店面熱區,北市中山、大安、信義排名前三
2017-01-12
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團根據實價登錄資料統計近兩年1-10月台北市各行政區店面成交件數,成交量前五名的行政區中,就有四個位在市中心區,包括了中山、大安、信義及松山區。永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,近幾年房市價格向下修正趨勢不變,觀察本年度店面交易熱區,有移動回市中心趨勢,顯示成熟的商圈、人潮多且穩定的精華區域,仍是吸引投資人進場置產的首選。 2016年1-10月所成交的店面,主要分布在市中心,其中,中山、大安及信義區店面交易量排名前三,占比分別是23.4%、13.4%及10.5%。謝志傑說明,中山區的店面主要分布在中山北路二段、農安街的晴光商圈,以及中山北路一段、林森北路一帶的條通商圈;大安區的店面是以捷運忠孝復興站及忠孝敦化站之間的巷弄型店面為主;信義區的店面則多集中在捷運市政府站周邊,忠孝東路四段及永吉路周邊的巷弄間。 謝志傑表示,店面熱門成交的區域多集中在發展成熟的商圈,在房價已有一段明顯跌幅之後,投資店面的風向有買回精華區的趨勢,例如2015年店面交易分布北市郊區,內湖、士林都擠進前五,而105年則多成交在市中心區,前三名更由中山區、大安區、信義區包辦。    進一步觀察店面的成交單價,2015年店面最高單價前三名皆由士林區一手包辦,但2016年最高單價的店面分別坐落在西門商圈及東區;謝志傑說明,近一年店面最高單價出現在西門商圈中華路一段的服飾店,屋齡約44年,以每坪390萬元拿下冠軍,其次東區在敦化南路一段所成交的店面,以每坪354.7萬位居第二。謝志傑表示,西門商圈是台北市發展較早的商圈,儘管屋況普遍較老,卻能充分的將歷史感與流行文化結合,尤其商圈店面密集且連續、商品種類多元,吸引許多國內外旅客到訪,使該區店面交易價格成為台北市近一年的領頭羊。 謝志傑提醒,投資店面應考量商圈發展成熟度及未來的潛力值,在陸客縮減的趨勢下,受日、韓等他國自由行遊客青睞的區域將是觀察的重點之一,當前貸款利率仍偏低的情形下,只要地段存有優勢,投報率合理,購置店面可望帶來穩定的租金收益。
房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項上路囉
2017-01-12
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為促進房屋租賃契約公平合理,內政部於2016年6月23日公告訂定發布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,並自2017年1月1日起生效。新版契約除對管理費、押金、水電費、修繕義務及提前終止租約等常見租賃糾紛,均有詳細規定外,尚有房東易忽略之不得記載事項規範,其內容包含不得拋棄審閱期、不能限制房客不得遷入戶籍、明定不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅等。新制上路後,若租約內容與規定不符,房客可要求房東修改或拒絕簽約,以保障自身權益。新北市政府地政局考量民眾可能透過不動產仲介經紀業者承租房屋,該局除藉由各種場合向業者宣導外,亦將相關資訊放置於該局網站首頁「不動產經紀業專區/不動產經紀業專區相關資料/不動產交易契約書範本」(網址:http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx),供各界下載參考利用。
地政知識!贈與取得自用住宅,記得申請「便宜」地價稅
2017-01-12
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】黃小姐來電詢問,配偶名下桃園市桃園區的土地,原已按自用住宅用地稅率課徵地價稅,在2016年12月贈與給她,仍無出租、無營業且配偶仍設籍該處,是否須重新申請適用自用住宅用地稅率呢? 桃園市政府地方稅務局表示,土地買賣、繼承、信託或贈與等房地移轉後,新土地所有權人常忘記申請適用自用住宅用地稅率千分之二課徵地價稅,而造成地價稅恢復按一般用地稅率千分之十課徵,導致地價稅額與原來差5倍的情形。 該局進一步說明,所謂自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,無出租或供營業用之住宅用地,且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用以一處為限。原已核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地,無論是買賣、繼承、信託或贈與等方式移轉,只要土地所有權人變更,就會恢復按一般用地稅率課徵地價稅。 該局特別提醒納稅義務人,在辦竣土地移轉登記後,請記得在地價稅開徵40日(即9月22日,如適逢星期例假日,順延至9月23日)前重新提出申請,經核准後才可適用自用住宅用地稅率,逾期申請者,自申請之次年期開始適用。
