「囤房稅2.0」7月上路，惟據調研網站樂居網資料顯示，截至去年12月底新成屋待售存量為18,455戶，為2014年2月來新低，顯示近年新屋市場在小坪數產品受青睞且自住買盤踴躍下，賣壓未如預期多，囤房稅2.0重稅壓力是否能形成新屋降價，還有待觀察。   樂居網資料顯示，近年房市谷底在2016年，當年房地產景氣不佳，預售新案銷售率急轉直下，預售推案比重降至53.2%，對買方資金支出較大的新成屋案占比從前一年的40.7%大升逾6個百分點衝上46.9%，創十年新高，在線銷售新成屋戶數達51,568戶。   隨著房市逐漸復甦、買盤回歸，新成屋占新建案比重逐年下滑，尤其2021年因高通膨逼出旺盛買盤，新案市場銷售率大增，當年預售新案在線銷售戶數達11.08萬戶、比重81.3%，新成屋待售量則低至18.9%。   最新去年12月底新成屋待售存量更降至18,455戶，為2014年2月以來的近十年新低量，顯示建商手中待售新成屋有限、賣壓未如預期多，因此7月上路的「房屋稅條例」部分條文修正草案（囤房稅2.0），囤房重稅壓力是否形成新屋降價，還有待觀察。   樂居創辦人李奕農表示，2016年後，台南市、高雄市新屋推案方式由新成屋轉為預售為大宗，推升全國預售推案比重拉高，2022年預售推案占比更達87.6%新高，會有如此轉變，主因房價攀升，民眾準備頭期款壓力大，且預售屋有付款較輕鬆的優勢所致。   另外，房市這幾年走多頭市場，造就全國預售屋銷售快速，除非建商特別要求做為保留戶別，不然預售案甚少留到新成屋才銷售，這是去年新成屋待售存量為十年新低關鍵之一。   馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，2021年房地合一稅（囤房稅1.0）上路後，建商陸續棄守新成屋市場轉進預售屋，也是導致預售推案比重直線飆高的另一原因；另外「囤房稅2.0」7月上路後，建商為避免新成屋銷售被課稅、加重成本負擔，接下來預售建案比重恐再升高。

開發面積48.78公頃的81期重劃區，定位發展成為大寮新都心，劃設以住宅區為主，為舒緩市中心人口成長壓力，並提供鄰近居民、大發工業區及和發產業園區等就業人口就近居住空間。融合周邊鳳凰山自然生態環境，重劃區內共規劃5座公園及2處綠地，面積達11.32公頃，規劃過程中傾聽地方民意、結合地方特色，賦予各個公園不同主題面貌。 大寮81期重劃區內的公11、12位於鳳凰山腳，妥善串聯既有登山步道系統，使民眾可便捷進入鳳凰山，將鳳凰山當作生活的一部份，同時延續山林綠意，規劃滑梯、滑步車道、滑草坡、體能訓練等冒險體能遊戲場。 另外，公10、公13鄰近鳳林四路，肩負調節大寮地區防汛滯洪重要任務，其中公10及公13總滯洪量約5萬噸，藉由滯洪池空間融入生態(池)保育及遊樂休憩活動，設置彈跳床、鞦韆、旋轉飛盤等主題式兒童遊戲場，生態池內亦有鋪設環形步道，供民眾運動、休憩，同時營造生態多樣性環境。 近年來高雄努力推動特色公園，市府工務團隊說明，藉由公民參與機制了解民眾需求，將公園規劃以融入在地文化、保留原有地形地貌、天然環境及自然素材的理念，創造優良綠環境新亮點，公10到13等4座公園已陸續完成，預計3月底前完工啟用，讓大寮區居民能享受不同於市區環境的自然生活品質。 此外，大寮也將首次推出公辦都更案，分別為忠義段51地號及61地號(北基地)兩個單元辦理公告招商，於今(20)日辦理正式上網公告，並於2月22日舉辦招商說明會，市府與中央合作推動公辦都更，預計兩案合計引資百億元，市府將可取得近150戶社宅。 為加速促成81期成為大寮新都心，中央與高市府攜手合作將位於兩公園與鳳林路間土地釋出，期藉此做為帶動區域發展雙引擎，基地具有絕佳交通區位宜住宜商，南北銜接鳳山大寮傳統商圈，近捷運具TOD生活宅開發潛力，市府透過公辦都更取得逾百戶社會住宅，歡迎中大型建商投入參與共創三贏。

