如果想買中古屋，中古屋要買屋齡幾年的房屋呢？又要怎麼挑選呢？買中古屋時，屋齡一定是不少人首要的考量因素之一，本文就讓專家教你看屋齡10年、20年、30年的中古屋，瞭解各屋齡的挑選及考量重點，讓您可以找到最符合您需求的中古屋，並找到適合您的心儀房屋喔！
若要買中古屋，要買屋齡幾年的？
若您計畫購買中古屋，依據台北市地政局公布的「建築物耐用年數及每年折舊率表」，可以看出一般常見建材的耐用年限約可達到40年以上，因此，即使40年以上的房子，也還是屬於安全耐用，但超過這個年限後，房屋的維修與更新成本可能會大幅增加。
常見建材的耐用年限：
- 鋼骨 (SC)、鋼筋混泥土 (RC) 和鋼骨鋼筋混泥土 (SRC) 的耐用年數是：60年
- 加強磚造跟鋼鐵造是：52年
- 磚造跟石造是：46年
- 水管／電線：20-25年
- 防水層：20-25年
另外，在921大地震後，法令規範房屋的耐震度也更高。民國89年也可當做中古屋耐震安全標準的分水嶺，以目前民國113年往回推算，即24年內的房子相對較耐震。建議在購買中古屋時，全面考量建材種類、建築結構、管線維護狀況等因素，尤其超過30年以上的物件，可能需要準備較高的修繕預算並承擔有較高的安全風險。
若以投資/自住為目的，該如何挑選中古屋屋齡的物件？
買中古屋不論是「自住」或是「投資」目前都有很大的市場，但從這兩個方向，挑選中古屋在屋齡上有甚麼考量呢？以下依據兩個購買目的將考量重點列表說明，並給您挑選建議：
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項目
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考量重點
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中古屋屋齡建議
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買房自住
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➤生活機能：自住通常會將生活機能列為第一優先，因此需要考量自己和家人的工作通勤時間、小孩的就讀學區等生活機能。
➤付租金改為繳房貸：如果房租比房貸利息貴很多，且自備款足夠，房貸也能負擔，就會建議買房自住。
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➤建議挑選20~30年的物件：
- 20年左右房子，管線沒有立即維護的需求，只要日常觀察，於經濟狀況許可時在更新，兼顧安全與減少經濟壓力。
- 20年以上的社區，相對生活機能成熟也穩定，適合長期居住。
- 因為自住為主，因此30年物件耐用年限還有20至30年，避免換屋的機會。
- 中古屋貸款評估年限公式是「貸款年限+屋齡」要小於65，因此若想減低房貸壓力讓貸款年限達到30年，屋齡則建議不要超過30年。
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買房投資
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➤租金投資報酬率：為了提高報酬率必須精算投入成本，因此裝修費用是否能有效拉高租金，必須觀察。
➤物件轉手時機：若以投資為目的，除了租金，低進高出也是重要的獲利機會，因此房市的活絡程度，相對重要。
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➤建議挑選20年以內的物件：因為20年內的物件有以下特點
- 修繕的需求較低，對於投資者而言，投入的成本較可控，且也減少出租後可能的修繕管理。
- 銀行貸款成數較高，對於投資者可以減少自備款，減少資金投入。
- 保值且轉手機會較高，流動較快，容易掌握轉手時機。
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10年、20年、30年的房屋的優缺點
不論自住或投資，看中古屋屋齡不是唯一考量，老房子就不值得出手嗎？以下依據屋齡簡單列舉個別的可能優缺點，幫助您更快找到合適的方向！
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屋齡
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優點
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缺點
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10年中古屋
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➤屋況佳、易轉手
➤貸款成數高、自備款較低
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➤折舊有限，單價高
➤公設比較高，室內空間較小
➤管理費高
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20年中古屋
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➤屋況中等，可居住年限長
➤貸款年限可達30年以上
➤生活機能成熟
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➤需要多留意屋況，以及管線是否需要汰換等情形。
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30年中古屋
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➤房價較低，容易入手
➤管理費低，節省日常支出
➤公設比低，室內空間大
➤多半地點位於都會精華區域
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➤貸款成數較低且年限短，需要高自備款
➤整理與修繕費用較高
➤水電管線老舊的問題，需進行汰換
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由於近幾年房價居高不下，屋齡高的中古屋真的不能買嗎？其實，房子可不可以買，主要是看房子的建材、管理、維護和修繕等狀況。而且許多屋齡高的房子所在區域可能是黃金地段上，在未來進行都市更新後，房價有機會會提升，創造另一波獲利。
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