房地合一!買賣自住房地得適用重購退(抵)稅優惠
2017-01-12
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,個人出售自住房屋、土地適用房地合一新制所繳納之稅額,如有另行購買自住房地,且出售與購買時間(以完成移轉登記日為準)差距在2年以內,無論先買後售,或先售後買,均可申請適用重購抵稅或退稅優惠,按重購價額占出售價額之比率,在不超過出售房地應繳納稅額的限額內扣抵或退還。 國稅局說明,個人買賣自住房屋、土地,如個人或其配偶、未成年子女於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住,且房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用者,將可適用重購退抵稅優惠,如以本人名義出售而另以配偶名義重購者亦得適用。 退抵金額之計算方式,重購價額大於出售價額(即小屋換大屋),稅額可全額退抵;如重購價額低於出售價額(即大屋換小屋),則以重購價額占出售價額比率計算之。先買後售者,可於出售時之應納稅額內扣抵;先售後買者,則可於重購房地完成移轉登記之次日起5年內,申請自繳納稅額內退還。 國稅局提醒,個人買賣自住房地適用房地合一新制且符合自住重購優惠規定者,可檢附相關文件向國稅局申請扣抵或退還稅額,此外,要注意重購之新房地5年內不得改作其他用途或再行移轉,否則將需追繳原扣抵或退還稅額。
北市饒河街商業土地成交單價399萬
2017-01-12
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】北市不動產入口網2017年1月11日公布新一批資料,北市實價登錄揭露饒河街一間公寓交易資料,該公寓共三層一併售出,總價2.9億,實價登錄單價為506.28萬元,創下實價登錄以來公寓單價第一高,實價拆算單價506萬元,地坪價格約每坪399.45萬,也是實價以來公寓總價、單價第一名。房地產人士透露,「買家應該看上的是土地價值,地上物折舊後的價值,恐怕已趨近於零。初步瞭解,該土地使用分區應為商三,容積率為560%,建蔽率為65%,可建築面積比較高,應該是為了合建或都更出手的價格。」用成交價與土地價格換算,每坪399.45萬的土地成交價,才是這件個案觀察的重點。至於未來是都更,還是合併鄰房一起合建,則仍待觀察。創意家行銷專案經理許桓綱指出,創意家行銷在饒河街附近的松河街銷售24層的「揚昇君苑」個案,每坪從108到150萬元,鄰近還有剛完工的新成屋「松河大美」與正隆建設採先建後售的個案。這個區域裡個案的銷售看起來很熱鬧,不過實際銷售狀況進度比較緩慢。業者認為,饒河街這筆2.9億元的老舊公寓成交案,成交價格是著眼於土地,以商業區土地價格每坪成交400萬元來看,符合目前行情。不過該基地面積太小,未達都更門檻,勢必要與鄰近地主進一步整合,至於未來一旦整合成功轉成建案銷售,單價應該都會是「百萬起跳」。 大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,綜觀實價以來的公寓高價,第一名為饒河街案,實價單價為506萬元,第二名至第四名均為士林夜市大東路公寓,不過和士林夜市狀況不同,士林夜市在意店面收益,推估饒河夜市個案主要是著眼更新整合話題,因此才能寫下天價。    饒河夜市是台北市成立的第二座觀光夜市,內含許多美食小吃,無論國際觀光客或台灣在地客人流量大,儘管陸客團大幅減縮,仍有一定人流,住商機構副總經理劉明哲表示饒河街店面行情多在單價200萬左右,以此筆交易資料推估租金約在每月15~20萬元,不過此筆交易金額創新高,應是該棟要進行都更,故能締造此交易價格,蔡政府推動都更以來,對於一般更新帶動有限,可是對於透天、產權較為單一的老屋,有相當程度的提振作用,這類標的一方面整合容易,二方面又可享有都更優惠,很快就成為高資產、長期佈局者的心頭好。 郎美囡表示,蔡政府上任以來,都更及老屋重建一直是其重點政策之一,若是整棟公寓或透天類型物件因權利持份完整,在重建整合上較不受多個權利人意見分歧影響,若地坪夠大可單獨重建,若地坪較小可與周邊物件一同整合,另一方面,物件若在著名商圈,也可出租做店面使用,堪稱進可攻、退可守的不動產標的,故儘管置產金額高達上億,仍能在房市緊縮之時吸引投資。
盤整+緩跌,短期仍偏保守
2017-01-11
