地價稅11月開徵 4事項報你知
2024-10-21
地價稅即將在11月1日開徵,財政部與地方稅捐稽徵機關提醒民眾,繳交地價稅4大應注意事項,包含注意繳稅的時間避免被罰滯納金、民眾會收到幾張稅單、繼承土地如何繳納地價稅以及多元繳稅方式簡單方便。
各地方稅務局10月中旬已陸續寄發繳款書,民眾可以注意近期是否有收到,今年繳款期限因為遇到例行假日延至12月2日。地方財政稅務局提醒民眾要記得如期繳納,否則可能會被課徵逾期滯納金,滯納金的收取是每逾期3日就會增加收1%,最高可以到10%。
值得注意的是,嘉義縣財政稅務局提醒,2024年度正好遇到每兩年重新規定地價一次,所以今年的地價稅都是以「新」的地價計徵,會與去年的地價稅略有不同,惟累進起點地價也會調整,因此今年地價稅賦可能略為增減。
同一縣市每一土地所有權人只有1張地價稅單。地方稅務局表示,每年都會有民眾詢問,名下有數間房屋為何只收到1張地價稅單?其實地價稅是按人課徵、總歸戶制及累進稅率計算。簡單來說,土地所有權人在同一縣市內所有的土地不論有多少筆,都會因歸戶課稅而只收到1張地價稅單。
多人繼承 可申請分單繳納
地價稅繳納經常遇到的問題,便是多人繼承一筆土地,未辦妥分割與繼承登記前,公同共有的土地與未設置管理人的話,財政部賦稅署表示,地方稅捐機關會歸戶為1張繳款書向其中一人送達,其他共有人則寄送價稅核定通知,值得注意的是,這些所有權人都是共同負擔的納稅義務人。
所以如果納稅義務人只想負責自己應繳納的地價稅,可以向地方稅捐機關申請分單繳納,申請完成後地方稅捐機關寄發的繳款書就會拆分為分單繳納和未分單繳納,但是如果未分單繳納部分有納稅義務人欠稅,已申請分單者還是有被強制執行的風險。
舉例來說,如果有一筆土地是5人共同繼承,其中A申請分單繳納,其他繼承人卻未繳納,A還是會與其他繼承人負連帶繳稅責任,只是地方稅捐機關會先考慮A的權益,所以在移送強制之前,會向行政執行機關聲請未繳稅繼承人的財產,如無財產可以執行,A恐怕就會面臨被執行。
除了郵局 超商、線上都能付款
為了方便民眾繳納地價稅,現在繳款方式多元又方便,民眾可以拿繳款書到除了郵局之外的收稅款金融機構繳納、只要稅額在3萬元以下,也可以到鄰近的便利商店用現金繳納。
另外透過行動裝置APP(應用程式)、電子支付,例如iPASS MONEY、悠遊付、橘子支付、嗶嗶繳、街口支付及全支付等,掃描繳款書上的QR-Code,就可進行繳款。亦或有TW FidO行動憑證、已註冊健保卡、自然人憑證或工商憑證者至地方稅網路申報作業網站,線上查詢並直接繳稅。
短期交易創高 Q4恐加碼打房
2024-10-21
炒房氣氛拉滿!財政部統計,第2季個人房屋交易件數達到3萬6852件,是房地合一2.0以來最高,其中持有5年內出售占41.64%,創7季以來新高;持有2年到5年者,占21.92%,同步創房地合一2.0上路以來,近3年新高。學者普遍認為,賴清德總統日前宣示繼續打炒房,第4季應會有進一步緊縮措施。
財政部數據顯示,今年第2季交易件數達3萬6852件,季增20.9%、相較於去年同期成長率達22.2%;外界所關注,短期交易分別是持有2年內出售,被課徵所得稅45%者有7267件,季增24.5%,占比為19.72%不論是件數或占比,創2022年第3季以來新高。
持有2到5年、課徵所得稅35%件數飆升到8079件,不僅較第一季增加24.5%、年增飆上3成以上,達到31.5%,件數和占比21.9%更是創房地合一2.0上路以來新高。另外,第2季房地合一稅額218.78億元,較第1季增漲33%、年增率更是暴漲8成,為87.3%,其中屬於短期交易、持有5年就出售者所繳的稅額就有112.3億元,貢獻超過一半,為51.33%。
政大地政學系教授孫振義表示,目前房市確實觀望氣氛較濃,後市恐不像過去1、2年這麼好,惟賣方不會賤賣或降價求售,因此交易量減少,房價還是維持在高檔。他指出,進入11月中旬,就是賴清德政府就任滿半年,外界會檢視賴清德政府政績和推動的各種政策是否符合期待,賴政府已推動兩波房地產管制措施,首波是6月底對新青安的檢視、第2波即是9月央行的管制措施,若打炒房效果未如預期的話,甚至會跨部會「聯合作戰」加強力度。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,房地合一稅主要是課的是所得稅而非交易稅,然而投資客在銀行槓桿操作,例如貸款7成,槓桿就是開了3倍,只要有利可圖,這些投資客就還是會找人頭進場,規避政府的管制措施,讓政策效果大打折扣。他認為,應抑制人頭文化、加強查核的力道,才能夠協助政策落實。
