南科吸就業約達9.2萬人 建設效應帶動房市走升與加重購屋壓力
2024-01-30
南科園區成立已28週年,南科近年來蓬勃發展,吸引許多企業主的投資與投入,並隨著工作機會的提升,更是吸引周邊地區的市民不斷湧入。受惠南科議題及重大開發建設效益,南市五年來,吸引許多民眾前來置產,帶動不動產市場蓬勃發展,但在政府積極遏阻預售屋炒作及加強稅賦公平作為下,台南房價高漲情形趨緩,交易也回歸剛性需求為主。 國家科學及技術委員會南部科學園區管理局說明,南科自從成立以來,迄今進駐廠商已達273家,從業員工約9萬2000人,而112年南科在積體電路的領航帶動下,展現無懼逆風的旺盛成長氣勢,園區上下游廠商更是持續投入資本支出,厚植園區產業聚落的競爭力,充分展現出南科蓬勃發展的成長動能。 但是,也因近年來政府為支持南台灣發展,在交通建設、產業升級、科學園區等方面持續努力,不僅吸引國內外知名企業進駐,嗅覺敏銳的建商和投資族群也搶卡位,導致近年南部縣市房價迅速補漲。 依據內政部不動產資訊平台資料顯示,2023年第3季全國房價所得比高達9.86倍、再創歷史新高,台南民眾的購屋壓力加重,也從2019Q3的6.93倍增加到2023Q3的9.49倍,增加了2.56倍,其後依次是:台中市增加2.35倍、高雄市增加2.18倍、台北市增加1.94倍、嘉義市增加1.87倍。 台南市長黃偉哲指出,近五年來,因為購屋需求的改變,住宅大樓及華廈漸漸成為商品主流,本市受惠南科議題及開發建設效益,再加上於六都之中房價基期較低,吸引許多民眾前來置產,帶動不動產市場蓬勃發展,交易價格明顯上升,其中預售屋及新成屋市場價格的漲幅,更較中古屋市場為高。 黃偉哲表示,以過去110年及111年漲幅較大,反映疫情期間,熱錢流入房地產市場,惟隨著平均地權條例新制上路、囤房稅新制推出,政府積極遏阻預售屋炒作及加強稅賦公平作為下,房價高漲情形趨緩,交易也回歸剛性需求為主。今年適逢臺南400年,亦是睽違16年再度舉辦台灣燈會,預計將帶動更多觀光人潮及經濟發展。 南市府地政局長陳淑美也說,最新景氣信號分數112年11月來到20分,繼9月後再次轉為黃藍燈號,可見112年第三季總體經濟景氣持續呈現回升跡象。整體而言,台南住宅市場價格持續微幅上揚,交易量則受惠於永康區而明顯增加,後續房市是否回溫將持續觀察。而各行政區次市場亦受到各重大開發計畫與新建案完工影響而有不同變化。
三鶯線臺北大學站與媽祖田站捷運開發案招商 預計引資77億元
2024-01-30
今年首筆捷運聯開案公開招商,仲量聯行協助新北市政府捷運工程局今(29)舉辦「三鶯線臺北大學站與媽祖田站捷運開發案」招商說明會,臺北大學站預計於5月15日截止收件,媽祖田站預計於6月17日截止,預計引資77億元,規劃3.7萬坪捷運開發大樓,吸引包括潤泰、國泰、富邦、冠德、皇翔等國內開發商及投資人出席。   仲量聯行表示,捷運三鶯線有12站,屬捷運聯合開發者有6站(7處基地),去年已成功招商捷運三峽站(2處基地),今年之招商重點為臺北大學站、媽祖田站以及龍埔站等。   「臺北大學站」開發基地位於三峽主要幹道復興路上,正對台北大學之南側校門口,基地面積約1,790坪,預計可開發地下4層、地上20層,開發量體約1.6萬坪樓地板面積之開發大樓,預估投資金額約30億元。   台北大學特定區內可開發住宅之土地多已飽和,該案基地方整、三面臨路、視野寬廣,文教氣息濃厚,環境品質佳,周圍設施包含臺北大學、三峽國中、北大國小、三鶯國民運動中心等,發展潛力極佳。   