建設公司買賣容積「這個稅」要小心
2017-12-04
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,營利事業取得土地容積權益,嗣後銷售,因屬權利交易性質,所產生之所得應課徵所得稅。 該局舉例,某建設公司主要營業項目為不動產投資、開發、興建及租售,於2013年間與公共設施保留地所有權人簽訂土地買賣契約書,買賣土地權益範圍為土地所有權及都市計畫容積移轉相關權益(下稱土地容積權益),土地所有權人依該建設公司指定時間及規劃方式,將土地捐贈與地方政府並將土地容積權益信託登記移轉予買方或買方指定之人,嗣後,該建設公司於2014及2015年間銷售是項權益,於辦理2014及2015年度營利事業所得稅結算申報時,將其取自買方之對價,減除原始取得之成本及相關費用後,列報為免徵所得稅之土地交易所得。 嗣經查得該建設公司購入土地未辦竣所有權移轉登記,並未取得土地所有權,其買賣標的為土地容積權益,此權益移轉應視同權利之移轉,為權利交易性質,屬財產交易所得,應併計營利事業所得課稅,致遭調整補稅。該局提醒,營利事業取得土地容積權益後,嗣後銷售權益所取得之對價,於辦理營利事業所得稅結算申報時,應列報為應稅收入。請營利事業留意相關規定,以維自身權益。
稅捐常識 公同共有房地,可否按自用住宅核課地價稅
2017-12-03
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示,有民眾林小姐詢問,她與兄弟姊妹共5人公同共有繼承父親留下之土地、房屋,可否申請該土地按自用住宅用地稅率核課地價稅? 稅捐機關說明,公同共有土地適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,應以全體公同共有人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用者為準,如僅部分公同共有人符合前開要件,可按其所有潛在應有權利部分,申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅;土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地稅率繳納地價稅,以一處為限。 查林君所有土地為公同共有,她未婚單身1人,亦只有林君1人於該址辦竣戶籍登記,且無出租、營業用,因此林君如申請該土地按自用住宅用地稅率核課地價稅,可按林君潛在應有權利部分,核准按自用住宅用地稅率核課地價稅,例:林君公同共有土地60平方公尺,兄弟姊妹共5人公同共有繼承,按其所有潛在應有權利部分,只12平方公尺可按自用住宅用地稅率核課地價稅,餘48平方公尺仍按一般用地稅率核課地價稅,故提醒民眾,只要符合自用住宅用地之要件,就算土地為公同共有,仍可提出申請按自用住宅用地稅率核課地價稅,以保障權益。
法定空地不符合減免地價稅規定
2017-12-03
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】日前有民眾向稅捐機關反映,認為其自家門前的法定空地既然作為巷道使用,而且無償提供他人通行,不應該課徵地價稅,因此向稅務局提出免稅申請。 稅捐機關表示,依土地稅減免規則第9條規定:「無償供公眾通行之道路土地,經查明屬實者,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部分,不予免徵。」一般在建築房屋時,因建築相關法令之規定,必須預留法定空地。 所以,建商為期建物使用空間最大,往往將這些法定空地留供防火巷或巷道使用。而此類防火巷或巷道用地雖然確實無償提供公共使用,因係屬於法定空地,仍不符合減免地價稅之規定。
交易持平,11月全台微增1.8%,新北、台南表現強
