【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市地政局以歷年房市買賣交易量進行調查分析，進而探討每階段房地產政策及市場因素對台北市歷年房市脈動趨勢之影響。對於房地產業者來說，想要在台北賣房子，一定要搞懂房市過去發展歷史，才能夠「鑒往知來」。 地政局表示，觀察台北市歷年房市買賣交易量之變化，1999年、2000年房市買賣交易量趨近40,000至44,000件，2001年急速下降至28,693件，2002年大幅攀升，直至2006年房市買賣交易量邁入高峰66,773件。自2007年至2010年房市買賣交易量變動較為趨緩，惟2011年房市買賣交易量明顯呈現下滑的現象，從2010年59,095件下降至47,681件，減少了11,414件，下降數僅次於2001年下跌量12,023件。從2011年到2015年的房市買賣交易量來看，呈現下跌趨勢，2015年降至28,677件，接近於2011年房市買賣交易量28,693件。  圖1不僅可以看出台北市歷年房市買賣交易量變化情形，也可發現2002年至2015年的房市交易量變動，是一個具有循環性的長期變動趨勢。最為顯著之變動，在於2002及2011年，促使2002年、2011年房市買賣交易量開始大幅度上漲及下滑的原因，與房市政策之施行有著密不可分之關連性。 2002年施行的土地增值稅減半徵收政策，使得土地使用成本變低，帶動不動產的交易量，促進2002年房市買賣交易量大幅上升，至2006年，房市買賣交易量提升至最高點。 2011年實施的特種貨物及勞務稅制(俗稱奢侈稅)，限縮了投資與投機之誘因，使房市買賣交易量出現顯著的下滑情形，至2015年仍是持續下滑。  從歷季看房市買賣交易量之短期變化趨勢，台北市1999年至2015年歷季房市買賣交易量折線圖如圖2所示：從歷季看房市買賣交易量，2003年3月發生的SARS風暴，明顯影響2003年第1季的房市買賣交易量，但是到2003年7月台灣從疫區除名後，買賣交易量開始回升，且持續攀升，可以看出SARS風暴對房市買賣交易量僅有短期的影響性。 2007年3月起發生的國際性的金融海嘯風暴，連帶影響2007至2008年各季的房市買賣交易量，雖然2008年間施行了低利率政策，僅刺激了2008年第2季房市買賣交易量回升，並無法止住房市買賣交易量持續下滑的景象。 2009年修正公布遺產及贈與稅法並調降稅率，也使2009年第2季、第3季房市買賣交易量提高，惟第3季以後，房市買賣交易量仍走向下滑的趨勢。上述低利率及調降稅率政策對房市買賣交易量僅有短期變動的影響。 綜觀上述，無論從歷年房市長期的變動趨勢，或從歷季房市短期的變化來看，房市政策(如土地增值稅減半徵收、遺產及贈與稅法修正、奢侈稅、實價登錄制度、房地合一課徵所得稅)明顯影響房市交易量。台北市歷年房市交易量經過政策施行與市場因素所帶來長期性、短期性之影響，使2015年之買賣交易量回歸至2001年，重回平穩的交易量。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國揚實業(股票代號：2505)2016年6月7日召開股東會，由於2015年業績成長，營收達30億元，稅後純益3.38億元，每股稅後純益0.61元，股東會通過每股配發0.4元現金股利。2016年預計推出個案總金額挑戰100億元，由於國揚手中建案的地點都不錯，市場預估推出之後的銷售成績不會差，對於挹注2016年的業績成長，法人私下表示，「從業績、推案量觀察，國揚應該一年比一年更好。」 國揚董事長林子寬表示，因應市場的變化，國揚推出的新案已大部分改走中小坪數住宅，受到市場衝擊相對較小；國揚手中重點開發個案包括基隆「海闊天晴」、汐止「忠孝大院」、台南「翡翠森林」、高雄「微笑時代」、台北「文山公訓」、「吉林都更案」等。 