囤房稅2.0將在今（2024）年7月上路，明年5月正式開徵，財政部16日預告課稅基準草案，針對非繼承、非出租的「非自住」住家用房屋，六都稅率3.2%起跳、非六都2.6%起跳，最高達4.8%。至於業界關心的建商餘屋，若滿5年未出售，最高稅率亦為4.8％，財政部表示，希望能鼓勵建商調整售價、加速出售，讓民眾順利購屋。  財政部表示，經過邀集各地方稅稽徵機關開會研商後，公布相關課徵參考基準草案，預告期將從2月16日至3月18日，若預告內容無修正，地方政府配套措施出爐後，最快可於3月底、4月初生效實施。 「非自住」房屋：六都稅率3.2％起跳   針對非出租、非繼承共有的「非自住」住家用房屋，全國分2組課徵基準，每組為4級距，直轄市適用稅率為3.2％至4.8％，非直轄市的戶數及稅率較寬鬆，稅率為2.6％至4.8％。   至於出租或繼承共有房屋，全國為統一基準，4戶以內稅率1.5％、5至6戶2.0％、7戶以上2.4％。     建商餘屋：滿5年未出售 最高稅率4.8％   至於建商（起造人）餘屋，共分為5級距課徵，全國一律按建商持有年限適用相應稅率，持有年限越長，稅率越高。 若待售餘屋在1年內稅率2％、超過1年、未滿2年稅率2.4％。若餘屋超過2年、未滿4年，稅率3.6％；超過4年、未滿5年稅率4.2％；超過5年餘屋課徵最高上限稅率4.8％。   財政部強調，希望藉此鼓勵建商在快超過2年的合理銷售期時，可視市場情況及衡酌房屋稅，調整售價加速出售，盼透過房市價穩量增，讓購屋者能買到好屋。

財政部於2月16日訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修豪宅認定標準，台北市及新北市分別為6千萬及4千萬元，桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市為3千萬元。 個人112年度出售舊制課稅房屋（104年底以前取得者），原則上應按售價及取得成本等證明文件核實計算所得，但若僅有出售時的實際成交金額，而無法證明原始取得成本者，在符合上述豪宅標準條件下，稽徵機關將以實際房地總成交金額，按出售時房屋、土地評定現值比例，先計算歸屬房屋之收入，再以該收入的17％計算出售房屋所得額。 舉例計算如下：112年度出售台北市房地總成交金額6千萬元，假設出售時房屋、土地評定現值比例2：8，則歸屬房屋之收入為1,200萬元，乘以17％計算出售房屋所得額為204萬元，應併入綜合所得稅結算申報課稅。 資誠聯合會計事務所稅務法律服務副總經理歐陽泓提醒，我國自105年起實施房地合一課徵所得稅新制，個人112年度出售適用舊制課稅之房屋，才有上開豪宅標準的適用；個人交易105年以後取得的房屋土地屬新制課稅範圍，應以房地實際成交價格計算房地交易所得，按差別稅率課稅。

