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增建房屋需要補照嗎？建物、老屋補照流程＆文件一次全解析！

2025-07-02

許多房屋因應居住需求、或早期歷史因素，可能存在未經合法申請的增建、改建情況，或是當初興建時，根本未領有相關執照，這樣的房屋可能潛藏著公共安全及風險，本文就帶你看房屋補照申請、流程及文件等，讓你可以更深入的搞清楚補照的相關規定，並釐清建物是否為違建喔！

哪些房屋可能需要補辦執照？

通常房屋需要補辦建造執照或使用執照的情況，主要涉及未合法申請的增建、改建，以及部分早期興建的未領照建物。具體需要補照的房屋為以下4種類型：

程序違建

這類建築物在興建時，由於位置、高度、結構與建蔽率等，實質內容可能符合當時或現行都市計畫及建築法令規定，但因程序上的疏失，例如：未請領建造執照就擅自開工、或未按核准圖說施工等。這類違建有機會透過補辦申請程序，並且完成繳納罰款後，可以取得合法執照。

既存違建/舊有違建

是指在特定時間點之前，就已經存在的違章建築。以台北市為例，民國53~83年間存在的違建屬「既存違建」，民國53年以前存在的則為「舊有違建」。這些違建雖被列管，但並非就地合法，有形成危害公共安全之虞的情況下，仍有被拆除的風險。若要使違建合法化，仍需進一步視其是否符合補照要件。

未經核准擅自增建或改建

在原有的合法建築物上，未經申請核准就擅自增建，常見案例有頂樓加蓋、陽台外推等，以及擅自改建，例如變更隔間影響結構安全，這些新增或變更的部分即屬違建，若要合法化則需申請補照，但要注意增建的部分，仍需符合現行法令，整體建蔽率、容積率也不得超過法定上限。

早期未領照建物

在建築法規實施管理較不普及的年代，有些建物在興建時，並未申請建造執照或使用執照，這類建物若要證明合法性或參與都市更新或危老重建，就需要補領使用執照或取得合法房屋證明。

如何申請補照？流程有哪些？

補辦建造執照或雜項執照的流程相對繁瑣，因需要符合現行法規，較難自行處理得順利，通常建議委託專業建築師協助辦理。各縣市政府的具體規定可能略有差異。

應備文件

補照流程

1. 釐清違建狀況：確認建物是否屬於可補照的程序違建。

2. 委託專業人士：需委託開業建築師進行圖說設計、簽證及代為申請。

3. 準備申請文件：備妥相關書圖文件，向地方建築主管機關提出申請。

4. 主管機關審查：主管機關依據相關法令審查。若文件不齊或內容不符，會通知限期改正。

5. 繳納罰鍰與規費：若屬擅自建造，在核准補照前，通常需依建築法規定處以罰鍰。

6. 核發執照：審查通過後，核發建造執照。

7. 申報開工、勘驗及申請使用執照：領得補發的建造執照後，仍需依規定申報開工、按進度報請勘驗，完工後申請使用執照。若工程進度已達百分之百且結構安全無虞，部分情況下可直接申請使用執照。

早期建物如果沒有建照，屬於違建嗎？

當你想判斷一棟早期的建築是不是違建，不能單靠現在的法律去看，而是要看它在「蓋的時候」合不合法。也就是說，每個時代的建築法規不同，當時能蓋、現在不能蓋的情況是有可能的，一般可依循下列幾個面向進行簡易判斷：

實施建築管理前已存在的建物：建物在當地開始實施建築管理前就已經興建完成，即使沒有現代意義上的建照或使照，也不被直接視為「違建」。
建築法修正前的特殊情況：以台北市為例，曾有函釋指出，在民國60年12月22日建築法修正前，領有建造執照但未領使用執照的非供公眾使用建築物，在特定條件下，可能被視為已具備合法條件，得以建照書圖及建物登記謄本為依據，免補領使用執照。
未辦理建物保存登記不等於違建：如果建物在興建時已取得合法建照，並依圖施工，只是後續未辦理保存登記，則不應被視為違建。

若持有早期無照建物，建議積極向地方主管機關諮詢，釐清其法律狀態，並評估是否需要或可以進行補照或申請合法房屋證明。

房屋的增建與補照涉及複雜的建築法規、都市計畫規定及申請程序，過程中往往耗時又費力。無論是老屋想釐清合法性，或是已存在的違建建築，希望能另外尋求補照的機會。也由於「程序違建」才有補照的可能，而「實質違建」則多面臨拆除的結果，所以必須先確認建物本身的條件，判斷是否符合現行法令規定。

建議民眾若面臨相關問題，應主動向地方建築主管機關諮詢，或委託專業的建築師協助評估與辦理。透過合法的程序補齊相關執照，不僅能確保建築物的構造安全與使用合法性，更能保障自身的財產權益，避免日後不必要的紛爭與損失。