新青安利息補貼 明年編列45億
2024-10-21
新青安貸款目前利率1.775%,行庫補貼利息0.125個百分點,住宅基金則補貼0.375個百分點。住宅基金就新青安利息補貼,2024年編列預算為15.83億元,2025年高達45.96億元,回推相關放款金額為1.22兆元。
截至今年前九月新青安核貸6,400餘億元,換算利息補貼達24億元,今年編列15.83億元明顯不夠用,就算明年利息補貼預算增至45.96億元,回推今年第四季到明年底的新青安核貸量能約5,800億元,即每月不到400億元。
官員說,新青安上路來14個月核貸6,400億元,平均每月核貸金額為457億元,近月受到《銀行法》72-2條衍生限貸令影響,加上央行打炒房,房市交易確實觀望,令新青安每月核貸量趨緩。
另,內政部提供自購住宅房貸補貼,據最新統計,2023年補貼戶數共7,259戶,以台南市1,904戶超車台中的1,219戶居冠,占26%,相較前一年戶數爆增近4倍;六都核定戶數合計5,945戶,更占總核定數的逾8成,顯示相關補貼資源有過度集中情況。
台南房價持續上漲南區交易量爆增5成
2024-10-19
南市113年7月住宅價格指數出爐,本期住宅價格指數為149.93,較前期微幅上漲1.17%,相較去年同期則上漲10.80%,各區開發帶動房市交易,南科F、G區已辦理土地點交,沙崙AI產業園區及東區市地重劃等,綜觀整體房市是價漲量縮,南科區域價格指數仍穩定上升,南區交易量增幅最為顯著。
市府表示,台南市各地區持續推動各項開發建設,帶動地區發展。例如台南科學園區F、G區已完工並辦理土地點交,透過開發為當地帶來完善基礎建設,更提升區域發展潛力。
另外,歸仁區的沙崙智慧綠能科學城近來經行政院長卓榮泰宣示將在此推動全國第一個人工智慧產業專區,推動AI產業化與產業AI化,落實「人工智慧島」願景;東區機35市地重劃區,配合台南市鐵路地下化,透過鐵路廊道軸線進行串聯,以南台南站副都心及平實營區與精忠三村副都心提供文化商業服務,讓東區文教中心周邊再發展。
地政局長陳淑美表示,本期住宅價格指數微幅上漲,交易量全市7月建物移轉棟數共計2316棟,較前期6月減少3.46%,整體買賣棟數較去年同期增加26.28%,今年在市場剛性需求仍穩定支撐下,買氣持續加溫,住宅市場呈現價漲量縮的格局。
價格指數以仁德區漲幅最高,較前期上漲1.67%,其次為永康區以及佳里區,分別微幅上漲1.58%和1.52%。若與去年同期相較,漲幅最高的前3個行政區為東區、中西區以及南區,分別上漲12.45%、12.38%以及11.76%,顯示在重大開發計畫的加持下,區域房市需求熱絡,價格也呈現穩定小幅上揚。反觀安平區價格指數漲勢趨緩,本期微幅上漲0.37%位居最後。
交易量方面,本期全市交易量較前期減少3.46%,交易量前3名為永康區(323棟)、安南區(320棟)以及東區(231棟)。若與前期相較南區增幅最為顯著,本期交易203棟,較上期增加51.49%,主要因舉喜重劃區新建住宅大樓完工後辦理第一次移轉登記案量增加。
另新營區以及安南區也增加逾3成以上,主要因區內新建華廈完工後辦理第一次移轉登記案量較上期增加所致,本期交易量分別為84筆、320筆。安平區本期交易量大幅減少33.65%,中西區以及永康區亦減逾1成。
台南市今年7月清理後交易分布圖。圖/台南市地政局提供
南科區域房市價格指數仍穩定上升。記者吳淑玲/攝影
彰化縣標售34筆權屬不清土地 底價最便宜13.6萬
2024-10-19
彰化縣政府代為標售今年第3批地籍清理未能釐清權屬的34標土地,下月1日起受理投標,其中最便宜的是第16標位於社頭鄉新厝段489地號,底價約13.6萬元,第31標田尾鄉田崙段55地號標售底價最高,達2903萬餘元,每坪近6萬元。
彰化縣政府地政處表示,此次代為標售的113年度第3批地籍清理未能釐清權屬土地共34筆,是自今年10月9日起至明年年1月9日止公告3個月,受理投標期間為今年12月1日起至明年1月10日上午9時,並訂明年1月10日上午10時辦理開標作業。
