明年商辦、廠辦推案動能噴發，光是長虹（5534）、華固、興富發等三家指標上市建商，合計總推案量破450億元，又以華固「正大北投商辦案」總銷高達255億元規模最大，而興富發首個「微型商辦案」也將正式公開。 觀察目前已完成明年推案計畫的上市櫃開發商，包括長虹、華固、興富發等三家指標上市建商就將推出五筆頂級商辦案，其中案量最大要屬華固建設的「正大北投商辦案」，該案分回總銷高達255億元，若加計正大纖維部份，全區總開發價值飆破500億元；該案占地近6,000坪地，規劃打造地上26~28樓、地下四樓之四棟智慧綠能頂級商辦園區。 另外，興富發建設首筆整棟「微型商辦案－台中惠國61」，規劃在明年農曆年後正式推出，該案位於台中七期，總銷金額約54.54億元，預計2027年完工取得使照；另一筆同樣規劃「微型商辦」的台中「中港惠民二」量體更大，預計明年中取得建照，總銷高達189.52億元，惟目前推案時間未定。

立法院昨（21）日三讀通過危老條例修正草案，新增公有財產除三種例外情形，應一律參與危老重建，提升公有房地參與危老效率，為危老重建量能再添柴火。 同時，住宅法修正案也在立法院會三讀過關，明定公益出租人租約不可做為稅捐機關查稅依據，另也放寬政府住宅政策協助對象，從原本須育有三名以上未成年子女調整為兩名，盼能幫助更多育兒家庭。 內政部列為本會期優先法案的危老條例，11月9日在立法院通過初審，內政委員會審查結果，雖各朝野立委提出不少版本，但最後仍以行政院版初審過關，不須經過黨團協商，並於昨日三讀通過。 內政部長林右昌表示，感謝立法院立委及朝野黨團支持，使修法順利過關，修法後將能大幅提升公有財產參與危老重建效率，保障國人居住安全，接下來將與財政部等單位加速訂定子法。 林右昌表示，依規定危老重建推動，須取得計畫範圍內全體公、私有土地及合法建物所有權人同意，但現行危老條例並無類似都市更新條例第46條定有公有房地應一律參與之規定。 因此，在修法前，危老重建計畫範圍內若有公、私土地及建物夾雜情形，公有財產必須依土地法、國有財產法、預算法及地方公有財產管理法令等程序規定，辦理時程冗長，影響危老推動時程。 林右昌表示，此次修法明定公有土地及建築物，除已有合理利用計畫、或公有土地面積比率達重建計畫範圍五成以上、或公有土地面積比率達重建計畫範圍三成以上且重建計畫範圍符合更新單元劃定基準者等三種情形外，應一律參加重建。 同日三讀通過住宅法修正案，修法明定公益出租人租賃契約資料，不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據，鼓勵屋主成公益出租人，照顧更多弱勢族群。

房市剛需撐盤，雙北市新案呈現兩樣情。根據591新建案統計今年第3季雙北新案議價率，台北市議價率有擴大趨勢，除內湖區議價率微跌1個百分點，其餘地區均成長1到9個百分點；以剛需為主力的新北市，卻僅有三區議價率增加，有七區較去年滑落1到6個百分點。 591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯表示，觀察這幾次政府打炒房，除交易量縮水，房價並未太多回檔，因此目前各地區表現有強有弱，像台北市這幾年新案價格飆漲，加上大環境變數多，導致部分高價區買氣冷，部分業者為衝刺買氣，只好價格放軟，間接造成議價率增加。 房價相對親民的新北市，這幾年除了持續接納北市首購、首換等客群，還有大量捷運工程等建設議題撐腰，推升部分區域人流絡繹不絕，許多指標案藉此祭出不二價策略，在定錨房價之餘也一併擠壓議價空間，形成與北市截然不同局面。 進一步觀察各行政區，台北市以中正區議價率增加9個百分點最多，其次為中山、士林、大安等地增加5個百分點，內湖小跌1個百分點維持平盤。中正區因發展早，各街區價格差異大，新案每坪成交價從8字頭到破百高價案都有，議價率常會隨著建案類型不同大起大落。 中信房屋內湖捷運加盟店專案經理黃立明分析，內湖區域狹長，各生活圈自成一格，買盤大多為在地首購、換屋族，新案買氣波動不大，像以捷運內湖、大湖等站周邊新案，目前議價率多半介於一成上下，視個案狀況不同，相對穩定。 新北市除土城、五股議價率增加，其餘如板橋、三重及新莊等推案熱區議價率均走跌，林哲緯指出，上述這幾區機能成熟，又有重劃區供給加持，近幾年早已是雙北購屋族首選區域之一。 以三重區來說，即便仁義、二重疏洪道等重劃區新案價格持續水漲船高，但在一橋之隔的地理因素及比較效應助攻下，買方仍願意出手，也讓業者對價格更為堅持。 全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，去年第3季適逢央行第二次升息，市場剛從新冠疫情變異株疫情走出，對疫情有不確定性，以及當時政經局勢因裴洛西訪台而顯不安，都讓房市大受衝擊，因此去年有較多建案有鬆動讓利空間，但到了今年下半年已經逐漸穩定。

