農地農用好處多
文◎鍾運凱 案例: 阿牛從小在農村長大,後來在城裡經商多年,一直想回歸鄉里買塊農地種田,圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫,因為年老力衰,於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而,三年後,阿牛受不了耕田的辛苦,又懷念城市生活的繁華,於是放棄耕作,打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問,此舉有何法律效果? 解析:一、 何謂「農業用地」?所謂「農業用地」,依農業發展條例第3條第1項第10款的規定,是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」,是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。農業用地之範圍,包括「耕地」與「非耕地」,而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠,不管為耕地或是其他的農業用地,只要是符合農業使用者皆有其適用,並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐?(一) 得申請不課徵土地增值稅農業用地因稅法上有優惠的規定,所以在辦理所有權移轉登記時,申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內,如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事,於配偶相互贈與的情形應合併計算。除了「農地農用」外,申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用,如果是移轉給法人則是不得申請。 (二) 遺產稅與贈與稅的優惠遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人承受者;或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者,計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限(遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款)。 三、 購買農地其他注意事項土地法第30條「舊法」規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者,得為共有。違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了,因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項:(一) 購買取得的農地,如果是屬於「耕地」,該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定,才能辦理所有權移轉登記。 (二) 農業用地未作農業使用,不得申請興建農舍。 (三) 如果是耕地而未作農業使用者,除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外,不得辦理所有權移轉登記。 (四) 農業用地如為都市土地,而未作農業使用者,應依都市計畫法及其管制規定,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依都市計畫法處罰。 (五) 農業用地如為非都市土地,而未作農業使用者,應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則,加強稽查是否違規使用,如有違規使用,應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論阿牛受贈的土地如果是「農業用地」,由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」,因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年(不滿5年)就未將該土地繼續作農業使用,將被追繳應納稅賦,而且該農地未作農業使用後,也不得申請興建農舍。如果違規使用,甚至會遭到主管機關處罰。
關於為你遮遮風 擋擋雨的它
新制上路!2018起雨遮不登記、不計價         內政部已通過「地籍測量實施規則」修正草案,內容明訂2018年1月1日開始,預售屋、新成屋的屋簷、雨遮全部不再列入附屬建物測繪登記的項目之中,也就是大家所認知的在之後取得建照的新建物,雨遮將不予登記、不予計價;內政部表示,新制目的在健全良好登記制度,減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛,且僅適用於2018年1月1日後新申請建照的建物。         雨遮有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能,根據現行《建築技術規則》建築設計施工篇規定,「雨遮是位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記」。以建物取得建照時間點為準,2011年4月30日前之舊建物仍維持雨遮登記及計價,2011年5月1日~2017年預售案為雨遮登記不計價,但成屋後,雨遮依舊能夠登記,也能計價。         市場戲稱是「鳥站的地方」,但實際上是無法供人員生活實質滯留的雨遮,長期以來卻是以室內同等單價計算,尤其一般民眾多半是看公設比的高低來觀察房屋室內坪數是否實在,然而公設比的計算方式,是將共有部分面積除以房屋總面積,雨遮面積加大了房屋總面積,使分母變大,自然產生低公設比的『錯覺』。此外,雨遮在房屋權狀面積是登記於附屬建物內,在計算室內面積時,不論是將房屋總面積去扣除共有部分面積,或是將主建物面積加上附屬建物面積,這兩種計算方式,雨遮也都會造成室內坪數有增高的假象。         房屋登記出現「一國三制」現象,特別提醒民眾,進行房屋交易時,要詢問瞭解房屋所適用的登記規定、注意建物登記面積資訊,買賣雙方皆應詳實說明確認交易內容及計價方式,並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書,確保雙方權益。若是欲購買的標的物件是有登記雨遮的,可從權狀上判斷雨遮佔比合不合理,專家認為,雨遮佔總坪數的3~8%才算在合理範圍內。     雨遮計不計價很重要,屋主直接降價更有感!『全台降價屋專區』千萬不要錯過: https://buy.cthouse.com.tw/event/PriceReduction    
2018租賃專法上路!房東、房客快來抓重點
影響全國近三百萬名租屋族的「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)已經在2018年6月27日上路,全面納管相關契約行為,下列是房東與房客要特別注意的六項要點整理: 一、租約應注意內政部新頒佈「住宅租賃契約書範本」內容        在今年6月27日後租賃專法施行後,所簽訂的契約都必須適用新法,採用「住宅租賃契約書範本」、依新的約定事項來簽訂,如應約定事項沒有記載於租賃契約中,該事項仍構成契約的內容;反之,不得約定事項卻記載於租賃契約中,該部分之記載即屬無效。依租賃專法之授權,本次訂定契約書範本之契約不得記載事項,重點包括:1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔等,以保障租屋者權益。        此外還有其他”顯失公平”事項,如以往市場混亂的電費「收費機制」,按內政部解釋,新制定型化契約應記載不得記載事項中,「未來只要超過台電夏季電價最高電費,房客也只要付台電的電價即可。」 二、押金不得超過2個月租金總額        新法規定押金上限2個月租金,如超過2個月租金總額,房客對超過部分金額,可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(需注意舉證問題,最好有錄音或旁人為證)向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。 三、房東可有條件減稅        為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,個人房東委託租賃住宅服務業經營的契約時間達一年以上者,享有每屋每月最高6仟元租金所得稅免稅,即月租金收入6仟元以下,可以免徵所得稅,而6仟元至2萬元間,所得稅的必要費用可扣除53%,例如以實收2萬元月租金為例,在申報所得稅時的租金收入僅6,580元 ((20,000-6000)×(1-53%)),2萬元以上,則可扣除43%;縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵。 四、房東與房客其他權利義務        新制明確規定房東應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,以釐清責任減少糾紛,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃之一方未會同完成屋況及附屬設備之點交手續,經催告仍不會同者,視為完成點交。        新法規定如提前終止租約符合法定事由,房東或房客均無拒絕餘地,也不得向他方要求任何賠償。如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東在30天前書面通知房客得提前終止租約;房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前書面通知房客;租約終止後,房客仍遺留物品於屋內,經相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權,處理費用房東得由押金扣除;而若房客因疾病、意外有長期療養需要等,住宅已未合於房客居住使用時,得提前終止租約,房東不得要求賠償。 五、包租代管法律保障        新法規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制。 六、租屋爭議調處及諮詢        新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,讓民眾遭受租屋糾紛時,有政府扮演公正專業第三人的協助管道。                 租賃專法是租屋體系進入專業化、產業化重要的一步,建議民眾租屋前應詳閱,房東也應依照新法出租,雙方都了解後再簽約,以免發生爭議後得上法院曠日費時地去解決。   「租賃住宅市場發展及管理條例」條文與相關規範請上內政部地政司租賃條例專區:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589   出租、承租都來中信房屋:https://rent.cthouse.com.tw/  
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