動擴張投資下,全台「工業/倉儲類及辦公服務類」的建物開工核發量體,合計在2023年也來到歷史高點的292萬坪,不論住宅或商用不動產新增供給都持續釋出。高力國際董事總經理劉學龍表示,投資市場變化快速,要如何抵抗外部經濟及內部政策的雙重影響,自然是要去強化不動產本身的體質,隨著近幾年的氣候異常,加上台灣地震頻繁,老舊建物的安全更引人疑慮,因此在這樣的先天條件下,不動產將朝安全、永續、智慧化的發展方向。劉學龍認為,未來的不動產應具備基本「五力」,也就是「建築永續力」、「災害應變力」、「管理服務力」、「科技創新力」以及「健康舒適力」,若將每一次的天災都視為對不動產的體檢,那麼從源頭開始就增強自身的抵抗力來打造一個具有韌性的不動產,才是最根本治源的方法。
央行打房該逢低買進了?專家曝實:根本沒降
2024-10-24
地產 > 最新新聞
央行打房該逢低買進了?專家曝實:根本沒降
2024/10/24 06:10文/記者張瀞勻
目前降價普遍都是「降開價」,屋主只是把原先開高高、想賣天價的期望,配合市況做出調整。(圖/財經M平方提供)
房市血流成河要來了嗎?近期房市金龍海嘯來襲,包含:銀行限貸、第七波信用管制....等,都對房市產生重擊,各大房仲9月房市買賣交易數據都出現急凍。目前有不少民眾認為,央行打房讓很多屋主急了、賣不掉了,現在應該是大砍價買房的好時機。
對此,全向科技房產中心總監陳傑鳴表示,雖然近期房市買氣急縮、營建股倒一片,甚至降價的物件變多,但買氣沒先冷個半年以上,想要屋主急售、賠售機會並不大。目前降價普遍都是「降開價」,屋主只是把原先開高高、想賣天價的期望,配合市況做出調整。目前房價根本還沒降,近期即便出現賠售的資訊,也都僅限於零星個案而已。
陳傑鳴指出,雖然7月起市場傳出銀行限貸,9月央行更祭出市場最強的房市管制措施,引發市場一嘩然,認為房市可能要崩了,更讓不少人認為房市即將血流成河。但實際上,由以下目前房市的兩大供需現象就可知道,房市要崩可能沒那麼快。
第一:房市買氣沒想像中的差
雖然目前限貸、央行打炒房讓房市風聲鶴唳,但從7月起傳出的購屋者貸不到款悲觀氛圍下。8月六都建物買賣移轉棟數僅萎縮7.6%,年增率還高達21.4%。至於9月,雖然交易量能持續月減8.8%,但依然年增6.4%,顯見房市只是從過熱回歸平穩,看屋買房的人仍多,房市仍有一定熱度,房價自然很難快速下跌。
第二:房市賣壓不增反降
雖然不少人認為央行打房,房市拋售潮將立刻湧現,但是受到預售禁轉、中古屋主反應比較慢或是認為目前不是售屋時機的影響,根據樂居資料顯示,目前二手屋待售存量,今年10月僅 65,290戶,是2017年3月以來新低,不僅並沒有大舉的賣壓出現,甚至待量售還連兩個月下滑。不管是不是政策造成的閉鎖的效應,沒賣壓、沒拋售潮,房價就會很難跌。
陳傑鳴表示,這次央行打炒房措施一出,因為擴大管制區、加強限貸等作法,確實讓市場相當恐慌與緊張,但是因為近年台商持續回流投資,造成資金在房市流竄,加上低利率與通膨買房保值等利多匯聚,民眾買房意願並不低,而且,目前央行打炒房政策對「首購族」無影響,對現金買房族也無影響,估計接下來房市仍將有一定的買氣支撐,軟著陸機會大。這波買氣下滑只是讓過熱的房市出現降溫,「價格漲勢大幅趨緩」是一定的結果,但要房價出現大幅崩跌,至少以目前市況看起來,短期內仍無這可能。可能要等房市量縮半年以上,屋主才可能出現比較明顯的降價。
北市前8月建照量急凍「這問題」成隱憂
2024-10-23
台北市1~8月建照量較前一年增加,使照卻減少。
台北市主計處發布今年1月至8月核發建築物建造執照,共計166件、棟數233棟,總樓地板面積217.5萬平方公尺,其用途別以住宿類134.0萬平方公尺占61.6%最多;另同期核發建築物使用執照129件及拆除執照64件。
