【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部近日將發布解釋，所有權人銷售因廢止徵收而發還之原被徵收土地，依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第3條第3項規定計算持有期間時，以其被徵收前原取得土地所有權之日起算。 財政部說明，土地廢止徵收係政府就徵收取得之用地，因原徵收目的已喪失，乃廢止原徵收處分，並將被徵收土地發還予原所有權人。上開經廢止徵收發還之土地，依土地徵收條例相關規定，僅限於回復為原所有權人名義，其實質係土地所有權人取回原有土地，爰參照特銷稅條例施行細則第6條規定有關銷售因區段徵收領回抵價地之持有期間計算規定，以所有權人原取得被徵收土地所有權之日起算持有期間，以資合理。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】第3季往往是房地產市場的交易淡季，但2015年似乎又更加冷清，房仲業者統計體系內六都2015年第3季成交資料後發現，銷售天數與議價空間和上季相比，幾乎全面性呈現「議價空間」與「銷售天數」雙增的情形，而在交易量無法打開的狀況下，顯見趨勢已經告別賣方市場，轉往買方市場。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，近期由於買方預期價格修正，因此交易陷入膠著，代表銷售狀況的銷售天數與議價空間均呈現增加，顯見當市況不佳，買方觀望氣氛濃厚，即使願意讓價，對成交幫助也有限。 綜觀各區域，若純粹以銷售天數觀察，六都均出現全面性增加，延續第2季表現，第3季仍以台南銷售時間最長，達88天，若和上季相比，六都銷售天數均增加，其中新北與台南增加6天為最多；若和2014年第3季相比，以台中增加9天為最大，徐佳馨分析，新北與台南銷售天數較上季增加，應是對價格仍有修正期待，使得銷售天數持續增加的因素。 在議價空間上，和上季相比，除雙北微幅縮小外，其餘區域均增加，和2014年同期相比，除了台南縮小外，其餘也呈現增加。其中，在上季增減上，桃園增幅最大，達4.97％，應與市場交易清淡，又不見利多有密切關係，其中值得一提的是北市竟比2014年第3季議價大增4.7％，徐佳馨指出，高持有稅與前景未明應是議價空間量增的因素，而不少屋主仍對價格有所執著，但在賣不掉的狀況下，也只能在價格上讓步。 綜觀未來，徐佳馨認為，購屋人普遍認為房價狂漲不易，因此對價格較有堅持，而隨著議價空間與銷售天數的增加，也證明了市場正在告別過去10多年的賣方市場，轉往買方市場，而若真有購屋打算的民眾，此時可多方看屋增加經驗值，並且積極議價買進優質標的。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府為提昇城市治安友善度，配合市長「市民安心地圖」政策，首創開放犯罪案件地點資料，自2015年10月13日起開放(1)住宅竊盜、(2)汽車竊盜、(3)自行車竊盜案3項資料，希望提醒民眾對相關區域提高警覺，有關單位更可透過資料分析，針對特定地點加強防範措施，打造更安全的生活空間。房地產業者表示，台北市的這項新措施，將可提供想購買房地產的買家，先行瞭解區域「竊盜率」，作為買房置產的參考，若是「竊盜率」偏高的區域，房價表現可能就會受到影響。 台北市政府資訊局長李維斌表示，自推動開放資料以來，經常接收到社群、公民團體的建言，希望能比照開放資料先進城市如紐約、倫敦等，將犯罪資料予以開放。以往討論開放此類資料時，公務機關多趨向保守態度，擔心造成居民反彈。然而，近來開放資料逐漸成為世界各先進城市政策推動趨勢，且唯有將治安資訊公開透明，提供市民完整透明的資訊，才能真正提供市民安心生活的環境。因此，資訊局及警察局通力合作，在不違反「個人資料保護法」的前提下，釋出2015年1-9月間住宅竊盜、汽車竊盜及自行車竊盜3項資料(CSV格式)並逐月公布，有興趣之民眾可至台北市政府資料開放平台(http://data.taipei)下載與應用。 