賣屋要委託房仲v.s屋主自售哪個比較好?
屋主如果想賣房,到底是要屋主自售?還是委託房仲比較好呢?一般來說,大多屋主會選擇找房仲全權處理,因為專業房仲不僅對市場資訊跟行情掌握度較一般屋主高,而且還具備議價能力避免遇到不符市場行情的誇張殺價情形。 更重要的是如果選擇安全大型房仲品牌,還能強化保障交易的安全,有些屋主希望能夠透過自售節省一筆服務費,特別列出以上兩種方式各自優缺點,彙整讓屋主能在售屋時多一些參考以便選擇適合自己的方式。   委託房仲賣屋 v.s. 屋主自售的差異點分析:      委託賣房  屋主自售  優點   保障交易安全 幫屋主先行過濾問題客戶藉此避免詐騙的風險發生,集中火力聚焦購屋意願高的優質客戶。 善用大型房仲品牌的合作特約優質代書之資源,相對保障交易安全。 廣告曝光的優勢:可經由房仲協助製作房屋廣告(包含拍照跟撰寫物件文案介紹,並刊登在不同房屋資訊平台幫助曝光。 客戶資源比較多:房仲通常會有長期經營的口袋客戶名單,會比一般屋主擁有更多客戶資源。 銷售經驗較豐富:因房仲的主要工作是帶買方看房、銷售房屋,因此對釐清客戶需求跟掌握客戶狀況會比較有經驗。 可獲得較中肯的估價參考:由於房仲對市場了解度高,因此在估價參考上會更貼近市場主流行情,比屋主自售更專業中肯,符合市場行情的估價範圍也能幫助吸引較多買房青睞看房。   直接了解買方需求:因為直接跟買方接觸,可以全盤掌握買方的意願,但是買方一般會認為屋主自售省了服務費,所以殺價態度會比較強烈,建議屋主需了解市場行情資訊。 節省賣屋成本:大多屋主選擇自售好處是因為能省下委託房仲的服務費。  缺點   需支付服務費 委託房仲賣房需要支付服務費。一般賣方服務費為房屋成交價*4% 一般約有可能被其他房仲破壞價格 一般約各簽約房仲都知道底價可能發生因為搶客破壞價格的情形。     需要配合帶看時間:屋主需要跟買方互相配合看屋時間,一般來說售屋期間會被拉的比較久。 銷售經驗不足影響成交:屋主缺乏專業的房屋銷售訓練直接影響房屋成交順利與否。 需要承擔交易風險 因為售屋經驗值不足,可能遇到詐騙假買方,衍生出交易風險,建議屋主使用建經公司履約制度避免風險 立即查詢:賣屋房價/房屋成交行情查詢   委託房仲合約的「一般約」及「專任約」怎麼簽?   1.確認使用「專任約」(僅一家房仲品牌獨賣)或「一般約」(開放多家房仲聯賣)   【一般約】 優點:銷售管道多曝光率高,然而,一般約指的是可以同時委託多家房仲銷售,售屋管道比較多元,也可提高銷售房屋的曝光度,因此民眾多半都會選擇簽一般約,加上若是房屋開價合理,去化速度就會更快, 缺點:委託太多家仲介,會導致消息變得混亂,造成房屋價格以及條件不一的情況發生,容易使得屋主、買方產生困擾,進而卻步,此外,若仲介在帶看物件時有屋況的財損的狀況,責任歸屬的問題也會更加複雜。   【專任約】 優點:因為屋主只需要對一位房仲溝通互動,單一溝通簡單方便又有效率,單品牌也比較能幫屋主守住價格。一般來說因為專任約就是房仲品牌的市場獨賣產品,所以委託房仲會願意集中火力廣告資源全力銷售。 缺點:如果遇到專業能力或經驗較弱的房仲會影響成交的速度,建議挑選時要慎選好口碑又知名的大型房仲品牌。   2.簽訂委託書的注意事項   建議與房仲訂立委託書內容注意事項包含以下: 確認委託人(屋主)之權利義務: 簽立委託書後委託人(屋主)應出具包含權狀、身份證及鑰匙等文件供受託之房仲確認,並確實告知房屋產權及不動產標的現況,將房屋之重要事項均記載於標的物現況說明書中。   確認違約罰則內容: 確認關於完成簽立委託契約書後,假如有其中一方有違反契約相關內容者,應負起之違約責任內容有哪些?   確認服務費報酬金額: 需根據內政部經紀業報酬計收標準,經紀業收取服務報酬總額不得超過不動產實際成交金額百分之六,以本項規定基準參考與委託房仲確認成交後須支付之服務費金額。   延伸閱讀: 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看! 財產交易所得稅有多少?節稅技巧又有哪些?