該案交通便捷,距離恩主公醫院與國道3號三鶯交流道僅約600公尺,而步行10分鐘即達三峽老街,區域機能完善,未來可引入具在地文化特色之「藝文⽣活商城」,可打造高質感、具藝文氣息之住商空間,滿足通勤、鄰里居民及台北大學校園人口之消費需求,並具備到站即到家的捷運宅優勢。   仲量聯行表示,「媽祖田站」開發基地位於土城區主要幹道中央路四段上,面三峽河,不但享有河岸美景,更有水岸公園。媽祖田站開發基地約2,980坪,預計可開發地下3層、地上25層,開發量體約2.1萬坪樓地板面積之開發大樓,預估投資金額約47億元。   該案基地為100%公有土地,產權單純,街廓方整,鄰近土城工業區、頂埔高科技園區,園區年產值逾千億,引入逾5萬就業人口,近期鴻海進駐土城工業區雲宇宙園區,可預期未來土城區將衍生相當之辦公人口與居住人口。基地周邊設施包含雙語教育之頂埔國小、土城國中,以及基地南側結合在地生態人文的「祖田兒童遊戲公園」,為安居樂業的優質環境。
〈房產〉全台2023年房屋買賣移轉棟數30.6萬棟
2024-01-26
官方全台房屋買賣移轉數據完整出爐,去 (2023) 年全台的建物買賣移轉棟數,失守 31 萬棟防線。根據內政統計月報顯示,2023 年全國買賣移轉量為 30 萬 6,971 棟,年減約 1.1 萬棟,年減 3.5%,成為近 4 年的新低點。值得慶幸的是,2023 年房市先淡後旺,下半年移轉急起直追,下半年移轉比起上半年增加了 20.9%。 中信房屋研展室副理謝欣亞認為,2023 年房地產市場面對不少衝擊,在上半年就遭遇升息、第五波選擇性信用管制、平均地權條例上路等影響,加上全球景氣低迷,讓整體買氣急凍,若扣除新屋交屋因素,實際成屋交易應更為慘淡,所幸下半年政府祭出「新青安政策」帶動首購族進場購屋,申請新青安貸款的戶數占全國移轉棟數的占比逐月提升,加上南部年底交屋潮挹注,讓整體移轉量在第四季回穩。 謝欣亞進一步指出,去年全台七大都會區僅台南跟新竹為正成長,其他都會量能均衰退,主要是在政策跟不景氣的衝擊下,原先的買盤退卻,加上都會區房價較高,房價區間大多不在新青安貸款的主力範圍內,大幅限縮自住客的購屋選擇,使剛性客群外移到蛋白區購屋,而新竹買盤在買盤在在地客與竹科工程師力撐下,在第四季急起直追,年增 11.4%。 展望 2024 年房市,謝欣亞指出,今年全球通膨趨緩,整體經濟可望復甦,今年台灣利率在美國降息的風聲之下,升息機率較低。整體而言,今年房市將延續去年下半年市場結構,交易量將在穩中求突破,市場依舊以剛性買盤為主。
公辦都更7599兩個月整合130戶 北市府啟動模擬選屋第2案
2024-01-22
公辦都更7599專案計畫新春再開紅盤。繼台北市信義區虎林街60巷公辦都更案,南港產專區單元2-25也於兩個月整合130戶第二階段意願達90%,成為第二案進入模擬選屋 ,後續將由台北市住宅及都市更新中心啟動相關作業,同步蒐集住戶需求,做為後續招商條件的依據。   台北市「南港產專區單元2-25」公辦都更案位於南港區南港路三段以北、南港路三段16巷以西所圍之基地,鄰近玉成國小、南港高中及捷運昆陽站,基地內為屋齡40至50年以上的4、5層樓建築,社區住戶引頸期盼能夠透過公辦都更的方式,改善居住品質。   北市都市更新處表示,能夠在這麼短的時間內整合高度意願,除了有市府及專業技術團隊提供7599專線諮詢、免費方案評估試算等多元協助之外,社區內的熱心居民自主召開多次頭人會議、自創LINE群組聯繫溝通,甚至在社區中的藥局成立了一個小小工作站,作為收取意願書的據點,有疑慮也隨時致電更新處同仁諮詢、求證,不隨意聽信謠言,讓所有權人能在獲得正確資訊的狀況下做出最有利的判斷,更是第二階段意願達標的關鍵。   