此外，台北市政府警察局亦建置「犯罪資料庫管理系統」，針對台北市各類刑案進行分析，繪製「犯罪熱區」作為各單位勤務部署警力規劃之重要參考依據，藉以掌握各轄內治安狀況暨各類犯罪型態之變化以強化犯罪預防功效。各分局、派出所辦理「社區治安會議」均利用本系統產出之圖表及治安數據，提供與會民眾瞭解各轄區「治安狀況斑點圖」分佈情形，以利治安熱區進行警力重點部署預防暨偵查犯罪，強化勤務防制作為。 推動政府資料開放政策，需要大眾及各機關協力支持，後續台北市政府將持續透過公民參與委員會及開放資料工作小組之運作，並參考社群及市 民建議，持續提升台 北市開放資料的數量及品質，提供更優質的開放資料服務。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據台北市2013年家庭收支調查資料顯示，北市有車家庭僅有24％有自有車位，另外的26.8％都是租借停車位，而將近一半的有車家庭並沒有停車位，北市近年小客車新增掛牌數均有6~7萬輛，而且還在持續成長中，顯見北市對於車位的需求相當龐大，不止導致租金價格上漲，更進而反映在車位售價上，對於車位的價格也產生明顯支撐。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，有些國際都會區地狹人稠，加上停車政策的管制措施，讓車位成為一種投資標的，北市2015年12月底以前規劃完成巷道既有停車格收費，未劃設格位則併鄰里交通改善整頓劃設格位後收費，可能讓停車位的需求增加，未來有機會反映在車位的租金與售價上。 根據北市的家庭收支調查顯示，北市無停車位比例最高的是在北投與南港地區，擁車卻無車位的家庭都超過6成，平均北市水準也將近5成，等於每2戶的擁車家庭中，就有1戶沒有停車位，至於自有車位的比例最高的則是在中山區，有高達4成的有車家庭，有自有的停車位，但整體北市有車的家庭中僅有1/4有自有車位，等於3/4的家庭無自有車位，得租賃或在外停車，且需求相當龐大與迫切。 信義房屋統計實價揭露2014年1月至2015年9月的車位行情，其中台北市12個行政區的車位價格水準，較低價的區域一個平面車位水準約為200萬元，如北投、內湖、文山與大同區，但車位價格水準最高的是在大安區，一個平面車位的價格水準約為320萬元，是大同區、北投區與內湖區車位價格的1.6倍，全市的平面車位價格一個約230萬元。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，台北市辦公室平均售價在凍漲1年後，開始出現價格修正，從A+至B各等級大樓皆小幅下跌，以商圈來看，除了站前西門商圈的價格落後補漲，其餘商圈也呈現持平及小跌，整體平均價格微幅修正至86.3萬元，毛租金資本化率受惠租金上揚，也微增至2.34％。租賃市場方面，平均租金上漲至2,122元，空置率大幅增加至9.61％，整體而言，辦公市場已出現價跌量縮現象，預估第4季價格會加速修正。 信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，在外部經濟環境偏空下，2015年第3季辦公市場表現不如預期，包括房地合一稅的新制上路，並未加速買方的購買意願，因此第3季呈現價跌量縮的現象，觀察目前賣方心態也不如上半年強硬，讓價出售的狀況普遍增加，加上總統大選將至，預估第4季在市場自用買方有限情況下，成交價格會出現較明顯的修正。 第3季隨著「國泰置地廣場」完工投入市場，使得整體空置率大幅提高至9.61％，不過從各商圈的表現來看，各地仍是呈現漲跌互現，除了信義世貿商圈空置率提高至16.46％外，像是敦南商圈以及南京四、五段商圈空置率仍較前季收斂，因此雖然受新增供給的影響空置率走高，但目前而言，租賃需求未受景氣走緩的影響。另外許多大型租戶也選擇搬遷到松山、南港等新興商圈，由於該地大眾運輸系統完善，也成為內科以外，吸引租戶搬遷的新寵。 新增供給方面，總樓高46層樓的國泰置地廣場於第三季完工釋出，成為台北市指標的A+級辦公大樓，除了低樓層已敲定由微風廣場進駐經營百貨外，其餘6~42樓將對外招租，每層約700坪左右，租金目標上看4000元大關，目前已有富達證券決定率先進駐。「合庫金控中崙大樓」三棟也即將完工，總計約兩萬坪的面積將提供合庫金控及子公司進駐使用，至於合庫空置的辦公大樓，將評估改建、都更、出租等方式予以活化。 