【懶人包】買房頭期款、契稅及房屋貸款試算,3分鐘教你存錢買房
對於手上資金比較不足的首購族新手,要怎麼存錢買房,才能買到你心中的理想房屋呢?這一篇懶人包,就也來告訴你首購族買房頭期款、契稅及房屋貸款試算的方法,快速教你如何存錢買房,想要完成買房的人生大事,注意也要充足規劃加上確認目標,按計劃與步驟向前有再求好,一圓買房夢想!   先確認買房需求,選擇你的買房物件! 以「儲蓄養房」為動機: 大多年輕首購族會考慮到相較於每月都要繳付租金給房東,長期下來還不如買自己的房子,不僅是把每個月的房貸支出當成存錢繳自己買的房子,也可以視為一種穩定的強迫儲蓄。 以「新婚組建家庭」為動機: 依傳統觀念來說,新婚一族都會希望能擁有一間屬於自己的房子,為未來的小孩與家人打造出能遮風避雨的避風港。 以「買房養老」為動機: 常見房東基於安全健康的考量,對於年紀較大的房客是比較排斥的,因此年長租客比較容易遇到房東無故不租或想收回賣房等情況,然後就必須面臨重新租屋跟搬家的循環,因此建議如果青壯年單身貴族為考量未來銀髮安穩生活,可以依自身實際需求購買適合房子。   買房的常見費用、支出: 頭期款 【預售屋】:建議至少準備房子總價兩成以上自備款。 【中古屋】:建議至少準備房子總價三成以上自備款。   規費 項目 內容 契稅 建物核定契價(建物評定現值)x6%(買賣/贈與) 印花稅  (建物契稅價格+公告土地現值總額)× 0.1% 登記規費  (建物總現值 + 申報地價總額)× 0.1% + 書狀費 抵押設定  銀行貸款設定總額 × 0.1% + 書狀費   其他費用:仲介服務費,按照法規規定,房仲市場普遍以買方總價2%,還有代書費、房屋交易安全專戶制度手續費由買賣分擔等費用。 立即試算:買房稅費計算   聰明存錢買房的3步驟:   步驟1:設定目標 先設定您的目標!建議可以直接看一輪房子,從賞屋經驗累積中不僅能篩選出自己最喜歡哪種房子,也可以順便了解目前市場的狀況,「從喜歡的房子」和「你能負擔的房子」去取得平衡。 步驟2:訂定計畫 確定你需要準備的費用後,接下來就是制定儲存購屋基金計畫。(以最普遍使用的「每月節餘法」為例),每個月的收入(固定收入)-每個月的正常支出(食衣住行育樂+投資)=每個月可以儲存的購屋基金。 步驟3:持續執行並即時修正 制定完計畫之後就是製作專屬購屋基金的計畫表,按表每月檢視儲存的進度,另外年終獎金或投資回收…等,如果有不足或落後的情況發生,可以即時修正計畫例如開源節流增加資金收入。   個人房屋貸款試算,確認你的購屋力! 建議先理性思考一下,試算您實際的房貸負擔能力來決定適合買多少金額的房子,其中包含您的自備款有多少?繳付房貸的能力?   快上「中信房屋仲介網」幫您輕鬆試算! 可以依照您的財務需求跟習慣,從「依自備款金額試算」、「依可貸款金額試算」、「依每月還款能力試算」等三個面向進行試算,讓您面面俱到完整掌握購屋財務狀況。 中信房屋仲介網/買屋/購屋試算     建議首購族面對購屋時,最關鍵的是調整健全的心態,擔心想要的買不起?建議您可以使用「減法思考」先把自己的購屋需求元素寫下來,大致需求層面可分成房子條件、地段區位、價格範圍等三個主要因素,先思考關於房子本身的條件,包含空間、房型、屋齡、車位跟倒垃圾等需求是否相符? 接著根據自己的工作或日常生活範圍,選擇出想居住的地區以哪幾區為主,最後再加上考慮自身每月的月還款能力規劃出買房預算,綜合以上各元素後建議再逐一刪掉需求度較低的部分,依照需求度之間此消彼長搭配調整,選擇最適合自己的房子。   延伸閱讀: 首購族必知的5大買屋簽約流程,買/賣方注意事項有哪些? 買預售屋,貸款成數不足有解嗎?
【懶人包】房屋公設比是什麼?合理的公設比為多少?如何計算?
