持分土地是什麼意思？使用權歸誰？3分鐘看持分土地比例及買賣！
你知道持分土地是什麼意思嗎？分別共有和公同共有的使用權又該歸屬誰？本文就快速彙整持分土地比例、流程、歸屬權及注意事項，並且瞭解持分土地的形成原因，讓你可以依照現行的土地規範，解決並克服持分出售的問題，更可以讓土地變回原本獨立的產權，使土地更有效利用。
什麼是持分土地？
所謂的「持分土地」，指的就是一塊地有兩人或兩人以上一起擁有，一般會分成「分別共有」或「公同共有」兩種。如果想把整塊地賣掉，通常需要多數人同意，才能將整筆土地出售。
為什麼會有持分土地？
大部分的持分土地，主要是因為繼承或多人共同出資購買而形成的。
繼承
假如土地原由王老先生獨自持有，但在王老先生過世後，土地變成由王老先生的兩個兒子，依照遺囑或民法繼承規定，分別或公同共有。
共同出資
土地所有權人共同出資購買土地，並依照每個人出資的比例，擁有相對應的持分。簡單來說，如老王有用地的需求，但在錢不夠買的情況下，可以找朋友老陳一起合資，兩個人所持有的土地比例，則是依照出資的金額計算。
＊備註：持分土地必須懂的土地法34-1
持分土地因為所有權人多，意見容易分歧，導致出售時往往會比一般土地複雜，因此為了解決共有不動產的糾紛，促進土地達到有效利用，持分土地可依土地法第34條之1的規範，進行多數決及優先購買權。
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多數決 |
優先購買權 |
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依土地法第34條之1第1項規定，土地共有人過半數且持有面積過半，即可將整體土地出售，如果想要出售的人所持有的面積逾2/3，則可以不計算人數。 |
依土地法第34條之1第4項規定，無論是多數決產生的買賣，還是分別共有人賣掉自己的持分，土地共有的所有權人都可以依照同等條件，行使優先購買權。 |
*舉例來說：土地由甲、乙、丙、丁四人共同持有，並且各自持有1/4，當甲、乙、丙三人決定出售，就可以不用經過丁的同意，出售整筆土地。但如果甲、乙二人持有的總和超過2/3，那麼不需要人數過半，就可以將整筆土地出售。而不同意出售的所有權人，除了會得到相應得的買賣價金之外，也可以選擇行使優先購買權，用同樣的條件，買下其他人的持分。
分別共有v.s公同共有的使用權歸屬
前面提到，持分土地可細分成「分別共有」及「公同共有」等兩種情況，而這也影響著持分土地的使用權，以下將各別說明「分別共有」及「公同共有」，並且透過兩者的比較讓您更明白持分土地的使用權歸屬。
分別共有
大多數持分土地，都會是分別共有的情況，也就是說，土地的每個所有權人，都各自擁有明確的比例，並且針對自己所持有的部分，擁有進行買賣、贈與、設定等權利，並且不會影響其他所有權人。
範例：
A農地由王大寶、王二寶分別共有1/2，除了會有兩張土地所有權狀之外，權利範圍的標示也會是：「*****2之1*****」。當王大寶急需用錢時，可以針對自己所持有的部分進行買賣、抵押，並且不需要經過王二寶的同意，同時也不會影響王二寶所持有的部分。
公同共有
公同共有指的是，土地的每個所有權人，依照《民法的827條》規範為「公同共有人」，也就是說，土地屬於「共同擁有」，並且也沒有明確的持分，所有權人的權利在法律上屬於「潛在的應有部分」，如想透過多數決的方式進行買賣，就需要以實際情況而定。
範例：
B農地由陳一、陳二、陳三、陳實、陳五公同共有，並且潛在的應有部分是各自持有1/5，那麼當其中有三人決定要出售時，便可用「人數過半且持分過半」的方式，將整筆土地售出。又假如陳一不幸去世，其持有的1/5由陳大、陳中、陳小繼承，那麼當陳二、陳三想要出售時，就必須要陳一的三個兒子都同意，才能符合「人數過半，並且持分過半」的原則。
分別共有 V.S 公同共有
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項目 |
分別共有 |
公同共有 |
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定義 |
每個所有權人都有各自的持有比例 |
土地由全體所有權人共同持有 |
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權利 |
根據各自持有比例 |
權利為全體共有 |
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分割 |
個人可依比例請求分割 |
只能全體透過法院判決分割或協議分割 |
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處分範圍 |
依所有權人持有比例 |
達成條件後整筆土地出售 |
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處分條件 |
所有權人可以針對持有比例，進行買賣、贈與、設定等。 |
所有權人可依據土地法三十四條之一多數決出售整筆土地。持分所有權人欲處分其個人持分（例如轉讓或放棄持分），除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。 |
持分土地的買賣流程＆相關注意事項
如果你想進行持分土地的買賣，有幾件事要特別注意，現在不管是銀行還是農會，都不提供持分土地的貸款，也就是說，購買者只能用全額現金支付，因此，持分土地的價格通常會比市價便宜。另外，由於這類土地是多人共有的，要賣的時候會比一般土地還複雜，以下就也幫大家整理出持分土地的買賣流程和注意事項：
詢問共有人意願
如想要出售自己所持分土地，建議先詢問其他共有人的意向，嘗試用多數決的方式出售整筆土地，不僅較容易尋得買家，更不會因為土地無法整筆出售，而需要降低買賣價金。
通知其他共有人
在進行持分土地買賣前，須根據法令規定，需先以書面通知其他共有人，內容要詳細說明出售價金、買賣協議的條件，並給予其他共有人評估是否要依法行使優先購買權。他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。這部分要特別注意的是，如果沒有進行通知，不僅是買賣契約可能失效，出售方還會須負損害賠償責任。
共有人行使優先購買權
假如以書面通知後，共有人於期限內提出購買意願，便能依相同價金、條件，優先購買出售方的持分。
共有人放棄優先購買權
如果其他共有人放棄購買，那麼出售方就可以將自己的持分，出售給買家。此階段無論您是出售方還是買家，要委託地政士及履保銀行，進行持分土地的買賣，以確保交易安全。
登記及過戶
買賣價金都確定進入房屋交易安全專戶後，由地政士依雙方所提供的文件，協助完成土地登記及過戶。
撥款
土地已完成過戶後，地政士會再次約買賣雙方碰面，進行結案作業，並通知房屋交易安全專戶進行撥款。
想要出售持分土地並不容易，因為大家都會擔心未來產權及使用，會因為繼承變得更加複雜，但如果能夠善用土地法34-1的多數決，不僅可以克服持分出售的問題，更可以讓土地變回原本獨立的產權，使土地更有效利用。
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