房屋貸款成數決定貸款的金額與自備款比例，更影響購屋及資金規劃，如果想提高房屋貸款成數，該怎麼做呢？本文就一次告訴你如何提高房屋貸款成數，並讓你了解銀行的審核標準，協助你降低自備款的壓力喔！
影響房屋貸款成數的3大原因
如果想要提升房貸成數，首先要了解銀行審查的重點因素，除了房屋條件外，個人信用與財務狀況也同樣重要。
房屋條件
- 地段與交通便利性：若房屋位於市中心、捷運沿線、明星學區、生活機能完善的地段，通常核貸成數較高。
- 屋齡與屋況：新成屋或屋齡較新的物件更受銀行青睞；屋況較多的老屋、增建或使用分區不符設定的物件，貸款成數就有可能降低。
- 坪數與主建物比例：主建物佔公設比例高、使用坪數適中，有助於提高核貸額度。
申請人條件
- 收入穩定：當申貸人有穩定工作、固定薪轉收入、報稅記錄完整，銀行評估還款能力較具信任度、有保障。
- 信用紀錄：信用卡維持良好使用紀錄、過往貸款按時繳款，均有助提升貸款額度。
- 負債比率：銀行會參考負債與收入比例，通常建議總負債（含房貸、信貸、車貸）不超過月收入的40%，確保申請人有還款能力。當負債比愈低，獲得較高成數的機會愈高。
受政策規範及限制
- 央行限貸令：限制第二戶房貸最高核貸成數為5成，第三戶僅能貸3成。
- 首購青年優惠：符合資格者有專屬貸款優惠，可申請較高成數、有寬限期。這類政策及規定將直接影響可貸額度，有意購屋者必須提前掌握，在符合條件的前提下爭取相關權益。
增加房貸成數的優點＆缺點
了解影響貸款成數的關鍵因素後，很多人可能會想「那是不是貸越多越好，頭期款越少越輕鬆？」，其實不一定，建議先弄清楚提高貸款成數的優點和缺點，評估自己是否能負擔未來的還款壓力，才能讓財務更穩定、購屋更安心。
優點
- 減輕自備款壓力：貸款成數提高，需準備的頭期款比例就降低，可使購屋門檻下降，留有更多資金靈活運用。
- 提升資金運用彈性：因省下預備頭期款，手上多餘的資金可用於裝修房屋、添購家具，或進行投資理財增加獲利。
缺點
- 每月還款壓力增加：貸款成數愈高，每月支出的還款金額就愈高，所以需要事先確保收入穩定、可承擔長期還款壓力。
- 利息支出總額增加：隨著貸款金額增加，累積的總利息也會相對提高，意味著為取得同一房屋，最終支付的成本更高。
- 市場波動風險：若未來房市修正或價格下跌，房屋市值可能低於貸款餘額，導致資產淨值為負。因此，購屋前應評估自身的風險承受度與長期財務穩定性。
提高房貸成數的5個方法
如果想要順利提升房貸成數，除了瞭解影響因素與風險，也要掌握實際有效的方法。提升房貸成數絕非僅憑單一方法，而是綜合信用、擔保、房屋條件及銀行往來策略，才有機會提高核貸成功率。以下五大策略，是購屋族常用且有效的作法，對增加核貸成數的成功率有幫助：
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方法
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具體作法
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注意重點
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培養良好信用紀錄
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➤信用卡帳單不遲繳
➤不預支借款
➤信用卡額度不刷爆
➤薪轉及繳稅資料齊全
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➤不可信用瑕疵
➤避免短時間內多頭查詢
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增加保證人或擔保品
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➤由有條件的配偶、親友擔任保證人
➤提供未貸款的不動產作擔保品
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➤保證人需信用良好
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配合銀行壽險、購屋相關保險
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➤投保相應銀行的房貸壽險
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➤壽險需與貸款同銀行
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選擇高鑑價新成屋、地段好的物件
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➤主建物佔比高
➤新成屋
➤位於蛋黃區
➤交通和生活機能便利
➤有明星學區適合小家庭
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➤通常銀行的限制範圍是「貸款年限+屋齡」小於50年，或「申貸人年齡＋貸款年限」小於75年，實際條件仍以 各銀行規定為準。
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經營銀行往來紀錄
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➤按時繳貸款和信用卡帳單
➤持續放一筆閒置資產在銀行定存
➤薪轉長期穩定
➤投資戶交易活躍
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➤優先選用申貸銀行
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提升房貸成數不是靠運氣，而是對自身財務條件與銀行審核規則的理解。掌握影響成數的關鍵因素、評估利弊，再運用實際方法，就能有效提高貸款成數，降低自備款壓力，加速購屋計畫落實。
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