許多民眾在買房時,會在意對於社區的公設比以及公共設施也會十分在意,如果你要買房,一定也要知道房屋公設比是什麼?合理的公設比為多少?又要如何計算的呢?   簡單來說,公設比是指全體住戶共同使用的部分,近年各家建商推出的公設演變也越來越多樣且豐富,民眾究竟要如何看公設比呢?高設比高低的影響有哪些?包含哪些層面?怎麼挑選出適合自己的?以下特別盤點關於公設的相關重點,快來了解一下喔!   什麼是公設比?如何計算呢? 依據內政部營建署解釋函關於公設比的計算公式定義如下:   「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」   大公設比 v.s 小公設比是什麼? 大公設比:包含車道、大廳、健身房、閱覽室、KTV室等由全社區分攤坪數之公共空間,表示全社區都會使用到的空間,除了上述相關區域之外,還有常見到的地下室、機電室等等,由全社區的所有權人持分。 小公設比:包含梯廳走道、電梯空間、逃生梯等僅限某部分特定住戶使用之空間,例如同棟共同使用之電梯間、梯廳等。本項目是公設主要占比,由當層所有住戶分攤之,因此如果空間規劃不良,導致梯廳空間過大將提高公設比且占去多餘空間。   公寓、華廈及社區大樓的「合理公設比」為多少? 公寓類:包含4~5層且沒有電梯的住宅,公設比約為8%-15%。 華廈類:包含7~10層樓,有附設電梯,公設比約為15%-20%。 社區大樓類:包含10層樓以上,有附設電梯,公設比約為30%以上。 立即查看:低公設比的物件   公設比的4大重點:   重點一、公設比越小,不見得就越好 一般來說,公設比低的建案就很有可能表示建商在規劃建造上刪減了一些休閒活動上的相關設施,例如游泳池、交誼中心等空間,建議住戶可以依照自身需求決定是否選擇入住該社區。另一方面低公設比的社區,大多常見的特點為梯間、電梯與大廳空間通常會可能有比較小的情形,低公設比跟使用面積較大並沒有一致地劃上等號,建議民眾賞屋前還是做好準備功課,避免被公設的數字遊戲所影響。   重點二、要注意車位登記坪數 在看公設比時也可以注意車位坪數登記的權狀面積,原則上這個權狀坪數是愈大愈好。因為車位的坪數假設比較小,就表示其公共面積被拿去分攤到其他公設空間裡,就會造成房子的公設比被提高了。一般來說比較常見合理的車位坪數大約是落在8~12坪的範圍間,建議民眾多留意相關提醒。   重點三、公設與管理費成正比 很容易理解的如果社區公設愈多當然管理費就會愈高,當社區中需要維護打掃的公共空間增加越多項目後,帶動管委會管理與營運費用也就會愈高(包含聘請打掃以及相關機電維護等),建議購屋時記得將日後的固定管理費負擔支出也列入買屋綜合比較裡面。   重點四、確認公設的必要性高低 了解以上初步公設重點後,最後要分辨出哪些是社區中必要跟非必要的公設空間,賞屋參觀公設時可以多趁機請教房仲人員,重點是要了解公設的使用內容與細節,舉例來說如果是8 層樓以上的電梯建築,就必須依照政府建築法規必須規劃有兩座安全梯,藉此以符合緊急避難逃生之安全功能,這就是屬於必要性的公設。   延伸閱讀: 首購族買房要注意什麼?中古屋v.s預售屋哪個比較好? 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看!
首購族必知的 5 大買屋簽約流程,買/賣方注意事項有哪些?
您也是今年規劃要買房的首購族嗎?推薦您在買房前,一定要先瞭解首購族必懂的5大買屋簽約流程,讓你一次輕鬆搞懂買、賣雙方簽約該瞭解的注意事項有哪些! 大多數購屋族走到簽約的關鍵階段時,由於會急著交屋入住,而容易因此忽略了交易過程中應該留意的小細節,魔鬼藏在細節裡,關於交易中自身的權益確保建議要小心警慎,因此提醒民眾簽約前除了需要充分與房仲或屋主溝通互動之外,也透過建立買房交易流程的正確觀念與知識,加上選擇專業代書從旁協助,才能讓購屋大事能皆大歡喜的劃上圓滿句點喔。   買房簽約流程有哪些?一次學起來! 如果你是第一次買房的首購族,不論你是做為買方還是賣方,建議都要清楚以下買屋簽約 5 大流程及步驟,從中掌握各階段需要準備哪些文件與細節,讓您可以在簽約流程更順利喔!   流程 項目 說明 買方 賣方 流程一 簽約階段 進行不動產買賣契約書之簽訂 在指定代書見證下雙方進行簽約。 核對買賣雙方身分。 當天申請土地及建物謄本以確保房屋產權是否完整正確。 買方可於本階段告知房仲關於履約保證的需求。 需準備: 身分證、印章 財務薪資證明 預定費用: 買方準備簽約金 準備文件: 土地或房屋權狀 印鑑證明 流程二 用印階段  備齊相關文件進行用印 在代書見證下買、賣雙方備齊過戶、報稅等文件。 