更新處表示,本案後續將由台北住都中心模擬更新後房型及權值,讓住戶依居住需求選屋,同時對於房型、位置及差額找補等有概念,住都中心也會一併調查住戶對新家的建築需求,若第三階段選配率達90%,將把住戶需求做為招商條件的重要依據。   另外,最新一季的公辦都更7599專案計畫已升級上線,不但鬆綁每年受理10案的限制,更放寬意願書受理格式,讓公辦都更程序更便民。更新處呼籲,計畫受理期限至2024年8月31日止,歡迎有需求的市民踴躍申請。想了解相關內容,可申請「十五人連署法令說明會」,請至臺北市都市更新處網站(https://uro.gov.taipei/Default.aspx)查詢,或撥打專線02-2781-5696轉分機7599由專人竭誠為您服務。 台北市「南港產專區單元2-25」公辦都更案位於南港區南港路三段以北、南港路三段16巷以西所圍之基地,鄰近玉成國小、南港高中及捷運昆陽站。北市都市更新處提供
全台空屋率升至9% 六都中又以高雄、台南增幅較大
2024-01-21
內政部昨(20)日公布2023年上半年低度用電住宅(俗稱空屋)統計,全台空屋率9.33%,除連江縣外,其餘縣市空屋率都較上期(2022年下半年)統計上升,六都中又以高雄、台南增幅較大。   內政部統計指出,全台約85.1萬宅空屋,空屋率9.33%,2023年上半年空屋率較2022下半年增0.56個百分點,年減0.19個百分點。   內政部表示,若依縣市別觀察,台北市空屋率7.15%最低、新竹市7.51%次低;以金門縣17.4%最高、宜蘭縣15.61%次高。除連江縣外,其餘縣市均較上期增加。   六都與新竹縣市空屋率相對較低。與上期相較,新北市空屋宅數增加約1萬宅最多,其次為高雄市增9,930宅;空屋率則以高雄增加0.82個百分點最多,其次為台南市0.71個百分點。若與上年同期相較,僅高雄空屋宅數與空屋率增加。   不過內政部表示,由變動趨勢觀察,自2009年統計以來,全國空屋率近兩年雖略有波動,但長期仍呈緩降趨勢。   內政部也分別自面積、屋齡分析,仍以面積20坪以下、屋齡五年以內新屋空屋率較高。   內政部利用房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料,將每年11、12月平均用電度數小於、等於60度住宅,界定為低度使用(用電)住宅,一般視為「空屋」指標。
新法上路買房小心!他想買一樓結果變地下室
2024-01-18
土地法34條之1執行要點修正案今年1月1日生效,一般認為,此修正案只是對共有物優先購買權進行微調,影響不大,但實際情況不然。就有人因為這一修正法案,本來想買一樓店面,結果卻只剩下地下室,簡直快要哭出來。   正業地政士事務所所長鄭文在表示,這位買家看好新北市一間一樓店面,但一樓由四位兄弟共同繼承持有,該店面另有地下室,而地下室只有其中三個兄弟共同持有。   由於該店面條件不錯,價格也合理,買家決定出手。經透過房仲連絡四個兄弟,有三個願意出售,但附帶一條件,必須同時買下他們所共同持有的地下室。   買家算一算投報率,還是划得來,於是決定和三人先簽約買下,並依規定,在簽立買賣契約書後,立即通知不同意出出售的共有人,詢問是否主張優先購買權。存證信函寄出後,不同意出售的那個人,立刻回函表示要優先承買。   買家本來心想,既然人家要買,那就取消原先買賣契約,沒什麼大不了。   但萬萬沒想到,那位不賣的人,因未擁有地下室持分,因此只針對一樓優先購買,不想接手地下室。   