2017-12-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】轉眼來到第四季,住商機構統計2017年11月份全體系交易量,和2017年10月份相比,全台量增1.8%,整體交易平穩,在區域表現上,北市縮17.0%,新北增加19.4%,桃園量縮10.5%,台中增加7.3%,台南增加18.6%,高雄減少3.5%,本月以新北市與台南市表現最耀眼。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,相較於十月份的亮麗,自用買盤見價格逐漸打底,雖積極出價,但雙方認知仍有差距,成交量和上月相比維持平盤。 綜觀全台交易狀況,2017年11月與上個月相比,全台量增1.8%,其他縣市各有增減,本月以新北和台南表現最佳。徐佳馨分析,進入傳統第四季旺季,讓年前購屋買盤進駐,不少買方感受價格修正幅度縮小,甚至紋風不動,成交仍待磨合,不少精華區的優質個案,在此時間都傳出捷報,顯見買方等待已達臨界點,願意積極轉進。而新北與台南兩地,上月雖然也有表現,不過時至年底,可能不少賣方願意讓利,是買氣加溫的重要因素。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,綜觀第四季,11月表現並未出現明顯揚升,可見價格拉鋸戰已經開打。不過隨著銀行降低房貸風險權數,貸款難度降低等因素使然,為房市挹注打底力量,短時間內市場表現將不至於有太大價格浮動,十二月份表現應也在平穩中求成長。 
內部統計 七都買氣大增,台北價增6.5%
2017-12-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台灣房屋地產集團統計台灣房屋與優美地產內部成交行情,觀察2017年11月七都價量變化,整體價量增價盤,量增最多的在桃園23.3%,次多是新北21.9%與新竹15.3%。價格部分,台北價增6.5%最多,其餘各都都在1~2%左右。七都平均量增11%,七都平均價增2.1%。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,年底是傳統購屋旺季,房貸利率仍屬低檔,加上價格有落底跡象,買氣大增,由爸媽陪同和金援下,有結婚計畫的年輕購屋族,近期賞屋諮詢量增加許多,尤其新北、桃園價格門檻相對親民,其又以總價帶千萬左右的產品最受歡迎。    觀察房價表現,各都的價漲幅度都在2%以內,唯獨台北價增達6.5%,張旭嵐表示,這個增幅並非全然反應價格回升,主要因為有能力買新買好的換屋族群增加,拉高交易的平均單價,也顯示新古屋的交易量有微增。 11月桃竹市場明顯呈現量增格局,台灣房屋智庫經理江怡慧表示,進一步觀察交易主要走向低總宅自住以及單身首購族群買盤市場,兩個地區購屋平均總價在800-1000萬元,交易熱區以桃園區、平鎮區、八德區、蘆竹區以及新竹市為主,產品類型偏好2房以下的電梯大樓為主。 另一方面也有不少是投資收租置產客進場,因而帶動交易量的提升,江怡慧分析主要是桃園房價親民加上桃園市政府積極推動各項重大建設等,喚回民眾信心進而促使房市回溫。
官方資料 板橋、土城第3季房市整體持平
2017-12-01
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市板橋地政事務所對外提供板橋及土城區2017年第3季實價登錄成交價格與第2季相較整體呈現持平,其中新板特區平均房價62.9萬元/坪,較上季上漲4.66%。 2017年第3季實價登錄案件,板橋區公寓房價每坪約30~39萬元、住宅大樓每坪約38~56萬元,住宅區、商業區房價較上季分別下跌1.15%、上漲3.30%;土城區公寓成交行情每坪約27~33萬 元、住宅大樓每坪約29~37萬元,住宅區及商業區房價較上季分別下跌2.19%及上漲5.74%,商業區係因第3季新成屋移轉量比重較高,致均價上漲,另板橋江翠北側重劃區住宅區土地交易每坪介於99至123萬元;土城暫緩重劃區住宅區土地交易每坪約44至85萬元,價格皆落於穩定區間,重劃區內亦陸續有預售建案推出。分析板橋、土城地區雖受整體不景氣影響,然環境及生活機能完善,支撐房市穩定發展,整體而言第3季房市交易價格呈現持平。 新北市板橋地政事務所網站不動產資訊專區亦提供轄區重大工程、整體開發計畫、地價動態、轄區買賣件數及建使照統計量等多元豐富的參考資訊,歡迎民眾多加利用,本服務網址為:http://www.banqiao.land.ntpc.gov.tw/ch/home.jsp?id=462 &parentpath=0,461。
簡化整併 都更推動將更有效率
2017-12-01