以上備齊交由地政士蓋印章即稱為「用印階段」。 準備文件: 身分證、印章 印鑑證明 預定費用: 預繳的行政規費 準備文件: 身分證、印章 印鑑證明及權狀正本 本階段開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單(地價稅和土地增值稅)。 流程三  完稅階段 委請代書繳納相關稅款 用印完成後進行完稅做業。 本階段確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。 準備文件: 確定銀行核貸金款,將抵押權契約書交給代書。 預定費用: 稅金費用包含契稅、印花稅、登記規費和代書費等。 假如有貸款額度不足狀況需現金補足其差額。 匯款至履約專戶完成繳稅後進行過戶作業。 準備文件: 收到銀行的清償證明,辦理貸款塗銷。 預定費用: 稅金費用包含房屋稅和土地增值稅。 流程四  過戶階段 撥款與抵押權完稅後進入本階段。 準備文件: 買方和銀行進行對保,簽訂貸款契約,確認貸款金額、利率、還款年限。 對保完成後銀行會將賣方 的抵押權契約書交給代書。 代書接續才進行過戶登記,將過戶資料繳交至地政事戶所辦理後續作業。 準備文件: 銀行收到地政事務所發屋主的他項權利證明書後,清償屋主貸款。 待賣方完成貸款塗銷後,銀行才會撥款至履保專戶。 流程五  交屋階段 點交房屋並檢驗屋況 交屋時點交文件,並確認房屋 稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等費用拆算。 準備文件: 權狀正本、本票 繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。 階段重點: 交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況點交。 若房子本身仍為承租中(帶有租約),則需與承租方進行換約。 準備文件: 買賣公契 已繳納過的稅單證明 確認履保帳戶款項匯入 完成房屋鑰匙的遞交。   瞭解更多:更多購屋知識 買房簽約前,這 5 大注意事項千萬要知道! 除此之外,買房在簽約前,也要留意 5 大常見的注意事項喔!掌握這 5 大注意事項,讓你也可以更清楚的瞭解每一個流程,並且仔細的確認到各項費用及合約是否妥當,以下也為您列出留意重點的有哪些?   (一)確認不動產現況說明書: 就交易標的房屋之實際現況、權利關係、契約條件等逐項一一確認細節。 特別留意關於房屋產權調查的內容現況。 -注意土地使用分區是否正確?登記為住宅區還是工業區等都要確認好。-房子是否有限制登記?如:包含假扣押、假處分等,尚未塗銷的情況。-注意賣方銀行抵押的設定金額為多少?可以做為支付各期價款的依據參考。-確認房子目前有沒有出租中?有無租約?如為出租中,務必掌握目前租約現況(如:房客繳納房租狀況)   (二)確認各項費用記載: 「買方」負擔: -契稅、印花稅、代書費。-登記規費、公證費、不動產經紀業服務費等。-保險費(火險及地震險)、貸款代辦費。-地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。 「賣方」負擔: -土地增值稅、財產交易所得稅。-房地合一稅、貸款設定塗銷費。-不動產經紀業服務費等。   (三)確認買賣合約書是否雙方當事人親簽證明: 買賣合約書內容確定後,經買賣雙方完成簽名或蓋章後皆具法律效力。 簽約書如有經塗改處需加上雙方簽章。 立約日期項目記得正確填寫簽約當天日期。 騎縫章雙方都要記得蓋以確保合約之完整性與合法性。 如果簽約非賣方本人,建議附上有權狀登記人授權之相關書面證明。 (四)確認付款方式: 付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段。 各階段支付款項成數由買賣雙方共同約定之,假如賣方尚有貸款未清,可依此金額為支付尾款金額。 代書通常會請買方開立與尾款同額之商業本票,並由代書保管於尾款支付後無息退還買方,藉此保障交易之安全, 保證買方尾款可如期支付。 建議使用中信房屋「房屋交易安全制度」保障交易安全。 (五)確認交屋相關細節: 交屋日期與協議內容應於合約清楚記載。 一般房屋買賣交易通常在支付尾款時同時進行交屋作業之辦理。 確認承辦代書將原屋主抵押權借款金額與實際應清償金額均載明於契約書上 買方賣方如果對於交易中另有其他協議,應以書面明確載明以減少後續爭議之衍生。   延伸閱讀: 中古屋的買賣契約有沒有審閱期? 房客跟房東買房可行嗎?這樣做不吃虧!
首購族買房要注意什麼?中古屋 v.s 預售屋哪個比較好?
