【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 買屋考量多，屋齡新舊也成為買房考量因素之一，有民眾喜歡屋齡輕、具有公共設施的新成屋，其實屋齡較高的中古大樓，不僅平價，且公設佔比較低、可享用到較大使用空間，也較有議價機會，是部分購屋族群喜愛的高CP值物件！根據2013年與2014年內政部實價揭露資訊，有巢氏房屋分析全台六大都會區的住宅大樓，依據不同屋齡每坪平均房價，六都中漲幅最高以台中市20~30年物件漲幅20.2％、台南市30年以上漲幅20％及台中市10~20年物件漲幅18.6％；價格下修最高以高雄市20~30年物件降幅最高達-4.5％、台北市5~10年物件降幅3.8％、新北5年以內降幅3.6％。 有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，一般屋齡在10年以內的新成屋或中古屋，因有健身房等社區公共設施，加上屋況新穎，受到首購族群喜愛，但是近年因建築法規規定，屋齡輕的新成屋公設比普遍達到30％左右；反觀屋齡在30年以上的中古大樓，公設比在10％以內，使用空間相對變大，民眾若考慮以相同總價購買不同屋齡產品，屋齡高的中古大樓可使用空間高出許多，倒是可以考慮標的。加上市場房地合一稅及持有稅提升後引發中古市場變化，都會區週邊10年以內價量下跌加速中；10~20年價微跌量放大，20~30年價穩量縮也為現今房價表現，民眾需多加考慮。劉炳耀表示，近兩年來政府對房市管控趨嚴，雙北市首當其衝，加上奢侈稅、房地合一課稅影響，自住買盤躍居為房市購買主力，從2013年與2014年實價揭露資訊做比較雙北最穩定房價增長以10~20年、20~30年房價最穩定成長，而雙北市20、30年以上屋齡的房價超過10~20年屋齡高達8.8％，大部分因台北市中心等精華區域，多為屋齡較高甚至超過30年以上，不過擁有絕佳精華地段、優勢交通、環境等黃金條件，使市中心房價立於不敗地位。其中具代表性以北市大安、信義區舊公寓具有交通便利及明星學區等優勢，經過重新裝潢後居住品質仍佳，且不少精華地段舊公寓還有都更效益，受到自住客歡迎。 相較之下新北市則因近年外圍區域，如淡水、新莊、中和等區域，新屋大量增加，但其發展潛力仍待區域建設完工，目前仍處於等待前景區域，5年內新屋在六都中只有新北房價向下修正3.6％。而對2015年329檔期，好房雜誌也預估，在預期買方將大開殺戒、拉大議價空間下，2015年台北市新屋房價將會下修3％～5％，新北市餘屋量大的地區房價將下修一成，也讓民眾對議價空間增加期待。 根據2013年與2014年實價揭露資訊做比較，分析五都5年以內、5~10年、10~20年、20~30年、30年以上屋齡，發現台中市20~30年屋齡的每坪平均房價由102年11.4萬調高至13.7萬，漲幅近20.2％，永慶不動產新市府店也表示在台中區域，目前以20年左右屋況最受歡迎，尤其是西屯區、西區、南屯等開發較早區域，也因商圈成熟、生活機能完備最受歡迎，而總價約在600~700萬之間就可買到3房加一車位，首購族更是趨之若鶩。 永慶不動產台南中華店王秋雄店長表示，台南市在縣市合併之後，政府建設多元，也強化區域發展，台南市中心擴展區域以東區、北區、中西區、永康區等為中心，市中心區域都屬早期發展區塊，且交通發展網絡密集，民眾購屋仍較喜愛集中市區。而近年來物價成本提高，土地重劃區新屋崛起，造價成本提高，也相對拉抬中古屋房價，也讓市中心房價水漲船高。  劉炳耀提到，六都中兩年內漲幅以高雄市20~30年屋齡物件下修4.5％最高，高雄市近兩年交易量體大，民眾購屋選擇多。以三民區為例，房價普遍來說較親民，但是區域內需求量體大，屋齡較大的中古屋，房價相對受到屋齡較低的房屋擠壓下，議價空間相對來說彈性價高，也相對影響到成交價量變化。 最後劉炳耀提醒，房屋建材會折舊、老屋通常也會有漏水、壁癌等問題，因此大多數人購屋通常偏好新屋，但也要考慮新屋公設比通常高達30％以上，房屋可使用坪數也被降低。而老屋不僅公設比低、土地持分高，還可能有未來都更議題加分，購買房屋時，還是多做功課多比價，才能夠買到理想好屋。 出處/MyGoNews   www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年第一季結束，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，台北市辦公室平均售價已連續三季凍漲，價格維持在86.0萬元，毛租金資本化率微幅回升至2.34％。