財政部近日發布解釋令，連續繼承的房地，轉售時，房地合一稅持有期間可合併計算。資深地政士鄭文在表示，此一解釋造福孝順的子女，有人因此省稅200多萬元。 他表示，雖然政策鬆綁，讓孝順子女省稅不少，但建議父母親在2016年以前購買的不動產，當其中一方往生時，最好還是由子女直接繼承，不要將不動產繼承登記到未亡者，也就是父親或母親名下。 鄭文在表示，最近一例是一位父親今年初走了，子女們為了表達孝心，以及讓媽媽安心，就把父親名下的房子過戶給媽媽，由媽媽繼承父親的房子。沒想到相隔不到一年，日前媽媽也過世，房子再度過戶由子女繼承。 由於子女們都各有住處，於是最近以一千多萬元賣掉房子。 鄭文在說，這間房子，父親是在30多年前購買。依照稅法，在2016年房地合一稅上路前取得的不動產，如果出售，採用舊制課稅，土地只課徵增值稅不課徵所得稅，房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅。 至於2016年以後取得的不動產，出售時除了土增稅及契稅，還要課徵房地合一稅。 上述例子，如果父親今年初過世時，直接由子女繼承，那麼依規定，由於父親房子是在2016年取得，子女轉售時，仍有採用舊制申報，以總價一千萬元來算，舊制稅額可能只要幾萬元，最多十多萬元。 但是由於父親今年初過世時，由母親繼承取得，取得時間已是2016年以後，之後再由子女繼承，因此已適用房地合一稅，子女繼承持有未滿一年即出售，必須課徵45%稅率。 最要命的是，繼承房地的取得成本，為公告價值，即土地公告現值加房屋評定現值，該房子公告價值約300萬，子女以一千萬賣出，等於獲利700萬，以45%稅率來算，稅額要315萬元。 還好的是，財政部在本月月2日發布台財稅字第11204619060號函規定，房地合一稅持有期間可以合併被繼承人持有期間，母親、子女雖持有一年不到，但父親已持有30年多年，房地合一稅從原本2年內的45%，立刻降至10年以上的15%，大約105萬，一條解釋令，讓孝順的子女省了200多萬。 鄭文在表示，依照財政部最新解釋令，如果連續繼承的房子符合自用，還可以有400萬元免稅額及10%的優惠稅率。 父母親持有的期間計算稅率，屆時，可能將持有2年內45%的房地合一稅降低到持有10年以上15%的房地合一稅，如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額以及10%的優惠稅率。 雖然財政部放寬連續繼承取得的房屋、土地，房地合一所得稅持有期間計算，但鄭文在表示，父母親2016年以前就取得的所有權，當父母親其中一方往生時，不要將不動產繼承登記到另一人的名下，否則未來出售時，沉重的稅額「絕對讓人苦不堪言」。

