【懶人包】房屋公設比是什麼?合理的公設比為多少?如何計算?

2023-06-05

許多民眾在買房時,會在意對於社區的公設比以及公共設施也會十分在意,如果你要買房,一定也要知道房屋公設比是什麼?合理的公設比為多少?又要如何計算的呢?

 

簡單來說,公設比是指全體住戶共同使用的部分,近年各家建商推出的公設演變也越來越多樣且豐富,民眾究竟要如何看公設比呢?高設比高低的影響有哪些?包含哪些層面?怎麼挑選出適合自己的?以下特別盤點關於公設的相關重點,快來了解一下喔!

 

什麼是公設比?如何計算呢?

依據內政部營建署解釋函關於公設比的計算公式定義如下:

 

「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」

 

大公設比 v.s 小公設比是什麼?

  • 大公設比:包含車道、大廳、健身房、閱覽室、KTV室等由全社區分攤坪數之公共空間,表示全社區都會使用到的空間,除了上述相關區域之外,還有常見到的地下室、機電室等等,由全社區的所有權人持分。
  • 小公設比:包含梯廳走道、電梯空間、逃生梯等僅限某部分特定住戶使用之空間,例如同棟共同使用之電梯間、梯廳等。本項目是公設主要占比,由當層所有住戶分攤之,因此如果空間規劃不良,導致梯廳空間過大將提高公設比且占去多餘空間。

 

公寓、華廈及社區大樓的「合理公設比」為多少?

  1. 公寓類:包含4~5層且沒有電梯的住宅,公設比約為8%-15%。
  2. 華廈類:包含7~10層樓,有附設電梯,公設比約為15%-20%。
  3. 社區大樓類:包含10層樓以上,有附設電梯,公設比約為30%以上。

立即查看:低公設比的物件

 

公設比的4大重點:

 

重點一、公設比越小,不見得就越好

一般來說,公設比低的建案就很有可能表示建商在規劃建造上刪減了一些休閒活動上的相關設施,例如游泳池、交誼中心等空間,建議住戶可以依照自身需求決定是否選擇入住該社區。另一方面低公設比的社區,大多常見的特點為梯間、電梯與大廳空間通常會可能有比較小的情形,低公設比跟使用面積較大並沒有一致地劃上等號,建議民眾賞屋前還是做好準備功課,避免被公設的數字遊戲所影響。

 

重點二、要注意車位登記坪數

在看公設比時也可以注意車位坪數登記的權狀面積,原則上這個權狀坪數是愈大愈好。因為車位的坪數假設比較小,就表示其公共面積被拿去分攤到其他公設空間裡,就會造成房子的公設比被提高了。一般來說比較常見合理的車位坪數大約是落在8~12坪的範圍間,建議民眾多留意相關提醒。

 

重點三、公設與管理費成正比

很容易理解的如果社區公設愈多當然管理費就會愈高,當社區中需要維護打掃的公共空間增加越多項目後,帶動管委會管理與營運費用也就會愈高(包含聘請打掃以及相關機電維護等),建議購屋時記得將日後的固定管理費負擔支出也列入買屋綜合比較裡面。

 

重點四、確認公設的必要性高低

了解以上初步公設重點後,最後要分辨出哪些是社區中必要跟非必要的公設空間,賞屋參觀公設時可以多趁機請教房仲人員,重點是要了解公設的使用內容與細節,舉例來說如果是8 層樓以上的電梯建築,就必須依照政府建築法規必須規劃有兩座安全梯,藉此以符合緊急避難逃生之安全功能,這就是屬於必要性的公設。

 

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