建照數量反應建商業者對於房地產後市的看法,依據台北市政府都市發展局統計,2014年1月至8月台北市政府核發建築物建造執照166件、棟數233棟及總樓地板面積217.5萬平方公尺,分別較上年同期減少12件-6.7%、10棟-4.1%及33.5萬平方公尺-13.3%,顯見建商對於推案進度漸趨保守。
而從建造執照之用途別觀察,今年1月至8月以住宿類134.0萬平方公尺占61.6%最多,辦公、服務類44.0萬平方公尺占20.2%次之。另觀察近5年來各用途別結構變動,2019年至2021年住宿類占比均超過5成,2022年則以辦公、服務類占比56.0%最高,2013年住宿類及辦公、服務類占比分別為49.3%、35.8%皆未過半。
而在使用執照部分,代表建物完工數量,是觀察區域供給多寡的重要指標,統計顯示,今年1月至8月市府核發建築物使用執照129件、棟數156棟及總樓地板面積154.9萬平方公尺,分別較上年同期增加20件、17棟及52.2萬平方公尺。
從數據來看,此次統計顯示建照數量減少、使照量增加趨勢,目前央行積極打炒房,限貸令更讓購屋族觀望時間拉長,在未來供給量持續增加狀況下,買氣能否跟上,以及未來房市是否有變化,有待觀察。
央行打房「強碰捷運大利多」 汐止房仲嘆:屋主心態依舊硬
2024-10-23
▲汐止人等了20年,捷運汐止東湖線終於在昨(22日)決標,是當地房市的大利多。(圖/ET資料照)
記者項瀚/台北報導
汐止人等了20年,捷運汐止東湖線終於在昨(22日)決標,預計2025年初動工。在地房仲表示,央行重拳打房後,預期屋主會稍微讓價,但現在強碰捷運利多,使得一般屋主還是踩得非常硬。另外,汐止市中心少有的新案已開賣,預期將出現8字頭新高價。
汐止人等了20年,捷運汐止東湖線統包工程在昨(22日)決標,由馬來西亞商金務大工程股份有限公司、東丕營造股份有限公司、神通資訊科技股份有限公司聯合承攬,新北捷運局接續將辦理簽約,預計在2025年初開工,目標2032年完工。
汐止東湖線總長5.56公里,共設置6座高架車站,連接內湖東湖與汐止區公所,中間行經社后、同興路、樟樹灣、汐止科學園區。
中信房屋汐止大同店長陳玉玲表示,汐止人等這條捷運等了非常久,現在終於確定要動工,是個振奮人心的消息,房價一定有所反應,「然而先前央行重拳打房,正常來說,部分屋主多少會讓價一些,但汐止區尷尬了,強碰捷運大利多,使得一般屋主依舊踩得非常硬。」
陳玉玲觀察,在決標之前,汐止已陸續出現7字頭中古屋交易,接下來就是看市中心指標新案「宏盛心」,該案於近期開賣,「我有去看過,基本上實價揭露出去後,會見到8字頭。」
▲汐止市中心指標案「宏盛心」。(圖/記者項瀚攝)
房市專家何世昌表示,汐止緊鄰南港,持續有北市外溢買盤湧入,且汐止區內也有科技園區,加上捷運建設題材,房市展望可期。
何世昌指出,汐止地型屬長條型,新案供給量低,且多位於山區及較偏遠的蛋白區,價格僅落在4~5字頭,市區新案供給尤其稀少,在供不應求下價格也容易墊高,但觀察去年初銷售的「寶亞新公館」同樣也在市中心,成交6字頭初,若現在一下來到8字頭,恐怕是挑戰在地人對房價的認知。
看好高雄 茂德半年砸近42億獵地
2024-10-23
北部建商茂德建設重押高雄房市,今年4月迄今總共砸下41.77億元,積極獵取多筆地,最近的一次是以總價13.77億元,買進高雄美麗島捷運站周遭618.91坪「商五」建地,換算每坪成交價達222.58萬元,刷新區域土地高價,未來推案每坪開價上看6字頭。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋22日表示,據實登資訊顯示,茂德在今年4到8月總共砸下41.77億元,分4次陸續買進楠梓、左營、苓雅區和新興區共3,118.48坪建地,是屬於在高雄相當積極獵地的北部建商。