買房子對首購族來說是人生大事!中信達令為了減輕首購族壓力,特別整理彙整首購族需要注意的關鍵處跟迷思,藉此幫助廣大首購族能輕鬆找到圓滿美屋!讓你跟著達令一路從注意事項到買屋流程,甚至常見迷思等等,簡單掌握跟達令一起買好屋! 首購族第一次買房,以下3大重點要知道!   1.中古屋 V.S.預售屋比一比:你知道買房到底是要買預售屋還是中古屋比較好呢?你知道這兩種房屋類型的差異嗎?讓達令跟你分享一下,預售屋和中古屋有哪些不同吧!   比較項目 預售屋 中古屋 價格 價格通常較成屋高 依屋齡及屋況不同。 大約為同地段預售屋單價的五成~九成。 自備款 首月需付總價一成五左右。 另一成五自備款則依工程進度支付。 約總價三成 付款期限 分 18-48 個月付清 一般通常不超過 45 天 付款比例 15% 依貸款成數而異。 貸款成數若為 70% 自備款則為 30%  優點 施工前可依喜好修改。 自備款低/付款輕鬆。 一般來說房屋單價較低。 有實品屋呈現較能掌握房屋實際狀況。  缺點 房屋單價較高。 施工期長,看不到成屋需負擔實品與契約不符風險。 需留意建商倒閉風險。 普遍自備款需自備比例較高。 如為高齡老屋需負擔修繕費較高。 部份房屋產權複雜容易出現買賣糾紛。  適合族群 自備款不足。 固定收入較高。 風險意識高的族群。 自備款較寬裕族群。 適合風險因應能力較不足的族群。    2.首購族影響房貸的重點:身為首購族在申請房貸時應該特別留意以下重點才能順利買房。   重點一:確認自備款金額是否足夠? 建議自備款一定至少要有 2 成以上(舉例以總價一千萬的房子自備款建議準備 200 萬以應付臨時突發狀況) 能保留 3 成金額自備款規劃更好,讓買房能更安心妥當。   重點二:評估房屋有沒有超過自己能力所及? 簡單預算推估公式「每個月收入的 3 分之 1 拿來繳房貸」(每月收入 ÷ 3)÷ 房貸利率 x 還款月數 ÷ 貸款成數= 能負擔的房價。 建議扣除每個月固定支出與房貸支出以外,還是要規劃保留一些緊急用金。   重點三:多做功課~比較各家銀行房貸產品 銀行之間彼此競爭激烈。 多做功課、適合自己的最好。 至少選擇三家房貸比較出最適合的利率跟方案內容。   3.要買大樓,還是公寓比較好?另外,買房時另一個關鍵要面臨的抉擇,就是買大樓還是公寓的問題了?這裡也幫你彙整一下兩者的優缺點有哪些,方便你可以更輕鬆的做選擇,找到最適合你的房屋!   分析 電梯大樓 公寓 優點 屋齡一般較新。 不用爬樓梯。 比較安全,一般有管理員跟物業公司,解決收信跟倒垃圾的不便。 貸款成數較高。 單價較低。 一般來說公設較低,室內使用坪數較高。 房屋稅較低 缺點 單價較高。 公設比較高。 房屋稅較高。 需要爬樓梯。 需要自己收信/包裹及倒垃圾。 屋齡老舊裝潢成本高。 貸款成數較低。 適合對象 家中有老人家出入方便。 以居住品質便利性為主。 需要室內空間較大群族。 預算有限但想入手較優質區位者。     【買房流程必知】議價、簽約、完稅、交屋注意事項一次看! 除此之外,推薦買房也要瞭解基本的幾個重點流程,像是議價、簽約、完稅及交屋注意事項,以下也列出各個買房流程中,容易遇到的注意事項,讓你可以在買房的過程中也更輕鬆的喔!   議價: 看到自己心儀的房子後,就要開始進入議價階段。 一般成交價會落在開價的 8~9 折,但還是依屋主的開價決定,(可參考內政部實價登錄網,搜尋該區域相同條件的房子近年交易做為參考。)   簽約/用印: 若買賣雙方議價達成共識,那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。 此時通常會要求買方先付一筆簽約款,避免違約,簽約當天先簽本票支付,最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。 簽約時買方需查看核對賣方土地及建物的謄本內容。 確認賣方是屋主本人(代理人需要有授權書) 最後約定雙方的交屋日期。   完稅: 房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅。 支付完稅款後稱為完稅(完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶)   交屋: 買方在付尾款的同時,就可以與賣方交屋。 交屋時最好現場點交。 再次確認屋況及附贈家具設備。 可請設計師或驗屋公司看出房子的細節跟瑕疵。   首購族買房,常見的 4 大迷思一次看:   迷思一:希望第一次買房就能買到市區蛋黃區!很多首購族在第一次買房時,經常卡在市區房價高買不起 V.S.市郊蛋白區看不上眼!推薦首購族在買房時,可以先考量周邊交通通勤設施,考量可以負擔的交通未來性發展區,先求有再求好的循序換房法。   迷思二:要求坪數要夠大!一次到位!另外,也有許多人買房時,都會認為一次就要一次買到位,房屋坪數要買到最大,這裡建議首購族可以考量較低坪數但夠用的房子,或是也可以從舊公寓開始考量。   迷思三:聽朋友說買不如租?在低利時代下,相較租屋,提醒首購族繳完房貸名下還能多一間房子,反觀租屋每月繳房租,最後房子還是房東的,要知道租屋可能需要搬家遇到房東想要賣房、留給兒女住或是調漲租金等等。許多房東都不喜歡租房給年紀大的租客,認為年紀大的經濟或健康方面是比較會顧慮的問題。   迷思四:不要被樣品屋的美好外衣所迷惑!很多首購族容易被新穎亮麗樣品屋所吸引,買了才發現超出負擔範圍。常見的亮麗迷思包含以下幾種: 尺寸虛實:常見的情況是室內面積放大 10%至 15%,並採木板隔間,讓視覺面積達到最大效果。 挑高迷思:一般來說樣品屋的高度都在 3.5 米以上,建議要特別注意日後成屋挑高是否與樣品屋相符。 廚浴設備:為提供賞屋者舒適感受,樣品屋規劃陳列較豪華高檔的廚浴設備。   延伸閱讀: 中古屋的買賣契約,有沒有審閱期? 驗屋要注意什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看!
