宅指數+房價落底預測調查 購屋人與房仲店頭均預測房價2016年落底 有購屋計畫的「首購族」比例創歷年新高
2015-09-25
【中信房屋/研展室報導】綜合中信房屋連續第27季的《宅指數》調查,以及抽樣加盟店對市場即時反應調查,著眼於房價將於何時落底的看法,共有五大值得注意的現象,以及房市未來的三大趨勢;值得留意的是,本季數據多。 《摘要》現象一:房價感受上升,民眾對房價近期的向下修正有期待•  宅指數的調查中,除了房價與物價感受上升外,其它項目皆呈現下跌,顯示民眾依舊不看好目前的景氣,不過房價感受持續上升代表民眾對於台灣房價近期的向下修正「有期待」。調查數據顯示,整體經濟衰退,唯獨不動產呈打底走向。•   在加盟店的調查部分顯示,目前房市低迷主要是因為買賣雙方對於房價認知的差異太大所致,買方認知為實價的八折當出價,賣方則以實價加一成作開價,雙方有高達三成的議價空間,買賣雙方需要有一段「磨合期」來達成共識。現象二:全球經濟不景氣下,不動產依舊是抗跌保值首選•  「不動產」(27.7%)本季已止跌回升,與積極走升的「保留現金」(27.6%)以0.1 %領先仍為抗跌保值第1名。顯示在經濟不景氣,且各國貨幣競相貶值時(美元除外),不動產仍是民眾認為最能夠保值的產品。•  在理財方面,定存、保險及股票仍為前三名,但不動產較上季略升0.5 %,顯示台灣房市雖然目前較為低迷,做為理財工具的「不動產」卻能逆勢回升,顯見不動產業已有在「打底」的徵兆。現象三:有購屋計畫的「首購族」比例創歷年新高•  有購屋計畫的受訪者中,本季「首購族」較上一季上升7%來到60.0%,創下歷年新高,顯示台灣房市的剛性需求未散。•  首購族的購屋價位與上一季相比下跌102萬,其判斷可能受到整體大環境不景氣及房價修正氛圍影響而下修。•   第2次以上購屋者的購屋款和自備款,都來到歷史高點,代表其不看壞未來的房價走向,因此願意加價進場。現象四:2016下半年房價漲跌看法大PK•  政府打房遇上景氣低迷,造成價量齊跌。•  從宅指數調查可以看出,對於買方來說,就是『給我低價,其餘免談』;而對於賣方來說,『獲利』與否才是其考量的重點,『房價才是王道』。現象五:2016年民眾購屋計畫回溫•  房地合一稅拍板後,市場的不確定性因素降低,房市理應回溫,但因為適逢2016總統及立委大選,房市受到選舉的排擠,導致市場焦點轉移,台灣房市的「拐點」因此而延後•  交叉比對宅指數與中信房屋加盟店的調查,多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在明年落底,而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2%,時間上與房價落底的預測符合。•  根據代銷業者統計,9月上旬預售現場看屋人數約成長20 %。趨勢一:出生少、戶數增、平均家戶人口降中小坪數物件成未來市場主流•  今年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比,平均每戶減少了0.55人至2.78人。 •  新世代觀念出現轉變,單身族、頂客族(雙薪水、無子女)越來越多,使得出生率下降,造成台灣平均家戶人口數持續減少,未來低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。•   在平均家戶人口數逐年下滑,以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下,未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。趨勢二:行動裝置APP成民眾買屋/看屋新寵•   web買屋看屋仍占多數,但宅指數的調查,APP以34.7 %擠進前第4名,顯示傳統買屋看屋模式逐漸改變。•  加盟店調查部分,網路(包含行動裝置)以41.8%拿下第一,不過廣告看板與傳單也分別占了24.7%及19.4 %,代表傳統的行銷方式依然能夠吸引到四成的客戶,現階段房仲產業的廣告行銷模式正處於『新舊交替期』。