什麼是房地合一稅？稅費試算、稅率、新舊制及條文完整說明！
你知道什麼是房地合一稅嗎？房地合一稅試算、稅率、新舊制及條文，又是如何？對購屋族來說，買賣房屋交易流程中，包含了很多要繳的稅費，其中如果想賣房的話來說一定要先了解房地合一稅，但到底什麼是房地合一稅？以下盤點出房地合一重點大補帖，包含房地合一稅課稅範圍有哪些？房地合一稅2.0跟房地合一稅1.0舊制差異為何？房地合一稅費該怎麼計算？房地合一稅率內容？本篇帶你快速搞懂房地合一稅！
什麼是房地合一稅？
所謂的「房地合一稅」是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅 。簡單來說，房地合一稅是「針對賣房的獲利部分需課徵之稅負。」
房地合一稅的稅務範圍
因為房地合一稅在 2016年後才正式施行，所以要課稅的標的為：
- 於 105 年 1 月 1 日以後「取得」的房屋、土地
- 在 105 年 1 月 1 日以後「出售」的房屋、土地
（同時符合以上條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍）
房地合一稅的試算、稅率、新舊制及相關條文
計算公式：課稅所得＝(成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額)ｘ房地合一稅率
房地合一稅線上試算：
建議可以善用網路資源，透過線上管道試算您的房子，方便取得稅費參考如下：
房地合一稅稅率：
房地合一稅 2.0新版稅率比例做了很大幅度的調整。持有2年內的稅率都被拉到 45%(過去介於 1~2 年之間只要 35％ )。整體來說，對於短期持有買賣的投機客，大力出手，但對於長期持有的稅率也是增加的（自用住宅除外）！
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房地合一稅課稅標的物持有時間 |
房地合一稅適用稅率 |
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持有時間小於2年 |
45% |
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持有時間2年～5年間 |
35% |
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持有時間5年～10年間 |
20% |
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持有時間超過10年 |
15% |
新制修改的5大重點：
快掌握房地合一稅新制的調整改版五大重點，分述說明如下：
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項目 |
作法 |
目的 |
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1、針對短期套利者課重稅 |
延長個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間。 |
抑制個人短期炒作不動產。 |
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2、法人比照個人課稅 |
營利事業改為比照個人課稅，按持有期間採差別稅率，分開計稅。 |
為抑制營利事業短期炒作不動產，杜絕個人藉由設立營利事業進行房地短期交易避稅。 |
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3、擴大房地課稅範圍 |
擴增將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」一併納入課稅。 |
抑制預售屋炒作，防止避免發生以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。 |
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4、土地漲價總數額設上限 |
「土地漲價總數額」根據公告土地現值所計算的數額為限。 |
杜絕高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額，藉以投機規避房地交易所得稅負。 |
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5、五種交易稅率維持不變 |
以下五種房地交易型態不受修法影響稅率。 維持稅率20： ◆個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行)交易 ◆個人及營利事業以自有士地與建商合建 分回房地交易 ◆個人及營利事業參與都更或危老重建 取得房地後第一次移轉 ◆營利事業興建房屋完成後第一次移轉 維持稅率10%： ◆自住房地持有並設籍滿6年（課税所得400萬元以下免税） |
為達到抑制投機炒作，避免波及無辜。 |
房地合一稅的相關條文：
《房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法》房地合一課徵所得稅稅課收入來源，為依本法第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵之所得稅。
房地合一稅可以避稅嗎？
為減輕民眾換購自住房地的租稅負擔，所得稅法第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，與自完成移轉登記日起算2年內重購的自住房地，均由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，其出售自住房地所繳納的房地合一稅，可於重購自住房地完成移轉登記的次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額的比例退還。提醒個人申請適用房地合一重購的自住房地，如重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局會追繳原扣抵或退還的稅額。
舉例說明，甲君於105年1月買進A房地並設籍居住，111年5月以2,500萬元出售，並繳納房地合一稅50萬元，另於111年7月以2,000萬元買進B房地並設籍居住，因2處均由甲君設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，且重購期間於2年以內，則甲君先賣房地所繳納稅額，可依重購價額比例計算申請退還40萬元〔50萬元×（重購價額2,000萬元÷出售價額2,500萬元）〕。
總而言之，房地合一是房屋交易費用的重點支出，建議不管是自住換房或是房產投資時都要掌握了解。因為買房後，只要日後考慮轉售脫手有獲利，就要面對房地合一稅課徵問題，因此先掌握重點才能聰明規劃節省荷包喔！
延伸閱讀：
※本文參考資料來源為「中華民國財政部賦稅署」、「財政部國稅局之《房地合一》專區」等，若有異動以官方公告為準。