驗屋要驗什麼?預售屋、新成屋、中古屋的驗屋注意事項一次看!
買房對大部分的人來說是人生重要的大事,其中「驗屋」是交屋前的最關鍵重要的一步,如果沒有好好規劃檢查房屋的瑕疵有哪些?將會直接影響到您未來入住品質與心情喔!其中以新成屋來說驗收重點有三個部分,首先可以建物平面圖為參考標準,比對現場實際格局和坪數大小是否相符。 其次為檢查房子內的天地壁平整度,仔細觀察是否有出現髒污龜裂等狀況,最後是關於防水排水跟電器設備功能的檢查, 一般而言中古屋的房屋問題較新成屋多且複雜,以下特別盤整出通則性的驗屋全流程以及常見驗屋注意事項,讓您可以根據不同屋型自行彈性調整使用,相信一定可以幫您全面掌握驗屋技巧,輕鬆驗屋不求人!   常見的 3大驗屋方式:  一般來說,驗屋的方式大致可以分為三種,你可以選擇要自己驗屋、請設計師驗屋或是請公司驗屋,以下也列出各驗屋方式的重點,讓你可以也挑選最適合自己的方式來進行驗屋喔!   驗屋方式(一):自己驗屋 為所有驗屋方法中最省錢的一種。 事前需要自己花時間準備跟規劃。 準備平面圖與相關檢驗工具。 驗屋方式(二):請設計師驗屋 借重設計師處理跟檢查房屋的經驗。 設計師比較能幫忙找出大多數人自身驗屋忽略的細節。 驗屋方式(三):請驗屋公司驗屋 驗屋公司通常因為價格較高但相對能提供較完整專業的報告參考。 驗屋公司報價大多以房型與坪數而定。   預售屋/新成屋驗屋清單,客廳、廚房、浴室及臥室的確認事項: 在驗屋方面,建議也可以參考以下的驗屋清單,來瞭解房屋內客廳、廚房、浴室及臥室等場所,有哪些驗屋的注意事項要留意,讓你可以在驗屋時,能按照以下的驗屋清單來一一做確認的喔!  檢查項目  細項說明  大門流程 透過貓眼孔是否可清楚看到大門外的景象? 嘗試多次打開關上大門,搭配不同速度從中檢查有無異音或變形狀況? 將大門鎖上並解鎖重複來回幾次,從中確認門鎖功能是否正常?  公共區域流程 檢查安全門是否有明顯清楚逃生標誌? 安全門通道是否被封閉或被雜物阻塞? 走道及梯間的緊急照明是否功能正常? 消防設備是否有損毀缺漏的狀況?  廚房流程 檢查洗碗槽的水龍頭開關閥,水流大小、水壓表現是否正常? 排水管排水是否通暢、是否有滲水狀況? 瓦斯爐點火是否運作正常? 檢查廚具系統周圍與牆面地面填縫是否有密合? 把肥皂水塗在瓦斯管線接縫處檢查有無外漏發生。  客廳流程 檢查天花板與牆壁是否平整? 檢查牆壁油漆顏色均勻沒剝落。 測試屋內所有插座是否供正常? 確認對講機按鈕與通話功能是否正常? 逐一測試電源總開關的每個開關是否對應到各電路設備上?  陽台流程 檢查水龍頭的水流流速、流量是否正常? 檢查排水孔的排水是否通暢?  浴室流程 確認臉盆表面是否刮傷、汙損? 確認臉盆的止水塞有無堵塞? 相連接的排水管有無漏水? 檢查蓮蓬頭與水龍頭水壓大小是否正常? 檢查冷熱水切換時功能是否正常? 檢查壁磚與地磚有無龜裂或者是破損? 淋浴拉門全關閉時是否漏水現象? 多按壓馬桶把手重複測試確認排/儲水是否正常? 觀察馬桶和地面之接縫處有無滲水? 廁所的排水孔是否正常?是否有阻塞現象發生導致積水? 檢查浴缸是否有裂縫?注滿水後看水塞可否確實塞緊?排水時是否正常?  房間流程 檢查窗戶的玻璃表面是否刮傷、破裂? 檢查窗戶是否可以完全緊閉? 左右拉動窗戶是否滑順好拉?是否可以正常上鎖? 檢查窗框與牆壁間是否有空隙? 觀察天花板與牆壁漆面是否平整完好無突起異狀?   驗屋上的 3 大注意事項: 一般來說,不管透過什麼方式驗屋 , 統整驗屋重點跟注意事項以三種為主: (一)排水系統:所有與「水」相關的項目 包含廚房流理台、衛浴淋浴間、洗臉盆、陽台等項目。 確認以上項目:排水通暢、有無漏水的現象發生。 (二)機電系統:所有與「電」相關的項目 包含屋內所有插座、電燈、開關、電話線路、網路孔、有線電視訊號孔等供電功能是否正常。 (三)建材類:「水」、「電」之外的其他項目 檢查天花板、牆壁、地磚、油漆等項目是否有破損缺漏等現象。 檢查包含自來水管路、電線與瓦斯管線等管線。   如果是自己驗屋,需要攜帶哪些小工具?如果你是選擇自行驗屋的話, 這裡也簡單介紹幾個常見的小工具,以及搭配工具的驗屋小提示,讓您即便是自行驗屋, 也可以輕鬆地掌握驗屋的小技巧喔! 彈珠:可以放在地面以檢查地面是否的歪斜程度。 肥皂水:檢查瓦斯管線的接縫處是否漏氣產生。 衛生紙:丟一些衛生紙進馬桶測試馬桶沖水與排水功能是否正常。 有色膠帶:可貼膠帶在需改進的地方,並同步記錄起來,以便後續釐清並確認改善。 充電線與手機:檢查插座供電狀況,手機可拍照紀錄以便確認後續改善進度。 捲尺:用於現場實際量測坪數與合約上載明比對後是否有相符合。   延伸閱讀: 首購族必知的 5 大買屋簽約流程,買/賣方注意事項有哪些? 簽買賣契約時,應的注意事項!
農地農用好處多