趨勢三:民眾希望買房貸款成數能調升•  從宅指數的調查數據可以看出,65%的民眾希望貸款成數能在八成以上,需要銀行支持才買得起房子,顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。〈買方對策〉2016年落底,對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號提早進場看屋,爭取下一波可以站在比較好的位置綜合中信房屋第三季宅指數調查,以及抽樣旗下加盟店對〈房地合一稅〉 後的市場即時反應調查,交叉比對宅指數與中信房屋加盟店的調查,多數民眾與加盟店認為此波房價修正可望在明年落底,而1-2年內有購屋計畫的受訪者也回升了3.2%,時間上與房價落底的預測符合。 中信房屋副總劉天仁針對買賣移轉棟數變化的預測,也直指2016年將是探底格局。劉天仁說,今年度移轉棟數動態預估落在25.5萬與27.5萬之間,即使25.5萬跌破2001年的259,491 ,決戰點仍將端看2016年的移轉棟數,2016年將是探底格局。 然而,劉天仁提醒,落底不代表谷底反彈,如果是U型谷底,要等待多久才會反彈,是一個變數;現在對市場的預期是在2016年落底,對購屋人而言反而是進場看屋的一個明確的訊號,因為房地產永遠是看下一波,下一波才是決定房價漲跌的關鍵,如何爭取下一波可以站在比較好的位置,為手中的物件開創更好的未來時代,才是正確的購屋思維。 尤其這次調查,民眾對不動產抗跌保值的信心回升,而且有購屋計畫的首購族,購屋意願創下歷年新高,但是首購族缺乏買屋經驗,唯一能夠補強的做法,就是把握機會,多多進場看屋,在看屋的過程中增加自己對房屋的認識,就像是遊戲中的積分,多看屋就是多幫自己增加積分,培養看屋的眼光,才不會人云亦云,才有本事挑到「有未來」的房地產;也像是女孩子挑選另一半的原則,如果這個對象有上進心、人品值得信賴,就算現在只是個默默無聞的小上班族,也能夠放心讓人依靠,因為他有能力開創美好的未來。 要如何比別人先挑到有未來的房子?劉天仁鼓勵運用「早起的鳥兒有蟲吃」的原則,比別人提早做準備,早一點進場看屋,為緣份增加積分。劉天仁指出,根據代銷業者統計,9月上旬預售現場看屋人數約成長20 %,代表市場對於房地產仍是有需求的,這些進場看屋的人就是早起的鳥兒,或許已經找到蟲兒吃了。〈賣方對策〉Less is more, 少賺為贏預計2016年落底對賣方也是一個明確的訊號,手上有一間以上房地產的持有者,可趁機整理手上物件。劉天仁說,賣屋如同嫁女兒,現在市場上有那麼多人要嫁女兒,但是買方心態是『給我低價,其餘免談』,再加上首購族的購屋價位與上一季相比,下跌102萬元,如果目標是要把女兒嫁出去,那就不必太堅持價格,甚至多準備一些嫁妝,才能夠為房子找到適合的對象「嫁」出去。 〈投資客對策〉投資客重視投報率勝於地點對投資客來說,投資報酬率的考量擺第一,地點反而其次。劉天仁建議,趁著房價不再高漲,有意投資房地產的人也要轉換思維,因為房地產商品的種類很多,過去房市高漲時,許多訊息來不及釋放到市場上就已成交,不妨趁此時各類商品百花齊放的時機,多進場看屋,與房仲人員多流通市場訊息,擴大投資的可能面向。〈值得留意的未來趨勢〉趨勢一:行動裝置成看屋模式新寵,改變房仲業經營體質根據宅指數的調查,APP以34.7 %擠進前第4名,顯示傳統買屋看屋模式逐漸改變。加盟店調查部分,網路(包含行動裝置)以41.8%拿下第一,不過廣告看板與傳單也分別占了24.7%及19.4 %,代表傳統的行銷方式依然能夠吸引到四成的客戶,現階段房仲產業的廣告行銷模式正處於『新舊交替期』。 劉天仁指出,中信房屋除了開發看屋APP,也自行研發「行動經紀人APP」,提供店頭更機動的作業模式,讓經紀人與店頭的作業效率都得以提升,並提供對客戶更有效率的服務。 趨勢二:中小坪數物件躍為主流中信房屋指出,今年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比,平均每戶減少了0.55人至2.78人。再加上新世代觀念出現轉變,單身族、頂客族(雙薪水、無子女)越來越多,使得出生率下降,造成台灣平均家戶人口數持續減少,低總價的中小坪數住宅將成為台灣購屋需求的主流。 劉天仁補充,未來在平均家戶人口數逐年下滑,以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下,未來建商推案也勢必以低總價的中小坪數物件為主。