租賃市場方面，平均租金上漲至2,081元，空置率小幅收斂至8.11％，受惠2014年以來景氣穩定回升，租賃市場表現超越買賣市場，出現近年來少見的多頭行情。 信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，2015年在農曆年之前，市場氣氛仍相當低迷，不過年後受到房地合一稅制從輕的政策風向球影響，買氣在三月份有逐步回穩，回復到相對正常的交易水準。部分買方需求，也在觀望了多個月後重新回到市場上，第二季在自用需求的支撐下，市場表現可望穩健成長。 第一季辦公室空置率小幅收斂至8.11％，由於年後公司陸續搬遷，因此各商圈空置率呈現升降不同步的現象，像是信義商圈、敦南商圈兩個商圈，空置率仍持續收斂，分別來到9.48％及7.31％，其餘商圈則多是持平或小幅回升，像是站前西門商圈及南京四五段商圈由於空置率先前已降至低點，因此第一季空置率呈現跌深反彈，站前西門商圈第一季空置率為5.08％，南京四五段商圈空置率則為5.49％。 從不同等級的商辦來看，A+級辦公空置率上升至16.19％，A級辦公室空置率維持在3.90％，B級辦公空置略升至4.34％，A級以下辦公市場空置供給量趨於緊縮。新增供給方面，合庫金控大樓接近完工，未來釋出總樓板面積達3.26萬坪，合庫預計四月份進行總部的搬遷與集中。另外國泰置地廣場則預計第三季完工，今年樓地板面積將再增加5萬坪以上，A+級辦公可能再現一波搬遷風潮。 租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，第一季辦公平均租金2,081元，連續四季呈現增長，其中A+級辦公大樓租金來到2,922元，A級大樓為1,856元，B級大樓為1,460元。各商圈來看，第一季以敦南商圈及站前西門商圈上漲幅度較大，分別來到2,062元及1,753元。 資本價值方面，平均售價從2014年Q2的85.9萬，歷經一年仍停留在86.0萬元，顯示售價在整體房地產市場降溫的情況下，價格幾乎已失去了向上的動力。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率回升至2.34％，幅度雖然不大，但也連續三季上升。 內科廠辦方面，平均租金落在1,166元，空置率則下修至6.98％，去化情況良好，平均售價微漲至54萬元，內科廠辦也出現漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.59％。其中西湖段空置率回升至4.09％，平均租金仍維持在1,242元，文德段空置率下降至11.38％，平均租金上升至1,051元，文德段第一季市場表現不錯。 展望未來，2015年基本面仍有利於商用不動產，不過政策面則存有諸多變數，下半年受到2016年總統大選的提前開跑，使得市場焦點可能再度轉移。至於租賃市場方面，2015年1至2月新設立總家數達2,249家，較2014年同期增加12.45％，公司行號家數持續攀升，工商投資持續成長，租賃需求仍在。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新竹市政府地政處2015年3月30日表示，新竹市自市長林智堅上任以來，有鑒於土地自2009年辦理台鐵新竹內灣支線捷運化新莊車站週邊土地區段徵收以後，並無公辦市地重劃，故未來都市土地將朝公辦市地重劃及區段徵收為主。 新竹市政府地政處指出，市地重劃及區段徵收皆為政府土地開發之利器，除可大量取得公共設施用地，民眾領回之土地皆為方正可立即利用之建地，另市政府取得之抵費(價)地更可公開標售，用以抵付開發成本，若有盈餘亦可用於擴充地方建設，實為政府與民間雙贏。 然這些年來，皆由民眾自行發起辦理自辦市地重劃，不僅開發利益歸於少數人，政府並無取得任何盈餘，殊為可惜，且市地重劃涉及公共利益及社會公平正義，新竹市府為落實重劃開發，避免公共利益淪為私人壟斷，開發盈餘應回歸全市共享、兼顧維護所有權人權益並還財於民，故未來都市土地將朝公辦市地重劃及區段徵收為主。 地政處指出，為落實重劃開發，提經新竹市第9屆市長第6次市務會議報告，避免公共利益淪為私人壟斷，並落實利益歸公，開發盈餘應回歸全市共享、兼顧維護所有權人權益並還財於民，因而訂定新竹市市地重劃政策白皮書，對於未來本市市地重劃開發之發展有了明確定位。 