許值瑋指出,若再加上2022年3月以8.89億元,向高雄地政局標得的楠梓高雄大學1,345坪「住四」土地,茂德共已砸下50.65億元在高雄購地。
他說,茂德大筆購地,可能與高雄大學1,345坪「住四」土地推出的大樓建案「高大之森」銷售良好有關,提升對高雄房市的信心。
茂德今年近期買進的高雄土地,是位於新興區新興段四小段的26筆共618.91坪「商五」土地,今年8月成交。房仲業者指出,該地除面對中山路第一排的6間透天,還包括後面的多間房子,整合後的總面積約618.91坪,成交總價13.77億元,換算每坪成交價達222.58萬元。
高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀22日表示,該區域的最高成交行情是每坪介於150萬到180萬元,茂德的成交價每坪222.58萬元,已刷新區域高價。他說,由於區域內的大樓建案,成交已有5字頭,因此,該案未來推出時,開價將上看6字頭。
社子島開發 最快2028動工
2024-10-23
台北社子島開發案卡關,市長蔣萬安昨天在市政會議聽取地政局報告後,裁示待社子島開發範圍及抵價地比率核定後,市府將成立府級專案推動小組,如果順利,預計2027年拆遷、2028年動工,預計工期14年。
社子島仍有居民不願加入區段徵收,並組自救會抗爭。地政局長陳信良表示,市府會盡最大力量,在適當條件下協助不願參與居民,排除在區段徵收範圍外。
「願意走的走,願意留的留。」陳信良說,地政局正調查意願,485份中,有19份想剔除在區段徵收範圍,7份未作答,後續會逐案看申請條件,也可逐戶溝通;剔除區段徵收會視申請面積大小、持分比率等判斷,保留最大彈性。
蔣萬安要求地政局等相關單位全力加速進程,他表示,希望當生態社子島開發完成後,能夠回來跟孩子、甚至孫子說「我們很驕傲能參與其中」。他也指示成立府級專案推動小組,協調跨局處合作開發議題,包含工程分工、產業輔導、寺廟安置和環境現況改善等。
蔣萬安要求工務局依照北士科的開發模式,提前參與社子島的公共工程規畫設計及招標作業;對配合工程如水資源再生中心、聯外橋梁興建工程等,也要配合社子島區段徵收作業進程,適時檢討辦理;他另提醒,對社子島居民需要更多同理心,聚落保留希望能維持在地生活機能需求,市府持續向中央爭取加速審議。
房貸利率衝上3.5%
2024-10-23
公股銀估Q4房貸利率恐再上升
受《銀行法》第72條之2規範不動產放款比率上限影響,不少國銀房貸額度瀕臨滿水位,貸款審核條件更嚴格,加上中央銀行再度調升存款準備率,整體房貸利率抬升,公股銀行房貸利率區間上揚至2.185%~3.5%,第四季新增房貸利率區間恐再上升。
央行欲透過調升存準率收縮資金,對銀行授信產生緊縮效果,成本增加下,不少銀行調整訂價,近期公股銀房貸利率區間明顯較上半年有所調升。
銀行房貸水位吃緊,民眾申貸已受影響。合庫銀行指出,9月青安以外的新增房貸利率區間約介於2.5%~3.2%,因市場資金成本上升,第四季利率將再視情況調整。
華南銀行9月新承作購屋貸款平均利率約2.3%,為反映央行提升存準率造成資金成本上揚,同時避免民眾因較低的借貸成本,忽略風險控管意識,已逐步調整授信利、費率條件,預估第四季新承作房貸利率將微幅上升。
土地銀行雖不受《銀行法》第72條之2規範,9月新增房貸利率區間、平均利率較今年其他月份無顯著差異,但因應市場、各銀行房貸水位等因素影響,第四季利率區間也將逐漸上升。現各公股銀行9月平均房貸利率均已逾2%,有銀行利率區間上限衝高至3.5%。
