賣房也要繳稅嗎？要繳多少？快速5分鐘一次看懂賣房如何扣稅！
你有賣房的規劃嗎？賣房要繳稅嗎？又要繳多少呢？如果您還不瞭解在房屋買賣過程中，要繳哪些稅費的話，推薦就看本文一次透過5分鐘，快速瞭解賣房到底要繳多少稅費，並且瞭解稅費的公式計算及試算方式，搞懂如何扣稅的喔！讓你精準掌握賣房所需負擔的稅額，一次就輕鬆搞定！
賣房要扣稅嗎？
通常來說，在買賣房屋的過程中，買方與賣方會需要繳納不同的稅費。
【買方】需繳納的稅費項目：契稅、印花稅、房屋稅(產權移轉後)、地價稅(產權移轉後)
【賣方】需繳納的稅費項目：土地增值稅、房地合一稅。
賣房須繳納的2大稅費
土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅，稅率是依漲價倍數來決定，漲價幅度越大則稅率層級越高。
一般土地稅率：依土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額計算
- <100%，就其漲價總數額徵收增值稅20% 。
- 100%≤超過的部分<200%，其超過部分徵收增值稅30%。
- 200%≤超過的部分，其超過部分徵收增值稅40%。
- 長期持有可減徵：
－持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵20%。
－持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵30%。
－持有土地年限超過40年以上者，則就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵40%。
自用住宅用地稅率：土地所有權人出售其自用住宅用地，且符合特別規定條件者，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%課徵。
房地合一稅2.0新制
如果是2016年1月1日以後取得的房屋及土地，交易期間在106年12月31日之後，便適用於房地合一稅新制，而交易日期在110年7月1日之後者，出售時均適用房地合一稅2.0新制，與原房地交易舊制最大一的差異在於:將「房屋」及「土地」合併後的實際總價格，扣除包含實際取得成本的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵獲利部分的所得稅，2.0新制為了抑制短期炒作房地產的行為，針對持有年限過短的「短期交易」課以35%或45%重稅。
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房地合一稅2.0稅率表 |
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納稅人身分 |
居住位置 |
課稅%數 |
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1.個人 |
境內居住者 |
➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年未逾5年:35% ➤持有超過5年未逾10年:20% ➤持有超過10年:15% |
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非境內居住者 |
➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年:35% |
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2.法人 |
境內居住者 |
➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年未逾5年:35% ➤持有超過5年:20% |
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非境內居住者 |
➤持有期間2年以內:45% ➤持有超過2年:35% |
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3.五種交易不受影響 |
➤維持稅率20% ➤維持稅率10% |
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*資料來源：財政部稅務入口網-房屋合一稅2.0
賣房稅費的試算方式
1. 土地增值稅（一般用地稅率）計算規則：
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持有年限稅級別 |
20年以下 |
20年 ~ 30年 |
30年 ~ 40年 |
40年以上 |
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第一級 |
ax20％ |
ax20％ |
ax20％ |
ax20％ |
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第二級 |
ax30％-bx10％ |
ax28％-bx8％ |
ax27％-bx7％ |
ax26％-bx6％ |
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第三級 |
ax40％-bx30％ |
ax36%-bx24％ |
ax34％-bx21％ |
ax32％-bx18％ |
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* 表中「a」代表土地漲價總數額，「b」代表原規定地價或前次移轉現值總額（按物價指數調整後之總額） *資料來源:財政部稅務入口網-土地增值稅的課徵 |
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2、土地增值稅（自用住宅用地稅率）計算規則：按土地漲價總數額×10%
3、財政部「土地增值稅」及「房地合一稅」試算參閱：買賣案件-房地交易案件試算
4、房地合一稅2.0新制計算規則：根據所得稅法14-4條，計算公式如下
應繳納房地合一稅額=出售房屋所得總額 − 購入成本 − 前3年的交易損失 (註1)− 土地漲價總數額(註2) x 適用稅率
賣房子需負擔的稅費為土地增值稅及房地合一稅，尤其房地合一稅2.0修法後除了自用住宅之外，其他持有房屋如果短期內出售，獲利的金額就需以較高稅率扣繳；因此，想出售房屋時，事先檢視自身適用的稅率、試算要繳納的稅金費用，透過妥善評估一次搞懂賣房的稅率規定，以合法方式進行節稅，賣房也有機會能省下不少稅金。
延伸閱讀：
*註1：依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第13條，「前3年交易損失」提示下列證明文件者，亦得包含於成本中減除：
- 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用：包含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費⋯⋯
- 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
*註2：依據土地稅法 第31條第1項，得減除的土地漲價總數額=公告土地現值- 前次移轉現值