近幾年全台房價與生活成本齊齊飆升，購屋族群只能一再拉長存錢買房時間，導致買房年齡越來越晚，台中市中高年級生買房何處去呢？中信房屋研展室彙整聯徵中心近一年(2022年第三季至2023年第二季)資料，結果顯示台中市50歲以上中年人新增房貸數為4848件，其中北屯區以1072件成為台中50歲以上民眾買房首選。而西屯區與南屯區各以557件、468件居二、三名，前三名由屯區包辦。 中信房屋西屯領航加盟店店長温鴻澤表示，台中市最早發展的地區是中區，後來為了舒緩舊市區，使臺中市由單核心朝向多核心發展，逐漸以放射線規劃出去，從東、西、南、北區開始就擴散到屯區，目前台中三大新興重劃區為南屯區的十三期重劃區、北屯區的十四期重劃區與西屯區與北屯區交界處的水湳經貿園區，其中十四期重劃區是近四十年來開發面積最大的地區。   温鴻澤說明，西屯區與南屯區的發展較早，區內主要有發展已久的五期、七期及八期，房價遠比其他地方高，大部分是當地的換屋族為主，以西屯區來說，因為機能發展成熟，附近又有院級醫療中心，許多人為將來退休做準備會在此置產；而北屯地區的新屋多，價格也相對實惠，主力買盤多為首購族居多，近年來由於房價飆漲，連帶著租金也上漲，迫使一些中年族群進場買房，形成中年首購族現象。   詳細觀察北屯區數據，申貸的1072件中有822件是電梯大樓的產品，佔比達76.7%，而其中3年以內的電梯大樓有525件，平均鑑估值為1115.7萬；此外，27年以上的電梯大樓有118件，平均鑑估值為806.7萬，顯示中古舊大樓還是有一定的市場，温鴻澤表示，以目前市場來說，已經成家的中年族群要找的房型會落在三房以上，以總價800萬來看，可以買到屋齡三十年以上，三房不帶車位的電梯大樓，若是要包含車位的話，價格就會到1100萬以上。 對於屯區的未來發展，温鴻澤認為，雖然北屯區的生活機能還沒跟上，但在交通建設部分有北屯機捷、松竹交流道與台74線環狀快速公路，未來不管是開車或是大眾交通都十分便利，商圈發展部分，漢神百貨即將完工，以投資置產來說，北屯區的未來可期性相當高；而相較西屯區部份市場已飽和，現在主要以商辦大樓為主，住宅部份因基地不足，加上房價飆升，新案多為小坪數兩房為主，未來若臺中捷運藍線成形，西屯區將有突破性發展。

合庫金今日舉行第三季法說會，由於合庫為土建融、房貸等不動產放款第二大銀行，看法也因此受市場矚目，對於今年第四季和明年首季的房市看法，合庫銀在法說會上分析，除了8月1日新青安上路之後，8、9月的房屋成交移轉棟數，有呈現年月雙增走勢，此外，看好今年底建商交屋潮，原本在6月份預期今年的買賣移轉棟數為29萬棟，但現在看來，「30萬棟有機會的」。 合庫銀並以「量價仍都會持穩」來形容明年房市。合庫分析明年上半年房市景氣指出，明年第一季因為受大選因素，房市管控措施修正的可能性低，加上先前在108年建築業者有大量申請建照新增供給量，因此合庫銀認為，雖然建材價格有降，但由於缺工仍未改善，因此將使業者成本仍處高檔，不過，由於剛性需求受新青安挹注，所以明年第一季，房市的「量價仍都會持穩。」 合庫也揭露相關統計，截至112年9月底，本行個人房貸餘額為6,465億元，111年底個人房貸餘額為6,241億元，112年九月底本行房貸餘額與111年底相比增加224億元，成長3.59%，10月底的個人房貸餘額為6,523億元。 至於新青安貸款，合庫銀表示，從8月至10月，已有承作84.73億，因此也使得新青安上路之後，較今年1至7月的平均每月撥貸成長411%；若就申請地域分布，台北5成、中部3成、南部2成；而借貸者對象不只小家庭，合庫分析，借款人會考量負擔，所以不見得是年輕小家庭使用新青安。合庫也表示，新青安上路之後，到了10月底，整體房貸餘額已比去年底房貸餘額成長4.23%。 土建融方面，合庫銀指出，10月底餘額為1675億，較年底增加39億，成長2.38%，增幅為歷年來最低，主要因為政府進行五波房市管制，營建業並未有大推案，因此壓縮成長動能。合庫也表示，截至112年9月底，土建融餘額為1,688億元，111年底土建融餘額為1,636億元，112年九月底本行土建融餘額與111年底相比增加52億元，成長3.18%。

租賃實價登錄新制已於2023年9月1日上路，增訂包租業者和房客簽訂的轉租契約也應申報實價登錄等規定，業者若未於簽訂轉租契約之日起30日內申報，或申報登錄之租金或面積資訊有誤，將可處1萬元以上5萬元以下罰鍰，新北市三重地政事務所提醒申報人務必詳加留意。 為因應新制上路申報書應填寫欄位增加，及考量首次申報租賃實價登錄之「首報族」變多，三重地政事務所以圖文方式製作了「租賃實價登錄申報操作手冊」置於該所網站實價登錄專區，內容除了有逐欄的填載說明外，更針對申報欄位填載說明增修的部分加強備註。特別提醒申報人，租金資訊包含租金總額、車位個數、車位租金等欄位，若該些欄位或面積資訊申報不實將可處最重5萬元罰鍰，不得不慎。 三重地政事務所主任許才仁表示，實價登錄申報資訊之正確性有賴於申報人正確申報，若對於申報有任何疑問，可參閱地政事務所網站實價登錄專區，除「租賃實價登錄申報操作手冊」外，亦有成屋及預售屋案件申報之詳細圖文操作說明和範例。另外，為確保揭露資訊之正確，地政機關也會定時查核申報案件，共同為不動產交易訊息透明化把關。 相關訊息可參考新北市三重地政事務所網址：https://www.sanchong.land.ntpc.gov.tw

