新青安政策上路後，中古屋交易隨之熱絡。中信房屋研展室彙整實價登錄，台中市西屯區原以屋齡20年以下住宅為交易主力的結構，比例正不斷下滑，屋齡20年以上中古屋的交易占比則不斷攀升，二者於去年首次出現交叉，目前西屯區屋齡20年以上中古屋交易占比高達54.8%、創歷史新高。   若從房價方面來看，目前西屯區屋齡20年以上老屋的成交價約為每坪27.8萬元，相較於2020年同期的每坪18.2萬元，短短5年時間就大漲9.6萬元、漲幅52.7%，反觀屋齡20年以下成屋的房價漲幅只有32.4%，顯見西屯老屋的交易熱度已經反超屋齡較輕的成屋。   中信房屋中科國安加盟店副理賴昶宇指出，價格因素是西屯老屋愈來愈搶手的主要原因，目前西屯精華地段的新建案開價基本都在7字頭以上，屋齡20年以下成屋的平均成交單價也要4字頭，而屋齡20年以上中古屋的平均成交單價目前仍普遍落在3字頭上下，不同屋齡住宅產品之間的價格落差相當明顯，且屋齡較高的中古屋還具備公設比低、坪數實在的優勢，因此無論從總價還是從使用空間的角度來看，大齡中古屋的CP值都更勝一籌。   賴昶宇指出，西屯以自用型買方為主，水湳經貿園區和中科生活圈都是近期市場詢問度頗高的買房熱區。水湳經貿園區是現階段台中發展建設的重點區域，台中近年所有的重大建設幾乎都坐落於此，區域房市前景相當具有想像空間，目前區內屋齡較高的中古三房的成交總價大概落在1,300-1,500萬元，由於這邊的屋主普遍比較惜售，此類產品的釋出量並不多，但只要有釋出，基本上就會呈現秒殺的狀態。   至於中科生活圈，賴昶宇表示，因靠近中科、榮總、東海大學，中科生活圈的外來就業、就學人口相當穩定，區域房市支撐力道很強，再加上有台積電中科二期擴廠議題的加持，區域房市長線看好，目前中科生活圈內屋齡較高、面積30-40坪的三房產品成交總價普遍落在1,200-1,300萬元左右。   中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年來在科技題材、建設題材的簇擁下，眾多建商爭先到西屯購地插旗，新建案價格屢創新高，不斷挑戰買方的接受能力，在高房價的擠兌下，價格親民的老屋就成為了不少小資族、首購族的購屋首選。此外，新青安貸款額度上限1,000萬也帶動低總價市場的買氣持續噴發。 資料來源／中信房屋 房市示意圖。記者朱曼寧／攝影 資料來源／中信房屋

今年以來建商積極獵地，尤其聚焦中南部地區。國建（2501）昨（25）日公告，取得高雄市三民區獅頭段土地及公共設施保留地，土地面積約1,042.95坪，交易總金額8.08億元，平均每坪土地單價大約為77.4萬元，賣方為福樂投資有限公司及自然人。   國建積極補土地庫存，今年以來已經取得六筆土地，其中一筆為合建分屋土地交易，包含此次交易，其餘五筆合計土地交易金額高達44.84億元，包括斥資12.02億元購置新北市新莊區副都心段一小段土地、10.45億元買下台中市北屯區土地、以7.76億元買下台中南屯區單元四角地、6.53億元買下台南東區關帝段土地。   國建此次交易的高雄三民區屬於傳統熱區。住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，北高雄腹地廣大，房市的產品也具多元性，而人口量大的三民區，屬於高雄文教氣息較濃的傳統熱區，加上高雄近年受惠台積電（2330）與科技產業等議題帶動，房價漲幅快速，三民區預售新案已達4字頭以上，因此也吸引不少建商爭相插旗推案。   國建指出，集團手中住宅推案儲備量逾500億元，約46%推案儲備位於新竹以北地區，未來四年每年都有逾百億元建案完工交屋，業績至2027年無虞。   目前購地策略瞄準多元化土地開發模式，包括合資開發、都更及參與政府土地標售案等，其中像雙北市因精華地段稀缺，比較傾向都更模式，中南部則是以直接購地模式開發。   展望今年，國建認為，國內景氣穩步復甦向上，且低總價產品仍有穩健的買盤支撐，在科技產業話題與資金的推升下，今年整體房市預計將呈現量穩價緩漲格局。