鄭文在表示,依照原本土地法34條之1執行要點,同一價格及同一條件的土地或建物,如果共有人要主張優先購買權,必須全部承買。也就是說,要優先承買店面,就必須連同地下室一併買下。   但是去年6月公告、今年1月1日生效的新修正執行要點第12點規定,部分共有人出賣數宗共有土地或建物時,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。   也就是說,那位不想出售店面的共有人,可以只優先承買一樓店面,由於他不是地下室的共有人,沒有權利,也沒有義務一併買下地下室。   這下子買方簡直要哭了,一樓店面、地下室的買賣契約都已簽訂,想要的一樓黃金店面,被優先購買權人買走了,卻留下他本來也不想買的地下室,但事至如此他可以不買嗎,如果不買是否違約呢?   鄭文在表示,由於三兄弟不同意解約,此一案件最後恐得走上法院訴訟,官司結果如何難以預料。他提醒,不動產法令多如牛毛,購買簽約之前還是先請教專業人士,以免因為一時不察,變成燙手山芋。
土增稅重購退稅後忘了這個期限 將遭追討大筆稅款
2024-01-17
小李熱衷政治,本屆立委選舉受友人之託,早於半年前即將自己與老婆的戶籍,從三民區遷入朋友左營家中,表達相挺支持的候選人,僅保留同住的弟弟戶籍,沒想到選後打算將戶籍遷回,才驚覺4年前從鳳山換購三民區的新大樓時,已申請退回50萬元土地增值稅,經稅務人員提醒,退稅5年管制期不得將戶籍遷出,否則將遭追回土增稅退稅款,讓小李相當懊惱! 國稅局表示,已申請土地增值稅重購退稅的民眾,該重購自用住宅用地,在辦妥產權移轉登記之日起5年內,若再行移轉或改作其他用途〈包括供營業使用、出租或戶籍遷出等情形〉者,會被追繳原退還土地增值稅。 依據土地稅法所稱自用住宅用地,是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,地上建物為其中1人所有,且無出租或供營業用的住宅用地。所以在管制期間(5年)內,重購地需「持續」符合自用住宅用地規定,即使戶籍短暫遷出也會被追繳原退還稅款。 但如因子女就學需要、因公派駐國外、土地所有權人死亡等原因,導致戶籍遷出或未設籍於該地,若經查明無出租或供營業情事,實際上仍作自用住宅使用,則可免追繳原退還稅款。 稅務專家提醒民眾,如戶籍因故需辦理遷出,但仍作自用住宅用地使用者,至少需保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內,以維護自身權益。
30萬坪南科FG區段徵收區3月主體將完工 開放選地
2024-01-17
南科FG開發面積達100公頃(逾30萬坪),目前工程進度已逾8成,配合南科園區環狀交通路網,預計明年3月主體工程完工。今(16)日在南市善化區文康育樂中心完成抵價地抽籤作業,此次總籤數為201支,分為上下午場辦理順序籤(人序籤)及土地分配籤(地序籤)兩階段抽籤,並由到場之抽籤戶推舉二人擔任監籤人員,南市府當場張貼抽籤結果。各方參與十分踴躍,參與人數近500人。 後續將依據地序籤之順序,於113年1月23日(星期二)至1月26日(星期五)計4天(分上、下午場)共8梯次在深緣及水善糖文化園區─員工休閒活動中心(臺南市善化區溪美里 228 號)辦理配地作業,完成該項作業後,造冊公告土地分配成果一個月,並依序辦理埋設界標、地籍測量等地籍整理作業,可望於113年6月辦理囑託登記,由原土地所有權人領回土地所有權狀,並於年底前完成土地點交作業,屆時地主即可進入實質開發建設。 