蛋黃跌價!北市「五大重劃區」全都跌
2016-08-18
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
永慶房產集團觀察台北市中心「五大重劃區」區域內房價,並根據實價登錄資料分析2016年上半年房價,較2014年相比都有一成以上的跌幅。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,北市中心區的大型重劃區都已發展近20年以上,除了有街廓整齊的交通優勢外,周邊生活機能多元且成熟,過去房價易漲難跌,然而近年房市吹冷風,受大環境量縮價跌的影響,成熟重劃區的房價也有感修正。
觀察北市中心五大重劃區大樓房價,2016年房價相較2014年都有一成以上的跌幅,其中,「信義計畫區」2016年大樓房價為83.2萬/坪,相較2014年的98.3萬/坪,房價跌幅高達15.4%最深,其次是「金泰段重劃區」,房價有13.8%的降幅,第三是「民生社區(松山區第一期市地重劃區)」,跌幅也有11.6%。另「大直重劃區」與「六張犁重劃區」也有10%以上跌幅。 林泰隆說明,「信義計畫區」原屬松山區第二期市地重劃區,當初係為解決環境混亂之現況,及疏解日益增加之人口壓力,遂擬定「信義計畫」,以期將該區整體規劃開發為北市之副都市中心及現代化之示範性新社區,如今已成為北市首屈一指的金融重鎮,豪宅社區多遍布於此。 然而,近年房市景氣不若以往,信義計畫區房價也受波及,林泰隆分析,「信義計畫區」房價較前年修正15.4%,是北市五大重劃區中跌幅最重之地區,究其原因係2016年上半年區內成交單價破百萬以上的交易量大幅縮水,僅剩前年一成,房價也因此跌破9字頭。 「金泰段重劃區」自1997年完成重劃,原土地加上基隆河截彎取直之後產生的土地,共計114公頃,為明水路、北安路、堤頂大道與樂群一路所包圍的區域,區內規劃百貨商場、飯店、大賣場等商業設施,並且鄰近內湖科技園區及敦北商圈,為新興發展區,其中水岸豪宅更是該區的特色之一。
而觀察其近年房價,林泰隆分析,「金泰段重劃區」跌幅達13.8%,除豪宅產品,僅剩自住買方以致交易量減少外,基河國宅大幅讓價,帶動周邊社區向下比價效應,也是加深該區房價跌幅的原因之一。 而「民生社區」為松山區第一期市地重劃區,自1976年完成至今已歷時40年,為首個全國性美國式示範社區,公園、學校林立,居住環境宜人,然而2016年房價相較2014年卻也有11.6%的跌幅。 林泰隆說明,民生社區是買方市場上高指名度入住的生活圈之一,加上釋出量少,因此房價居高不下。不過,受整體房市買氣低迷影響,加上2016年民生社區內成交個案大多是屋齡20年以上的中古屋,成交金額較低,也使民生社區整體房價出現超過一成的跌幅。 另外,北市五大重劃區中,公寓型產品多在發展近40年以上的「民生社區」及「六張犁重劃區」,其他大型重劃區則因規劃時間較晚,因此無公寓型產品。其中「民生社區」的公寓房價有9.4%的跌幅,「六張犁重劃區」則下修9.1%,房價跌幅均逼近一成。 林泰隆說明,民生社區由於過去幾年文青風氣盛行,吸引不少特色商品與咖啡廳進駐富錦街生活圈一帶的公寓,一度拉高該區房價,然而近年風潮退卻,房價也跟著降溫。而「六張犁重劃區」為大安區的門牌,又有捷運六張犁站加持,2016年公寓均價已修正貼近每坪50萬的行情,有機會成為市中心區低價搶進的熱門區域之一。 林泰隆提醒,過去市地重劃區往往是助漲房價的推手,然而近年政府調控房市舉措不斷,房價面臨修正態勢,台北市中心最抗跌保值的重劃區房價也面臨下修的困境,而精華地段的重劃區房價猶若如此,遑論其他生活機能尚未成熟的重劃區,建議有意購屋的民眾,應留意新興重劃區恐面臨房價修正的壓力,可優先選擇生活機能成熟,且價格已經修正的區域,減少資產配置的風險。
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遺產總額未達免稅額,仍要申報遺產稅
2016-08-18
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台南仁德區的黃先生來電詢問,其父親於2016年6月間過世,名下僅遺有房地一筆公告(評定)現值計800多萬元及郵局存款80萬元,遺產總價值在遺產稅免稅額1,200萬元以下,要不要申報遺產稅? 財政部南區國稅局表示,依遺產及贈與稅法相關規定,被繼承人死亡時若遺有財產者,不論有無應納稅額,納稅義務人均應於被繼承人死亡之次日起6個月內填具遺產稅申報書向國稅局據實申報。所以,黃先生父親之遺產總額為880多萬元,雖未超過免稅額1,200萬元,仍應備齊相關資料,向該局辦理遺產稅申報,或自財政部電子申報繳稅服務網站下載遺產稅電子申辦程式,並以內政部核發之自然人憑證為申辦通行碼在家完成申報作業。經國稅局審查後核發遺產稅免稅證明書,黃先生才能辦理後續不動產繼承移轉登記及存款提領等事宜。 該局同時呼籲納稅義務人,請多加利用電子網路辦理遺產稅申報,可免出門,亦不受國稅局上班時間限制,即可輕鬆完成申報。出處/MyGoNews www.mygonews.com