租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，第3季辦公平均租金2,122元，租金持續上揚，其中A+級辦公大樓租金來到2,970元，接近3,000元大關，A級大樓維持在1,862元，B級大樓也維持在1,460元，租金上漲動能僅靠Ａ+級辦公大樓推升，從不同商圈來看，同樣是租金較高的信義世貿商圈及敦南商圈租金仍有小幅上昇，分別來到每坪2,895元及2,084元，租金表現呈現強者恆強的現象。資本價值方面，第3季由信義世貿商圈帶頭領跌，7月統一國際大樓成交每坪152萬元，新光曼哈頓10月標售辦公室底價135萬元，都顯示A+辦公大樓缺乏上漲動能，使得第3季信義世貿商圈平均售價下降到100.2萬元，另外敦南商圈也從100.3萬元下跌至99.3萬元。不過反觀站前西門商圈，原本第2季售價為69.6萬元，第3季逆勢上漲至71.3萬元，出現落後補漲行情。 內科廠辦方面，平均租金1,172元不變，空置率回升至6.38％，平均售價維持54.9萬元，相較於市區辦公，內科廠辦尚未觀察到價格走跌，租金資本化率也保持在2.56％。其中西湖段空置率2.68％，市場供給量緊俏，平均租金仍維持在1,242元。文德段空置率維持在12.03％，平均租金停滯在1,067元。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】法拍市場一向被視為是觀察房市和景氣的重要指標，法拍屋的數量增加是房市景氣走空的警訊，不少人擔心2015年房市低迷，法拍是否出現爆量，台灣房屋智庫統計自1997年以來，台北市成屋進入法拍市場第一拍的數量，觀察發現自2010年以來連年減少，2014年降至196件為歷年最低，雖2014年1至10月中古屋一拍的件數已達194件，但因政府近幾年祭出調控房市政策，讓投資資金早已撤出市場，除了9月和10月筆數有略為增加，不過都仍維持低檔，預料2015年法拍件數將維持近3年的200多件低檔水位。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，2007年美國爆發次貸風暴，全球的經濟都受到大震盪，台灣出口訂單銳減，企業大量裁員，並施行無薪假，2010年法拍屋數量累積進入高峰，達570筆，是近10年最高。2010年後政府進行4波信用管制，控管貸款成數、第2戶承貸成數與建商土建融資成數，防範房市高槓桿操作，讓不良債權的狀況受到抑制，使得近3年台北市法拍屋一拍的數量維持在200多件低檔水位。 張旭嵐表示，雖然2015年法拍數量略增，不過尚不致於出現爆量危機，主要因為信用管制仍嚴，且現在房市仍維持低利政策，在因此除非發生像SARS這樣猛烈、緊急的突發事件，造成全面性的經濟恐慌，才可能有法拍屋瞬間暴增的現象。觀察歷年的法拍數量，19年來以2004年最多，有899件。而觀察區域狀況，以中山區最多，累計有1,237間；第二名為大安區，累計有976間。張旭嵐分析，2003年SARS爆發，重創台北房市，當時人人自危，買氣結凍，無人敢出門看房子，房價瞬間掉3成，不少建商出現財務危機，引發斷頭潮，而無法處分掉的餘屋也只能流入法拍市場，導致隔年2004年台北市法拍成屋爆量，達19年以來最高峰。這波因SARS所引發的不良債權法拍屋，一直到2006年才稍微去化，降至500件左右。   近一步分析歷年來以來各區域法拍屋數量，總量第1名為中山區，第2名為大安區，張旭嵐表示，中山區多套房和小宅，屬於低總價、高投報市場，因此不少投機客短線操作，或是同時擁有多間套房經營，一旦需要資金，不動產變現不及，資產流入法拍，因此不論是景氣好壞，中山區法拍屋數量年年都是前3名。 張旭嵐分析，大安區不動產保值性強，增值空間高，其中不乏政商名人偏好的豪宅，或資深投資客喜歡的精華區店面，因此許多傳統型投資族群偏好大安區的物件，不過債權抵押品動輒破億，一旦高估償貸能力，操作槓桿失靈，該區法拍物件就會明顯增加。例如2015年9月一拍的王世鈞豪宅，底價就高達2億4,695萬元，也因為總價高，房市低迷，前兩拍都以流標收場。