雙北市今、明兩年將迎來多家百貨商場開幕營運，在強大的人流磁吸力下，即使在房市買氣不佳下，商圈周邊建案仍具高底氣，單價皆能守穩區域相對高點，不過因建案位處市區精華蛋黃區，致使建案的入手門檻都不低，在百貨商場陸續開幕營運後，相關建案有機會引發一波話題。 台北大巨蛋終於在11月2日取得使照，進駐大巨蛋的「遠東SOGO CITY」預計年底開幕；根據住展雜誌調查，基地距離大巨蛋約500公尺的「鑄慕」今年5月正式公開，主打39坪、45坪、51坪產品，總銷約90億元，目前實價揭露有66筆交易資訊，平均成交單價193萬元，24樓頂樓戶最高成交單價達207.7萬元。 另外，新光三越進軍北市東區的全新百貨「Diamond Towers」正式營運，該區本就是北市最精華地段之一，樓上的豪宅建案「Diamond Tower台北之星」也在11月10日正式公開，每坪開價230萬到290萬元，一戶總價在4億上下，分為A、B、C三棟的住商混合建築，A、B棟的1~5樓規劃為商場、公設，6樓以上為住宅，共計157戶（銷售戶數約98戶，主力坪數約150坪），目前實價尚未有交易紀錄。C棟部分，由原住戶分回（包括國產署、財政部），一層一戶，每戶約160餘坪。 而該區另一進場的新案為，位於忠孝東路三段與復興南路一段交叉口附近的「富邦藝庭」，為富邦建設在2018年拿下的「忠孝懷生公辦都市更新案」，9月底10月初正式開案，預估總銷約50億元、單價逾200萬元，該案採住商複合型開發，住宅共規劃88戶，可售戶64戶，24~42坪，預計2027年完工。 今年早先進場的「統創翼」，位於濟南路三段與建國南路一段口，總銷約40億元，規劃一棟地上22層，地下5層，共計100戶，坪數規劃二房（30~35坪）、三房（42~58坪），目前實價揭露有11筆交易資訊，平均成交單價158.7萬元。 在新北市方面，潤泰三重Citylink預計在明年完工啟用，吸引建商卡位推案，其中，中興電工投資興建的「世界芯」預定11月開賣，總銷約20億元，每坪開價75到80萬元，規畫30坪到50坪住宅產品。 該地區去年10月開案的「家泰豐和」，總銷約18億元，每坪開價85萬元，成為該區域最貴建案，規劃一房（15坪）、二房（18~26、27坪）、三房（34~35坪）產品，共計119戶，目前實價揭露65筆交易資訊，平均成交單價77萬元。 「玫如CITY」規劃1棟地上10層，地下2層建築，共計24戶，坪數規劃二房25、29坪，該案採先建後售，目前已是成屋，總銷約4億元，每坪開價82萬元，目前實價揭露12筆交易資訊，平均成交單價74萬元。 另外，林口三井outlet二期明年將開幕，位於周邊最新建案為今年8月進場的「盛德藝」，總銷約10.5億元，規劃地上13層、地下2層建築，共有63戶住家，坪數規劃二房21坪、2+1房25坪、3房33坪，目前實價揭露25筆交易資訊，平均成交單價53.8萬元。 住展雜誌企研室經理成采錡表示，百貨商場會選在區域流動人口消費能力強的區域設點，因此鄰近車站出口，幾乎已成新百貨的必備條件，在生活、交通等機能完備下，百貨商場周邊建案行情偏高，致使建案的入手門檻都不低。 也因複合式開發越發常見，市面上也可見樓下為商場、店面，樓上則規劃辦公室、住宅的建案，雖說百貨商場的營運可能造成噪音、光害，及周邊停車不便、交通壅塞等問題，影響民眾的生活品質，不過相關研究也指出，上述百貨公司引起的問題，可以被便利的零售、娛樂及餐飲服務等抵銷，而若開發業者在建築規劃階段，就將辦公室、住宅單位的出入動線明確區隔開來，則百貨公司樓上住戶的隱私也能受到一定程度的保障。