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部所提「都市更新條例」修正草案,經行政院於2017年11月23日第3577次院會通過,近期將函請立法院審議。本次修正在「程序面」、「實質面」及「執行面」對於提升辦理效率均有相當大之調整與變革,有助於加速都市更新的落實推動,進而提升國人整體居住環境品質。 營建署表示,在「程序面」上,現行規定因司法院釋字第709號宣告都市更新事業計畫未經聽證程序即予核定,不符合憲法所要求的正當行政程序,故主管機關在核定相關計畫前無論爭議與否,均需舉行聽證。而考量個案計畫有爭點始有論辯的實益,故本次修法規定計畫核定前「已無爭議」、「已經全體同意協議合建者」或「屬於得簡易變更之情形」者,均免舉行聽證。 另外計畫核定後如有需要變更,只要未影響公共利益,或已取得全體所有權人同意,本次修法並再增訂得免辦公開展覽、公聽會等規定,將有效加速行政流程。此外現行都市更新事業計畫與權利變換計畫多採分別報核、分別審議的方式辦理,耗費冗長的審議時間,也同時造成所有權人出具同意書與實際核定計畫之分配有重大差異致產生爭議不斷,本次修正規定權利變換計畫應與都市更新事業計畫「併同」報請主管機關核定,二個計畫程序合一,將確實達到簡化的效果,有助行政經濟。 營建署也提到,在「實質面」上,本次修法將容積核給額度予以量化及明確化,只要符合條件即給予奬勵,未來都市更新審議會審議的重點將著重於都市更新公益性、必要性及可行性的審核,而不用耗費專業資源在斤斤計較容積獎勵額度多1%少1%,也將大幅提高審議效率。 營建署再表示,在「執行面」上,考量都市更新具有公益性及必要性,且權利變換計畫既已透過多層程序把關後由主管機關作成強制參與之行政處分,當然主管機關即應負有擔保計畫完成之義務來協助推動,故本次修法維持政府代為拆遷機制,規定政府於協調後即應訂定期限執行,以避免少數不同意戶阻撓都市更新事業之推行。 都市更新涉及整合、公益性及權利分配等多重議題,致辦理程序及審議複雜冗長;本次都市更新條例修正案進行全面性檢討,以期都市更新制度更臻公平且健全,都市更新實施時程或許無法於短期內見效,長期而言,因都市更新法令修正及地方政府執行決心,將有助於加速落實都市更新推動之政策目標。
內政部:2018危老重建全力衝刺500案目標
2017-12-01
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】在行政院支持下,內政部力推都市危險及老舊建築物加速重建政策,已有具體成果,新北市政府與高雄市政府都於2017年11月28日核准首2案重建計畫。內政部對於該2直轄市積極推動危老重建政策,協助國人建立安全樂齡居住環境的努力,深表肯定與感謝,並期許能與各地方政府持續合作,一起讓2018年度全國推動500案的目標儘速達成。 內政部表示,考量過去重大地震的發生造成老舊建築物倒塌受損,人民生命、財產也遭到傷害,同時因應高齡化社會發展趨勢,亟需提升無障礙居住環境品質,因此大力推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,並於2017年5月10日公布施行。內政部經向行政院長賴清德報告危老重建政策與執行計畫,已訂定2018年度全國推動目標約500案,將可協助約1萬戶危險及老舊建築物重建。 內政部強調,爲加速都市危險及老舊建築物辦理重建,對於3年內提出申請重建者,最高給予1.4倍基準容積獎勵,重建後享有房屋稅及地價稅之減免,且可放寬建蔽率及建築高度限制。另為解決重建工程資金問題,中央政府將提供重建工程貸款信用保證,以協助更多危險及老舊房屋重建需求,並加速重建效率,創造更安全優質的居住環境。 經統計,自2016年起,內政部推動住宅耐震能力評估計畫,調查全國22直轄市、縣(市)符合重建標準者至少有396件;自今年5月危老條例公布施行迄今,民眾陸續向各地方政府申請耐震能力評估案件數達742件,受領補助數548件,已完成耐震能力評估者387件。 內政部呼籲,對自有建築結構安全有疑慮的民眾,可先洽各地方政府申請補助辦理結構安全性能評估,如符合重建的資格,請儘快提出重建申請。內政部2018年將編列預算補助各地方政府籌設危老重建輔導團,民眾如有重建輔導需要,可洽各地方政府協助辦理。 民眾如有相關問題,可到內政部營建署都市更新入口網「危老專區」查詢下載相關資料(網址:http://twur.cpami.gov.tw/urquery/urquery_about.aspx?MP=1&ABOUTID=12);也可電洽內政部1996全國服務熱線、或各地方政府1999服務熱線。