「囤房稅2.0（房屋稅差別稅率2.0）」預計於2024年7月實施、2025年5月開徵，將降低全國僅有1間自住住宅的房屋稅，除了造福自住客外，並針對非自住住宅加稅，提高多屋族的持有成本。   估計新法上路後，將對新建餘屋銷售不佳的建商造成較大衝擊，外界預期，預售屋仍會是房屋市場的主流銷售模式。   按現行房屋稅規定，地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率級距，並採累進稅率計算，擁有房屋愈多者，採計的稅率愈高，也就是俗稱的「囤房稅」。扣除全國家戶3戶自用住宅，擁有第4戶以上，屬非自住住宅，才會被課徵囤房稅。   以台北市現行囤房稅1.0為例，持有非自住住宅2戶（含）以下，每戶按2.4%稅率課徵房屋稅；持有3戶（含）以上，每戶按3.6%稅率課徵。而台南市分級較多，為1戶1.5%、2戶～3戶1.8%、4戶～5戶2.4%、6戶以上3.6%等；至於苗栗縣因無囤房稅，故無論擁有多少戶，房屋稅都以1.5%課徵。   舉例來說，王先生名下若有2間在台北市的非自住住宅，原有2戶房屋稅均以2.4%計算；若在台北市多買1間非自住宅，原本2戶連同新買的1戶，共計3戶將統統跳升為3.6%計算。但若王先生不買台北市，而在桃園市多買1間自住宅，則會採現行的縣市歸戶計算，原有台北市的2間自住宅與桃園市的1間自住宅，均適用於較低的2.4%稅率，因此，在乎房屋持有成本的多屋族，多會納入現行囤房稅作考量依據，進行房屋置產配置。   目前全國22個縣市中，包含六都直轄市、新竹縣市、宜蘭縣、連江縣、屏東縣以及澎湖縣等12個縣市皆訂有囤房稅；其餘10個縣市因未有囤房稅，房屋所有人無論持有幾戶非自住房屋，皆按法定稅率下限1.5%課徵。   在囤房稅2.0上路後，由於多屋族占比不高，加上房屋稅課稅的稅基遠低於市價，每戶僅會多出數百元到數千元的房屋稅，對整體房市衝擊有限，但也可能成為房東漲房租的理由。而手握數十間，甚至數千間餘屋的建商，在此次修法中所受到的影響最大。   有專家指出，建商若是以成屋銷售，或是銷況不佳剩下太多新建餘屋，一旦銷售期拉長，囤房稅2.0上路後勢必將增加售屋成本，使建商更需做好成本控管。因此，避開成屋銷售，以預售方式推案，仍會是市場銷售的主流方式。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，未來預售期將會拉得更長，「慢慢賣，慢慢蓋」，建商藉此減少成本壓力。   另外，豪宅因坪數較大，且銷售期動輒5年以上，房屋稅的持有成本增加較為有感，加上豪宅市場近年買氣黯淡，一般建商將避開豪宅，傾向以中小坪數產品推案。何世昌分析，囤房稅2.0將增加新建餘屋的1.2%房屋稅，對於豪宅建商整體利潤影響，還未形成實質壓力，預計有實力的頂級豪宅因此降價的機會並不高。   考量每個推案的淨利率維持在10%左右，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄說，囤房稅所增加的成本，建商將透過控制總量手段調整，比如今年原先推案10案就減為8案，預估2024年整體市場推案量，比起2023年將減少15%。

龍年首季買氣旺，房市迎春天，光是前二月的六都熱區推案量就近2,800億元。專家預估，329檔期即將登場，去年不少遞延案量已經蓄勢待發，今年首季六都加新竹縣市（七都）推案量有望突破4,500億元，較去年同期將挑戰兩位數的成長動能。 據591新建案統計六都今年1、2月的推案熱區，全台以北台灣表現最亮眼，像桃園市推案前三大熱區桃園、龜山及中壢等區，共有28件新建案、逾800億元案量登場；而鄰近新北市的板橋、三重及林口亦有25件、逾700億元的總銷金額登場。   台北市則有北投、松山及中正等地，總銷金額分別為158億、100億、93億元；台中則有南屯、西屯及沙鹿區上榜，其中沙鹿區一甩去年陰霾，近期共有九件個案、106.7億元進場。不過南二都前二月表現相對冷靜，除台南市東區合計有百億元案量，其餘地區均處在相對低水位，研判業者可能在農曆春節後，在329檔期在趁勢推出。   591新建案表示，相較年底為傳統購屋旺季，農曆年前常被視作淡季，建商推案量通常有限。不過今年在利空淡化等優勢下，房市買氣反而呈現淡季不淡，建商嗅到商機自然積極進場，也為年初329檔期提振不少士氣。   以桃園來看，去年有不少區域出現減量、延推，甚至是拉長潛銷期以求避利空的現象，整體推案水位明顯下滑，然而到了今年卻一掃陰霾，幾大主力重劃區更是摩拳擦掌，陸續傳出有大案公開，像龜山區今年估計一口氣有「富宇富御」、「溫莎堡」等指標案，桃園區也有「鉑克棶」等案，帶動量能重返高點。   至於新北市，今年看點仍聚焦在重劃區周邊，像板橋在江翠北側就有「久泰宸品」、「日安TOKYO」等案公開，另外，近年新北蛋黃區也有不少危老案出現，像位於板橋文化、雙十路的「科達琢真文化」，該案因地段精華且戶數有限，同時又規劃1、2房等小坪數產品，頗受年輕客群青睞，目前開價約8字頭。   至於台南、高雄兩地，由於去年上半年曾有一波新案出籠，加上科技題材使兩地房價飆漲，目前當地仍處於去化階段，推案狀況尚不明朗。   不過隨著台積電傳出將在高雄增建設廠，是否會再度替當地房市掀起旋風，是今年值得觀察的重點。