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】信義房屋針對官網使用者進行最新一季的購屋意向調查,其中有41%的受訪者認為政府不會再打房,僅剩32%受訪者認為政府會繼續打房。而先前引起高度關注的房屋稅與地價稅的問題,有將近6成的民眾會考量房屋稅與地價稅的多寡,至於對於未來房價看法部分,受訪者對未來看法並未有明顯改變,短期內仍是偏向保守。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從央行鬆綁選擇性信用管制,與執政團隊釋出政府不會打房等訊息後,雖然有效消除民眾對於政策打房的憂慮,但顯然並未扭轉民眾對於未來房價的看法,受訪者普遍心態上還是認為未來房價會趨於修正,在民眾對於未來看法仍保守的預期之下,短期內價格還是呈現盤整或緩跌的機率較高。    問卷調查結果顯示,有41%相對多數的民眾認為,未來政府不會打房了,但也有32%民眾認為政府會繼續打房,另外還有10%民眾認為未來會有政策救房,另外17%則表示並不清楚,顯見政策對房市的干擾已經逐漸淡化。 不過快速調高的房屋稅與地價稅也成為民眾關注的對象,有59%的受訪者購屋時會考慮到房屋稅與地價稅多寡的問題,41%則沒有考慮房屋稅與地價稅的問題,至於對未來利率變動走勢方面,有63%受訪者認為購屋時會考慮未來利率變動,有31%認為不會考慮利率變動問題,6%則認為不清楚。 至於民眾對於房價感受部分,有高達73%的受訪者認為,想要購買的區域近期房價持續下跌,顯見民眾對於此波房價修正有感,另外有2成則認為想要購屋的區域近期房價走勢持平,僅有不到1成的受訪者認為想要購屋的區域房價持續上漲。 對於未來房價看法部分,本季調查和上一季調查結果相似,都是看壞未來房價的比例遠高於看好,有73%認為未來房價會下跌,21%認為持平,6%認為會上漲,曾敬德表示,民眾對於未來房價看法保守,反應在市場上就是民眾缺乏追價意願,購屋時精挑細選,對購屋預算精打細算,房價短期內應該還是呈現盤整或緩跌的機率較高。
台北官方:12月房市量增23.86%,價格指數微跌
2017-01-11
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市地政局2017年1月10日公布台北市2016年12月房地產交易狀況,地政局表示,201612月台北市房市交易量增23.86%,住宅價格指數微跌0.78%,12月買賣案量與建物買賣登記棟數較11月增加,較2015年同期衰退,實價登錄交易量較8月下跌9.61%,交易總額較8月減少11.50%,全市住宅價格指數下跌0.78%,大樓價格轉跌公寓反彈。    台北市地政局指出,綜觀近一年不動產市場交易量價變動,2016年12月買賣案量2,004件,較上月增加23.86%,較2015年同期減少60.23%;不動產經紀業執業中家數與11月同為1,009家,較2015年同期減幅為3.81%。另統計最近一期(2016年9月)實價登錄量價動態,全市交易量共837件,較8月減少9.61%,亦較2015年同期減少6.58%。交易總金額下降至198.26億元,較8月減少11.50%,亦較2015年同期減少15.69%;住宅價格指數109.36,較8月微跌0.78%,亦較2015年同期下跌4.37%。    2016年12月買賣案量2,004件,較上月1,618件增加386件,增幅23.86%。較2015年同期5,039件減少3,035件,減幅達60.23%。而建物買賣登記棟數12月2,178棟,較上月1,729棟增加449棟,漲幅25.97%,較2015年同期5,497棟減少3,319棟,減幅高達60.38%。 全市截至2016年12月已核發不動產經營許可共2,602家,目前執業中家數為1,009家,比例為39%。又2016年12月全市不動產經紀業執業中家數與上月1,009家相同,較2015年同期1,049家減少40家,減幅3.81%。    最近一期(2016年9月)實價登錄量價動態,全市交易量共837件,較8月926件減少89件,減幅9.61%,亦較2015年同期896件減少6.58%。交易總金額198.26億元,較8月減少25.76億元,減幅為11.50%;較2015年同期235.16億元,減少36.9億元,減幅為15.69%。 2016年9月全市住宅價格指數109.36,較8月下跌0.78%,較2015年同期亦下跌4.37%,標準住宅總價1,368萬元,標準住宅單價每坪50.32萬元。大樓住宅價格指數116.96,較8月下跌2.64%,較2015年同期下跌4.01%。公寓住宅價格指數103.29,較8月上漲2.06%,較2015年同期下跌7.23%。    地政局表示,全市近期住宅價格走勢平穩,觀察大樓與公寓價格表現,大樓月線雖轉跌,惟尚未扭轉季線半年線微揚趨勢;公寓月線反彈,季線及半年線仍分別連續13個月及11個月走低,中、長期價格表現仍未回溫。
