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頂樓加蓋算違建嗎？合法化了嗎？頂樓加蓋優缺點＆查詢方法解析！

2024-09-12

台灣因為地狹人稠，許多人總是為了追求更大的空間，將老舊公寓改為「頂樓加蓋」的方式，但頂樓加蓋究竟是否具合法性？算違建嗎？本文就也為購屋族，彙整頂樓加蓋的全攻略，帶你瞭解頂樓加蓋的優、缺點，以及相關的查詢方式等，讓你可以更瞭解這類型房屋下的潛在風險及相關知識，讓你也可以購屋更安心！

頂樓加蓋是什麼？

一般來說，公寓大廈的頂樓平台，是屬於全體住戶擁有共同的使用權，依法住戶不得私自占用。有些頂樓住戶會因為地利之便，擅自占用頂樓空間並加蓋建物，就稱為「頂樓加蓋」，除了影響到該棟建物全體住戶的權益外，如果意外發生時頂樓加蓋也會影響到住戶的逃生，造成全體住戶的逃生困難。

頂樓加蓋合法嗎？算違建嗎？

對於頂樓加蓋的問題其合法性，也經常令購屋族感到困惑，因為實際上被列為(*註)「緩拆」的建物很可能幾十年都不會有事，就容易給人既有違建「就地合法」的假象，其實被政府列入緩拆不代表可以就地合法，只是政府行政程序比較晚拆除而已。

*根據「台北市違章建築處理要點規定」

－民國84年1月1號以前：，屬「既有違建」被列為「緩拆」或免拆。

－民國84年1月1號以後：屬「新違建」，一經舉發就「即報拆除」。

（但如果加蓋狀況已明顯嚴重影響住戶安全，即使是既有違建，仍有報拆風險。）

頂樓加蓋是否為違章建築

基本上，頂樓加蓋如果超過頂樓坪數的１／8就被認定為是違章建築，若被認定是違章建築就會面臨報拆風險，想要合法頂樓加蓋增建需符合以下相關條件：

頂樓空間需獲全住戶之同意，並簽訂相關的分管契約或修改規約
依建築技術規則建築設計施工編規定，面積合計不得超過該層樓地板面積八分之一
需完成檢附原建築物使用執照、土地與建築物使用權利證明文件
委託合法執業建築師完符合「都市計畫法」、「建築法」等法令規定設計簽字認證
向政府機關申請取得合法之建造執照及使用執照後，才能認定為屬合法增建

基本上，違法的頂樓加蓋大多會被拆除，主要關鍵在於頂樓所有權是屬於全體住戶共有，即使政府認定緩拆，但是想要使用仍需通過全體住戶同意（與住戶簽定契約），不然住戶是可依法要求返還的，因此如果遇到這種困境，建議先諮詢律師與不動產顧問等專業人士參考意見再進行後續相關規劃。

頂樓加蓋房屋的優、缺點

項目

說明

優點

➤ 擴大使用空間：頂樓加蓋提供了額外居家空間，可以用來增加房屋的使用面積，滿足家庭成員的需求或用於特定用途。

➤ 提高房產價值：頂樓加蓋大多可以提高房產的實際價值，因為多出的使用空間會增加房屋更多賣點與吸引力。

缺點

➤ 增加建築成本：進行頂樓加蓋通常需要相當高的建築成本，包括結構強化、水電改造、隔熱施工等，需要另外支出工程成本。

➤ 需面對法規風險：頂樓加蓋需要經過複雜程序，必須符合法規規範並有住戶達成共識的合約協議，否則將面臨被報拆的風險。

➤ 潛在的結構風險：頂樓加蓋的結構如果未經嚴謹評估或建造品質不良將衍生風險，可能影響房屋結構進一步危及住戶安全。

查詢違建房屋的2大方法！

方法（一）、違章建築查詢系統

透過各縣市政府「違章建築查詢系統」查詢列管違建，各縣市認定時間點不一只能查到新違建。

方法（二）、比對建物測量成果圖與使用執照

查詢房屋本身「建築測量成果圖」與「使用執照」直接到現場比照查看。而現場建物不在圖上的常見可能原因如「違建無法進行保存登記」、「房屋過舊未進行保存登記」等因素。

總括來看，儘管頂樓加蓋帶來了額外使用空間等優點，但同時也潛藏風險與安全疑慮，因此建議購屋族在看屋時，多蒐集比較資訊並建立正確認知避免踩到違建地雷屋，加上諮詢專業的不動產顧問，仔細查證房屋的合法性，以確保入住安心又喜歡的夢想好屋！

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