調高房稅!北市影響34萬戶,成本將轉嫁
2016-08-18
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】日前台北市政府稅捐處擬調高中古屋房屋標準單價,且回溯至屋齡30年內的中古屋,引發各界討論,群義房屋統計2016年台北市屋齡在5〜30年的住宅交易平均單價,每坪單價約61.8萬元,而5年以內的住宅平均單價則為68.1萬元,若政府調高稅負,屋主售屋恐會將成本轉嫁到房價上。 根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示,截至2016年Q1為止,台北市平均住宅屋齡為31.51年,台北市住宅屋齡在30年內的佔比約39%左右,也就是若政府調漲房屋標準單價,再依屋齡打折課稅,台北市受影響的戶數至少34萬戶。 群義房屋總經理陳俊男表示,台北市為主要政經中心,工作需求大,因此房屋需求還是需求大於供給,加上寸土寸金、素地較少,因此新案供給也有限,市區內老屋比例相較其他縣市還高許多,此外,現在市場上的新建案公設比動輒30%起跳,中古屋公設比相對較低、實際使用空間大,對於一般小家庭來說,買老屋較負擔的起,不少買方寧願購買屋齡較新的中古屋。 而在價格方面,統計台北市2016年1月到5月各屋齡之房價均價,屋齡5〜30年的住宅交易平均單價,每坪約61.8萬元,5年以內住宅平均每坪68.1萬元,其中屋齡5〜30年的住宅又以大安區每坪92.3萬元居北市12個行政區之冠,最便宜的則為北投區每坪45.9萬元,北市老屋多加上高房價之下,民眾對於老屋的接受度也相較其他都會區高。 陳俊男指出,這項政策若真的實施,連自住的民眾都將被迫調高稅金,在薪資倒退、經濟景氣不佳的情況下,加稅對一般民眾的生活負擔更是雪上加霜,而且提高房屋稅,屋主可能也會將增加的稅金,轉嫁到房價或租金上,建議政府應提出合理的配套措施,以免增加大部分市民的負擔。出處/MyGoNews www.mygonews.com
賠錢售屋,財產交易損失該怎麼申報?
2016-08-18
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】納稅人辜先生詢問,他於本年賠錢出售房屋,可否列報當年度綜合所得稅財產交易損失? 財政部國稅局表示,依所得稅法第17條規定,納稅義務人辦理綜合所得稅申報,可列報納稅義務人及其配偶、扶養親屬之財產交易損失扣除額(申報各類所得分開計算稅額,計算該稅額時,僅得減除分開計稅者之財產交易損失特別扣除額),其每年扣除額,以不超過當年度申報之財產交易所得為限。 當年度如未列報財產交易所得,縱使有財產交易損失,也不得列報財產交易損失扣除額。但如果發生財產交易損失年度,並無財產交易所得可供扣除,或財產交易所得小於財產交易損失,致不足扣除者,仍得於以後3年度之財產交易所得扣除。 張先生本年度無其他財產交易所得,縱使有出售房屋之財產交易損失,也不得列報財產交易損失扣除額,但得於以後3年度之財產交易所得扣除。該局特別提醒納稅義務人,如有發生財產交易損失,應妥為保存相關證明損失之文件憑證,俾供日後查核,以維護本身的權益。出處/MyGoNews www.mygonews.com
營利事業 出售免稅土地產生呆帳,不能自所得額中減除
2016-08-18
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示,依所得稅法第49條規定,營利事業的應收帳款、應收票據或各項應收債權,如因無法收取而成為呆帳時,應注意取得及保存相關證明文件,以便於所得稅結算申報時認列呆帳損失,自課稅所得額減除以降低應納所得稅,但是,營利事業之呆帳損失如果是因為出售免稅土地的價款無法收回而產生者,就不能自課稅所得額中減除。 該局指出,依所得稅法第4條第1項第16款規定營利事業出售土地免納所得稅,因此營利事業出售土地之所得不須列入課稅所得額計稅,嗣後因價款無法收回產生之呆帳損失,應屬該項免稅收入的損失,亦不能自課稅所得額中減除。 該局查核轄內某營利事業甲公司2014年度結算申報案件,列報呆帳損失2,000萬元,甲公司說明係將土地出售予國內營利事業乙公司買賣總價款為1.5億元,該乙公司向銀行貸款1億元,其餘5,000萬元分期支付,雖陸續支付了3,000萬元,但後來經營不善,人去樓空,致尚有2,000萬元一直無法收取,甲公司經訴請法院強制執行,仍無法收回帳款,而於2014年度取得地方法院核發債權憑證,並於結算申報認列呆帳損失2,000萬元。 