中古屋屋齡幾年不要買?怎麼選?達人教你看10~30年房屋!

2024-09-12

如果想買中古屋,中古屋要買屋齡幾年的房屋呢?又要怎麼挑選呢?買中古屋時,屋齡一定是不少人首要的考量因素之一,本文就讓專家教你看屋齡10年、20年、30年的中古屋,瞭解各屋齡的挑選及考量重點,讓您可以找到最符合您需求的中古屋,並找到適合您的心儀房屋喔!

 

若要買中古屋,要買屋齡幾年的?

若您計畫購買中古屋,依據台北市地政局公布的「建築物耐用年數及每年折舊率表」,可以看出一般常見建材的耐用年限約可達到40年以上,因此,即使40年以上的房子,也還是屬於安全耐用,但超過這個年限後,房屋的維修與更新成本可能會大幅增加。

 

常見建材的耐用年限

  • 鋼骨 (SC)、鋼筋混泥土 (RC) 和鋼骨鋼筋混泥土 (SRC) 的耐用年數是:60年
  • 加強磚造跟鋼鐵造是:52年
  • 磚造跟石造是:46年
  • 水管/電線:20-25年
  • 防水層:20-25年

 

另外,在921大地震後,法令規範房屋的耐震度也更高。民國89年也可當做中古屋耐震安全標準的分水嶺,以目前民國113年往回推算,即24年內的房子相對較耐震。建議在購買中古屋時,全面考量建材種類、建築結構、管線維護狀況等因素,尤其超過30年以上的物件,可能需要準備較高的修繕預算並承擔有較高的安全風險。

 

若以投資/自住為目的,該如何挑選中古屋屋齡的物件?

買中古屋不論是「自住」或是「投資」目前都有很大的市場,但從這兩個方向,挑選中古屋在屋齡上有甚麼考量呢?以下依據兩個購買目的將考量重點列表說明,並給您挑選建議:

 

項目

考量重點

中古屋屋齡建議

買房自住

生活機能:自住通常會將生活機能列為第一優先,因此需要考量自己和家人的工作通勤時間、小孩的就讀學區等生活機能。

付租金改為繳房貸:如果房租比房貸利息貴很多,且自備款足夠,房貸也能負擔,就會建議買房自住。

建議挑選20~30年的物件:

  • 20年左右房子,管線沒有立即維護的需求,只要日常觀察,於經濟狀況許可時在更新,兼顧安全與減少經濟壓力。
  • 20年以上的社區,相對生活機能成熟也穩定,適合長期居住。
  • 因為自住為主,因此30年物件耐用年限還有20至30年,避免換屋的機會。
  • 中古屋貸款評估年限公式是「貸款年限+屋齡」要小於65,因此若想減低房貸壓力讓貸款年限達到30年,屋齡則建議不要超過30年。

買房投資

租金投資報酬率:為了提高報酬率必須精算投入成本,因此裝修費用是否能有效拉高租金,必須觀察。

物件轉手時機:若以投資為目的,除了租金,低進高出也是重要的獲利機會,因此房市的活絡程度,相對重要。

建議挑選20年以內的物件:因為20年內的物件有以下特點

  • 修繕的需求較低,對於投資者而言,投入的成本較可控,且也減少出租後可能的修繕管理。
  • 銀行貸款成數較高,對於投資者可以減少自備款,減少資金投入。
  • 保值且轉手機會較高,流動較快,容易掌握轉手時機。

 

10年、20年、30年的房屋的優缺點

不論自住或投資,看中古屋屋齡不是唯一考量,老房子就不值得出手嗎?以下依據屋齡簡單列舉個別的可能優缺點,幫助您更快找到合適的方向!

屋齡

優點

缺點

10年中古屋

➤屋況佳、易轉手

➤貸款成數高、自備款較低

➤折舊有限,單價高

➤公設比較高,室內空間較小

➤管理費高

20年中古屋

➤屋況中等,可居住年限長

➤貸款年限可達30年以上

➤生活機能成熟

➤需要多留意屋況,以及管線是否需要汰換等情形。

30年中古屋

➤房價較低,容易入手

➤管理費低,節省日常支出

➤公設比低,室內空間大

➤多半地點位於都會精華區域

➤貸款成數較低且年限短,需要高自備款

➤整理與修繕費用較高

➤水電管線老舊的問題,需進行汰換

 

由於近幾年房價居高不下,屋齡高的中古屋真的不能買嗎?其實,房子可不可以買,主要是看房子的建材、管理、維護和修繕等狀況。而且許多屋齡高的房子所在區域可能是黃金地段上,在未來進行都市更新後,房價有機會會提升,創造另一波獲利。

 

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