房屋評定現值是什麼?怎麼看?詳細4步驟教您試算房屋評定現值!

2024-09-12

在房屋買賣過程中,你知道房屋評定現值是什麼嗎?又要怎麼看呢?不論是買家、賣家或住戶都應該要正確瞭解房屋評定現值,才能準備的評估房屋售價是否符合詳情,本文就也透過4大步驟,帶你一步步瞭解房地產價值該如何計算,並且幫助你正確評斷出符合行情的價格,讓你買房再也不擔心喔!

 

什麼是「房屋評定現值」?

「房屋評定現值」是政府機關為了確定特定房屋在所有權移轉時的市場價值,所作的專業評估。透過對建物的折舊狀況、所處地段、建材品質規格、所在樓層、建物面積、屋齡等因素的全面檢視,來對建物做符合市場現況的價值認定。
在評定過程中,會依據當地縣市「不動產評價委員會」所訂定的「房屋標準單價」為基準,再參考折舊率、地段率等參數計算而得。

 

房屋評定現值的6個評斷方式

「房屋評定現值」一般而言有6個參考指標,分別是計算「房屋標準單價」時的3個指標,以及推算現值時公式中考量折舊與路段率的3個參考指標,首先是「房屋標準單價」的主要參考指標:

  • 建物構造
  • 使用用途
  • 所在樓層
  • 折舊年數
  • 折舊率
  • 路段率

 

解讀房屋評定現值之數據&試算方式

參考臺北市稅捐稽徵處房屋稅稅額試算公式,能看出房屋稅稅額是從核定單價計算房屋現值後而得,而推算的三個公式依序如下:

  • 稅額(元以下無條件捨去) = 課稅現值 × 稅率
  • 課稅現值 = 核定單價 × 面積 × (1-折舊年數×折舊率) × 路段率
  • 核定單價=標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額

 

【房屋評定現值試算範例】

以下參考臺北市稅捐稽徵處,房屋稅稅額網站的試算功能進行試算:

 

阿信擁有一棟10層樓鋼骨造的套房,屋齡31年、面積共80平方公尺,核定單價為每平方$5,840元,113年路段率為150%、折舊率1%。

房屋評定現值:核定單價 × 面積 × (1-折舊年數×折舊率) × 路段率

            :5,840×80×(1-(31x1%))×150%=483,552

 

房屋評定現值的更新頻率&查詢方式

房屋評定現值每3年重新評定一次,這個評定週期是希望確保房屋現值能真實反映市場趨勢和建物折舊的變化,從而合理呈現房屋的實際價值。透過定期規律的調整,政府方得以確保稅賦公平公正,也能避免房屋現值與市價之間差距過大。目前房屋現值的查詢方式,可以分為現場臨櫃查詢及線上查詢兩種,分別說明如下:

 

方法(一)、臨櫃查詢

申辦人:房屋所有權人

流程:房屋所有權人親赴房屋所在地的地方稅稽徵機關服務櫃台辦理。

所需文件

  • 「房屋稅籍證明申請書」
  • 所有人身分證與印章
  • 如需委託他人代為申請,則需提供委託書、委託人身分證影本與印章,以及受委託人的身分證與印章

 

方法(二)、線上查詢

申辦人:房屋所有權人

流程:事先取得自然人憑證後,登入地方稅網路申報系統進行查詢。同時需上傳相關文件。
所需文件

  • 自然人需檢附身分證正反面影本。
  • 營利事業組織者,需檢附政府核發之核准函或設立(變更)登記表或公司登記事項證明書影本。
  • 其他組織需檢附主管機關核准設立之證照影本。
  • 如需受託人進行查詢,則需上傳授權書及授權人身分證明文件等資料。

 

「房屋評定現值」是計算房屋稅的基準,影響每年繳交的房屋稅多寡。本文彙整介紹房屋評定現值的定義、計算、查詢方式,帶您快速建立房屋評定現值面面觀,如需完整相關法規與訊息,建議親洽政府主管機關了解詳情或與專業房仲顧問進行完整諮詢。

 

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