【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一上路後，過去土地占比較高的透天產品將喪失節稅優勢，高總價個案影響更大，近月來不少業主認為後勢不佳，許多個案願意積極求售。不過根據北市不動產實價資訊網資料發現，和2014年同期相比，2015年1-7月億元以上的透天產品從30件萎縮至7件，量縮幅度近8成，最高總價雖變化不大，但行政區上卻有相當程度的變化，2014年有高達8個行政區有億元透天成交，但到了2015年只剩下4個行政區，其中大同、中正、松山與士林，表現較為穩定，而士林在2015年以來成交多在士林夜市周邊商圈，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，士林夜市觀光題材發酵，應是這些透天能順利出脫的主要因素。 徐佳馨指出，若以2015年和2014年最高價來看，均落在觀光商圈，2014年最高總價3.93億的透天落在萬華區環河南路，為華西街夜市商圈範圍，2015年最高總價3.6億的透天落在松山區饒河夜市，顯見在都更難推的狀況下，老透天要「老而彌堅」唯有透店一途。而在行政區表現上，士林表現穩定，且值得注意之處在於，透天成交多在士林夜市，日前又揭露一筆實價每月高達33萬的透天租案，可見觀光夜市仍有相當租客願意捧著現金進場。 雖然透天只要有穩定租金收益似乎就有人願意捧著現金上門，但房地合一上路後，過去透天因房地比能讓獲利大打折扣的優勢已經不再，加上都更推動困難，日後透天產品可能只剩下長抱的租金收益，徐佳馨指出，未來透天也將進入強弱明顯的發展趨勢，若要長期保持賣相好，大概就只能倚重商圈加持了。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【中信房屋/研展室報導】內政部戶政司統計，全台灣家庭戶數在今年8月達到844萬戶，其中家戶數最多的前三名分別為新北市、高雄市及台北市，不過平均家戶人口數（總人口／總戶數）下滑至2.78人的歷史新低，中信房屋副總經理劉天仁表示，台灣平均家戶人口逐年下滑是必然的趨勢，這也代表未來中小坪數的住宅將成為台灣房地產市場主流。內政部戶政司的資料顯示，全台家庭戶數逐年成長，2000年至2014年平均每年增加約12萬戶，且家庭戶數主要都集中在六都，六都約占台灣總戶數的7成。截至今年8月，新北市以約150萬戶排名第一，占全台總戶數的17.84％，其次為高雄市約107萬戶，占總戶數12.68％，排名第三的則為台北市約104萬戶，占12.34％。雖然全台的家戶數逐年遞增，但今年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比，平均每戶減少了0.55人。劉天仁指出，台灣平均家戶人口數持續減少主要是由於新世代的觀念出現轉變，以往「傳宗接代」的責任對於年輕人來說已非束縛，所以組一個家庭不再是人生必要的選項，因此單身族、頂客族（雙薪水、無子女）越來越多，且平均家戶人口數持續減少的趨勢很難出現反轉，在這種情況下，未來中小坪數的住宅將成為台灣購屋需求的主流，20坪以內的1、2房物件最適合上述族群。劉天仁說，中小坪數的住宅雖然可運用的空間較為狹小，但由於總價低、負擔輕，因此對於首購族較有吸引力。而且許多小坪數的物件還會搭配新穎設計裝潢，充分運用所有空間，營造「麻雀雖小，五臟俱全」的舒適環境，如此小而精美的特性更容易吸引買家出手。劉天仁表示，在台灣平均家戶人口數逐年下滑，以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下，未來建商推案的主力也勢必以低總價的中小坪數物件為主。

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】11月即將開徵地價稅，相關話題再次受到矚目，特別是2016年即將重新規定地價，外界普遍認為公告地價將大幅調高，民眾繳納的地價稅也將隨之增加！再加上2016年房地合一稅、囤房稅將陸續上路，針對自用住宅又同時有不同的相關規定，民眾想節稅往往不知從何下手。信義地政士聯合事務所表示，辦理「自用住宅」就可以輕鬆節稅，但要掌握以下四大重點在該物件「辦竣戶籍登記」、「無出租、供營業(包括執行業務)」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間」即有機會可同時減輕地價稅、囤房稅及未來出售時的房地合一稅，以台北市松山區30年30坪公寓為例，稅費至少可省下上萬元，2015年度想搶先節省地價稅，就務必在9月22日前提出申請，當年度才可適用優惠稅率。 