國揚總經理彭紹齡則表示，2016年國揚應表現不錯，台南安南區歷史博物館對面的「翡翠森林」一期已售16億元，2016年將完工交屋，一期還有部分餘屋，應該可以在2016年完全銷售，「翡翠森林」第二期87戶透天別墅總銷約27億元，國揚可分回16.2億元。 新北市汐止區的國揚「雲端科技」大樓已售約20億餘元，目前銷售率約7成，下半年應可全數售罄，估計貢獻營收27億元；正在興建位於汐止火車站附近的28坪到40坪中小坪數住宅「忠孝大院」，和位於高雄市政府附近的地上權案「微笑時代」預計2018年完工貢獻營收。另外還包括基隆祥豐街大案約40億元，台北市文山區公訓段約30多億元，統計2016年推案計畫，目標挑戰100億元大關。談到房市景氣部分，總經理彭邵齡表示，2016年房地產市場因房地合一稅上路，投資客退場，市場轉為自用客為主，產品去化變得慢很多，2016年下半年房市的『量』表現應該會好一點，因為先前累積不少遞延購屋的需求，將在2016年陸續釋放購屋能量，不過，新成屋市場的『價』仍將有適度下修的機會，房市景氣目前看來仍不明朗。 彭邵齡指出，2016年房市受到國內外銷連13黑，另外新政府雖然對房貸成數限制上較為放寬，不過因兩岸政策不明確，與中國互動不明，中國大陸更對台灣觀光、自由行政策上採取限縮，以致國內觀光事業不振，可能導致接下來台灣經濟、房市狀況也不會太樂觀。出處/MyGoNews        www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府都發局長林洲民2016年6月7日接受台北廣播電台專訪，對於民眾質疑公共住宅會影響房價或居住品質，林洲民明確表示「絕對不會」，以大龍峒為例，並沒有因為興建公共住宅導致房價低落或影響居住品質，其實反而提高。 主持人秦浩提問為何興建公共住宅「只租不賣」？林洲民指出，每個城市狀況不同，有的只租不賣，有的兩者都有，北市未來走向應先求有，再來談哪一種制度比較適合。他並透露，北市與中央已達成共識，未來興建公共住宅所需中央土地，不會用價購的方式，而是採取另一種體制共同擁有，不僅是土地，包括營建費用北市府也在極力爭取。 關於台北市興建公共住宅政策是否與中央相異？林洲民說，北市與中央的大方向跟目標是一致的，這是「居住正義」，北市府要實現住宅法，照顧所有民眾並兼顧不同階層、不同經濟利益所得及族群，因為居住是人權，特別是只租不賣的公共住宅，它不是商品，而是必需品。 林洲民表示，台北市推動公共住宅1年半，預計4年完成2萬戶，這是柯市長首任目標，未來若連任，8年5萬戶就會達成全部住宅的5％，這是世界級的標準。北市府公共住宅的單位造價一定會有好的品質，因為我們知道如何善加利用公家資源(土地、建造成本)達到優良品質，這將是結合各相關產業的共同成就。 他相當有自信的說，未來的3萬戶是審慎樂觀的，因為除了向中央爭取土地外，北市12個行政區在不同階段透過不同合作模式，可以再覓地興建，而建造成本經過1年的工作經驗加上優質的財務顧問，其中一種就是以借貸的方式辦理，如果銀行團有高意願與台北市合作，經過審慎保守的財務試算，36年即可達到自償率。 台北市興建公共住宅8年達到5萬戶，林洲民認為這是一個標準，未來會隨著稅制的改革、民眾的觀念成熟，會變得更好，這是一種「社會革命」。至於公共住宅只租不賣的相關條件或配套措施，林洲民指出，出租比例將由原先的40％提高到50％；另外，目前都發局正與社會局研議「補貼政策」，根據各種不同級距的弱勢團體予以補貼，對都發局來說，就是先行興建公共住宅。 談到民意接受程度，林洲民不諱言地表示，雖然支持者參加公聽會的人數不多，但這是北市邁向偉大城市的第一步，即便抗爭，也是一個城市進步的過程。