台經院25日發布最新景氣預測，透過模型分析，服務業、營建業景氣候測驗點呈現月漲趨勢。(圖/台經院提供) 台經院25日發布最新景氣預測，透過模型分析，服務業、營建業景氣候測驗點呈現月漲趨勢，同時台經院也調高全年經濟成長率到3.85%。專家針對房市指出，儘管政府接連出招調控房市，但首購自住買盤意願仍相當強勁，預估未來半年將於高點盤旋。 台經院指出，2024年6月製造業營業氣候測驗點為98.45點，較上月下滑2.15點，製造業測驗點結束先前連續六個月上揚態勢轉為下滑。服務業營業氣候測驗點為99.21點，較上月上揚0.72點，服務業測驗點呈現連續四個月上揚態勢，營建業營業氣候測驗點為113.04點，呈現連續三個月上揚的趨勢。 台經院表示，由於國內方面，就業市場穩定，整體薪資維持一定成長力道，加上股市帶動的財富效果，可望帶動民間消費動能延續。民間投資雖然沒有2021、2022年表現亮眼，然受惠於全球AI熱潮發酵，國內半導體廠商擴充先進製程和高階封測產能，且製造業廠商對未來經濟前景仍維持樂觀，企業擴廠意願增強，土地和商用不動產交易回溫，有助於民間投資表現較前次預測提升，加上全球貿易活動漸次復甦，令出口表現優於預期。因此，根據台經院最新預測結果，台灣2024年經濟成長模式仍維持內外皆溫的看法不變，全年GDP走勢因基期因素呈現逐季下滑態勢，2024年國內經濟成長率為3.85%，較上次預測上修0.56個百分點。 進一步觀察營造業景氣，儘管營建成本仍居高不下，不過受惠於國內經濟回溫、政府積極推動公共建設、科技業擴建廠房及都更議題發酵，土木、商辦、住宅和廠房等建築工程需求均屬穩健，因此2024年6月營造業景氣以成長視之。 其次不動產業方面，雖然6月六都建物買賣移轉件數月減率為11.5%，但年增率高達16.9%，反映儘管央行於第二季理監事會議祭出第六次信用管制措施、提高存款準備率一碼，且整頓青年安心成家方案2.0政策，不過整體房市並未出現顯著的減緩態勢，主要是首購自住買盤進場購屋意願仍高，且市場豐沛游資轉進房市、先前台灣發生強震對於新屋與預售屋市場發展較為正向所致。 展望未來，由於科技業擴建廠房，帶動周邊都更、商圈翻新及投資開發議題熱度提高，除不動產開發商住宅、商辦推案意願增加外，土地和商用不動產交易市場也愈發活絡，此為房市發展的有利因素，惟仍需留意美國總統大選牽動地緣政治變化間接對於不動產業的影響；整體而言，未來半年不動產業景氣將處於高檔震盪。