近來政府積極調高不動產的持有及交易稅，包括大幅拉高土地公告現值、房屋稅率調整(囤房稅)、調升新建房屋的標準單價…等，因此每3年公告調整1次的公告地價，預料2016年也將隨趨勢往上拉高，民眾的房屋稅、地價稅、土地增值稅…等均為受影響範圍，特別是多屋族更是首當其衝，面對節節調高的各項稅負，信義地政士聯合事務所專案經理林以德建議：「辦理自用住宅不但可節省即將開徵的地價稅，也可檢視家中持有的不動產，對於2016年即將調整的房屋稅、房地合一稅也都可能產生有效節稅效果。」 林以德舉例說明，北市松山區饒河街30年公寓、建物30坪、房屋現值202,200元、土地29.25平方公尺、2013年申報地價70,464元，如果非住家用，房屋稅、地價稅最高需繳納27,889元，如果辦理自用住宅，則共只需繳納6,548元，另外日後出售時若適用房地合一新制還可扣除400萬元、超過400萬元以上適用10％稅率，直接省下上萬元以上的稅費，但不同的稅負針對自用住宅定義有不同的規定，想要同時節省地價稅、房屋稅、房地合一稅務必符合以下狀況「辦竣戶籍登記」、「無出租、供營業(包括執行業務)」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間」，否則可能省了地價稅卻讓其他稅負受到影響。(例如：直系親屬設籍符合地價稅自用住宅要件，卻不適用房地合一新制的自住房地要件) 2015年地價稅將於11月1日開徵，符合規定想搶先辦理自用住宅節稅的民眾，必須在地價稅開徵40天前，也就是2015年9月22號前提出申請，逾期申請者，2016年開始才能適用優惠稅率或減免地價稅，提醒民眾務必把握時間，另外自用住宅需自己主動申請才會生效，提醒今年度所有權有發生移轉的民眾特別留意，不論移轉的原因是繼承、贈與或買賣取得，登記完畢後記得向稽徵機關重新申請自用住宅用地優惠稅率，否則將只能用較高的一般稅率課徵地價稅。林以德也強調，辦理自用住宅節省今年地價稅相對單純，如果想順道省下未來的囤房稅及房地合一稅，建議參考專業人士建議，多加考量未來節稅的各項規劃。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府稅捐稽徵處表示，2015年地價稅將於11月1日開徵，如您的土地符合自用住宅用地規定卻還沒申請適用優惠稅率課徵地價稅，請在2015年9月22日前提出申請，經稽徵機關審核符合規定者，當年度即可按自用住宅用地稅率千分之2課徵地價稅，如未申請則以一般用地稅率(即千分之10以上之累進稅率)核課，兩者相差至少4倍，請不要錯過可節稅的機會哦！ 稅捐處進一步表示，適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的要件包括：(1)土地所有權人或其配偶、直系親屬於地上建物辦妥戶籍登記。(2)該建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。(3)無出租或供營業用之情形。(4)都市土地面積以300平方公尺(約90坪)，非都市土地以700平方公尺(約210坪)為限。(5)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地優惠稅率繳納地價稅者，以一處為限。(如供已成年之直系親屬設籍居住者，則無一處之限制。) 稅捐處進一步說明，可申請按特別稅率千分之10課徵地價稅的項目有： (1)工業用地：依法劃定之工業區、工業用地及工業主管機關核准工業或工廠使用之土地，按工業主管機關核定規劃使用者，及在依法劃定之工業區或工業用地公告前，已在非工業區或工業用地設立之工廠，經政府核准有案者，其直接供工廠使用之土地。 (2)其他事業用地：礦業用地、私立公園、動物園、體育場所用地、寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地、經主管機關核准設置之加油站、依都市計畫法規定設置供公眾使用之停車場用地(但臨時路外停車場用地不適用)及其他經行政院核定之土地，按目的事業主管機關核定規劃使用者。 該處提醒民眾，地價稅原核准按自用住宅用地稅率計課且未變更用途者，將戶籍遷出自用住宅時，於未違反土地所有權人與配偶及未成年之受扶養親屬適用一處之限制，至少須保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人在原戶籍內，始可繼續適用自用住宅用地稅率。若全戶遷出，縱有居住之事實，亦不符合自用住宅用地稅率要件，應於30日內向稅捐稽徵機關申報，以免經查獲而遭補稅及裁罰；嗣後再由土地所有權人或其配偶、直系親屬任一人遷回辦竣戶籍登記者，亦應重新提出申請，始可再適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】在地小人稠的台北市，想要小屋換大屋，又有價格的衡量，應以坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋產品最符合自住換屋的需求。