2018租賃專法上路!房東、房客快來抓重點

2018-07-25

影響全國近三百萬名租屋族的「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)已經在2018年6月27日上路,全面納管相關契約行為,下列是房東與房客要特別注意的六項要點整理:


一、租約應注意內政部新頒佈「住宅租賃契約書範本」內容

        在今年6月27日後租賃專法施行後,所簽訂的契約都必須適用新法,採用「住宅租賃契約書範本」、依新的約定事項來簽訂,如應約定事項沒有記載於租賃契約中,該事項仍構成契約的內容;反之,不得約定事項卻記載於租賃契約中,該部分之記載即屬無效。依租賃專法之授權,本次訂定契約書範本之契約不得記載事項,重點包括:1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔等,以保障租屋者權益。
        此外還有其他”顯失公平”事項,如以往市場混亂的電費「收費機制」,按內政部解釋,新制定型化契約應記載不得記載事項中,「未來只要超過台電夏季電價最高電費,房客也只要付台電的電價即可。」


二、押金不得超過2個月租金總額

        新法規定押金上限2個月租金,如超過2個月租金總額,房客對超過部分金額,可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(需注意舉證問題,最好有錄音或旁人為證)向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。


三、房東可有條件減稅

        為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,個人房東委託租賃住宅服務業經營的契約時間達一年以上者,享有每屋每月最高6仟元租金所得稅免稅,即月租金收入6仟元以下,可以免徵所得稅,而6仟元至2萬元間,所得稅的必要費用可扣除53%,例如以實收2萬元月租金為例,在申報所得稅時的租金收入僅6,580元 ((20,000-6000)×(1-53%)),2萬元以上,則可扣除43%;縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵。


四、房東與房客其他權利義務

        新制明確規定房東應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,以釐清責任減少糾紛,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃之一方未會同完成屋況及附屬設備之點交手續,經催告仍不會同者,視為完成點交。
        新法規定如提前終止租約符合法定事由,房東或房客均無拒絕餘地,也不得向他方要求任何賠償。如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東在30天前書面通知房客得提前終止租約;房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前書面通知房客;租約終止後,房客仍遺留物品於屋內,經相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權,處理費用房東得由押金扣除;而若房客因疾病、意外有長期療養需要等,住宅已未合於房客居住使用時,得提前終止租約,房東不得要求賠償。


五、包租代管法律保障

        新法規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制。


六、租屋爭議調處及諮詢

        新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,讓民眾遭受租屋糾紛時,有政府扮演公正專業第三人的協助管道。

       

        租賃專法是租屋體系進入專業化、產業化重要的一步,建議民眾租屋前應詳閱,房東也應依照新法出租,雙方都了解後再簽約,以免發生爭議後得上法院曠日費時地去解決。

 

「租賃住宅市場發展及管理條例」條文與相關規範請上內政部地政司租賃條例專區
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589

 

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