土地使用分區是什麼？看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢！
你知道「土地使用分區」是什麼嗎？土地使用分區的用途及顏色區塊，是如何作用的嗎？要知道看清楚土地使用分區與房屋用途很重要，不用擔心買房買在違規使用的工商廠辦區，本次專題也解析都市土地使用分區是什麼？教你看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢，當個聰明購屋者，買房買在對的土地使用分區，也才是好地方的喔！
「土地使用分區」是什麼？
我們常聽到的「土地使用分區」，就是指各地方政府於都市計畫中規劃都市時，會把每塊士地作不同的使用分區，並規定每一塊土地可作為與不可作為的項目，都應按法規規範進行使用，每塊土地都有自己的屬性；因此，不同分區就有不同生活風貌型態及機能。舉例來說，多數商業性質類型的商業區、工業區等，是不可作為住宅區的。
範例：台北市來說，其規劃的住宅區有住一～住四、商一～商四及文教區，這些地方都是可以蓋房屋的；至於在住宅區所見餐飲業、零售及超市、醫院診所則為附加條件允許設立在住宅區內。你可以依照自己的生活型態及想要的機能，選擇住在交通方便的區塊，這類就是住商混合區，或者考慮學校接送、教育資源完善，那就選文教區。
土地使用分區的用途&顏色區塊：
都市計畫使用分區圖以不同顏色區塊作為區別，用顏色劃分都市內的「土地使用分區」，能讓大眾在觀看時更顯而易懂，方便簡易辨識。
使用分區：
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用途 |
顏色區塊 |
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商業區 |
淺紅色 |
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住宅區 |
黃色 |
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混合區 |
橘紅色 |
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工業區 |
棕色 |
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農業區、保護區及水岸發展區 |
淺綠色 |
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行政區 |
藍 (彩色著色於各區界線邊緣) |
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禁建區 |
紅色 (彩色著色於各區界線邊緣) |
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註：本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。 |
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都市計畫：
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用途 |
顏色區塊 |
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道路 |
紅色粗線 |
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學校 |
紫色 |
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市場 |
橘紅色加綠色斜線 |
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污水處理 |
青色 |
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機關用地 |
藍色 |
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停車場 |
棕色 |
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喪葬等其他公共設施 |
黃色 |
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公園、童遊樂場 |
綠色 |
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註：本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。 |
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土地使用分區的管制：
都市土地使用分區的核心，在於確保都市內各分區土地使用性質和控制都市發展強度，具體內容包含了確保土地使用與地上建物的價值、保證都市土地均衡發展、維護市容美觀、保證居住居民的安全與健康等，如果不妥善計算與規劃區分，放任大家隨意蓋好蓋滿，那就變成一雜亂無章無價值的都市型態了。
土地使用分區管制：
· 土地使用分區管制的是使用項目（容許使用規定）與開發強度（建蔽率、容積率）。部分使用分區會視計畫需求，依照使用強度再細分為若干等級，再有不同的使用強度和使用性質的規定，並有其相關限制規定。
· 舉例以台北市而言，就把住宅區的住一，再細分出九個等級，精算建蔽率及容積率的不同比率。
· 建蔽率vs容積率小知識：
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建蔽率（建築密度、覆蓋率） |
容積率 |
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內涵 |
建物投影面積 ÷基地面積 x 100% 比例↑，可用空間↓ 比例↓，可用空間↑ |
建築物樓地板面積總和÷基地面積 x 100% 比例↑，樓層↑＝擁擠、戶數多 比例↓，樓層↓＝寬闊、戶數少價格貴 |
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管制作用 |
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土地使用分區的規定：
· 都市計畫法第32條明定：都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。
· 都市計畫法第33條明定：都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用。
· 除了都市計畫法第33～39條及都市計畫法施行細則皆有所說明外；一般大眾查詢「使用分區」法規及土地相關資訊，想要知道更仔細的內容，也可善用以下網路資源：
- 都市計畫書圖查詢整合平台
- 非都市土地使用分區查詢服務系統
- 內政部不動產資訊平台
- 都市計畫法規
- 區域計畫法規
關於土地使用分區，我買對了嗎？
如果不清楚土地使用分區，房屋身價可能會有慘跌風險，因為不管是在都市計畫區內或是非都市土地區域內的土地或建築物，按都市計畫法、區域計畫法，都有土地使用管制規定，最常見像是工業區偷偷蓋住宅、農牧用地偷偷開工廠等非農使用行為等等，只要違反，不但會被主管機關裁罰6萬元到30萬元外，還會遭限期改善、回復土地原狀等各種處分，所以購屋前務必先查詢清楚相關土地的土地使用分區。
最後，土地使用分區有不同的使用性質和容許使用規定，為避免買錯住宅類別或觸法傷荷包，建議可請房仲業者協助找到詳細相關房屋、土地資料查閱，或向都發局、建管處等主管機關諮詢求證，另外也可透過「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢分區；交叉比對建物及土地使用相關證明文件是否相符，才不會買大錢入錯房喔。
※本文所提及法規資訊等參考資料為全國法規資料庫、內政部營建署城鄉發展分署國土規劃入口網，若有異動以官方公告為準。
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