由於自住民眾買屋多以交通及生活機能為首要條件，台灣房屋智庫統計台北市雙捷運站周邊房價，與該站鄰近平價路段價差表現，每坪價差最大的是大安站，每坪價差達25.1萬；而雙捷運站周遭中古屋行情最高為每坪97.5萬的忠孝復興站；至於平價路段則以林森北路最厲害，享有4個雙捷運站優勢。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，目前台北市坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋均價每坪60萬，進一步觀察台北市13個雙捷運站周邊坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋均價，南港展覽館跟西門兩站均低於北市均價(每坪60萬)，分別為58.9萬及50.4萬，假設購買30坪，民眾的買房預算大概在1,767~1,512萬便可入住。 不過對於注重居住氛圍，又想享有雙捷運站地利之便族群，是否還有其他雙捷運站可供選擇？建議可以從周邊的平價路段下手，根據統計，大安站周邊坪數20-40坪、屋齡21-30年的中古屋均價每坪95.4萬，然四維路均價每坪70.3萬，房價每坪價差達25.1萬。陳炳辰分析，大安站鄰近師大附中學區，豪宅又節次比鄰，推升在地行情，不過在距離大安站步行500公尺可達的四維路一帶，兩房中古屋平均單價可在70萬成交，低於大安站周遭達26.31％，既享有信義線、文湖線雙線捷運優勢，又入住大安區最寧靜的住宅區，值得民眾參考。 除大安站外，雙捷運站點周遭中古屋行情較高的站點，還有忠孝復興站的97.5萬，與東門站的94.5萬，陳炳辰說如果以十分鐘腳程的距離作挑選，仍能找到低於該捷運站點一成三到一成八不等的物件！比方說八德路二段、安東街一帶，距離忠孝復興站約莫700公尺，但二、三十坪的中古屋單價低於忠孝復興站周圍行情18％，平均一坪84.3萬可享文湖、板南雙線捷運交通機能，又能與東區SOGO商圈當鄰居，CP值極高。 陳炳辰表示，近林森北路的各大雙捷運線站點，包括像是台北車站、松江南京站、民權西路站及中山站，都能在林森北路上覓得物美價廉的中坪數中古屋，亦可比該區捷運站周邊便宜個兩到三成！而林森北路居住環境複雜的刻板印象，在近年來實已有所轉變，中山區多件豪宅建案都與林森北路相鄰，且林森北路周邊採買、逛街機能充足，又集合四大雙捷運線站點，實為不容小覷的區塊。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台南市首座結合公車、國道客運的綜合轉運站-麻豆轉運站2015年9月14日正式落成啟用。新落成的麻豆轉運站候車大廳寬敞明亮，每日往返的車次高達500多班次，將提供民眾舒適及便捷的公共運輸服務。 麻豆轉運站不僅是大台南黃、橘幹支線公車的交匯點，也是國道客運重要的中轉站，為交通運輸十分頻繁的區域。賴清德市長表示，除感謝市府交通局的規劃及台南市議會的支持外，他特別提到「人潮即為錢潮」，營運後的麻豆轉運站肩負了市區公車及國道客運轉乘與接駁的功能，未來更會導入「道之驛」的概念，設置農特產展售區，藉此行銷在地優質農特產品，繁榮地方發展。 台南市捷運化公共運輸系統是台南市公共運輸政策的主軸，其中「轉運站開發」是台南市捷運化公共運輸系統六大工作項目之一。交通局長張政源指出，麻豆轉運站是台南市第一座委外經營的綜合型轉運站，目前由和欣客運取得3年營運管理權。本轉運站不但擁有優質、舒適的候車環境，並兼具農特產展售及市政行銷等多元服務及功能，將成為麻豆區門戶意象及新地標，並為鄰近的果菜市場帶來轉型的新契機。 台南市於2013年8月完成6大幹線及74條支線公車上線服務，麻豆地區計有黃幹線、橘幹線及4條支線公車行經，每天班次多達 175班，麻豆交流道亦為台南市國道客運重要站位，統聯及和欣客運每天班次達301班，而自2014年3月起，由國道客運業者開始提供的麻豆與台南間的短程國道服務，每天也達277班次，為溪北地區重要的交通樞紐。為大幅提升民眾轉乘接駁之便利性，麻豆轉運站於2014年9月9日開工，整建工程預算為2,420萬元，工程內容包括1座轉運站主體(含候車大廳、無障礙電梯及升降梯)及4席公車停靠月台(國道客運2席、市區公車1席及調度預備席1席)，其他附屬設施包括機慢車臨停區、自用小汽車臨停上下客區及計程車排班區等，站內並設有全新的男女廁所、無障礙與親子廁所及哺乳室，是極為便民親民的候車空間。 為配合麻豆轉運站的落成啟用，和欣、統聯二家國道客運業者自2015年9月15日起至年底(週五12時至週日凌晨12時及連續假日除外)，推出麻豆到台南雙向短程客運免費優惠活動及國道體驗之旅，9月14日日11時即開放民眾現場報名參加，報名的朋友可免費由麻豆轉運站經國道前往台南市文化創意產業園區參觀。