你知道什麼是房屋空置率嗎？當房屋空置率過高時，又會帶來哪些影響？又該如何計算？本文就帶你認識房屋空置率，並瞭解其概念與計算方式，幫助你可以正確計算空置率，避開可能的風險，為資產布局打下穩健基礎。
什麼是「房屋空置率」？
房屋空置率是指在特定時間、區域內處於空置狀態的房屋數量或面積，占該區域房屋總量或總面積的比例，也就是房屋處於待售、待租或尚未出售也未出租的閒置狀態，以下說明房屋空置率代表的意義：
- 市場供需指標：空置率是判斷住宅市場供需關係最直接的指標。高空置率表示供給大於需求。
- 投資風險評估：對於投資者而言，地區的空置率是評估投資風險與回報潛力的數據。高空置率地區的投資風險相對較高 。
- 政府政策參考：政府部門可依據空置率的變化，調整土地供應、住宅建設規劃及相關房地產政策，以促進市場健康發展 。
- 城市發展指標：長期的空置率趨勢也能反映出城市的人口流動、經濟結構變遷等深層次問題 。
房屋空置率的分類
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分類方式
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類型
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定義與說明
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市場類型
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存量市場空置率
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某一時間點，市場上所有空置房屋面積，占全部房屋總存量面積的比率 。
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增量市場空置率
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在特定時期內，新建完工但未售出的房屋面積，占同期新建房屋總面積的比率 。
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物業類型
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住宅空置率
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專指居住用途的房屋空置情況 。
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商用不動產空置率
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辦公室、店面等商業用途的不動產空置情況 。
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如何計算房屋空置率？
房屋空置率的計算方式，會因為採用的標準不同而有所差異。有些是以「戶數」來計算，有些則是以「房屋面積」為單位來計算，一般來說，房屋空置率常見的計算方式如下：
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公式
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說明
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依戶數計算
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空置房屋戶數/總房屋戶數×100%
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常用於社區或特定大樓的入住率評估 。
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依面積計算
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空置房屋面積/總房屋面積×100%
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用於官方或學術統計，能精確反映市場上未被利用的空間規模 。
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租賃時間計算
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年度內空置天數/年度總可出租天數×100%
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主要用於評估租賃型物業（如公寓、Airbnb）的營運效率 。
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當空置率過高時，會帶來的5大影響
當一個地區的房屋空置率過高，不只會影響房價和租金，甚至可能影響到社區安全、環境與居住品質等。整體來看，空置率過高常見會帶來以下幾個影響：
影響（一）、房價與租金的下調壓力
當市場上出現大量的待售、待租房屋，會使賣方與房東之間形成激烈競爭，買方和租客擁有更多選擇與更大的議價權。為了盡快售出或出租，屋主被迫降價求售或調降租金，從而帶動整個區域的房地產價值下滑。當價格持續下跌，也會動搖到市場信心，導致潛在買家持觀望態度，進一步加劇房價跌勢 。
影響（二）、投資收益縮水
- 租金收入減少：空置時間拉長導致租金收入損失。為了吸引租客而降低的租金，直接影響投資回報率 。
- 資產價值減損：房價下跌代表投資者會產生資本損失，失去不動產作為資產的保值功能。
- 持有成本不變：即使房子空著，屋主仍然得持續負擔房屋稅、地價稅、管理費及維護費用，在沒有租金收入的情況下，持有成本變成損失。
影響（三）、社區治安惡化＆環境品質下降
長期無人居住的空屋，容易成為犯罪分子的藏身或活動地點，增加周邊地區的治安風險。再加上空置房屋通常缺乏維護，可能出現外牆剝落、庭院雜草叢生、垃圾堆積等問題，滋生蚊蟲，破壞社區整體景觀與環境衛生。除此之外，大量的空屋會給人一種破敗、蕭條的印象，降低社區的吸引力，阻礙新住戶遷入的意願 。
影響（四）、地方政府財政收入減少
- 稅基侵蝕：房地產價值下跌會導致政府的房屋稅、地價稅及交易相關的稅收（如土地增值稅、契稅）減少 。
- 公共服務品質下降：財政收入的減少可能迫使地方政府削減在教育、交通、公共安全及基礎設施維護等方面的支出，影響所有居民的生活品質 。
影響（五）、潛藏金融與經濟系統性風險
對開發商來說，若大量新建案賣不出去、空置率居高不下，資金就會被卡在未售出的房屋上，造成資金壓力與週轉困難，嚴重時甚至可能引發倒閉潮。一旦開發商出現財務危機，也會連帶衝擊提供融資的銀行等金融機構，使不良貸款增加，進一步影響整體金融體系的穩定。高空置率也可能帶來人口外流、產業衰退、失業率上升等。
過高的房屋空置率不僅會影響個人資產價值，更會動搖社區的穩定、地方的財政，甚至到整體經濟的健康。此外房屋空置率是評估區域發展的衡量標準，當市場需求與供給出現失衡時，空置比例能反映結構性問題，進而影響價格走勢、投資回報與長期規劃方向，對於有意買賣房產民眾其中一個重要參考指標。
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※本文參考資料來源為「內政部不動產資訊平台」，內容如有異動以官方最新公告為準。