趨勢三:房貸限縮鬆綁,有助買氣回溫從宅指數的調查數據可以看出,65%的民眾希望貸款成數能在八成以上,需要銀行支持才買得起房子,顯示房貸對於絕大部分民眾來說是不可或缺的。 劉天仁指出,央行上個月已無預警放寬不動產信用管制措施,北台灣6個行政區的房貨成數被放寬,而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數,由5成提高為6成,讓民眾有更高的購屋能力進入房地產市場,有助買氣回溫。  宅指數研究方法︰ 研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/08/22-2015/08/30取樣來源:創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件:台灣地區20歲以上,有固定工作,或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,331份有效樣本,在95%的信心水準下,抽樣誤差在正負2.68%以內,重點地區(台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄)佔全體樣本73.4%,再依照行政院主計處公布2015年7月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權,加權後樣本規模為N=1,068份
央行降息半碼,民眾憂房價甚於利率
2015-09-24
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】中央銀行2015年9月24日召開第3季理監事會議,中央銀行總裁彭淮南終於出招,調降利率半碼,重貼現率為1.750%、擔保放款融通利率2.125%、短期融通利率4%,終止連16凍。央行3大利率包括重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別從年息1.875%、2.25%及4.125%降至1.75%、2.125%、4%,這也是2011年6月後,央行再度調整利率。央行表示,考量全球景氣復甦緩慢且仍具不確定性,國內經濟成長減緩、負的產出缺口擴大,通膨預期溫和,實質利率相對仍高,央行理事會認為調降貼放利率有助物價及金融穩定,並協助經濟成長。央行未來仍將密切注意國內外金融情勢變化,採行妥適的貨幣政策,以達成法定經營目標。央行降息會影響銀行存、放款利率,最快9月25日,大型銀行就會跟進,宣布調降存放款利率,存款戶利息會變薄,貸款戶可減輕利息支出,有助提振景氣。信義房屋表示,現行影響買方購屋的決策關鍵在於房價,利率的小幅變化並不會對房市造成影響。另外,信義房屋9月18日至23日針對網友進行網路調查,結果顯示現階段民眾購屋最困擾的是房價問題,至於詢問到購屋時是否會考量到未來利率的變動,結果有高達7成左右認為還好或者是幾乎不考慮,顯見短期內利率並非民眾購屋時最在意的事情,房價才是決定他們是否購屋的重要關鍵。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,此次央行降息對於房市影響相當有限,即使房貸利率跟進降半碼,每百萬房貸每月還款金額僅減少約60元。而根據問卷調查的結果也顯示,民眾購屋最有感的還是房價問題,其中又以「無法談到理想的價格」與「怕買了房價下跌」的比例最高,至於詢問民眾購屋會考慮升息風險,只有21%民眾認為影響很大,絕大多數受訪者短期內對於利率問題相對無感。全國不動產企研室主任張瀞勻分析,利率為不動產市場關心的重點數據之一,而目前在各項經濟數據表現不佳的情況下,投資環境不甚理想,使得資金寧願躲進銀行定存,也不願投資。 此刻央行降息,雖然只是減少每個月房貸利息支出數百元,卻有鼓舞市場、逼出資金之作用,然而房地合一即將上路,投資客幾乎銷聲匿跡,呼籲央行應減少行政干預,逐步放鬆房貸信用管制措施,將能提振房市刺激內需,對國內景氣將更具穩定力量!