出處/MyGoNews      www.mygonews.com  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部2015年10月12日發布適用特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之案件類型解釋令。 財政部說明，2015年2月5日該部以解釋令核定適用奢侈稅條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之11種案件類型後，各地區國稅局陸續就實務上發生案件提報適用該免稅規定，為利徵納雙方遵循，該部就所提實際個案進行審認，再次核定發布適用上開條款「確屬非短期投機」免徴奢侈稅之案件計12種類型如下： 一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人係因繼承取得該不動產者。 二、直系親屬間交換不動產，且交換後持有該不動產之期間均逾2年者。 三、所有權人銷售因繼承信託利益請求權而取得之不動產。 四、依家庭暴力防治法取具保護令之所有權人為躲避施暴者，銷售其名下僅有1戶且確供自住使用之房地。 五、所有權人銷售持有逾2年之房地，併同銷售之共有設施及基地應有部分。 六、所有權人為興建慈善事業使用之房舍所購買之土地，已取具建造執照，因通行權糾紛無法動工，且經調解無效果而銷售該土地。 七、所有權人銷售於取得土地前遭鄰居占用供車輛出入等非建築使用部分之土地與該占有人，且以相當於其購入成本銷售。 八、所有權人購入房地後，始知該房屋之氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值，經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約未成立，且以相當於其購入成本銷售該房地。 九、債權人經向法院聲明承受取得債務人之持分房地，嗣經法院訴訟、和解或調解委員會調解，且以相當於原承受價格銷售與其他共有人。 十、所有權人經向法院聲明承受不動產並繳清差額價金，因債務人提起異議之訴，致2年後始取得權利移轉證書，嗣訂約銷售該不動產。 十一、扶養義務人為履行其扶養義務依法院和解移轉持有已逾2年之不動產與受讓人，受讓人亦依該和解內容銷售該不動產者。 十二、所有權人以持有逾2年之自住房屋及地上權與營業人合建分屋，嗣取得未達1戶之持分房地，並與共有之營業人併同銷售。 財政部進一步表示，屬上開類型案件，依特銷稅條例第5條第2項規定，於修正增訂概括條款施行(2015年1月9日)時尚未核課或尚未核課確定者，均有其適用。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，商用不動產2015年整體市場急凍，商用不動產交易量更創下史上新低點，2015年前三季的重大商用不動產交易金額僅新台幣319億元。 曾東茂分析，過去商用不動產大家是拼「千億」成交量，2015年雖然商用不動產的交易量不高，但由於接下來尚有中國信託總部大樓標售案、新光三越A8標售案以及新光曼哈頓大樓標售案，三大標售案的總價超過500億元，若能順利標脫，商用不動產市場有機會再拚「千億」成交量。 分析市場投資型物件，曾東茂表示，辦公室及店面的需求仍持續下滑，辦公室大型交易僅有位於信義區的「統一國際大樓」辦公室樓層售出，企業公司對商用不動產需求仍在，但以自用型的工廠及廠辦的剛性需求為主，所占比例超過總投資金額的二分之一，辦公室、店面等其餘產品，企業主則較偏向承租的方式，「以租代買」來度過不景氣。 根據瑞普萊坊統計，現在商用不動產市場由租賃市場撐盤，若不計入新完工的「國泰置地廣場」，台北市A級辦公大樓空置率約6.5％，顯示辦公室的需求依舊強烈；例如近幾年完工的A級辦公室大樓中，「遠雄金融中心」及「潤泰松山大樓」去化情形良好，除了已完工的「國泰置地廣場」外，信義計畫區未來還有「南山廣場」等A級辦公室新供給，將來承租戶可以有更多的選擇，相對的辦公室租賃市場也將面臨更多的競爭。