文◎鍾運凱 案例: 阿牛從小在農村長大,後來在城裡經商多年,一直想回歸鄉里買塊農地種田,圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫,因為年老力衰,於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而,三年後,阿牛受不了耕田的辛苦,又懷念城市生活的繁華,於是放棄耕作,打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問,此舉有何法律效果? 解析:一、 何謂「農業用地」?所謂「農業用地」,依農業發展條例第3條第1項第10款的規定,是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」,是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。農業用地之範圍,包括「耕地」與「非耕地」,而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠,不管為耕地或是其他的農業用地,只要是符合農業使用者皆有其適用,並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐?(一) 得申請不課徵土地增值稅農業用地因稅法上有優惠的規定,所以在辦理所有權移轉登記時,申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內,如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事,於配偶相互贈與的情形應合併計算。除了「農地農用」外,申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用,如果是移轉給法人則是不得申請。 (二) 遺產稅與贈與稅的優惠遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人承受者;或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者,計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限(遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款)。 三、 購買農地其他注意事項土地法第30條「舊法」規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者,得為共有。違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了,因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項:(一) 購買取得的農地,如果是屬於「耕地」,該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定,才能辦理所有權移轉登記。 (二) 農業用地未作農業使用,不得申請興建農舍。 (三) 如果是耕地而未作農業使用者,除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外,不得辦理所有權移轉登記。 (四) 農業用地如為都市土地,而未作農業使用者,應依都市計畫法及其管制規定,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依都市計畫法處罰。 (五) 農業用地如為非都市土地,而未作農業使用者,應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論阿牛受贈的土地如果是「農業用地」,由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」,因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年(不滿5年)就未將該土地繼續作農業使用,將被追繳應納稅賦,而且該農地未作農業使用後,也不得申請興建農舍。如果違規使用,甚至會遭到主管機關處罰。
關於為你遮遮風 擋擋雨的它
新制上路!2018起雨遮不登記、不計價         內政部已通過「地籍測量實施規則」修正草案,內容明訂2018年1月1日開始,預售屋、新成屋的屋簷、雨遮全部不再列入附屬建物測繪登記的項目之中,也就是大家所認知的在之後取得建照的新建物,雨遮將不予登記、不予計價;內政部表示,新制目的在健全良好登記制度,減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛,且僅適用於2018年1月1日後新申請建照的建物。         雨遮有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能,根據現行《建築技術規則》建築設計施工篇規定,「雨遮是位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記」。以建物取得建照時間點為準,2011年4月30日前之舊建物仍維持雨遮登記及計價,2011年5月1日~2017年預售案為雨遮登記不計價,但成屋後,雨遮依舊能夠登記,也能計價。         市場戲稱是「鳥站的地方」,但實際上是無法供人員生活實質滯留的雨遮,長期以來卻是以室內同等單價計算,尤其一般民眾多半是看公設比的高低來觀察房屋室內坪數是否實在,然而公設比的計算方式,是將共有部分面積除以房屋總面積,雨遮面積加大了房屋總面積,使分母變大,自然產生低公設比的『錯覺』。此外,雨遮在房屋權狀面積是登記於附屬建物內,在計算室內面積時,不論是將房屋總面積去扣除共有部分面積,或是將主建物面積加上附屬建物面積,這兩種計算方式,雨遮也都會造成室內坪數有增高的假象。         房屋登記出現「一國三制」現象,特別提醒民眾,進行房屋交易時,要詢問瞭解房屋所適用的登記規定、注意建物登記面積資訊,買賣雙方皆應詳實說明確認交易內容及計價方式,並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書,確保雙方權益。若是欲購買的標的物件是有登記雨遮的,可從權狀上判斷雨遮佔比合不合理,專家認為,雨遮佔總坪數的3~8%才算在合理範圍內。     雨遮計不計價很重要,屋主直接降價更有感!『全台降價屋專區』千萬不要錯過: https://buy.cthouse.com.tw/event/PriceReduction    