南市府地政局長陳淑美提醒,抵價地分配對土地所有權人是重要大事,為節省土地所有權人選配時間,建議民眾事先做足功課,先填具「土地分配作業選填志願表」(抽籤配地公文附件,亦可至專屬網站/下載專區下載),於配地現場提供給「預配區」工作人員進行協助。 同時台南市府為加速開發南科特定區,另外兼顧文資保護與土地開發,公滯八已完成文資搶救且施工中;公滯七目前正進行文資搶救中,待搶救完成接續進場施工,因應南科發展所需生活及服務性設施用地需求,後續主體工程務必如期如質完工。 台南市府表示,南科FG開發區位處善化市區與南科園區間,區內多為閒置農田及低窪地區,以區段徵收方式開發,為南科廣大就業人口提供生活服務所需用地,闢建開發區道路串連園區道路及公園兼滯洪池等重要公共設施,規劃二座滯洪池及抽水站,公園開放空間設計透水鋪面、吸納逕流,降低水患威脅,建構完整之南科園區周邊生活機能,提供生活服務區可建築土地,營造舒適、優質的休閒空間與居住環境,樹立科學園區內生活及商業環境與社區營造示範性空間規劃之典範。
全台推案小宅化 二低一高刺激買氣回籠
2024-01-13
2023年房市表現,出現移轉棟數量縮,但房價創下歷史新高,同時間因為人口老化等因素影響,繼承移轉棟數也寫下歷史新高;受惠房市景氣維持相對穩定,整體住宅房貸的逾放率最低僅0.06%,但要吸引買氣,一些建商開始嘗試二低一高推案模式,包括低總價、低自備款與超高層大樓拉長工期,都是因應全台推案小宅化爭取買氣的新利器。  全國915萬戶住宅 六都台中平均屋齡最新 根據內政部房屋稅籍資料,全國共約有915萬戶住宅,屋齡5年內的住宅占比6.1%,約55萬宅,住宅數量最多是新北市,將近170萬戶,但5年內新屋比例不高,僅5.56%,六都中平均屋齡最年輕的是台中市,因其新屋占比8.17%,平均屋齡29.8年,是六都中唯一不到30年的區域,若比較全台各縣市,5年內新屋比例最高者為新竹縣10.20%,也是全台住宅屋齡最年輕的縣市。 依據財政部統計六都非自住的住家用房屋,平均每戶房屋稅稅額將增加2.64萬元,平均增幅達78%,非自住的新屋持有人需嚴正以待高持有稅時代,而依據內政部資料,全台各縣市中,住宅類新屋比例最高的是新竹縣,其5年內新屋占比10.20%,六都中最高是台中市8.17%。 全台推案小宅化 總價1000~1500萬元最受寵 統計顯示,全台成交占比最高是總價1000~1500萬元,也是首購族偏好的總價帶,包括新北市每3間就有1間成交該總價帶,桃園市更是占比超過4成,新竹地區則是總價1500~2000萬元成交最多,每3間交易就有1間,台中市則是分布平均,總價700~1000萬、1000~1500萬、1500~2000萬交易比例接近,反應市場需求多元,低總價到條件較好的大樓需求都穩定。 平均地權條例上路,私法人購置住宅採許可制,上路後豪宅市場交易量縮,同時限制預售屋換約交易,也導致預售市場自用當道,整個結構出現大幅變化,但投資退場對於市場相對健康,政策方面則包括租金補貼等,但對於房市價量影響最大的則是新青安的優惠房貸,貸款條件比公教人員貸款還優惠,有穩住自用剛性買盤的效果。 南部重大建設區積極開發 帶動區域房市成長 由於南科與沙崙雙引擎帶動,南科去年營業額更突破1.48兆元,就業人口逾9.2萬人,再增加8千餘人。市調顯示,台南市總價700~1000萬元交易占比最高,高雄則是總價1000~1500萬交易占比最多目前市場上的買方需求穩定,反而條件不錯的待售房屋數量有點不足,房市仍維持高檔盤整,交易量能大致維持穩定    北高雄美術館園區,營造出相當濃厚的人文藝術氛圍,成為不少民眾休閒養生好去處。同時串連中都生態公園,周圍除了第一排基地之外,公園周圍的景觀大樓也頗受矚目。