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】常有民眾於每年11月地價稅開徵收到稅單時，才發現自己因繼承、信託或配偶贈與所取得的房屋，地價稅比去年多出4倍！稅捐機關表示，土地所有權人只要一經變更，原適用的優惠稅率就會恢復為一般，這也就是產生差異的原因。 地價稅有一般用地和自用住宅用地之區別，一般用地基本稅率為千分之十並有累進的問題；自用住宅用地稅率則一律適用千分之二課徵，稅率低且不累進，但新所有權人應於每年地價稅開徵40日前(9月22日)填具申請書，連同設籍戶口名簿影本及建築改良物證明文件，向土地所在地稅捐稽徵機關申請核定，逾期申請者，自申請次年起開始適用。 稅捐機關特別提醒，民眾如果因「繼承」、「信託」或「配偶相互贈與」取得原本按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地後，縱使用途未變更，但因土地所有權人已經變更，仍應重新提出自用申請，以免影響自身權益。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，為健全不動產稅制，促進租稅公平，總統於2015年6月24日公布所得稅法部分條文修正，自2016年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)暨於2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地及以設定地上權方式之房屋使用權者，其財產交易所得應按房地合一課徵所得稅(以下簡稱新制)。 國稅局強調，因新制訂有日出條款，所以自2016年起納稅義務人出售房屋、土地，會有適用新、舊制並行之情形。為了讓納稅義務人可以瞭解2016年出售房地應如何申報財產交易所得，該所特別針對個人出售房地之課稅範圍、課稅起日、申報方式及自住重購退稅如何區分新、舊制不同之處說明如下： 一、課稅範圍：舊制：房屋交易。新制：房屋、土地交易。 二、課稅起日：舊制：取得時間在2015年12月31日前且持有期間逾2年。新制：216年1月1日以後取得及2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內者。 三、申報方式：舊制：於所得年度次年5月併入綜合所得稅申報。新制：採分離課稅，於所有權移轉登記日次日起30日內申報繳納。 四、自住重購退稅：舊制：1.賣小屋換大屋可申請扣抵或退還已納屬財產交易所得之稅額。2.無重購後不得改作其他用途或再行移轉規定。新制：1.換大屋：全額退稅(與現制同)，換小屋：按重購金額占出售價款比例退稅。2.重購後5年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】依據土地稅法第17條規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。可是有些民眾不只擁有一處住宅，且均供自家人居住使用，也有土地所有權人或配偶等分別設立戶籍，但卻只能享有一處優惠稅率，其餘土地仍要按一般稅率繳納地價稅，要如何才能讓自己擁有的住宅都能享有優惠稅率呢？ 基隆市稅務局表示，擁有不只一處自用住宅用地的民眾，其中一處可由本人與配偶及未成年之受扶養親屬設籍居住，其餘各處可以提供給直系血親(如：成年子女、父母、祖父母)或直系姻親(如：媳婦、女婿、公婆、岳父母)設籍居住，且全部面積合計在都市土地不超過3公畝(約90坪)、非都市土地不超過7公畝(約210坪)者，那麼地價稅優惠稅率就不會僅以一處為限。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】購買法拍屋應依限申報繳納契稅，如漏未報繳契稅，經稽徵機關查得或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。 稅捐機關表示，向法院標購拍賣取得之不動產，拍定人應自法院發給權利移轉證書之日起30日內，填具契稅申報書，檢附權利移轉證書及身分證明文件等資料，直接向房屋所在地的鄉鎮市公所申報即可。 稅捐機關提醒您，未依規定期限申報者，每逾3日加徵應納稅額百分之1怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5千元。如漏未報繳契稅，經稽徵機關查得或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。出處/MyGoNews      www.mygonews.com