新北市今年起有多項社宅新制上路，其中育有2名以上0至6歲子女家庭，申請社宅會自動加籤、抽中機率為2倍，小家庭有機會入住即將竣工的土城大安、永和社宅。國民黨議員江怡臻說，政府鼓勵育兒家庭，減輕租屋負擔與養育壓力；民進黨議員黃淑君則說認為，與其多一支籤，不如盡快增加社宅總量、提高包租代管數才不會排擠其他族群。   台北市長蔣萬安今宣布，未來社宅房型規畫將調整為4比5比1，增加二房戶數，提高有子女家庭適合入住房型，同時推動育2名以上0至6歲子女家庭，抽社宅享「加籤」以提高中籤率；新北市社宅政策也推出新制，只要育有2名以上0至6歲子女家庭，申請社住宅抽籤時會自動加一支籤，入住社會住宅的機會提高為2倍。   此外，考量租金逐年上漲，新北市府加碼，育有2名未成年子女由5000元提高至6000元，育有3名以上未成年子女由6000元提高至7000元，設籍新北市就學或就業及育有未成年子女家庭符合資格者都可申請，減少扶老、養兒家庭的租屋負擔。   新北城鄉局社宅科長江怡瑩指出，社宅申請分為一般及優先戶，過去僅育有3名以上未成年子女納入優先戶，去年立院三讀通過住宅法修法後，育有2名未成年子女也納入優先戶，因此今年新制上路後，家長可選擇以一般戶加籤或是優先戶申請社宅。   議員江怡臻說，因應台灣少子化趨勢，政府有必要鼓勵育兒家庭，減輕租屋負擔與養育壓力，新北市透過加籤提高社會住宅入住機率；單身青年則能夠透過包祖代管或租金補貼，相對具有彈性，相信不會衍生過多權益排擠問題。   議員黃淑君則認為，育有未成年子女的家庭最需要穩定，社宅通常3年一籤，時間到又面臨重抽的情況，且提高2名上0至6歲子女家庭中籤率，可能會排擠其他族群，包括身障、獨居長者等權益，與其多一支籤，不如盡快增加社宅總量、提高包租代管數，才能加速解決社宅僧多粥少問題。

大選結束，今年房地產發展備受各界關注，對於未來建築業前景，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏表示，目前建築業仍然面臨勞工短缺、工料上漲、利率上升、融資困難等困境，加上今年開始課徵碳費，鋼材、水泥、鋁料都是主要建材，未來營建成本勢必再增加，這些都是建築產業當前面臨的困難，籲請政府要重視協助解決。 而央行的選擇性信用管制，被稱為打炒房重藥，陳勝宏認為，目前房市交易量、價沒有大幅波動，房市已趨於平穩，央行的金融緊縮政策應該滾動檢討調整，以維持產業合理經營環境。 他以特別提出兩項應該立即鬆綁的不合理規定。第一項是「18個月內動工興建」的規定，目前土融要求18個月內ㄧ定要動工，實務上有的銀行甚至只給1年期限，就算不談整併其他土地，建案從購地至取得建照開始動工，都要經過許多冗長的行政程序，如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項，18個月內就要動工簡直是天方夜譚。 第二項是建議央行「高級住宅限貸令」的高價住宅認定金額應調整，畢竟這已是10年前所訂標準，應該配合房價水準合理調整，陳勝宏表示，央行目前的規定是台北市7000萬、新北市6000萬、其他縣市4000萬以上就會被認定為高價住宅，消費者只能有4成的貸款。 陳勝宏指出，根據內政部公布全國住宅價格季指數的統計，以2016年為基期100，2023年第3季全國住宅價格季指數為133.18，漲幅已超過3成。在六都中，除新北市增加2成5、台北市增加1成5外，其他四都平均增加4成。以高雄當地為例，4000萬住宅認定為高價住宅，而限制一般民眾只能貸款4成，已不合時宜，且嚴重影響產業發展，建議央行適度提高高價住宅認定金額，以符合民眾實際購屋需求。 另外，去年上路的「私法人取得住宅許可制」，陳勝宏認為，這已違反自由經濟原則，「私法人購屋許可制」最早是行政院在2020年12月「健全房地產方案」所提出，當時背景是為了防堵個人藉由設立公司或股權移轉，來規避短期移轉重稅。 如今房地合一稅已經修法針對私法人5年內買賣成屋、預售屋適用短期重稅率；繳納房地合一税後的盈餘分配，還要再繳28%的所得稅，實質稅率已達60.4%(［45%+（1-45%）*28%］=60.4%)，建議政府要重視各界聲音重新檢討，相關子法也要減少對產業經濟活動的干擾。