營建署:「聽證」是落實都更重要步驟
2017-12-01
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】司法院於2013年4月26日公布釋字第709號解釋,指出都市更新條例第19條第3項並未規定都市更新事業計畫應經聽證程序,違反正當行政程序而違憲。營建署表示,內政部於2014年4月25日修正發布都市更新條例施行細則部分條文,明定地方政府在核定都市更新事業計畫前應舉行聽證,舉行聽證已經是目前辦理都市更新之必要程序。 營建署並表示,行政院甫通過之都市更新條例修正草案,除了將大法官解釋所要求之聽證程序納入草案中規定,並參考過去三年多來地方政府執行之實務經驗,規定符合特定情形者,可免舉行聽證,例如:計畫核定前已無爭議者、整建維護經全體同意者、協議合建經全體同意者及符合特定簡易變更程序者。 營建署指出,都市更新舉行聽證之目的,在於確保民眾表達意見之機會,並透過聽證中言辭辯論的過程,一次性地綜合釐清與聚焦爭議點,而不是個別的處理讓爭議失焦,聽證紀錄並將提供給地方政府的都市更新審議會,作為斟酌是否核定都市更新事業計畫之依據,透過詳實的聽證紀錄,民眾在聽證中所表達之意見,地方政府均須說明採納或不採納之理由。 營建署特別強調,舉行聽證是落實都市更新正當行政程序之重要步驟,透過聽證的舉行,有助於地方政府在核定都市更新事業計畫前,有效釐清爭議,使都市更新事業計畫能夠在核定後,真正被落實執行。
住展雜誌:2017年8千億推案量將達陣
2017-12-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】據住展雜誌統計,2017年截至11月27日止,北台灣實推案量已衝至7,790.35億,已接近2016年案量水準。住展雜誌企研室經理何世昌表示,近期爆發的推案潮主要是受到房市928檔帶動,10月、11月二個月份推案量大爆發、超過1千9百億;雖然推案量大增代表建商信心回升,但仍得注意銷售率有無同步跟上,否則新增供給量恐成未來賣壓,對房價表現並不利。    2017年1到9月,北台灣推案量未滿6千億,原估全年案量可能不滿8千億,但沒想到鬼月結束後,推案潮如黃河氾濫、一發不可收拾,10月飆出9百多億大量,11月案量更進一步衝破千億,截至11月27日止,實推案量已衝至7,790.35億。接下來,12月份只要推出3百多億左右的量體,就能追平2016年的8千1百多億。 北台灣各縣市中,以新北市推案最為積極,新北2017年前11個月推案量已達3,645.85億,遠超過2016年全年的3,010.10億。新北市供給量爆發,主要是不少行政區的舊市區或菁華路段出現指標大案,例如新莊「泰舍至善元」與「鳳凰花園」、新店「鑫洋百景」、「冠德創新殿」、三重「築城麗富」、汐止「筑丰陽陽」等案。    由於新北市業者大多曉得重劃區供給量過大、賣壓沉重的問題,所以2017年推案多回防舊市區;2017年除了江翠北側重劃區推案量較大外,其餘新興重劃區推案相對冷清,多以銷售舊案為主。即便是新開發的二重疏洪道、鶯歌鳳鳴、八里台北港與土城暫緩發展區,供給量都不太多。 台北市狀況更為特殊。2017年截至11月止,北市推案量為1,663.51億元,但其中就有大約千億是由都更案所貢獻,都更案量占了總案量約6成左右。何世昌分析,這突顯北市土地稀少的老問題依然嚴竣。由於北市素地既少又貴,再加上房價跌幅高於地價跌幅,買素地推案利潤不見得較好,如果推案不朝都更下手,那麼案源拓展會更加受限。 若以縣市行政區作比較,北台灣各區案量前五名依序為新莊、桃園、新店、板橋、汐止;其中,新莊案量已達745.8億,而桃園有598.5億,新店則有441.9億。至於北市信義區2017年推案還是掛蛋,連一間新房子都沒有,推案量甚至比三芝、蘇澳等偏鄉還少。 何世昌指出,2017年北台灣推案量站上8千億的機率升高,惟在供給量擴增之下,對銷售率而言並非益事;推案一旦變多,就只能指望買氣跟進升溫,假如買方仍維持追逐低價的態勢不變,那麼讓利恐將是業者最後的手段。