台灣經濟研究院總監劉佩真9日表示，國內外政經環境變化多，又有打房政策，國內房市明年將「量再縮，價格繼續盤整」，明年總統大選後雖有利房市發展，但「也不會太好」；至於台積電設廠高雄，帶動半導體產業鏈群聚，對高雄房市發展將有正面效應。 劉佩真9日在「大高雄崛起論壇Part2」的專題演講指出，台灣房貸利率已站上2％，政府連續祭出打房政策後尚無鬆綁跡象，加上總統大選干擾，導致買賣雙方對價格認知仍有差距，不利整體房市交易量的表現。 劉佩真表示，今年房地產市場明顯降溫，買賣移轉棟數將從去年的31.9萬棟下滑到約30萬棟，除了住宅微幅下滑，商用不動產規模和土地交易也處衰退態勢，自用型或投資型買方都有縮手現象。 劉佩真分析，2024年台灣房市存在「三有利、三不利」，有利因素包括都更及危老將持續成為政府力推的政策主軸、青年安心成家方案2.0政策，挹注首購自住族群買盤、產業剛性需求持續驅動工業地產、倉儲物流、資料中心、渡假村等另類地產的發展。 三不利因素則有政府打炒房政策較無鬆綁空間，先前業者大舉申請建造的新增供給將湧現，及業者成本居高不下、整體利潤空間遭壓縮。 她說，明年半導體產業、網通設備、電力設備與食品業發展前景樂觀，高雄過去招商有成，這些企業可望明年進行資本投資，加上台積電設廠高雄，帶動半導體產業鏈群聚，對高雄房市發展將有正面效應。

政府連續祭出限購令、土建融降低並限期開發、兩稅合一、以及囤房稅等打房政府，對價格飆漲的房市，釋出過熱的訊號。相對地，房市近兩年來的實際運作，也對政策釋出訊號，傳達政策成效未竟全功的意涵，因為迄今只有量縮，價格依然挺立。 從金融角度來看，當景氣過熱、或是通膨高漲時，央行通常會採取標售國債，收回部分市場資金，釋出需要降溫的第一個訊號，一旦無效，則會採取調升貼現利率的第二個手段，並進入持續調漲、觀察的階段，如果仍然無功而返，我國的最強手段存款準備率，才會壓軸登場。 如就政策訊號與房市目前的表現來看，顯然只到了調控、觀察的循環期，因為政策關心的焦點是房價過高，導致年青人，甚至一般家庭已達難以購屋的境地。 眾所周知，房地產是火車頭產業，產業鏈涉及數十種行業的存活，如同國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲所說的，政府當然知道房地產的重要性，不會想要打死它，打房的最終目的，只是要降溫，以今年房市冷卻之際，政策推出新青安貸款，就是一例。 至於政策對量價訊號的部分，從全國買賣移轉棟數去年只有31.8萬棟的三年來新低，今年估計也大概介於28萬到30萬間的低點，的確達到「量減」的政策效果，但針對買不起房的高房價問題，政策似乎是失敗的，因為即使是二房或小三房，市區總價都已逾千萬元了。 如以20年貸款總額1,000萬元、年息2.4％試算，每月本息攤還金額需要52,504元，如拉長至30年，也要38,994元，即使新青安可延長至40年，每月也得攤本息32,428元，以目前青年月收入3萬到5萬元間推估，光是房貸的繳納，早已超越理財專家建議的所得三分之一作為房貸金額，甚至吃掉所有月收入，那來可支配所得用以消費或儲蓄，難怪青年不敢結婚生子。 只是房價居高不下，原因很多，包括土地成本高、人力成本高、物料缺，價也漲，如果建商沒能調降既有的投資報酬率，房價恐怕是下不來的。因此，有一個問題就需要重新思考了，那就是，抑制房價是不是用錯政策了？是否要多管齊下，針對土地和材料等建物成本著手，或是鼓勵更多的地上權住宅，同時，政策敦促金融機構對地上權住宅的貸款成數，比照一般所有權住宅？甚至師法李登輝總統時代，由台糖提供土地，興建低價的合宜宅，提高房屋供給量？ 畢竟，現行創造供給量的所謂社會住宅，只是過度性質，不能達到住者有其屋的長久目標。