近幾年營建、土地成本高漲，加上預售市場買氣熱絡，建商對價格的堅持「愈來愈硬」，據市調單位591新建案統計，今年第2季全台議價率6.8%，再探歷史新低，對比疫情爆發後2020年第1季出現11％，四年來下滑4.2個百分點。   591新建案新聞公關組長林哲緯指出，自從預售實價登錄上路後，預售屋市場的價格愈來愈透明化，而建商在開價上與成交價越趨於一致，主要也是購屋族可以觀察實價登錄，不必再像過去一樣討價還價，且高房價下，貿然開出高價也容易嚇跑客戶。更重要的是，今年以來預售市場買氣熱絡，甚至部分個案已經封盤，在需求增多的情況下，也當然愈來愈難議價。   近五季全台新建案議價率   進一步觀察雙北市在線新案房價走勢，台北市高價位行政區落在松山、信義、中山、大安及中正，每坪成交單價落在124~165萬元，中價位行政區為南港、內湖、士林及大同，每坪坪成交單價落在105~130萬元，低價位行政區為萬華、文山及北投，每坪成交單價約在88~95萬元。   新北市高價位行政區為板橋、永和、中和及新店，每坪成交單價約在64~86萬元間，中價位行政區為新莊、三重、蘆洲、土城及汐止，每坪成交單價約51~70萬元，低價位行政區為林口、五股、泰山、樹林、三峽、鶯歌、淡水及八里等，每坪成交單價約在34~55萬元。   住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，今年預售屋市場現況新案順銷，不少地帶如新北市三重、中和、新店都傳出開案沒多久就結案，或銷售近尾聲情勢，而買氣則有因為新案稀缺，甚至區域新案真空、稍微暫歇，供不應求的狀態下，價格自然愈來愈難談，此外，正值暑假出遊旺季，建商銷售也不急不徐，延後一點賣價格更有望拉高，因此下半年有望看到區域新高的預售案交易紀錄。   不過，陳炳辰指出，下半年在台北市信義區、文山區，和新北市中和區、桃園市中壢區，與新竹市的香山區都有指標案上場，氣勢不墜。但要注意美國大選干擾全球資金情況已發酵，而銀行對於購屋放貸也相對謹慎，加上9月的央行理監事會議登場，都為不確定因素，持續觀察房市是否物極必反。

中信房屋113年度榮團會暨第二季頒獎於23(日)在東勢林場舉辦榮團會暨頒獎活動，中信房屋總公司特別助理張宸嘉特別蒞臨指導，並強調團隊同仁們秉持「誠信經營，以客為尊」的價值觀，激勵大家遵循該價值觀，成為值得信賴的不動產生活服務提供者，服務廣大的鄉親。   中信房屋總公司特助張宸嘉蒞臨肯定並頒獎鼓勵團隊的卓越表現與成就。中信房屋榮團會/提供   活動中提供中午啤酒烤肉車的聯誼活動，促進中區各店之間的互動，並提升合作情誼，連結聯賣配件績效。在頒獎過程中，由北屯崇德店的第二季連續三個月績效破千萬勇奪佳績；北屯南興店、北屯敦富店、臺中復興店、臺中中山醫店的113/4業績績效也創下紀錄，其中北屯南興店、北屯敦富店及北屯的第二季績效也榮登新高；興大康橋店的劉岑葳在上半年績效達800多萬，業績更是成長了81%。   透過持續的努力、合作與專業，團隊不斷超越自我，專注目標，持續精進，創造出更多的成就與價值，不僅能帶動業績增長，更為公司建立了良好的聲譽和品牌形象，為未來的發展奠定了堅實的基礎。   中區經理楊乾意表示，授獎的成就不僅僅是數字的背後，更是每位團隊成員的努力與貢獻，中信房屋中區榮團會透過聯賣合作，協作精神，讓同仁都能冒泡成交；最感欣慰的是團隊間的彼此信任，與最終的成果讓大家認為都是值得的。

台中14期重劃區和中央公園特區，距離近且生活機能高度重疊，近年形成房價「互拱」形勢，業者統計實價資料指出，14期「大陸豐莚」近期已有17樓戶成交每坪79.6萬，直逼8字頭，刷新區域價格天花板。   另外位於崇德十路的「THE 精銳」，實價顯示，已有20筆成交7字頭以上，最高價達每坪77萬元的高價，顯示14期7字頭單價已成常態。   至於「中央公園特區」近期也頻傳高價成交紀錄。其中「華固頂匯」揭露196筆成交，24樓最高單價達每坪86.1萬元。潤隆「當代首馥」出現167筆實登錄，均價約每坪68萬元，其中28樓單價達每坪73萬為目前社區最高。   「遠雄綠美」出現104筆交易，均價約每坪75萬元，其中11筆單價突破8字頭。新進場的「國聚之瑑」也出現44筆實登，15樓出現目前最高單價每坪71.4萬元。   住展雜誌發言人陳炳辰表示，14期重畫區佔地404公頃，是台中市近40 年來開發面積最大的重劃區，「中央公園特區」結合水湳經貿園區和單元8，則大約有344公頃。   兩區距離相近，從榮德段西側到經貿段東側的距離，甚至比區域內不少點到點還近許多，尤其后庄路連接起經貿三路的路線，更是貫穿兩區的交通命脈。   他表示，這兩區因綠地面積與大型建設居各區之冠，已成中台灣最具發展潛力生活圈，吸引大型建商搶進，已知的大型建設開發案總投資金額，就高達700億元。   陳炳辰表示，兩區皆在開發初期，仍有上百塊可開發素地，房價堆疊、補漲性強，預料將持續吸引開發商搶進插旗，未來可望成為中台灣房價走勢重要領頭羊。   台中房市示意圖。 圖／業者提供