地政處進一步指出，未來將優先辦理青草湖風景區、台大醫院湳雅分院公辦市地重劃區以及頭前溪沿岸一期A2區段徵收區等三地區，其中頭前溪沿岸一期A2區目前在都市計畫擬訂中，前兩案將列為優先辦理地區，以上發展地區總面積為40.97公頃，可取得公共設施用地面積17.92公頃，節省政府徵收及工程費用新台幣6億元，未來開發以平衡財務為主，如有盈餘可用於擴充地方建設，部分可歸市庫，充裕財政收入。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】行政院2015年3月30日召開會議，由政務委員杜紫軍主持審查財政部所報房地合一稅改之「所得稅法」部分條文修正草案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正草案。經逐條審查後，除有關各界關注日出條款、稅率、長期減徵、自住房地免稅門檻等項目，尚未決議，留待行政院長毛治國政策決定外，均已審查完竣。其中決議通過之事項，摘錄重點如下： 一、採稅基相減之方式，以消除與土地增值稅重複課稅，亦即以房地收入減除成本、費用及公告土地現值漲價總數額之餘額做為課稅稅基。 二、個人重購退稅之租稅優惠部分，除現制小屋換大屋可適用外，放寬至大屋換小屋亦可按比例退稅。 三、課稅方式，個人採分離課稅，於所有權完成移轉登記之次日起算30日內申報納稅，符合自住免稅者，仍應申報，惟可適用簡易申報；營利事業與現制同，採併入年度結算申報課稅。 四、新增個人未申報之行為罰及漏稅罰，以確保納稅義務人按規定報繳稅額。 財政部表示，該部所擬房地合一按實價課徵所得稅租稅改革方案，係為建立合理透明稅制，導正資源合理配置，並有助於維護居住正義及改善貧富差距。為廣泛蒐集各界意見，該部日前分別於北、中、南部舉辦座談會，與會之學者及業界均一致認為房地合一稅制改革方向正確，並促請儘速修法，該部爰於整合各界意見後研擬修法草案函報行政院。 財政部指出，上開待確定項目，行政院將於政策決定後儘速拍版定案，送請立法院審議，屆時該部將積極與立法院朝野各黨團溝通，期能儘速完成立法，以達本次稅制改革目的。財政部長張盛和2015年3月30日指出，財政部已將房地合一稅改微調版本送入行政院，等政院拍板定案後，將積極與立法院朝野各黨團溝通、爭取支持。但由於仍有「日出條款」(何時實施)、稅率等四大爭議未解，4月2日能否排入行政院院會審查，張盛和坦言：「有困難」。 張盛和說，原規劃稅率只有二級，2年以下稅率30％，2年以上稅率為17％；微調後，取消長期優惠逐年減徵稅率，將課徵稅率改為4級，持有1年內出售微調至35％；持有1年以上2年以內賣出為課徵30％；而持有滿2至10年為17％；持有超過10年為12％，自用住宅免稅內容不變。全國商總理事長賴正鎰指出，包括房地合一的房屋交易所得新稅制，甚至之前的奢侈稅房地產部分，都已經與憲法「漲價歸公」概念、也就是與已行之多年的土地徵值稅牴觸，且重複課稅，這明顯是「違憲」之舉。 賴正鎰說，多課徵17％房地交易所得稅，只會減少房地產交易量，墊高房地產成本，政府管太多，最後就是傷害到房市的自由經濟發展，導致房地產業蕭條，還可能要演變成「救房市」。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，稅率計算方式分為4級，能有效簡化房地合一課稅計算方式！張瀞勻分析，近一年來房地合一草案搖擺不定，使得有需求的消費者觀望，2014年全台買賣移轉量創下2002年以來新低量，如今新版本送進行政院後，可望穩定民心，預期在避稅潮、剛性需求下，2015年買賣移轉量可望達到35萬棟！ 另一方面，30-35％高稅率將會明顯使短期投資客急流湧退；但自用住宅免稅次數6年內僅以一次免稅為限，張瀞勻表示，若夫妻因工作分居兩地，抑或未成年子女有外地求學居住需求而須將家長和子女戶籍一併遷出，6年內一次免稅規定似乎不符合民情。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】原已享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若土地所有權人本人、配偶及直系親屬之戶籍全部遷出該址，即不適用自用住宅用地優惠稅率千分之2課徵地價稅，將改按一般用地稅率千分之10至千分之55的累進稅率核課，稅負相差至少4倍。 新北市政府稅捐稽徵處表示，自用住宅用地之認定，依土地稅法第9條規定，以土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地為準。