【記者柯安聰台北報導】各都地政局陸續公告買賣移轉，南台灣2都今年元月買賣移轉棟數跟上月相比略微上揚，台南市以2447棟拿下18年來同期最高交易量，月增達到2.0%、年增達到91.3%，高雄市以4149棟也創下同期最高紀錄，月增達到17.0%、年增110.5%，台中市以5373棟，比上月滑落5.7%，年增則達101.5%。中信房屋研展室副理謝欣亞指出，1月台中區延續上月的熱度，整體移轉量來到5373棟，創下近兩年來的次高紀錄，北屯區貢獻983棟、西屯區達到532棟是最大功臣，包含南區、龍井區、太平區等皆有交屋潮挹注，才讓台中市在元月淡季延續上月量能，後續太平區還有櫻花建設量體300多戶的「大櫻國倫敦花園」要交屋，預估交屋潮將持續到第1季。 另外，從去年第4季開始回春的台南市，1月延續上月的好表現，以2447棟創下18年來同期新高，飆升區域主要在永康區、安平區與善化區、仁德區，台南市主要受惠於各區多點開花的交屋潮，仁德保安加盟店店東曾世奇表示，受南科效應持續發酵，仁德區的推案較往年熱絡，成為台南房市交易的生力軍，仁德過去的單月交易量多半低於100棟，但目前市場上預售及成屋不少，其中包括「陞發秀泰」有150戶的量體、「宗大青田大樓區」等新案有將近300戶，未來發展熱絡。高雄1月以4149棟創下2年來單月最高紀錄(110年12月4801棟)，根據數據顯示，苓雅區以514棟，月成長151棟，月增41.6%、年增159.6%拿下高雄成長量第1，林園區則以月成長104棟，月增247.6%、年增135.5%成為高雄生力軍。中信房屋南區經理林柏成表示，去年底高雄捷運小港林園延伸線動土，路線自現有紅線R3小港站，向南延伸進入林園區，行經臨海工業區、林園工業區、新材料循環經濟產業園區等3大國家級產業園區，產業議題多也帶動區域房市穩定發展，目前是南高雄電梯華推案的新重鎮，熱潮還會持續一陣子。（自立電子報2024/2/1）

平均地權條例第14條條文修正後，公告地價調整間隔由3年改為2年，今(113)年適逢每2年1次重新規定地價，屏東縣經重新計算後累進起點地價為76萬元，較111年累進起點地價76萬2000元，減少2000元。 國稅局指出，地價稅以每一土地所有權人在同一直轄市或縣(市)轄區內的所有土地合併歸戶，計算地價總額再按累進稅率課徵。 屏縣稅務局說明，累進起點地價係以屏東縣全部土地平均地價乘上7公畝為基準，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地。經計算後本縣113年累進起點地價為76萬元，因此本縣土地所有權人的地價總額未超過累進起點地價者，地價稅按基本稅率千分之10徵收，超過累進起點地價者，依超過倍數採累進稅率千分之15至千分之55扣減累進差額計徵。 稅務專家提醒民眾，土地若供自用住宅、工業用地、加油站、騎樓、道路、寺廟等使用，符合特別稅率或減免稅條件，請記得於開徵40日(9月22日，如遇例假日，則順延至次1工作日)前提出申請，經審查核准後，即可於當年度適用，逾期申請者，只能自次(114)年開始適用；前經核准適用特別稅率者，如使用情形無變動仍可繼續適用，免再重複申請。