該局進一步說明,甲公司無法收回的帳款2,000萬元,雖符合呆帳損失條件,但因這項呆帳損失是來自出售免納所得稅土地之價款,應列為免稅收入的損失,不得自課稅所得額中扣除,因此核定調整增加應稅所得2,000萬元,補徵稅款340萬元。 營利事業如仍有不明瞭之處,歡迎至該局網站(網址為http://www.ntbna.gov.tw)查詢相關法令,或利用該局免費服務電話0800-000321洽詢,該局將竭誠提供詳細之諮詢服務。出處/MyGoNews www.mygonews.com
前5月!北市出現29筆億元豪宅實價,中山區數量居冠
2016-08-17
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
信義房屋統計2016年前5月實價揭露資料,台北市已經出現29筆億元級的豪宅交易案,其中又以中山區的成交件數最多,約有31%的億元豪宅交易案出現在中山區,其次有24%出現在信義區,總價最高的是松山區「文華苑」,成交總價5.66億元,單價最高則是中正區的「松濤苑」,每坪270萬元。 雖然房地合一在2016年1月1號上路,但豪宅市場早就沒有投資的買氣存在,因此自住當道的豪宅市場受到房地合一的影響有限,畢竟若房價沒有增值,未來也沒有房地合一稅的問題,且雖然有豪宅稅等重稅存在,但從實價行情仍可發現陸續有億元豪宅交易產生。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從實價統計資料顯示,中山區和信義區是億元豪宅交易的量產區,反倒正市中心的大安區億元豪宅交易數量略遜一籌,中山區億元豪宅熱門交易聚落包括有大直重劃區,與市中心的主幹道上,包括南京東路一段與中山北路、新生北路與松江路等,豪宅分布呈現個案點狀分布,且大多數都是近年新推出的豪宅案。 而豪宅揭露數量第二多的則是在信義區,且豪宅多聚落在信義計劃區內,包括路名為松字輩的松勇路、松高路、松仁路與信義路五段等,最高成交總價為「台北信義」2.25億元。 總計台北市2016年前5月共出現約29筆的豪宅實價紀錄,總成交金額約為50億元,顯見雖然重稅重創北市豪宅價量表現,但有自用需求的自住客,在換屋等需求推動下,仍頂的住高漲的房屋稅與地價稅,勇於買進。
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開辦首日 三重青年社會住宅湧人潮,2、3房最熱門
2016-08-17
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市首座BOT三重青年社會住宅於2016年8月15日開辦!15日一早即湧入許多市民朋友辦理申請,開辦首日申請件數統計達400餘件,城鄉局貼心提醒民眾,受理申請期間為2016年8月15日至9月14日,為避免市民現場等候時間過久,可以透過網路下載郵寄、區公所送件或至市府臨櫃收件等方式辦理,請民眾把握時間提出申請。 新北市政府城鄉發展局表示,開辦首日即有民眾深怕錯過,於上午6點30分左右自行帶著板凳前往等候申請,自8點過後,申請人潮逐漸出現,平均每小時約有15組人員填寫申請,其中2、3房較為熱門,首日市府現場收件統計為150件,加計公所送件及掛號郵寄申請案件統計超過400件。 另有不少民眾擔心申請不到三重青年住宅,而進一步關心中和青年住宅何時受理,此部分城鄉發展局也表示,為了避免民眾重複辦理申請手續,已申請三重青年住宅者,未來於中和申請時僅須填寫簡易申請表即可完成申請,不用再檢附申請資料。目前中和秀峰段青年社會住宅已進行最後室內裝修階段,預計105年11月正式對外公告開放申請。 城鄉局再次提醒民眾,受理申請服務從8月15日至9月14日週一至週五每日從上午8點起至下午6點,中午不休息,送件的先後順序不會影響青年住宅審查結果,建議民眾可避開第一周之尖峰時段,減少等候時間。民眾如對於申請青年住宅有任何問題,可直接撥打電話(02)2960-3456分機7274、7277洽詢。相關申請文件及規定亦可至城鄉發展局(http://www.planning.ntpc.gov.tw/)下載,歡迎有興趣的市民朋友瀏覽查詢。出處/MyGoNews www.mygonews.com
暫繳採試算申報者注意房地合一新制規定
2016-08-17