永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,根據最新一季的「永慶房產趨勢前瞻報告」網路調查結果,認為未來半年「不是」購屋好時機的比例高達55%,但其中認為「升息負擔加重」而不適合買房的比例僅3%,顯示總體來說,只有1.65%的消費者覺得升息有感。另一方面,認為未來半年「是」購屋好時機的比例為31%,其中認為「低利環境持續」有利進場的更僅有2%,顯示不到1%的消費者會因為低利而產生進場誘因。 黃舒衛分析,以目前的市況而言,無論是想進場或不想進場的,幾乎都不會把「利率」視為進場的關鍵因素,所以央行降息對已購屋者有些微減輕房貸負擔的作用,但對於市場交易不會產生任何影響。建商、屋主也不會因為降息半碼就感覺持有成本有感下降,而對於價格堅持。黃舒衛強調,房價修正的格局不會變,甚至預估後市不振,降價的效應會擴延得更快。 國內外經濟局勢嚴峻,民眾投資更為保守,選擇台幣定存、保險、黃金的避險需求因而上升。如何鼓動市場投資、促進資金有效運用,以帶動產業快速脫困,是主管機關首要任務,因此「降息」成為最直接的手段。黃舒衛認為,央行歷年來的房市調控措施,已將購屋的實質貸款成數壓得很低,比對市場成交與聯徵中心資料,雙北、新竹、台中都在6成以下,顯示銀行放款品質絕對禁得起壓力測試的考驗,因此在降息後,可思考適度鬆綁對自住客限貸規定,不但可以活絡內需市場,也可加速房價修正。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
跨河捷運共構橋,汐止新社后橋完工通車
2015-09-24
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】全國第一座兼具公路、捷運及防洪功能的橋梁-汐止新社后橋,在新北市政府團隊的努力施作完工,於2015年9月23日由新北市長朱立倫主持通車典禮,提供汐止地區民眾便利舒適的交通服務。 新北市政府工務局表示,為提高基隆河系橋梁防洪標準,市府近年來致力於老舊橋梁整建工作,也一併改善地方交通問題。汐止區2014年已完成中正路老街的汐止聯絡道橋改建工作;新社后橋則提供社后地區更便捷的通行,提高防洪強度並疏解基隆河兩側連絡之交通流量。同時貼心的在橋面兩側設置人行道及自行車道,提供在地居民及自行車友便利的通行服務,充分展現人本精神。 工務局指出,新社后橋捷運共構工程於2013年8月開工,全長161公尺,是國內第一座跨河「捷運共構」橋梁,也是國內跨度最大的雙層鋼桁架橋。下層是公路橋梁,上層則為捷運汐止民生線預留軌道。由於本橋梁未來必須同時承載車輛及日後捷運列車的荷重,所以在鋼構用量上特別設計高達5,300餘噸之多的鋼材,相當於同跨距橋梁的2倍以上,構件接頭數量多,組裝非常費時,施工階段朱立倫市長曾多次到場為工程人員打氣,慰問施工團隊的辛勞。 施工單位新工處說明,新社后橋造型採用北台灣少見的雙層華倫式桁架,整體結構線條不論從側視及車行方向來看,都有汐止遠山的意象,為汐止區基隆河上耀眼的新地標;到了夜晚並有光雕設計,把新社后橋妝點出另一番景緻。 新工處強調,新社后橋通車後,目前2座台電高壓電塔台電將地下化,而附近大同路至工建路、福德一路至福德三路兩端的園道整建工程也將一併施工,最快2016年底前可以完成,不但交通路網便利,更大幅改善附近市容觀瞻。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
雙北市持續推動捷運汐止民生線
2015-09-24
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】捷運汐止民生線綜合規劃報告書於2014年5月雙北副市長會議通過後,因東湖站轉乘及財務議題,台北市前市長指示涉及新任市長政策及財務預算規劃,請新任市長續處。經新北市朱立倫市長於2015年6月向柯市長建議,依財務及運輸規劃角度採「全線核定,分期推動」始能達到預期之計畫效益,獲柯市長同意並加速審議作業,台北市政府於2015年8月28日函報交通部審議。 依「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」第8點第2項規定,交通部於核轉綜合規劃報告書於行政院前,地方主管機關應擬訂環境影響說明書或評估報告書,並經行政院環保署審議通過。