常有土地所有權人因工作關係、子女就學需要或其他原因，將全戶戶籍遷出，誤以為實際上仍居住該處，無出租或供營業使用就符合自用住宅用地之規定，故未依法向稅捐稽徵處申報改課，致日後經稽徵機關查獲遭補稅及處罰。 該處提醒民眾，適用自用住宅用地稅率之土地，至少要留有土地所有權人本人、配偶或直系親屬其中1人的戶籍，才能繼續適用優惠稅率課徵地價稅。若戶籍已全戶遷出之民眾，應將戶籍重新遷入，並於2015年9月22日前提出申請，經稽徵機關核准後，才能於當年起適用優惠稅率。稅捐處呼籲土地所有權人提前檢視土地課稅情形，把握申請時機以維權益。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台電公司依據經濟部「電價費率審議會」2015年3月20日決議之平均降幅及修正原則，提報電價調降方案奉經濟部核定，自2015年4月1日起實施，本次方案儘量反映平均降幅，所以各類用電降幅差異不大，住宅用電平均降幅為7.55％，工業用電平均降幅為7.31％，商業用電平均降幅為7.36％，修正後的內容摘述如下： (一)審定之每度平均電價為2.8852元/度，與基準電價3.1139元/度(即現行電價表計收之每度平均電價)比較，平均降幅為7.34％。(二)住宅及小商店用電以照顧民生與節能減碳為原則，兩者用電量330度以下的調降幅度最高，住宅用電量1001度以上及小商店用電量1501度以上則不調整；工商業用電以使用者付費與提升能源使用效率為原則。 台電強調，本次電價調降方案著重於妥善照顧民生、節能減碳及穩定物價。在妥善照顧民生方面，對於用電量少的弱勢及小用戶擴大調降幅度；另對於用電少的小商店，也擴大調降幅度以穩定物價。至於節能減碳方面，為提倡節約用電，電價調降幅度隨用電量的增加逐步減少。整體來說，用電越省的降幅越大，用電越多的降幅越小，以充分落實使用者付費精神與社會公平正義原則。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】政府查稅、加稅、信用管制持續加碼，再加上房地合一實價課稅箭在弦上，嚇跑房市投資買盤，根據2015Q2永慶房產趨勢前瞻報告調查指出，Q2全台民眾購屋動機中，自住需求全面升溫，自住需求高達69％(包含首購33％、換屋36％)，較2014年同期大增6個百分點，而Q2投資保值僅25％，較去年同期則大減7個百分點。 另外，由於自住需求買盤多有預算限制，受目前房市氣氛不佳影響，調查也指出，全台民眾願意以「比成交行情高」，追價購買的比重僅佔13％，而有高達62％的民眾認為房價要「比成交行情低」才願意進場購屋，追價意願相當薄弱。 若區分地區來看，新北市民眾對價格修正期待最殷切，有68％、近七成要求比行情低才進場，但台南則僅只有48％，南北民眾態度仍有不少落差。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政策調控房市，投資置產需求淡出市場，取而代之是以首購、換屋的理性自住買盤，因此對於價格、預算更為敏感，目前唯有符合行情或低於行情的價格，才可以吸引自住買盤進場。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房地產市場2015年春節傳出了出乎許多人意料的好消息，根據房地產同業回報的訊息，初一到初五那幾天從北到南都有預售個案開紅盤，賣了好成績。這個消息固然可賀，然而如果因此評斷說：「房地產市場沒那麼壞嘛！」或是「房市要回溫了！」也許就失之武斷了。 根據中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會的瞭解，春節期間的確有不少人四處看房子，而一些案子賣得好也是事實，然而深入探訪後發現，市場來人量雖然增加了，但是會成交的房子絕大多數都是中小坪數、總價低的產品，而且幾乎只有降了價的案子才有好成績，整體銷售成績其實還是只能用零零落落來形容。 更令人擔憂的是台北市，台北市預售及新成屋市場最近的銷售表現普遍「落漆」，整個市場幾乎停擺，中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會甚至認為用「窒息了」三個字來描述市況都不為過。 中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會必須嚴肅地向政府部門及社會大眾提出警訊，過去這幾年台灣房地產市場都有投資客支撐，固然景氣也有起伏，市場表現再壞也不會壞到底，然而現在投資客完全沒有了。