市府同仁在面對公聽會民眾時，都心存善念，對於民眾的大聲陳述，只有「傾聽」、「傾聽」、「傾聽」。他語重心長地說，理想的台北市距離現在還有一段路，在所有市府同仁努力之下的公共住宅，出發點沒有惡意，但市府本身也要自我檢討，沒有把事情講清楚。 面對主持人問到壓力一定很大？林洲民回稱：「不大，這是工作的一部分」。想更深一層瞭解台北市公共住宅政策嗎？8日上午11點台北電台FM93.1由秦浩主持的《上班族放輕鬆》節目中，都發局長林洲民將親上節目細說分明。 聽眾除了透過收音機及時收聽外，還可利用電台官網www.radio.gov.taipei點選「原音重現」，或手機下載「愛台北」APP點選進入「台北廣播電台」收聽；錯過也可以透過官網或手機隨選收聽60天以內的節目內容！歡迎民眾加入台北廣播電台臉書粉絲頁，獲取更多有關台北市政以及電台節目相關資訊。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】北市府2016年6月7日市政會議審議通過「台北市市有非公用土地設定地上權實施要點」修訂內容，主要針對第十一點規定，將地租漲幅設定上限，即相較前一年度以調整百分之六為上限。以妥善回應嗣後類似2016年度公告地價調漲幅度過大，造成投資人參與設定地上權案件財務不可預測之情況，以提升參與地上權招商案意願。 財政局表示，現行土地公告地價為每3年調整一次，每次調整幅度視當時房地產景氣及土地個別條件等相關因素而定，且各次調整幅度多不相同。本次修訂目的係為讓投資者財務風險可預測，土地租金可被控制在一定風險內，新的土地租金計收公式為：Min【〈當年度公告地價*5％〉，〈前一年度租金*(1+6％)】，取二者之較小值；因此為解決租金隨公告地價調整，明確規範每年度地租漲幅上限，以排除地上權招商地租調漲不確定因素。 財政局另表示，後續對於現行之「台北市市有土地出租租金計收基準」也將配合修訂，以避免因公告地價調漲，造成承租市有土地者之沉重負擔。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地震之後民眾對於老舊建築物結構安全亦同時關注，內政部營建署為解除民眾疑慮並協助提升家園安全，研擬「安家固園計畫」，具體規劃「老舊建築物耐震評估補強」及「土壤液化潛勢區防治改善」相關推動措施。 鑑於2016年2月6日凌晨3時57分，屏東縣政府北偏東方27.4公里(高雄市美濃區)處，發生苪氏規模6.4地震，震災造成117人死亡、550人受傷，及多棟建築物之基地產生土壤液化現象，造成建築物下陷或坍塌，甚至損毀建築結構而無法繼續使用，引發社會關注土壤液化潛在災害問題。 防治土壤液化可能災害，需仰賴中央、直轄市、縣(市)政府以及建築物所有人三方面之配合，且並非一蹴可及，但仍須及早啟動，持續推動，方有完成整治改善的可能。內政部營建署表示，老舊建築物耐震評估補強重要推動措施有以下4大重點。 (1)私有老舊住宅主要針對1999年12月31日前取得建照之私有老舊住宅補助辦理耐震能力初步評估，申請初步評估採全額補助，未滿3,000平方公尺為6,000元、3,000平方公尺以上為8,000元。 (2)私有老舊公寓大廈如經初步評估結果顯示安全有疑慮者，得申請進一步詳細評估之補助，每件補助評估總費用的45％，且以30萬元為上限。 (3)住宅經耐震詳細評估後，如結構須補強者，政府將輔導進行都市更新整建維護程序，須拆除重建者，則輔導進行拆除重建程序。 (4)為確保私有供公眾使用建築物(如學校、醫院、旅館、社福機構、電影院、百貨公司、運動休閒場所等)的安全性，應積極辦理建築法規的修正，強制其辦理耐震評估及補強。 營建署表示，關於土壤液化潛勢區防治改善重要推動措施，則包括(1)補助直轄市、縣(市)政府調查完成中級精度土壤液化潛勢地圖。