查汐止民生線環境影響說明書業經環保署於2009年7月13日審議決議有條件通過審查。新北市政府捷運工程處就本案環說書已通過審議,於2015年9月21日拜會交通部高鐵局,希望本案能儘速完成審議程序及核轉行政院核定。 本案沿線居民期盼以久,對當地交通改善與地區發展有莫大助益,新北市政府對市境內沿線先期工程也已備好(新社后橋預留捷運共構,綠園道開闢,新台五路與大同路中央分隔島植栽移植),將請交通部於審查同意後儘速核轉行政院,請行政院能於年底前全線核定,基於第1期環評已審議通過,同意優先推動第1期路段(汐止-內湖),以及早改善汐止連外交通。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
北市推每月1小時靜思關燈,邀市民共同節電護地球
2015-09-24
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】現今社會生活用電越來越便利,但無止盡的大量耗電也產生溫室效應的後果,為降低二氧化碳的排放,即日起至2016年3月止,台北市政府與知名企業聯手,邀您在每月關燈一小時,齊手減輕地球的負荷。 台北市政府2015年9月23日於市政大樓11樓吳三連廳辦理「城市靜思」關燈活動簽署記者會,由柯文哲市長與各企業代表簽署關燈活動參與意向書,約定自2015年9月25日起至2016年3月底止每月最後一個禮拜一晚上8時30分至9時30分關燈1小時(台北101為9時至10時),努力達到全市節電2%目標。 為了感謝企業的參與,記者會中由柯市長贈送各企業代表親手簽名的城市希望小盆栽,象徵市府與企業合作關燈節電能夠減少二氧化碳排放量,這次的關燈行動預計將節省至少2萬2千度以上之用電,即約5萬3千戶一般家庭一小時用電。 台北市政府為了拚節電,成立「智慧節電計畫專案推動小組」分成9大工作圈,這次產業圈動員台北市指標型企業大樓及10處商圈,聯手發起每月關燈的集體性活動,為市民和來台北旅遊的遊客營造一種寧靜的氛圍,柯市長表示市民朋友可以在每月活動時間,感受一下沒那麼繁忙的台北街頭,並呼籲民眾共同響應關燈活動,與市府和企業一起創造更好更環保的台北。 為吸引更多企業與市民的參與,除了國際性指標大樓台北101外,世貿展覽大樓、中油大樓、遠雄金融中心和信義經貿大樓等超過20間企業大樓響應這次的關燈活動,新光商業銀行更號召旗下全台105間分行及27棟大樓一起支持關燈,並在全台各地ATM輪播宣導關燈活動,在南港的南港軟體園區也有12棟大樓將共同參與。所有參與活動的企業大樓都代表城市希望的一株小樹苗,散布在台北市各地,期望透過這次長期的「城市靜思」關燈活動呼籲市民養成節電小習慣,讓生活在台北這塊土地上的我們共同創造「台北新時尚,節電新文化」。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
公銀「青年安心成家購屋貸款」共計撥貸6,376億餘元
2015-09-24
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國庫署表示,為協助無自有住宅家庭購置住宅,財政部於2010年12月推出之「青年安心成家購屋優惠貸款」,由台灣銀行等8家公股銀行以銀行自有資金辦理,業經行政院核定將持續辦理至2016年底。截至2015年8月底止,各公股銀行辦理本項貸款共計撥貸175,903戶、6,376億餘元。 財政部國庫署進一步表示,本項貸款成數最高可核貸8成,惟其實際核貸成數仍須視借款人擔保品座落地點及房屋狀況等因素而定;至借款金額尚須評估借款人還款能力、信用因素等,並依承辦銀行相關作業規定綜合評估辦理,其額度最高新台幣500萬元,超過500萬元部分,則適用承貸銀行之其他貸款方案;借款金額如低於500萬元,則以借款金額適用本項貸款。 截至2015年8月底止,各公股銀行辦理本項貸款共計撥貸175,903戶、6,376億餘元。為利社會大眾查詢,本項貸款已於財政部及國庫署網頁設置專區公告相關訊息,歡迎有需要且符合資格之民眾,赴公股銀行洽辦。出處/MyGoNews    www.mygonews.com
5大產業園區支撐,台中東區買屋「移居新浪潮」
2015-09-23