中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會發現這次的不景氣不再是「週期性的不景氣」，而將是「結構性的不景氣」，結構性不景氣將帶來結構性破壞，這種破壞可能不只三年五年，它的影響甚至可能更久。 房地產業即使不是火車頭工業，至少也是產業鏈裡最重要的環節之一，如今寒冬雖盡春未來，中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會必須挺身呼籲財政部等中央到地方相關主管機關儘速面對這個嚴竣的問題，畢竟再遲疑，再耽誤，小則讓從業人員喪失營生機會，引發社會問題，大則將令產業從代銷業開始崩解，進而影響台灣經濟動能。因此，中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會期盼政府在讓房市安全著陸的前提下，該通過的法案就儘速通過，該施行的政策也該儘快施行，以便縮短結構性破壞的時程，縮小破壞面。 現階段大家最關心的話題是房地產稅制改革怎麼改？怎麼革？不論交易稅或持有稅改革，都可能牽一髮動全身，代銷業絕對支持政府推動課稅正常合理化。在交易稅方面，期盼政府儘早頒布實施「輕稅版房地合一稅」，並讓屆時已經完成階段性任務的奢侈稅退場。在持有稅方面，台北市新豪宅被課以超高房屋稅及契稅一事，不僅對台北市民不公平，逼養不起房子的台北市民出走，而在台北市置產必須受到高稅負懲罰的現象，也將導致民眾不敢在台北市置產。試想，房屋持有一方沒有了多餘的房子，出租市場就不會有動能，未來會讓想住台北市的人買不起房子又租不到房子，住宅市場的衡平結構不就被破壞了嗎？ 要知道，破壞很容易，重建很困難，尤其當破壞是結構性的時候。景氣會好，也會壞，房價會漲，也會跌，一如股票一樣，中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會懂得以平常心看待，然而現在房產市場幾乎沒有量，投資客不進場，自住客又抱持了觀望的態度，不願意買，偏偏過去十年房市景氣好，建設公司口袋多半不淺，不願意賣，代銷業者夾在兩者中間，的確非常辛苦。 在市場景氣不明朗的時期，中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會非常真心地提醒自用客一件事：買對的房子比買便宜的房子更重要。投資客挑便宜買，因為他要賺錢嘛！身為自用客，你要挑的是適合你且你又負擔得起的產品，找到了，隨時都是好的買點。中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會也想告訴建商朋友們：房市現在只剩下自用客了，自用客和投資客不同，他們買了就不會輕易再買，現在是「先賣先贏，先跑才聰明」的時候，畢竟，我們都應該認清楚一件事，春天是不會這麼快回來的！出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國產署2015年3月26日標售由國防部委託國軍老舊眷村改建國有不動產共10宗，標售結果，共有3筆標號脫標，7筆流標，總標脫率3成，其中中山區吉林段二小段兩筆土地，總面積289.49坪，以29億9佰萬元得標，溢價率高達40％，而中正區河堤段五小段396地號，總面積147.62坪，吸引11封標封搶標，戰況最為激烈。 台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，雖然此次總標脫率僅3成，主要原因為標4到標10的面積都小於40坪，開發效益不彰。本次國有土地活化，由於北市精華區土地一位難求，吸引包括皇翔建設、興富發建設、新光人壽等公司等進場搶標，顯見北市市區好地段所受到的矚目。 中山區吉林段二小段兩筆土地，總面積289.49坪，以29億9佰萬元得標，溢價率高達40％。洪佩君分析，這塊地位於南京東路二段和一江街口，距離捷運松江南京站不到200公尺，且三面臨路，開發效益上有其優勢，尤其當地新建案開價已經來到每坪140萬大關，A級商辦也有120萬的行情，元大人壽不惜溢價40％、每坪千萬搶標，比第二高價的新光人壽多出了2.85億，勢在必得。 至於，中正區河堤段五小段396地號，總面積147.62坪，吸引11封標封搶標，戰況最為激烈。洪佩君指出，這塊地位在廈門街小巷弄當中，臨路6米巷，面積近150坪並不大，但搶標人清一色仍然都是建設公司，顯示素地難求且小宅當道，即使基地面積較小仍具有開發價值。