(2)補助直轄市、縣(市)政府辦理高度土壤液化潛勢地區之地質改善示範工程。營建署為解除民眾疑慮並協助提升家園安全，研擬「安家固園計畫」，具體規劃「老舊建築物耐震評估補強」及「土壤液化潛勢區防治改善」相關推動措施。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】有關淡海輕軌運輸系統計畫「機廠」用地當期協議市價及土地先行使用補償金尚具疑義，經地主向淡水地區議員陳情，新北市政府捷運工程局允諾將再行評估以爭取最優惠之方案。 因機廠用地之土地所有權人對於本案當期協議市價及土地先行使用補償金尚有疑義，故經地主充分表達意見，由淡水區蔡錦賢、蔡葉偉、鄭戴麗香及鄭宇恩等四位議員共同於2016年6月4日召開用地協調會，新北市政府捷運工程局表示，因土地徵收條例於2012年起已改採市價補償，相關市價查估均依照法令規定辦理，經評估應合乎當期市價行情；至於土地使用補償金，考量捷運建設係屬公共設施，與一般營利性設施不同，經參考相關法令、案例及鄰近土地租金行情，經評估目前所提出之土地使用補償金已屬合理。 新北市政府捷運工程局李副局長政安表示：考量民眾權益及為感謝民眾配合公共建設推行，將評估朝以本市境內最優惠之土地使用補償金案例爭取，希望共創雙贏。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】最近接獲許多民眾電話詢問二親等間買賣不動產要不要課徵贈與稅？如果當事人間確有支付價金，係屬買賣行為而非贈與行為，應如何提供資料才不會被課稅？南區國稅局藉此機會向民眾解釋相關法令規定。 南區國稅局說明，二親等以內親屬間財產之買賣，依照遺產及贈與稅法第5條第6款規定，當事人如果能夠提出已經支付買賣價款的資料，證明確實是買賣而不是贈與，就不必課徵贈與稅，而且買受人所支付價款之資金來源，不得為出賣人直接借與或提供擔保向他人借款而來，才可認定為買賣，否則仍以贈與論課徵贈與稅；而所謂二親等以內「親屬」包括血親親屬(如父子、兄弟姊妹)與姻親親屬(如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟)。 舉例如下：王大明君於2016年2月間以900萬元移轉土地予其弟王小明君，經國稅局查核係屬二親等以內親屬間財產之移轉，但王大明君主張二人間確屬買賣行為，並提出買賣雙方收付款存摺影本等資料，同時提示買受人王小明君購買土地之資金來源，係王小明君本人定期存款到期及中途解約所支付之價款證明，經國稅局查核屬實且其買賣成交價格900萬元高於公告土地現值，非屬贈與，故無須課徵贈與稅；反之除能提供客觀資料證明買賣價格確實低於公告土地現值，且成交價與市價相當者外，否則差額部分仍應依遺產及贈與稅法第5條第2款規定以贈與論課徵贈與稅 南區國稅局特別提醒民眾，有關二親等以內親屬間財產之移轉，應妥善保管契約書及收付款項資金流程等相關資料，以免國稅局查核時，因無法提出確實買賣價款證明，而被課徵贈與稅。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近來有民眾反應收到未辦繼承土地、房屋之繳款書及核定稅額通知書，並對稅款之繳納產生疑義。對此，基隆市稅務局表示，稅捐稽徵法第19條第3項修正條文於2011年7月1日施行後，關於納稅義務人為公同共有人時，其繳款書的送達方式已作修正。對於未辦繼承之公同共有案件，稅捐稽徵機關於繳納期間除將繳款書連同核定稅額通知書送達公同共有人中之一人外，同時會將核定稅額通知書送達其他公同共有人，以保障各公同共有人權益。 稅務局進一步說明，被繼承人死亡，在房地未辦妥繼承登記前，依法屬於全體繼承人公同共有，全體繼承人對該財產均負有納稅義務。