【MyGoNews編輯部/專題報導】台中市的舊市區包括北、中、南、東、西、西屯、南屯、北屯區,在城市的產業特色上,定義為商業行為繁盛、人文薈萃、城市咖啡興盛、糕餅產業特色鮮明主要以環繞人文、藝術為中心。與舊市區緊鄰的太平、大里、霧峰等區域裡,串聯著5大工業區,近10萬的就業人口,房地產業者表示:「儘管有部分工業區就業民眾會就近選擇工業區附近房地產,但在交通建設興起,縮短通勤距離之後,加上東區的生活機能比較完備,大部分的工業區就業人口,還是比較傾向於在生活機能完備的東區置產。」區域建商表示:「只要5大工業區10%的人口進入中區、東區房地產市場,就足以支撐著行情持續向上發展。」 鄰近5大工業區,買家進場東區房地產台中市政府表示,台中東區附近包括(1)12.08公頃的太平工業區、(2)77.2公頃的大里工業區、(3)4.96公頃的台中軟體工業園區、(4)29.67公頃的仁化工業區、(5)20.75公頃霧峰工業區,總計145公頃的工業區,蓄積著接近10萬的就業人口,房地產業著說道:「這些工業區人口的10%進場購屋,就足以支撐東區、中區房價穩健上揚。」到時候,東區房地產的揚升帶進居住人口,也帶動就業機會提升。新婚貴族、核心家庭、二代置產紛紛進駐東區房地產市場。 「台中車站特區」3大發展主軸,推動東區升級 除了工業區的就業人口支撐房地產市場之外,「台中車站特區」發展,對於區域房地產的幫助更大;特區商圈內包括(1)精品時尚圈(國際艾美酒店、南山秀泰雙商場、大魯閣新時代)、(2)新興文創圈(台中文創園區、宮原眼科、第四信用合作社、中央書局),(3)自然生活圈(緊臨水岸、旱溪自行車道、東光園道、綠川、台糖生態園區),讓百年車站蛻變成為「台中車站特區」,打造國際化、現代化地標商圈,展現城市未來活力。 5大工業區+台中車站特區3主軸,東區行情看漲搭配2015年底鐵路高架化底通車之後,台中市府2015年7月啟動「綠空鐵道軸線計劃」,將活化高架鐵路下的空間,串聯沿線的干城、台糖湖濱生態園區、車站鐵道園區、中區再生計畫區、文創園區及邢務所日式宿舍園區,讓商業文化活動進駐,打造全台第1條「紐約High Line鐵道空中花園」。台中房地產業者認為,在5大工業區就業人口以及「台中車站特區」3大發展主軸條件支撐下,東區房價可望掀起補漲行情。甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示,匯聚超過600億元的龐大投資,東區明珠即將大翻轉,但「東區的房價卻還在1字頭,真的太委曲了!」 「美好莊園」1字頭房價,晉階人生滿足點麗寶集團旗下的名軒開發在台中市東區規劃「美好莊園」個案,針對「兩代共住」需求,推出中坪數3-4房產品,主因是6、7年級生適逢成家生子階段,首購以「1字頭」房價就可以為現在及未來做好準備,無需再次換屋,這是超越「先求有、再求好」的購屋基本原則,直接晉階到擁有美好住宅的人生階段滿足點。 超值!「1字頭」買到高級好宅生活庭園饗宴「美好莊園」社區的中軸四季花園,則承襲法國對稱造景手法,水流、植物鋪排凡爾賽園林般的多層次景觀,讓煩亂思緒得以沉澱平靜。公設簡單美觀又實用,包括大廳、交誼閱覽室、健身房和中庭花園,以及頂樓的空中花園等。「1字頭」價格,買到高級好宅擁有的居家生活庭園饗宴,要讓擁有「美好莊園」的住戶,能後回家就像倘佯在花園城堡的感覺,滿足人生「再升級」的購屋夢想。出處/MyGoNews      www.mygonews.com
台中爭取山線自行車道與苗栗、南投連線
2015-09-23
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】「台中市山線自行車道苗栗至南投段串接工程」計畫範圍往北接苗栗縣三義鄉,往南連接南投縣草屯鎮,計畫路線長約為48公里,台中市政府觀光旅遊局積極爭取教育部體育署補助1,980萬元,墊付案已獲市政會議通過,希望將中市與苗栗、南投自行車道串連起來,帶動觀光產業整體發展。 觀光旅遊局表示,教育部體育署全力推展全國自行車道整體路網串聯建設計畫,中市具有發展優勢及特色,包括利用舊火車道興建的東豐自行車綠廊、后豐鐵馬道,及旱溪自行車道及乾溪自行車,沿線可悠閒欣賞田野之美,風景更是迷人。 為串連苗栗、南投自行車道,帶動地方發展,觀光旅遊局向體育署爭取並獲准補助「台中市山線自行車道苗栗至南投段串接工程」計畫總經費3,300萬元,中央補助1,980萬元,地方配合款1,320萬元。 觀光旅遊局指出,路線由北往南經中市后里區、豐原區、潭子區、北屯區、大里區及霧峰區等區,串連后豐鐵馬道、旱溪自行車道及乾溪自行車道,並輔以系統性的標誌標線設施,完成後可藉由環島路網將整體自行車道路網延伸至全國各縣市,預計2016年底完成建置。出處/MyGoNews    www.mygonews.com