當地新建案價格已經上看「8」字頭，不容小覷。 而松山區美仁段一小段，總面積211.15坪土地，以6億3,345萬元得標，溢價率達27％，標封數5封，結果由自然人得標。洪佩君表示，該地位於南京東路四段巷弄內，靠近MOMO百貨商圈，基地方正，周邊新建案較少，中古市場「7」到「8」字頭為多，此次單價300萬標出，未來推案勢必要飆破百萬單價。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】實價登錄行情資訊「眉角」多，民眾購售屋須謹慎參考！根據2015年2月起至今，內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計，台北市住宅交易中，特殊交易竟佔了高達38％，幾乎每十件住宅行情資訊中，就有4件有特殊交易的條件，民眾在運用實價登錄行情資料作為購售屋評估時，需相當謹慎使用。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，內政部實價登錄資訊，開放查詢已兩年多，相當有效促進了不動產交易資訊透明化。不過，由於早期揭露率偏低，為呼應市場要求，內政部在扣除過高、過低的行情資訊後，針對以往排除揭露的特殊交易資訊(如：親戚朋友間買賣、增建加蓋等)，目前也開放民眾查詢閱覽，並於2015年2月起提供下載資訊，供民眾參考運用。現階段民眾所查詢到的實價行情資訊，已有相當比例的成交物件屬於特殊交易。 黃舒衛指出，由於「特殊交易」於房地產買賣中，係指受到特別條件影響，所產生的限定或特定價格，如：增建加蓋的交易、畸零地交易、親友間交易等，交易價格均與一般市場行情會有相當的出入，因此，在目前實價行情資訊，有高比重屬於特殊交易下，民眾在運用實價登錄行情資訊做為購售屋參考時，需特別留心，避免誤用而導致判斷錯誤。 另外，針對北市住宅特殊交易佔可查詢比例近四成，黃舒衛表示，特殊交易可分為特殊的產品及特殊的交易行為，其中後者可能跟政府持續調控房市有關，由於政府管控房市，不僅有查稅、加稅、升息等各項措施，現階段還要如火如荼推動房地合一稅立法，致使坊間各項節稅、避稅方式紛紛出籠，特殊交易行為確實較以往增加不少。 另外，目前市場中究竟以那些種類特殊交易最多？其價格有何特殊之處？根據2015年2月起至今，內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計，北市特殊交易中，以「含增建、加蓋或未登記建物」佔46％比重最高(平均單價約61.2萬)，其次為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」佔37％(平均單價約31.8萬)，兩者就佔了8成3。 黃舒衛分析，目前實價登錄行情資訊針對特殊交易，主要區分為：急買急賣、有民情風俗之交易、畸零地或有合併使用之交易、含增建或未登記建物、親友員工或其他特殊關係間之交易、瑕疵物件之交易….等，共13大類(另有「其他」一項)，均在揭露資訊的備註欄加以註記。 黃舒衛指出，台北市房價高，居住空間寸土寸金，造成房屋具有增建、加蓋情形相當普遍，因此特殊交易中以「含增建、加蓋」比重最高並不意外，並且由於這類加蓋物件具有額外的使用空間，成交行情多數較一般市場行情略高，若與北市府發布的北市最新住宅單價約53.9萬相較，大約每坪可多出13.5％。 不過，由於北市府目前強力執行拆除具危害公共安全的頂加違建，預估將使部分增建、加蓋產品的溢價空間消失，價格甚至會出現下修；另外，黃舒衛表示，高房價時代，協助親友、親子甚至員工購屋的比例也相當多，並且價格更是特殊。根據近兩月發布的實價資訊統計，北市住宅「親友、員工或其他特殊關係間之交易」的平均成交單價僅31.8萬，與目前市場平均行情的53.9萬相較，幾乎不到六成，若民眾以此價格作為購屋時的行情參考，將明顯失真。 由於，現階段實價登錄所公開的行情資訊，包含相當高比重的特殊交易的價格資訊，導致有不少過高或是過低的行情資訊混雜在其中，並且，實價登錄資訊所公開的「單價」項目中，目前車位分拆效果仍不佳，單價也一直有被過度壓低的問題，另外，不少預售時期價格也混雜其中，容易造成消費者誤判。因此，消費者若在購屋時，要獲得更精確的價格資訊，建議仍需與具市場性、專業的仲介及地產業者進行諮詢，相信將有助於購屋決策時的參考。出處/MyGoNews   www.mygonews.com