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】雖然雙北市2015年交易陷入低潮，但兩房產品仍是不景氣下的剛性需求產品，信義房屋統計雙北市前10名兩房交易最多的路段，前10名都落在新北市中，台北市2房交易最多的林森北路僅排名第12名，觀察新北市熱門的2房交易路段，有些屬於第一圈的要道或捷運站附近，但平均總價在千萬元左右，另外就是位置較偏但相對低總價好入門的路段最受歡迎，尤其是平均總價在550萬元以內的路段。 信義房屋統計雙北市2房的熱門購屋路段，第一名屬於中和區的中正路，主要因為中正路屬於中和的主幹道，加上具有捷運站、近交流道等優勢，吸引雙北市的通勤族進駐，根據2015年的實價行情顯示，中和中正路的兩房平均成交總價約為945萬元，等於自備250萬元左右，就可以擁有一間屬於自己的兩房住家。 至於排名二到四名的則都是新北市平價路段，包括汐止的大同路三段、新店的達觀路、淡水的北新路等，大同路三段的平均成交總價約498.6萬元，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以總價550萬的兩房為例，大概自備款準備150萬元，貸款400萬元每月的房貸本利攤金額約2萬元，對雙薪家庭來說負擔相對較輕，算是新北市可以輕鬆成家的路段。 不過這些區域會屬於平價路段也會有其原因，如大同路三段就屬於汐止相對較邊陲路段，但對於開車族群來說因為靠近交流道，反而交通機能相當便利，至於新店的達觀路則屬於安坑地區的山坡地，但在安坑一號道路開通後，交通機能也明顯提升，加上低單價與低總價的特性，吸引一般首購家庭的目光。 曾敬德建議，兩房產品因為剛性需求穩定，日後轉手或出租都是不錯的選擇，若預算充足一點的可挑選捷運站點周邊的兩房，但若是可以自備車子等交通工具的，則可按自己的預算挑選路段，但有些平價路段生活機能相對缺乏，另外小家庭還要考慮一下學區等問題。出處/MyGoNews     www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】即便是位在同一條路、共享同一個生活圈，只是過條馬路，竟出現不同的房市行情，關鍵就在於行政區域大不同，門牌效應也跟著浮現，有16％~3％不等的價差。 好房網總編吳光中表示，隨著房市持續低迷，門牌效應已不若以往，但精華地段仍有一定的買盤支撐，才會造成價差高低不一的情形，以價差最大的光復南路來看，西側大安區每坪房價站穩91.5萬，東側信義區也有每坪90.5萬的行情，但北邊的松山區單坪竟僅76.7萬元，單坪最大價差達14.8萬元，如以購買20坪房子來看，同樣住在光復南路上，僅隔條馬路，入住大安區要1830萬，松山區僅1534萬，價差高達近300萬之多。 但反觀位於復興北路的中山區及松山區，單坪價差僅2萬，主要因為松山區及中山區皆位處蛋黃區，復興北路沿路為捷運文湖線，生活機能相當，但中山區較多住宅產品，松山區則以住辦混合產品居多，因此有微幅價格落差。 一條路兩樣情的門牌效應也出現在中華路，永慶房屋西門店楊証舜店長表示，門牌效應跟學區影響最大，位處中華路一、二段的萬華區，因有西門町、家樂福等，生活機能相當完善，交通也四通八達，但每坪成交均價僅50.2萬，相較於馬路另一端的中正區，雖生活機能不若對面完善，但因具中正區門牌弘道國中、教大附小等學區，故每坪均價55.6萬，兩者差距也有5.4萬，呈現房價兩樣情。 值得關注的是，沿路有捷運古亭站、中正紀念堂站、台電大樓站及公館站停靠的羅斯福路三段，竟也開出不同的房價，西側的中正區，每坪成交均價86.5萬，相較於鄰近的大安區每坪均價90.5萬，價差僅4萬元，門牌效益逐漸遞減中。和平東路三段西南邊是大安區、東北側是信義區，過個馬路，每坪也有4.6萬的價差，主因為西南側的大安區生活圈完整，較為繁榮，但隔條馬路的信義區除門牌效應外，生活機能也不若大安區完善，因此有此價格落差。 吳光中建議，「同路不同價」具有兩個指標意義，首先對於預算有限的自住客而言，可以用相對低檔的價格，過個馬路即享受到同樣的生活圈，十分划算，其次，對於置產投資客，更要留意因為行政區域門牌效應所帶來的加值效果，才能買到高含金量的增值潛力路段。出處/MyGoNews     www.mygonews.com