外資買房,創2007年以來新低
2017-01-10
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據內政部最新統計,截至2016年11月數字,外國人取得台灣不動產僅有865棟,極有可能跌破千棟大關,寫下2007年以來的新低。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,除和台灣景氣不佳,經濟與房市前景都不被看好有關外,外國人買氣急凍和在房地合一針對外國人轉手需課徵獲利35-45%重稅脫不了關係。    綜觀全台外國人交易狀況,截至2016年11月,外國人取得台灣不動產僅有865棟,平均移轉面積也僅有29坪,均為近年低量,而在六都表現上,也僅北市259棟及新北196棟表現較強。徐佳馨分析,2016年台灣整體交易狀況不佳,六都買賣移轉僅18萬多,全年交易量都在25萬以下,本國人交易萎縮,外國人交易也慘澹,推估原因,是房地合一上路後,外國人在台購置不動產轉手,除是用原本內政部平等互惠原則規定外,針對獲利須課徵35-45%的高稅率所致。雖說外國人購置台灣不動產不少是為國內高資產客戶節稅規劃之一,但以房地合一的規定來看,確實已經達到全面恫嚇的效果。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,由於房地合一制度上僅針對國人自用有較多優惠,過去習於採取第三地公司購置者反而會在轉手時被課徵重稅,也因此日後除非外國購屋人另有其他規劃,不然以外資身分購置台灣不動產可說是下下之策,加上台灣不動產投資報酬率偏低,中短期內盤整難免,想要回到過去外國資金搶進的榮景,短期內應不大容易。
區域利多!66快速道路新屋高架段通車
2017-01-10
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園市副市長游建華2017年1月9日前往新屋區,出席「台66線跨越桃81、桃79及台31線等三路口立體化改善工程通車典禮」,游建華表示,台66線橫跨大溪、平鎮、楊梅、新屋、觀音等區,對於桃園各區交通間的連結相當重要。台66線快速道路跨越桃81、桃79及台31線的三路口進行立體化改善工程完工後,將可改善當地交通路口行車安全;此外,因應高架化產生的橋下空間,市府將循行政程序申請並設置相關公共設施,滿足地方需求與發展,活化橋下閒置空間。 交通部次長祁文中表示,為完善西部地區高、快速公路網,從2009年啟動「東西向快速公路健全路網改善計畫」,陸續於2011年完工。本次台66線跨越桃81、桃79及台31線等三路口立體化改善工程通車,是「東西向快速公路健全路網改善計畫」最後一哩路,將完善桃園地區路網,帶動產業升級,並貼近民眾交通使用需求,符合地方期待。 交通部公路總局長陳彥伯說,「台66線跨越桃81、桃79及台31線等三路口立體化改善工程」為「東西向快速公路健全路網改善計畫」最後一項工程,西部走廊未來南來北往、東西穿越,均可透過高速公路、快速公路串聯,提高人流、物流的速度。對在地居民而言,消弭台66線與桃81、桃79、台31線平面交織、路口瓶頸,提升交通安全,更能提升道路運轉效能。
北市低收入戶承租住宅租金補貼
2017-01-10
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府都市發展局辦理2017年度「低收入戶承租住宅租金補貼」,已於2017年1月3日起開始受理申請,將辦理至2017年12月31日止,符合申請資格者每月最高可獲得1,500元之租屋補助。  北市都發局表示,該局針對台北市列冊之低收入戶辦理承租住宅租金補貼,協助弱勢市民在台北市租賃適切之住宅,安居北市。有關低收入戶承租住宅租金補貼之申請資格,申請人除具備台北市列冊之低收入戶身份外,需為租賃房屋之承租人,另外申請人及家庭成員均無自有住宅,且未領有政府發給之其他租金補貼;而申請人所租房屋需作為住宅使用(以建物登記資料主要用途或房屋稅單之使用情形認定),但該房屋不得位於工業區或為違法出租。    都發局提醒,有租屋補助需求之低收入戶市民可把握申請時間,備妥申請書、有效期限內之低收入戶卡正反面影本、戶口名簿影本、郵局或台北富邦銀行存摺封面影本、房屋租賃契約書影本及第二類建物登記謄本等文件以親送或掛號郵寄向該局提出申請(地址:台北市中山區南京東路3段168號18樓都市發展局住宅服務科收)。經審查符合資格者將追溯至申請月份起按月發給補貼,最長可核撥至當年度年底為止。 本項補貼之申請書可至都市發展局網站(http://www.udd.taipei.gov.tw)下載,或至都市發展局中區辦公室及台北市各區公所索取。相關資訊可電洽2777-2186按0再按1查詢。