政府打炒房真的有效嗎？根據最新官方資料統計，台北市去年平均單價來到76.3萬，創下2013年來新高，幾乎呈現逐年成長趨勢，近10年每坪已上漲14萬。 統計顯示，台北市自2013年至2016年，買賣案件交易量呈逐年遞減，自2017年起連續4年回 升，2021年起連續2年下跌，去年交易量回升，交易件數 22,927 件，較2022年大增8.96%。 預售屋市場部分013年至2017年預售屋實價登錄案件交易量呈逐年遞減，2018年至2020年開始逐年回升，2021年因申報制度改變致申報件數大幅增加，到2022年轉為 下跌，2023年則微幅增加，交易件數 3,560 件，較前一年增加 3.16%。 地政局表示，2023年全市房地交易量件數為18,632 件，較2022年17,322 件增加 ,310 件，增幅 7.56%；交易總額為 5,112 億元，較前一年增加 382 億 元，增幅 8.08%。去年全市住宅買賣交易件數為 13,880 件，年增幅 6.93%；交易總額為 3,847 億元，年增幅 8.06%。 北市住宅平均交易總價，去年來到2623 萬元，較2022年2,663 萬元微幅下跌 1.50%。平均交易單價 為 76.3 萬元/坪， 則較2022年上漲 3.25%，創10年新高。

為維持6月半年報的資本適足率、及各銀行不動產放款限30%再度拉警報，這兩大關鍵因素，讓各銀行6月起陸續開始關緊房貸水龍頭。市場傳出有部分大型民營銀行暫停收房貸件，另也有大型行庫的房貸戶正「排隊」等撥款。   一家銀行主管私下坦言，6月開始市場就傳出有銀行控管房貸收件，一家民營銀行是限內部VIP資產財管大戶才收，另一家民營銀行則限優質房貸戶，以「客戶群」來收房貸件數。   行庫圈則有兩大做法，一、分行經理權限利率拉高，案件全要送區域中心，透過「以價制量」及增加程序繁瑣來控管房貸件數，二、核貸速度放緩、多會遞延一個月，房貸戶「排隊等撥款」。     恰逢6月底 收緊兩大原因   為何各銀行全面拉緊房貸水龍頭？銀行圈指出有兩大關鍵因素，一、要穩住跨6月半年報的資本適足率，二、6月企業戶調度資金讓存款大減，72-2條不動產限額也正在拉警報。   該主管說，6月底適逢各銀行上繳盈餘發股息，企業戶逢6月半年報也會增加動撥貸款額度（增加風險性資產），這兩大原因都將侵蝕淨值，也影響了資本適足率，各銀行為穩住半年報的資本適足率，只能反向減少高耗資本的風險性資產，土建融、投資房貸戶自然首當其衝。   第二個原因是，《銀行法》72-2條不動產放款限30%也正在拉警報。該主管說，6月企業戶也為了配發股息動用存款，及每半年資金調度都讓各銀行存款餘額水位下降，牽動了72-2條的存款分母水位，存款分母縮減、自然壓縮了不動產分子的放款量能。   依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，市場視為「不動產放款天條」。各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者會緊縮貸款成數、或拉高房貸利率因應。   據金管會截至6月底統計，國銀不動產放款平均比率攀升到26.62%的今年次高，其中有3家銀行不動產放款比率落在28~29%，10家銀行落在27~28%，均較上月各增加一家。   銀行局主秘侯立洋坦言，72-2條比率是受分子（不動產放款）和分母（存款）影響，6月存款分母增幅0.6%遠低於放款分子0.9%，導致整體比率走揚到26.62%，月增0.08個百分點，   未必全面停收 而是遞延   另一家民營銀行主管說，各銀行應該不太可能「全面暫停收房貸件數」，畢竟每月都有房貸攤還量，各銀行應只是會採「控管」措施，避免大量進件，希望遞延到七月等淡季。   侯立洋也說，各銀行辦理授信除依照銀行法和相關法令規定辦理外，也要依照本身風險管理政策，也就是授信5P原則，但至今尚未接獲行庫停收房貸的陳情案件。   這5P原則包括借款人信用狀況、資金用途、還款來源、債權確保和未來展望等五項審核原則做評估，來決定是否去核貸和相關核貸條件，各銀行在符合法令規範前提下，金管會是尊重各銀行自主經營和授信政策。