地政處指出,本次標售底價最便宜的才13萬5955元,是第16標社頭鄉新厝段489地號,為鄉村區乙種建築用地、面積約145坪、權利範圍3360分之48,持分面積約21坪,每坪約6萬5千元。
標售底價最高的是2903萬餘元為第31標田尾鄉田崙段55地號,為都市計畫內農業區、面積約480坪,每坪近6萬元;其次是第11標員林市三潭段681地號土地,為乙種建築用地,面積約210坪,總底價是2483萬8千餘元,每坪約11.8萬多元。此次標售的下載網址(https://reurl.cc/oyoNdV)。
縣府地政處長蔡和昌表示,地籍清理主要是為解決臺灣光復初期遺留的權利內容不符或與現行法令規定不符的地籍問題,經公告後,如逾申請登記期限,仍未有權利人申報或申請登記,除公共設施用地外,由縣府辦理代為標售,經2次公開標售未能標脫者,依規定將囑託登記為國有。有意投標的民眾可至縣府地政處網站(https://land.chcg.gov.tw/)下載使用相關投標書件。
縣府地政處指出,造成地籍權屬不清的原因,主要是台灣光復初期,政府辦理土地總登記,部分土地所有權人在申報時,有的土地所有權人不懂法令,或者公務員經驗不足,住址不符或姓名不全,造成權屬不明,或者類似日本株式會社、神明會或寺廟不符合法令規定,無法釐清土地權屬,造成土地無法處分,甚至遭到占用。彰化縣共3645筆土地,自2011年起,縣府每年都會分2到3批代理標售,至今仍有500多筆未解決。
彰化縣政府代為標售今年第3批地籍清理未能釐清權屬的34標土地,其中第31標田尾鄉田崙段55地號標售底價最高,達2903萬餘元,每坪近6萬元。圖/地政處提供
彰化縣政府代為標售今年第3批地籍清理未能釐清權屬的34標土地,其中最便宜的是第16標位於社頭鄉新厝段489地號,底價約13.6萬元。圖/地政處提供
台中14期新案突破8字頭 但...舊市區漲更兇
2024-10-18
北屯舊市中心生活機能成熟,補漲動能強。
近日來政府打炒房手段雷厲風行,嚇退不少投資客,資金自蛋白區撤出,自住客也隨之轉入相對安全、抗跌性強的市中心蛋黃區。以今年九二八檔期來說,台中市約1500億的預售宅推案量,光是北屯區就超過500億,其中,由以14期推案量驚人,房價已飆破8字頭,成了一級戰區,不過觀察最新實登資料,成熟市區房價漲幅還遠勝重劃區,北屯區以十一期重劃區年漲幅26.55%奪下冠軍。
政府打炒房嚇跑不少口袋不深的投資客,許多考量到房價抗跌性以及生活機能的自住客,紛紛將目光拉回市中心蛋黃區,由於不少重劃區房價已達一定漲幅,相比之下,原有的市中心近年房價波動相對小很多。
觀察實登資料,北屯區生活圈年漲幅冠軍為十一期重劃區,年漲幅26.55%,其次依序為松竹生活圈23.45%、四期重劃區11.79%、十四期重劃區9.36%、單元十二8.64%。
以北屯區來說,匯集了快速道路、大巨蛋、洲際棒球場、漢神購物中心等多項建設利多的十四期漲幅驚人,由大陸建設推出的「豐莚」近期19樓戶交易單價達80.5萬元,不過區內各項建設腳步未能立即跟上,使得該區生活機能離完備尚需一段時日。相較之下,生活機能成熟、價格相對親民的興安路、松竹路、遼寧路、太原商圈、昌平路、北平、天津路等,自住客買氣明顯回溫。
北屯原市中心雖然房價波動小,但新成屋及新建案相對稀少!位於興安路、松竹路附近的「大漁仰昀」屬於剛完工新成屋,全區44戶、38~47坪三房,離崇德商圈約3~5分鐘車程,均價落在4字頭,鄰近的新成屋還有,惠田開發所推出的「惠田花半里」,以三房、37~38坪為主,單價則來到6字頭。
另也是距離不遠的「徳鑫森PARK」,樓高28層,規劃43~54坪,3~4房,單價逾7字頭;另一建案「德鑫一璟」規劃41~52坪、3~4房,房價也落在5字頭。
沖鋒行銷廣告業務副總郭泰麟指出,北屯區向來是台中市新案一級戰區,推案競爭激烈,但近期也受到市場氛圍影響,消費者觀望氣氛濃厚,來人數、成交率都比上一波下滑,推案也較為趨緩,不過價格方面,現階段暫無下修之跡象。
五行庫不動產放款 拉「緊」報 水位逾27%警戒線
2024-10-17