合庫銀分析,第四季隨央行不動產總量管制,及為穩定房價祭出的第七波信用管制效應下,房市觀望氣氛濃厚,民眾在貸款成數及寬限期有所限制下,購屋態度轉趨謹慎。但國內經濟展望升溫、新青安房貸推升剛性需求、年底新屋交屋潮等因素,房市仍有一定量能,且建材價格及薪資成本居高,成本面不易讓房價有下跌空間,第四季房市料呈「量縮價平」態勢。
臺銀強調,近期銀行體系不動產貸放資金緊俏,加上央行信用管制措施,房價居高不下,後續房市交易量可能稍微降溫。
妥妥隱形冠軍! 安全鉤具廠1.85億買台中最高豪辦創價
2024-10-22
記者陳筱惠/台中報導
台中成為台灣第二大城市,不只豪宅行情迭創新高,商辦衝刺力度也不容小覷。根據實價揭露,台中最高豪辦「聯聚中雍大廈」出現1.85億元交易,不僅創下台中商辦市場近8年單戶最高總價紀錄。購入的企業,更是擁有全球市占率6成的傲人成績。
▲台中最高豪辦「聯聚中雍大廈」出現1.85億元交易,不僅創下商辦市場單戶最高價,經查,購入的企業擁有全球市占率6成的傲人成績。(圖/記者陳筱惠攝)
位於西屯區新光、遠百商圈的「聯聚中雍大廈」樓高39層,為台中目前最「高」豪辦。3月份高樓層1戶被法拍,262坪含4個車位,當時底價1億3268萬1000元,最終由合作金庫以1億6344萬元得標。
時隔不到半年,合庫以總價1.85億元出售給振鋒企業,合庫帳面獲利2156萬元。經查,該公司是專業製造工業起重用安全鉤具的製造商,創立於1985年,目前則自行從事研發與製造,在業界素以創新技術著稱,驚人的是,該公司的產品達到全球市占率的6成,妥妥的隱形冠軍。
寬頻房訊發言人徐華辰說:「銀行體系拍下物件轉售、轉租都相當正常,惟該筆交易金額大,才會特別引人注目,而中台灣不論是在人口、企業、資金回流等前提下前景都相當看俏,合庫帳面獲利雖達2156萬元,但實際扣除房地合一稅等獲利約1100萬元,投報率還算不錯。」
▲2024年上半年台中商辦大樓共成交438筆交易,對比去年同期68筆,交易量就成長6倍。(圖/記者陳筱惠攝)
不過觀察近期商辦市場,2024年上半年台中商辦大樓共成交438筆交易,對比去年同期68筆,交易量就成長6倍。
預售部分,允將建設於新光三越、台中大遠百之間推出的「TST台灣之鑽」,根據實價登錄揭露,27樓以單價90.5萬、總價1.47億元成交,且億元以上交易紀錄達5筆。
聯聚建設豪辦預售案「聯聚中維大廈」也曾有法人買家以總價5.65億餘元將4層樓商場打包買走,拆算每坪單價近84萬元,破億紀錄有19筆之多。
七期房仲謝兒政認為:「過往在工業區內的廠辦合一模式隨著二代接班,紛紛進階為講究門面與氣派的辦公室,目前市況打住不打商,台中未來還有水湳經貿園區的規畫,都進一步帶動台中商辦市場價量表現。」
竹南、頭份房價、人口雙漲 設置苗北辦公室擴大都更量能
2024-10-22
竹南、頭份為苗栗縣北區都市發展的雙子城,新竹科學園區竹南園區開發帶來科技人口移入,房價也跟著起飛,帶動該區都市更新的需求與興起。因應竹南及頭份人口不斷突破,苗栗縣政府為解決舊市區建物修繕及更新問題,設置苗北辦公室日前正式揭牌,協助民眾就近辦理都市計畫或都市更新相關業務。同時由縣府都市計畫科於每周五上午8時至12時定期派員進駐,提供都市計畫及都市更新相關業務諮詢服務。竹南頭份都市計畫區是苗栗縣核心都市發展地區之一,近年來紛紛有企業招商引資及新興產業開發等相關業務,創造多元就業機會,吸引許多外來人口遷移於此。根據戶政單位統計,竹南、頭份近3年人口增加4427人,其中九成來自新竹遷入;近年房價表現更是亮眼,過去預售成交從1、2字頭,近一年成交已來到4、5字頭。