國泰金（2882）昨（22）日公布7月國民經濟信心調查結果顯示，受到政府政策轉變，國內買賣房意願連兩月呈現分歧。買房意願指數連兩月下滑，賣房意願指數則反向激升，不但連三月轉正，7月賣房意願指數更從前一個月6.7大漲至11.7，寫2014年2月以來、十年半新高水準。   房價持續走高，加上政府出手嚴控新青安房貸禁止轉租、轉賣套利以及找人頭等，打擊投機客。國泰金本月經濟信心調查發現，認為目前是買房時機的比重22％、低於上月22.7％，認為不是買房時機走高至63.1％、高於上月61％；對於現在是否為賣房時機，比重則走高至46.9％、高於上月43.9％，不是賣房時機比重則降至35.2％、低於上月的37.2％。   整體來看，買房意願降至2024年2月以來低點、等於回到年初，賣房意願卻激增寫2014年2月以來新高，顯示持有房屋者更有意願趁房市高漲時賣屋。   另，國發會最新公布的5月景氣對策信號維持黃紅燈，領先指標與同時指標皆上揚。根據國泰金7月國民經濟信心調查結果顯示，民眾對景氣現況、景氣展望樂觀指數、大額消費意願全數走揚。調查顯示，民眾對2024年台灣經濟成長率平均預期值落在3.11％、高於前越平均預期值2.8％，顯示對台灣經濟更有信心。其中，六成民眾認為將破3％。對今年平均通膨預期值則落在2.59％、高於前月2.32％，其中88％認為今年通膨會破2％。   國泰金指出，調查結果發現，民眾對今年台灣經濟成長率及通膨預期同步向上，但相較主計總處預估，對經濟成長較為保守、對通膨預期較高。

今年第1季全國房貸負擔率上升至44.30%，住宅價格也由918萬元升至955萬元。（資料照） 內政部發布今年第1季全國房貸負擔率，上升至44.30%，較上季增加1.64%，與去年同季相比，也上升3.11%。 內政部表示，本季因受景氣成長因素影響，帶動整體房市交易量價俱增，因中位數住宅價格上漲，造成負擔率上升。 內政部表示，房貸負擔率為計算中位數所得家庭購買住宅時，其每月支付房貸金額占家戶可支配所得的比率，藉此反映民眾購屋房貸負擔變化情形。 全國中位數住宅價格較上季上漲4.03%，由918萬元升至955萬元，使負擔率上升1.72%；而中位數家戶可支配所得略為增加0.23%，由92.08萬元增加至92.29萬元 ，使負擔率下降0.09%。 五大銀行新承做購屋貸款平均利率升至2.079%，使負擔率上升0.02%。經綜合計算，本季負擔率較上季上升約1.64 %。 本季6都房貸負擔率，以桃園市、高雄市、臺中市較上季上升2.70%、2.57%、2.52%升幅較大；臺北市、臺南市、新北市則分別上升1.60%、1.29%及1.17%。 在6都以外縣市，其中基隆市房貸負擔率維持低於3成，民眾房貸負擔較輕；新竹縣44.24%、南投縣42.17%的房貸負擔較重，其他縣市房貸負擔率則皆介於3成至4成之間。 對於近年房價上漲造成民眾購屋負擔加重情形，政府自去年8月推動新青安貸款，透過提供利息補貼等方式來減輕無自有住宅家庭的購屋貸款負擔；今年6月更進一步提出相關優化措施，防止人頭戶、轉租或投資客炒房等情事，讓政府的財政資源能更有效的利用。