自住稅率【3案例】讓你售屋好安心
2015-09-22
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一稅於2016年1月1日正式上路,房地市場人心惶惶,不過不用擔心,並非每一個人都會被房地合一稅制所規範到,只有符合下列情形之一者,才需依房地合一稅制被課稅。履保公司安新建經表示,新稅制主要遏止不正常的房地投資狀況,造成經濟失衡民怨沸騰。若本身為自住用戶,6年內以合乎條件的自住換屋等需求進行轉換房屋,基本上獲利在400萬以內都是免稅的! 房地合一稅制 壹、課稅範圍取得房屋、土地時期:一、你的房屋、土地係於2014年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內。二、你的房屋、土地係於2016年1月1日以後取得。 房屋、土地包含範圍:一、房屋、房屋與有地上權之房屋使用權二、房屋及其座落基地三、依法得核發使用執照之土地(含都市土地、非都市土地) 稅率:持有1年以內課45%、持有1年至2年之間課35%、持有2年到10年內課20%、持有時間大於10年課15%。 只要符合上述的房屋、土地,都須依照房地合一新稅制,但是也不用害怕,假設你個人所居住的房地有符合下列自用住宅條件者,是可以減免房地交易所得稅的喔! 房地合一自住優惠 自用住宅條件一、個人或配偶或未成年子女在該房地有辦理戶籍登記、持有並居住該房屋(必須有居住事實)連續滿6年(中間不能中斷)二、你的房地在交易前6年內無下列情形:①出租②供營業使用③供執行業務使用三、個人及配偶及未成年子女在交易前6年內無適用到本項優惠減免規定如果你的條件符合上述情形者,則可以適用以下的減免優惠:(房地收入)-(成本)-(費用)-(土地漲價總數額)1、獲利400萬元以內,免稅2、超過400萬元部份採用10%稅率 重購退稅一、賣房後再買更大的房子,可全額退稅二、賣房後再買較小的房子,比例退稅三、重購後五年不得改做其他用途或再行移轉 自住客賣屋獲利超過400萬,住滿6年稅制為10%‍‍【案例教學‍‍1‍‍】‍‍‍‍阿‍‍鑫夫妻2人無子女,在2016年以後買入一間小房,並設戶籍登記於裡面及持有且連續住滿超過6年,有一天阿鑫想要賣掉這間房屋,在賣掉房子的前6年內,該房子沒有出租、營業或供執行業務使用,阿鑫夫妻也沒有使用過減免優惠規定,經過精細核算後,阿鑫賣房所得在扣除成本、相關費用及土地漲價數額後之獲利為700萬元,請問阿鑫要繳多少房地交易所得稅? 安新建經協理林炳敏表示:因阿鑫夫婦總獲利700萬元,稅制算法為(700萬-400萬)×10%=300萬元×10%=30萬元,所以阿鑫要繳納的房地交易所得稅為30萬元。 自住連續住滿6年獲利低於400萬免稅!‍‍【案例教學‍‍2‍‍】‍‍‍‍‍‍阿火夫婦於2016年1月購入一間房地,實價登錄價為2000萬元,連續住了8年後全家要移民美國,故打算賣掉該房地,當中取得房地時的代書費、仲介費、契稅、印花稅、居住期間的改良費及出售房地時的仲介費、廣告費、搬運費核算共計為200萬元,土地漲價數額為600萬元,阿火最後出售該房地為3000萬元,請問阿火應繳多少房地交易所得稅? 安新建經協理林炳敏表示:因阿火獲利為3000萬-2000萬-200萬-600萬=所得200萬。因獲利所得低於400萬,因此此筆交易免稅。 小倆口變一家四口 換大屋全額退稅‍‍【案例教學‍‍3‍‍】‍‍‍‍‍‍凱凱和芳芳交往多年,終於在結婚後2年買下第一間20坪房子,總價800萬,沒多久開始有了第一個小孩,原本20坪的空間開始變得擁擠,因公婆希望再添一個孫子,因此凱凱夫妻倆又努力拼出第2個小孩,原本稍嫌擁擠的房子,因為小孩的玩具與用品愈來愈無路可走,凱凱決定要以1600萬賣掉此房,賣房後2年內再買一間36坪總價2500元萬的房子。賣房獲利800萬元,相關成本與土地漲價數額共計為350萬元。 安新建經協理林炳敏表示:凱凱賣房獲利800萬-350萬=餘額450萬元,稅制算法為450萬元×10%=45萬元因而凱凱於交易時繳納45萬元房地交易所得稅,但因立即買了更大的房子總價2500萬元,因此可依照『重購退稅』辦理45萬元全額退稅。出處/MyGoNews     www.mygonews.com