未收到繳款書的公同共有人如有繳納意願，於繳納期間內，可自行與其他繼承人協議由何人繳納稅捐，或向所轄稅捐機關申請按其應有權利部分分單繳納稅款。 但稅務局特別提醒，公同共有房屋、土地以全體公同共有人為納稅義務人，全體公同共有人對應納稅捐均負有連帶責任，此連帶責任並不因分單繳納而免除。出處/MyGoNews      www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】不動產交易涉及多項法律，且買賣雙方常位於資訊不對稱狀態，又交易金額龐大，攸關個人財產權益甚鉅，新北市三重地政事務所提醒，在購屋時可於內政部不動產資訊平台查詢相關資訊(https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx)，以保障買賣雙方權益。 新北市三重地政事務所邱君萍主任表示，近幾年不動產交易消費糾紛中產權爭議比例頗高，包含產權不清楚、坪數不足、屋頂使用權、地下室使用權、法定空地使用權、建物不符容積率規定等。在交易過程中如能對產權狀態、交易標的實際情況、權利關係、契約條件等詳加認知，並選認合法之不動產仲介業者、地政士及不動產估價師委託處理自身財產，有助交易安全，避免滋生糾紛或損失。 邱主任進一步表示，該所為加強宣導不動產交易安全，2016年除延續「左鄰右舍e家親」活動，藉由異業結盟增加多元宣傳管道，民眾可於公車、捷運、仲介業店頭等的實體文宣了解交易安全資訊外，該所更於臉書及Line好友不定時分享有關不動產交易安全注意事項，有興趣民眾可至臉書搜尋新北市三重地政事務所或於Line好友掃描QR Code(http://www.sanchong.land.ntpc.gov.tw/ch/home.jsp?id=591 &parentpath=0,10)加入好友，隨時掌握資訊脈動，財產保障更安心。出處/MyGoNews       www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府為積極推動防災型都更，已於2016年6月1日修訂簡易都更處理原則，期盼藉由簡化簡易都更申辦程序及因應防災擴大適用範圍，讓新北市小巷弄內的老舊房屋也有重建的機會。 新北市政府城鄉發展局邱敬斌局長表示，南台灣大地震引發土壤液化導致房屋毀損，引發民眾對老舊房屋居住安全的重視，市府為加速推動老舊房屋重建，在原簡易都更容積獎勵上限條件下，簡化程序及放寬申請條件，此次修法主要重點有兩大部分： 一、簡易都更程序再簡化，除了不用循都市更新條例繁複程序外，簡易都更對於公共環境及開放空間的要求都已明確規範於條文中，都市設計審議回歸既有規定。原本簡易都更自申請至取得建照約4到6個月的審查程序，若符合規定免除都審後，申請時程可望將至少縮減1/2到1/3。 二、配合都市防災需求，擴大適用範圍，對於小巷弄內的老舊房屋，重建基地面積達到500平方公尺，基地若臨6公尺計畫道路，只要自行退縮面前道路寬度達8公尺即可提出申請，另外新增危險建築物不受面積規模等限制，只要1棟就可以提出申請，以加速重建並兼顧居住安全。 都市更新處王玉芬處長補充說明，簡易都更政策於2013年8月推動迄今，目前已有5案取得建築執照動工中，新的修法內容上路，為積極宣導簡易都更政策及協助民眾了解修法內容，市府除持續辦理社區15人連署申請專業講師到社區提供法令解說的服務外，後續也會藉由多元管道陸續安排從業人員及一般民眾教育訓練、工作坊、廣播教育等。相關訊息可至新北市政府都市更新處網站(http://www.uro.ntpc.gov.tw)查看或下載，如有任何疑問歡迎民眾來電洽詢。出處/MyGoNews      www.mygonews.com