法拍屋、金拍屋、銀拍屋可以買嗎?三種屋型的差異&比較分析!

2023-06-05

你知道法拍屋是什麼嗎?可以買嗎?法拍屋、金拍屋及銀拍屋,又有什麼差異呢?經常聽說買法拍屋,有機會以低於市價很多的價格買到心儀的房子,又是真的嗎?究竟法拍屋的優缺點有哪些?適合對象有誰?本篇就也完整分享購屋族的房市進階課,讓您購屋知識再升級,有機會撿到便宜高CP值的房子!

 

法拍屋是什麼?

所謂的「法拍屋」,是指因為債務人無法償還債務,債權人向法院聲請強制執行,法院查封債務人名下房屋並進行拍賣,拍賣所得先償還債權人,法拍屋可說是一個價格低於市價的房屋購買機會,但是由於法拍屋涉及考量層面較多,因此建議有意購買者需具備充足專業較適合投入市場。

 

法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差異、比較

  • 法拍屋因屋主欠稅、欠債等債務問題,導致名下不動產遭到法院查封拍賣,以拍賣房子償清債權人債務。
  • 金拍屋經財政部核可的不動產拍賣公司「台灣金融資產服務公司」主辦的法拍會,由各地法院委託協助拍賣。
  • 銀拍屋指債權銀行買下標的物件,自行舉辦拍賣處分,一般來說因為屋況條件較差,沒有人買,銀行會自己買回來拍賣,數量相對稀少。

 

價格比較由於法拍屋普遍價格會低於市價一至二成,因此吸引許多投資客或房仲入場競標,一般民眾也可以參與投標。金拍屋和銀拍屋在價格方面則因為屋況條件不同而有所差異,一般來說銀拍屋的價格比較低。

 

法拍屋、金拍屋、銀拍屋列表比較三者差異

項目

法拍屋

金拍屋

銀拍屋

執行單位

各地方法院

台灣金服(台灣金融資產服務公司)

委託民間仲介公司或第三方機構

拍賣方式

◆彌封投標

◆通訊投標

◆彌封投標

◆通訊投標

◆公開喊價

◆各銀行自行決定

拍賣價格

由法官参的估價師事務所(鑑定公司)之估價报告書後訂定

參酌法院所訂定之估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定

各銀行自行決定

執行程序

依強制執行法程序辦理

依強制執行法程序辦理

各銀行自行決定處分方式

房屋所有權

債務人

債務人

銀行

是否點交

不一定

不一定

得標尾款處理方式

得標者須於7日內繳清尾款

得標者須於7日內繳清尾款

得標者可向拍賣銀行申請貸款支付

 

法拍屋的優、缺點&適合對象:

法拍屋的優、缺點:

優點

◆較市價便宜

法拍屋是因為屋主欠債而被法院強制拍賣的房屋,它的最大優點是價格低於市價,通常會比市價低1-2成。如物件在拍賣過程中流標,下次拍賣底價也會逐漸降低。因此如果法拍屋價格低於市價4-5成,通常表示多次流標所造成。

◆產權更有保障

法拍屋是由法院代表債權人進行拍賣,因此得標者在繳完尾款後就可以取得不動產權利移轉證明書,然後再去地政事務所辦理過戶,此流程不需經過所有權人之配合。

缺點

◆不點交的衍生問題

如果是不點交的法拍屋,法院只負責移交所有權,不包含使用權,因此房屋如果目前被佔有狀態,必須由拍定者自己與佔用者交涉溝通搬遷事宜。

◆無法查看屋況

只能通過房屋外觀照片推敲屋況,是購買法拍房的風險較高的關鍵點。

◆資金要求較高

投標法拍屋需要預備至少 20% 的保證金。如果得標需於7天內支付剩餘尾款,否則得標將失效,保證金也將面臨被沒收之規定。

 

法拍屋的適合對象

法拍屋增加了拍賣競標的過程,不適合初次購屋的新手,需要對市場總價與單價有一定的了解也要需要足夠的競流程知識與技巧。建議購買法拍屋前,適合對象要具備以下條件:

 

  • 具備充足資金:投標需要準備底價20%~30%的保證金,否則無法參加。
  • 擁有良好信用紀錄:得標後貸款需要有良好銀行信用記錄以順利完成申貸。
  • 掌握市場行情:了解法拍市場物件的房市現況和房屋條件、社區等相關資訊,並十分熟悉法拍流程與作業步驟。

 

總而言之,建議想投入法拍屋的新手一族,可以先從居住地的鄰近物件為主,因為相對比較容易掌握房價行情,並選擇可點交的法拍物件,避免投標不點交物件導致日後衍生一連串的財務或法律問題,掌握以上重點就能第一步踏入法拍屋世界,將法拍屋隱藏風險降到最低!

 

※註:

1.本文參考資料來源為「中華民國法務部全國法規資料庫中的《強制執行法》相關規定」、「台灣金融資產服務股份有限公司」及「各銀行公告」,若有異動以各單位官方公告為準。

2.台灣金融資產服務股份有限公司: 係依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定擔任公正第三人。

 

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