林佳龍:烏日副都心打造區域發展領頭羊
2015-09-22
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市政府市政會議2015年9月21日首次到烏日召開,會中說明烏日副都心計畫。市長林佳龍指出,市府將引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業,並推動台鐵烏日站高架捷運化等交通建設,配合台鐵高架化,遷移舊烏日市區內的台鐵鋼樑廠、台酒啤酒廠、國防部兵整廠,加上新開發的高鐵門戶地區區域計畫與前竹、九德區段徵收,打造為台中三大副都心之一,成為區域均衡發展的領頭羊。 市政會議在烏日戶政事務所召開,並邀請烏日各里長與會。都市發展局長王俊傑進行「烏日副都心計畫」專案報告指出,烏日具有三鐵共構、鄰近彰化都心與高鐵一日生活圈的優勢,但是卻也有區位及交通優勢未善加利用、老舊街區缺乏再生引擎等劣勢。 為此,除目前已開發的高鐵台中車站地區外,市府應辦理開發高鐵門戶地區區域計畫,引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業,成為會展物流中心,並爭取中央在當地增設台74線的匝道。同時開發九德、前竹等區段徵收,加上原有的楓樹里地區,輔以河岸休憩環境的營造,打造為樂活住宅基地。 在舊烏日更新部分,則應遷移台鐵鋼樑廠、台啤啤酒廠與國防部兵整廠,成為當地發展引擎,並以TOD(以公共交通導向的開發)為發展導向,帶動老街區翻轉。 在交通建設上,短期上推動烏日、大肚與溪南地區的跨溪橋,提供除台1線之外,與彰化之間的聯絡道路,中期則推動烏日鐵路高架捷運化,長期推動成功至大甲雙軌化與捷運綠線延伸到彰化,希望強化當地的交通優勢。 此外,由於烏日也是台中重要的農業生產基地,市府除將輔導當地違章工廠合法化外,也將與彰化縣芬園一起打造「溪尾寮休閒農園」,調和農工發展,成為中彰投的後花園。 對於各項工程期程,王局長表示,2015年底即可完成台鐵大慶站鐵路高架化工程;2016年可開始啟動前逐瘀段徵收、溪尾大橋通車與烏日轉運站先期規劃;2017年可啟動九德區段徵收、爭取中央核定增設台74線快速道路匝道補助;2018年台鐵鋼樑廠啟動更新招商;2019年高鐵門戶計畫完成內政部都委會審議、啟動高鐵門戶區段徵收計畫與大肚連結和美的跨溪大橋通車;2020年烏日會展中心完工。 林佳龍說,行動市府的市政會議已到過豐原、清水等地,到烏日召開,凸顯市府重視區域均衡發展,也邀請地方區里長、農會與意見領袖一起參與,讓在地觀點結合市府規劃,使副都心規劃有基礎民意支持。 針對烏日副都心專案報告,林佳龍指出,台中除原市區外,山、海、屯三個地區各自有50萬人口,所以市府定位烏日高鐵站附近連同彰化、海線雙港與豐原為三大副都心,分別為台中市均衡發展的三大支柱。 烏日副都心與彰化北部新興地區關係密切,需有便利的交通連結,除了已在興建的溪尾大橋外,對於彰化縣長魏明谷主張興建和美到大肚、彰化金馬路連接烏日高鐵站區的2座跨越烏溪的大橋,市府樂觀其成,將與彰化縣合作,共同積極向中央爭取。 此外,在公路運輸上,市府應先行規劃烏日轉運站;至於軌道部分,則應優先推動大慶到烏日的鐵路高架化、成功至追分的雙軌化。 林佳龍也指示,加速打造筏子溪成為台中的迎賓河,並串聯自行車道、設置色彩鮮明易辨識的河岸景觀營造等,形塑「水與綠」的環境。 與會的烏日區前竹里里長林東潭表示,期待當地的岸溪整治工程,不僅要重視防洪功能,也要配合河岸生態景觀,加入休憩功能。 烏日區九德里長林國佑則說,當地應可從2017年開始進行區段徵收,但卻住一的低密度住宅區,希望可改成住三住宅區,提高當地容積率。出處/MyGoNews     www.mygonews.com