2018租賃專法上路!房東、房客快來抓重點
影響全國近三百萬名租屋族的「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)已經在2018年6月27日上路,全面納管相關契約行為,下列是房東與房客要特別注意的六項要點整理: 一、租約應注意內政部新頒佈「住宅租賃契約書範本」內容        在今年6月27日後租賃專法施行後,所簽訂的契約都必須適用新法,採用「住宅租賃契約書範本」、依新的約定事項來簽訂,如應約定事項沒有記載於租賃契約中,該事項仍構成契約的內容;反之,不得約定事項卻記載於租賃契約中,該部分之記載即屬無效。依租賃專法之授權,本次訂定契約書範本之契約不得記載事項,重點包括:1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔等,以保障租屋者權益。        此外還有其他”顯失公平”事項,如以往市場混亂的電費「收費機制」,按內政部解釋,新制定型化契約應記載不得記載事項中,「未來只要超過台電夏季電價最高電費,房客也只要付台電的電價即可。」 二、押金不得超過2個月租金總額        新法規定押金上限2個月租金,如超過2個月租金總額,房客對超過部分金額,可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(需注意舉證問題,最好有錄音或旁人為證)向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。 三、房東可有條件減稅        為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,個人房東委託租賃住宅服務業經營的契約時間達一年以上者,享有每屋每月最高6仟元租金所得稅免稅,即月租金收入6仟元以下,可以免徵所得稅,而6仟元至2萬元間,所得稅的必要費用可扣除53%,例如以實收2萬元月租金為例,在申報所得稅時的租金收入僅6,580元 ((20,000-6000)×(1-53%)),2萬元以上,則可扣除43%;縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵。 四、房東與房客其他權利義務        新制明確規定房東應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,以釐清責任減少糾紛,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃之一方未會同完成屋況及附屬設備之點交手續,經催告仍不會同者,視為完成點交。        新法規定如提前終止租約符合法定事由,房東或房客均無拒絕餘地,也不得向他方要求任何賠償。如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東在30天前書面通知房客得提前終止租約;房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前書面通知房客;租約終止後,房客仍遺留物品於屋內,經相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權,處理費用房東得由押金扣除;而若房客因疾病、意外有長期療養需要等,住宅已未合於房客居住使用時,得提前終止租約,房東不得要求賠償。 五、包租代管法律保障        新法規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制。 六、租屋爭議調處及諮詢        新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,讓民眾遭受租屋糾紛時,有政府扮演公正專業第三人的協助管道。                 租賃專法是租屋體系進入專業化、產業化重要的一步,建議民眾租屋前應詳閱,房東也應依照新法出租,雙方都了解後再簽約,以免發生爭議後得上法院曠日費時地去解決。   「租賃住宅市場發展及管理條例」條文與相關規範請上內政部地政司租賃條例專區:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589   出租、承租都來中信房屋:https://rent.cthouse.com.tw/  
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