財政部長莊翠雲昨(16)日率公股行庫赴財委會進行業務報告。多位立委認為「新青安」帶動交易量及房價上漲,目前八大公股行庫中,兆豐、第一、彰銀(2801)、華南及合庫銀不動產放款比率超過27%,達警戒水位。
房市專家解讀,這代表行庫房貸動能受限,市場緊缺現象難解,民眾申請房貸仍得排隊等撥款。
財長莊翠雲談房貸
立委郭國文指出,銀行法第72條之2規定,銀行辦理住宅建築及企業建築,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券的30%。他並詢問在場八大行庫到達27%以上警戒線情形,有兆豐、彰銀(2801)、合庫、一銀及華銀董事長舉手。 顯見房貸市場緊缺現象短期難解。
郭國文並詢及,新青安五年寬限期太寬鬆應有檢討空間。莊翠雲回應,統計新青安真正使用五年寬限期比率僅25%、使用三年寬限期為14%,更有51%民眾沒有使用寬限期,換言之年輕人買第一間自住用房屋還是想要盡快把本金還掉。
另外,有民眾申請一年寬限期比率為3.16%、兩年5.48%、四年0.36%。
財政部日前要求公股行庫清查新青安違規戶,自去年8月新青安上路以來至今年6月底,涉有出租情事及人頭戶合計違規有1,575件,占此期間總撥貸戶數6萬5,224戶的約2.4%。莊翠雲表示,現已追回300多件利息補貼。
財政部最新統計,截至9月底,新青安累計申貸8萬餘戶,核貸金額6,421億餘元。郭國文認為,新青安帶動的成交量比舊青安增加很多,推高房市長,投資客頻換手,不怕房地合一稅2.0。立委賴惠員說,新青安帶動中南部已經沒有1,000萬元以下的新屋。
此外,立委王世堅關注行庫放款融資租賃公司利息過低,並引用審計部報告指去年度抽查泛公股行庫授信給融資公司利率最低僅0.95%。兆豐金董事長董瑞斌回應,應無如此低利率情形。立委羅明才詢及公股行庫績效及獲利,希望能趕上民營金控,董瑞斌說,「這是我們的努力方向」。
9月住展風向球分數再下探 3月來首次未站上50分
2024-10-17
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,9月分數跌落至49.5分,為3月以來首次未站上50分門檻,燈號為綠燈,風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」,走升的分數為新成屋戶數,三降為來客組數、成交組數、預售屋推案量,持平的是待售建案個數、議價率。
住展雜誌發言人陳炳辰指出,需求面向從7月開始連續三個月衰退,等同整個第3季都處於買氣不振,明顯的在於銀行房貸限額影響。9月下旬則有中央銀行打炒房政策干擾,雙雙打擊買盤信心,追蹤指標建案平均來客組數每周約21.7組。而平均成交組數每周約2.3組,為今年最差表現,不論是蛋黃區市中心,或是新興重劃區,都壟罩在低氣壓狀態只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區相當零星的新開指標案還有些許人氣,但比起先前皆力有未逮,與上半年熱況兩樣情相當明顯。
預售推案量方面,9月雖仍達逾千億元,但已較上月下修100多億元,建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。新成屋案9月共計200多戶,比前月新增100多戶,但也稱不上走高,畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒,欲振乏力,能有增幅不過是規劃時辰到,先建後售沒有太多拖延本錢,也逢今年最後一檔期,後續房市變數夜長夢更多,索性當推則推。
9月待售建案數與上月持平,為902案,先前房市熱潮的餘溫,尚有一定去化力道,但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加,這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素,結案情況已不比前幾個月。
議價率還在一成以內,雖然買氣已有所遲疑,但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步,頂多是開價不再創高,水位卻仍處於高原期,加上9月還在期待央行配套,建商與買方同步觀望,不到調整房價的時候。
