在購屋與貸款的過程中，常有資訊不對稱與價格不透明的問題，因此，房屋鑑價的重要性就很重要了，那該如何做房屋鑑價呢？又該如何試算呢？本文就貸你一次看銀行鑑價流程、用途、管道及注意事項等，讓你在面對買賣和貸款時，能夠更有信心地掌握每一個房屋鑑價細節。
什麼是房屋鑑價？
房屋鑑價是購屋或貸款過程中的重要過程之一，是銀行或相關機構評估房屋價值的方法。一般是由具備專業資格的鑑價人員，或委託專業不動產估價師，依據房屋所在的地段、類型、屋齡、坪數及周遭環境等多重因素，針對該房產進行客觀評估與價值估算，確保鑑價結果公正。這項鑑價在房屋買賣、貸款申請、二胎設定、轉貸、查封拍賣等情況中非常重要，能夠幫助銀行判斷可核貸的房貸金額，也讓買賣雙方了解房屋的實際市場價值。房屋鑑價的目的與作用包括：
房屋鑑價用途
- 評估房屋合理市價，確定房屋的實際價值
- 幫助銀行決定貸款額度，避免貸款超出房屋價值
- 銀行鑑價流程由內部鑑價人員或專業估價師實地勘查後完成
- 確保鑑價結果公正且專業，保障貸款方及借款人權益
- 對貸款申請人來說，鑑價結果會直接影響能貸款的成數及申貸條件
房屋鑑價的常見3管道
房屋鑑價不僅是銀行貸款必備程序，民眾也可以藉由不同管道提前對房屋進行鑑價，瞭解價格行情，以下統整房屋鑑價的常見管道。常見的房屋鑑價管道包括：
1. 銀行鑑價
銀行為審核貸款會委由內部專業鑑價人員或外部鑑價公司，依房屋資料勘察，結合實價登錄資料與當地市場行情進行估價。銀行鑑價偏重保守，由於考量銀行風險控管，價格通常會低於市場成交價。
2. 不動產估價師鑑價
獨立估價師受委託進行詳細的不動產鑑價，提供專業的鑑價報告書。此鑑價用于買賣談判、住宅貸款申請、財產分割…等用途。
3. 線上鑑價試算工具
部分銀行或不動產平台提供線上輸入資料試算房屋估價，快速了解房價範圍，作為輔助工具，未來也許有機會取代人員估價。
房屋鑑價的基本流程、試算及注意事項
掌握房屋鑑價流程與注意事項，不僅可降低貸款風險，更能安排合適的購屋預算，確保貸款申請及簽約流程順利。
房屋鑑價基本流程
1. 申請鑑價：提供房屋地址、權狀影本及相關貸款申請文件給銀行。
2. 擬定估價計畫：銀行建立房屋檔案並擬定估價方案。
3. 資料蒐集：調閱建物登記謄本、交易資料及實價登錄資訊。
4. 實地勘查：銀行專員或不動產估價師現場評估房屋結構、屋況及周邊環境。
5. 整理分析資料：透過市場行情及類似物件價格分析，完成估價。
6. 提出評估報告：鑑價人員出具估價報告書作為貸款依據。
試算方法
實價登錄行情法
依據《內政部實價登錄系統》，查詢同區域類似屋況與坪數的成交價格，評估房屋合理市場價值。
銀行智慧估價系統
銀行依靠大數據分析與內部估價模型，輸入房屋地址、坪數、屋齡等資訊，自動試算估價結果，掌握貸款可能額度。
成本法試算
計算房屋重建成本（包括土地價值及建築成本）扣除折舊，以估算現有房屋的合理價格。
注意事項
- 鑑價結果可能低於成交價，影響貸款成數，需預留足夠自備款補足差額。
- 房屋屋況及所在區域發展會直接影響鑑價評估。
- 法規變動、如《財政部》加嚴舊制房屋稅制及《內政部》實價登錄制度2.0，均會影響市場行情及鑑價結果。
房屋鑑價是申請房貸的重要步驟，銀行會依照提供的房屋地址，建立資料檔案，進行實地勘查並彙整市場資訊，最後出具估價報告。透過專業鑑價，能掌握房屋合理價格，提升貸款成功率與透明度，了解鑑價流程與注意事項，相信是每個買方在購屋前必學的知識。
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