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2016年度營利事業暫繳申報將於9月1日開始至9月30日止,財政部南區國稅局表示營利事業按2015年度結算申報營利事業所得稅應納稅額1/2為暫繳稅額,且未以投資抵減稅額、行政救濟留抵稅額及扣繳稅額抵減者,於自行向公庫繳納稅款後,得免辦理暫繳申報;其他屬應辦理暫繳申報之營利事業,可於申報期間內利用暫繳申報軟體(請至網址tax.nat.gov.tw下載),辦理網路申報。 該局特別說明,公司組織之營利事業依所得稅法第67條第3項規定採試算方式,以當2016年度前6個月營利事業所得額計算暫繳稅額者,應特別注意,如於2016年1月至6月有交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地,且該房屋、土地為2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得持有2年以內之情形,其房地交易所得應併入計算暫繳稅額。 該局提醒營利事業,暫繳申報即將開始,採用網路申報的營利事業,可在申報期間屆滿前,透過營利事業所得稅電子暫繳申報繳稅系統上傳附件資料,免再寄送紙本,如未能及時採網路上傳附件或附件上傳不成功,應於2016年10月9日前將應檢附之證明文件以紙本方式寄交所在地之國稅局分局、稽徵所或服務處。前述附件上傳方式更詳細之作業說明可上該局官網http://www.ntbsa.gov.tw暫繳網路申報專區,查閱「營利事業所得稅電子暫繳申報作業要點」。出處/MyGoNews www.mygonews.com
房地合一 逾期漏未申報者,國稅局積極查罰
2016-08-17
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】南區國稅局表示,房地合一新制自2016年1月1日施行後至今已逾半年,仍有部分民眾交易符合新制規定卻漏未申報,國稅局刻正清查辦理中,將陸續發出稅單追繳。 南區國稅局提醒,個人交易符合新制之房屋、土地交易所得係採分離申報納稅,個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日或2016年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權交易日的次日起算30日內自行依規定格式填寫申報書,如有應納稅額,應先繳納後再檢附繳款收據併同契約書影本及其他相關文件,向國稅局辦理申報;若課稅所得為0、為虧損情形或適用自住房地免稅優惠經計算後不用繳稅者,仍應於規定限期內,向國稅局辦理申報。 南區國稅局呼籲,凡屬未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件,納稅義務人自動向國稅局補報補繳應納稅額及加計利息者,日後經查獲有短漏報所得之情事,則可減輕裁罰金額或倍數。國稅局再次提醒,已逾前揭申報期限之納稅義務人,如有短漏報情事,應儘速自動補申報房地合一所得稅。出處/MyGoNews www.mygonews.com
新北市前5月土地交易萎縮近四成
2016-08-16
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房市冷清,土地交易也難倖免!全國不動產觀察2016年前5月實價資料,發現雙北市土地交易總金額,台北市減幅25%至81.8億元、新北市減少38%,僅剩221.2億元,大台北地區蒸發了164.2億元,預估在建商優先出清餘屋前提下,下半年土地交易量也難有明顯起色! 大台北地區近二年土地交易總金額節節下滑,台北市從108.9億元衰退至81.8億元、新北市358.3億元減少至221.2億元。至於主要行政區中,台北市的文山區以及新北市的三重區為重災區,衰退幅度近九成。不過台北市南港區及新北市汐止區逆勢成長,分別增加2.5億元、9.1億元。 全國不動產企研室主任張瀞勻觀察,住宅、土地交易環環相扣,住宅受到加稅衝擊,買賣雙方對於價格認知差距過大,造成交易冷清,連帶影響「原料」土地滯銷,而2015年已出現結凍現象,今年萎縮幅度加劇。 張瀞勻認為,房市冷清,建商及企業主大多無立即開發的計劃,加上土地價格節節攀升,對建商缺乏吸引力,即便推案,消費者也可能不買單,因此建商目前首重出清餘屋,以避免沉重的囤屋稅及利息壓力接踵而來。 至於逆勢成長的南港區、汐止區,則因南港車站及樟樹國中附近土地交易,總金額分別為3.1億元及5.5億元拉抬,據當地房仲指出,建商認為買進價格符合行情,最快會在2017年推案。 張瀞勻指出,稅賦問題已成房市交易殺手,過去不怕買貴、只怕買不到的搶貨心態已經退燒,在地方政府加稅政策未明之前,價格是成交關鍵,畢竟土地「蓋一塊少一塊」,供給有限、需求仍在的情況下,未來土地價格雖不至於崩盤,但全年土地交易量減幅可能會相當驚人!出處/MyGoNews www.mygonews.com