928檔期推案量預估創新高,包括台北市大安區、中正區,新北市中和區、淡水區還有大案在接下來排隊上場,又傳出位於台北市大直地帶、新北市三重區、基隆市安樂區,與桃園市中壢區、桃園區等地均有指標案有意趕在今年底亮相。但陳炳辰分析,建商的一廂情願正遭買氣潑冷水,央行釋出配套也不足以讓買方重振信心,房貸額度問題又未解,入秋之際的回馬槍,秋後算帳難樂觀,新案是否多有延推,成觀察重點。
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,9月分數跌落至49.5分,為3月以來首次未站上50分門檻。圖/住展提供
房市需求面向從7月開始連續三個月衰退,等同整個第3季都處於買氣不振,明顯的在於銀行房貸限額影響。房市示意圖。圖/本報系資料照片
是否再推第八波信用管制 楊金龍鬆口看三大指標
2024-10-17
中央銀行打炒房向投資客宣戰,第三季再推第七波選擇性信用管制,總裁楊金龍17日在立院財委會備詢時表示,管制成效還需時間觀察,但絕不會「高高舉起、輕輕放下」,是否續推第八波信用管制會滾動式檢討,並認同要持續觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額等三大指標。
央行17日赴立院財委會進行業務報告,以及「第七波選擇性信用管制之配套措施」專題報告,朝野立委均關切房市管制成效,以及是否再推新措施。
楊金龍表示,第三季之所推出第七波信用管制,主因前一年國內房市過熱,必須讓房市「cool down」冷卻下來,在房價一直高漲過程中,央行就金融穩定觀點,確實有點憂慮,第七波信用管制推出後,希望讓房價上漲的預期心理反轉回來。
楊金龍認為,希望透過央行措施,加上財政部囤房稅,以及內政部的平均地權條例等,各項措施慢慢發酵,讓預期心理慢慢反轉回來,目標是房市軟著陸。
至於房市是否可能泡沫化?楊金龍強調,央行就銀行體系健全角度,此時出手時間點較好,不希望等到後面才出手,但泡沫很難定義,如果預期房價都在上漲,大家都拚命買房子,確實很容易就會催化房市泡沫。
楊金龍也強調,過去日美情況都很清楚,一開始大家對房地產預期心理,政府沒有及時謹慎處理、導致泡沫出現,而近期中國大陸房市問題,出手也有點太慢、且出手太重,導致目前要讓房市復甦的力道不足,大陸案例是我們值得我國借鏡。
立委追問是否有第八波信用管制,楊金龍則說,「言之過早」,還要要觀察一段時間,但對於健全房地產方案,不是只有央行,而是各部會大家一起來,有無第八波管制,央行會滾動式檢討。
有立委提到,央行對於是否續推信用管制,是否考量三項指標,即房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額。楊金龍表示認同,央行大體上是看這三大指標,尤其對於不動產集中度是最在意,目前各項房市指標數據幾乎都在滿水位,要讓他馬上下來不容易,後續會密切觀察。
京城銀8.18億 取得台中大坑4萬坪土地
2024-10-17
位於台中市北屯區大坑風景區的4萬961坪土地,在台開下市後、於2022年10月進行首拍,當時底價達24.93億元,拆算每坪土地單價6.09萬元;惟歷經2年、共流標9次之後,底價一路降到第十拍的8.18億元,拆算每坪土地單價約2.1萬元。
京城銀本月7日曾公告指出,董事會決議擬以8.5億元取得台中市北屯區大湖段、大華段,共計376筆、總面積達4萬961坪土地。據悉,京城銀在取得大坑4萬坪土地擔保品後,未來仍朝處分方向進行。
據了解,京城銀對台開的放款債權約22.97億元,2022年已一次認列將債權列為呆帳。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,此次京城銀行承受台開大坑4萬坪土地,換算單價每坪2.1萬元,這是止損的最優選。
黃舒衛分析指出,以民營銀行來說,雖然認列呆帳,該公告也指出依台中市政府都市發展局已經核發雜照,代表土地已經握有開發許可,雖然該區段的土地開發相當繁瑣,但未來在「國土計劃法」上路後,有望成為銀行翻身的利器。
而從法拍角度來看,寬頻房訊發言人徐華辰表示,該土地歷經9次無人出手,進入第十拍已「拍賣無實益」,以債權人角度來看,該土地若繼續拍賣下去,下一拍底價直接降到6.4億元,不如出手承受,還能維持土地基礎價值,是一種「少賠就是多賺」的概念。