高雄鐵路地下化綠園道完工後,地理縫合除了可讓左營南門圓環與軍區一帶,迅速在5分鐘內連通美術館園區,左營融入大美術館園區,有利生活圈蓬勃成長。 加上高雄市府配合高科技S廊帶計劃,力推新新左營生活圈的建設,包括將招商百億開發的「左營高鐵科技之心」商業區開發案、半屏山南麓重劃開發IC設計重鎮與站前路連結高雄第三科學的園區東路計劃等園區,可迅速連結華夏商圈與新光三越百貨商圈、漢神巨蛋百貨,已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢,可望進一步擴大百貨商圈發展,該生活圈坐擁高鐵左營站區、台鐵新左營站與捷運紅線R16站的三鐵共構便利交通優勢。  
海悅奪代銷王 連五年稱霸 甲山林、新聯陽突破千億
2024-01-13
根據591新建案統計,2023年十大代銷接案量合計約6,854.6億元,較前年縮水近千億,年減12.1%;觀察各代銷由海悅廣告(2348)蟬聯龍頭寶座,從統計至今已連五年稱霸,若以成長幅度來看,甲桂林廣告2023年接案量大豐收,成長超過四倍,以黑馬之姿拿下第四名。 海悅去年全台接案量達2,196.1億元,接案遍及全台,百億指標案包括北市大安「Diamond Towers 台北之星」、台南東區「浩瀚無極」、台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、台南安南「南科悦揚」、桃園中壢「宏普序時代」。   第二名為甲山林,接案量1,201.9億元,策略上瞄準就業需求強勁的區域布局,包括北市科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶1號」、「甲山林金城帝寶2號」、新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」、「都廳大院2」與高雄橋頭「橋科大極」。   同樣總銷破千億的還有新聯陽機構,去年仍以雙北為主要戰場,除了「晴空大地」、「A2a自由綠洲」、「馥華之丘-四季」等指標首購案外,2023年不畏豪宅市場受私法人購屋許可制、限貸令影響,承攬「鑄慕」、「勤美璞真-城仰」等預售豪宅案,接案靈活多元。   第四為甲桂林,去年接案大豐收,總銷共544億元,成長逾四倍,指標案包括自身跨足建築業的大隱開發推出位於北市信義區的「大隱青后」,同時看好西區門戶計畫發展,接下百億大案「宏國大道城」。   第五為信義代銷,持續精耕北、桃,去年接案量465億元,指標案包括總銷100億的「新濠一滙」及總銷65億的「好風采」。   第六名新高創廣告,2023年接案遍布全台,總銷378億元,指標案包括台中南屯「勝美琚」及桃園八德「織未來」。第七為漢華行銷,2023年接案總銷312.3億元,去年接案以桃竹地區為主,又以位於青埔的「和發水慕白」、「大華畔」挹注最多。   有中台灣代銷天王之稱的萬群廣告,去重返榜單,接案量254億元,主攻蛋黃區,像是水湳經貿園區「親家中央公園」、14期重劃區「豐禾」等。   新理想廣告去年聚焦桃園蛋白區,包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區,因此接案總銷僅201.3億元,年減幅逾五成。   最後為璞園建築,去年總銷192億元,指標案包括北市大安「統創翼」及新北泰山「築。滿滿」,自家個案「璞園百聿」、「璞園丹陽」、「璞園知山」等也貢獻接案總銷。  
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