土地使用分區是什麼?看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢!

2023-03-06

你知道「土地使用分區」是什麼嗎?土地使用分區的用途及顏色區塊,是如何作用的嗎?要知道看清楚土地使用分區與房屋用途很重要,不用擔心買房買在違規使用的工商廠辦區,本次專題也解析都市土地使用分區是什麼?教你看懂使用分區顏色、用途及管制規定查詢,當個聰明購屋者,買房買在對的土地使用分區,也才是好地方的喔!

 

「土地使用分區」是什麼?

我們常聽到的「土地使用分區」,就是指各地方政府於都市計畫中規劃都市時,會把每塊士地作不同的使用分區,並規定每一塊土地可作為與不可作為的項目,都應按法規規範進行使用,每塊土地都有自己的屬性;因此,不同分區就有不同生活風貌型態及機能。舉例來說,多數商業性質類型的商業區、工業區等,是不可作為住宅區的。

 

範例:台北市來說,其規劃的住宅區有住一~住四、商一~商四及文教區,這些地方都是可以蓋房屋的;至於在住宅區所見餐飲業、零售及超市、醫院診所則為附加條件允許設立在住宅區內。你可以依照自己的生活型態及想要的機能,選擇住在交通方便的區塊,這類就是住商混合區,或者考慮學校接送、教育資源完善,那就選文教區。

 

土地使用分區的用途&顏色區塊:

 

都市計畫使用分區圖以不同顏色區塊作為區別,用顏色劃分都市內的「土地使用分區」,能讓大眾在觀看時更顯而易懂,方便簡易辨識。

使用分區

用途

顏色區塊

商業區

淺紅色

住宅區

黃色

混合區

橘紅色

工業區

棕色

農業區、保護區及水岸發展區

淺綠色

行政區

(彩色著色於各區界線邊緣)

禁建區

紅色

(彩色著色於各區界線邊緣)

註:本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。

 

都市計畫

用途

顏色區塊

道路

紅色粗線

學校

紫色

市場

橘紅色加綠色斜線

污水處理

青色

機關用地

藍色

停車場

棕色

喪葬等其他公共設施

黃色

公園、童遊樂場

綠色

註:本表僅供參考實際顏色區塊依各地方政府或略有調整。

 

土地使用分區的管制:

都市土地使用分區的核心,在於確保都市內各分區土地使用性質和控制都市發展強度,具體內容包含了確保土地使用與地上建物的價值、保證都市土地均衡發展、維護市容美觀、保證居住居民的安全與健康等,如果不妥善計算與規劃區分,放任大家隨意蓋好蓋滿,那就變成一雜亂無章無價值的都市型態了。 

 

土地使用分區管制

· 土地使用分區管制的是使用項目(容許使用規定)與開發強度(建蔽率、容積率)。部分使用分區會視計畫需求,依照使用強度再細分為若干等級,再有不同的使用強度和使用性質的規定,並有其相關限制規定。

· 舉例以台北市而言,就把住宅區的住一,再細分出九個等級,精算建蔽率及容積率的不同比率。

· 建蔽率vs容積率小知識:

 

 

建蔽率(建築密度、覆蓋率)

容積率

內涵

建物投影面積 ÷基地面積 x 100%

比例↑,可用空間↓

比例↓,可用空間↑

建築物樓地板面積總和÷基地面積 x 100%

比例↑,樓層↑=擁擠、戶數多

比例↓,樓層↓=寬闊、戶數少價格貴

管制作用

  • 可以避免稠密的利用基地面積
  • 可以使空間壓迫感降低
  • 可以把棟距之間距離拉開
  • 可以管控都市建物高度
  • 可以管控都市建物密度
  • 可以有好的都市景觀
  • 可以限制每一筆土地上的總樓層面積,保持穩定的建地供給量
  • 可以減少空間壓迫感

 

土地使用分區的規定:

· 都市計畫法第32條明定:都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區,得視實際需要,再予劃分,分別予以不同程度之使用管制。

· 都市計畫法第33條明定:都市計畫地區,得視地理形勢,使用現況或軍事安全上之需要,保留農業地區或設置保護區,並限制其建築使用。

· 除了都市計畫法第33~39條及都市計畫法施行細則皆有所說明外;一般大眾查詢「使用分區」法規及土地相關資訊,想要知道更仔細的內容,也可善用以下網路資源:

   - 都市計畫書圖查詢整合平台

   - 非都市土地使用分區查詢服務系統

   - 內政部不動產資訊平台

   - 都市計畫法規

   - 區域計畫法規

 

關於土地使用分區,我買對了嗎?

如果不清楚土地使用分區,房屋身價可能會有慘跌風險,因為不管是在都市計畫區內或是非都市土地區域內的土地或建築物,按都市計畫法、區域計畫法,都有土地使用管制規定,最常見像是工業區偷偷蓋住宅、農牧用地偷偷開工廠等非農使用行為等等,只要違反,不但會被主管機關裁罰6萬元到30萬元外,還會遭限期改善、回復土地原狀等各種處分,所以購屋前務必先查詢清楚相關土地的土地使用分區。

 

最後,土地使用分區有不同的使用性質和容許使用規定,為避免買錯住宅類別或觸法傷荷包,建議可請房仲業者協助找到詳細相關房屋、土地資料查閱,或向都發局、建管處等主管機關諮詢求證,另外也可透過「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢分區;交叉比對建物及土地使用相關證明文件是否相符,才不會買大錢入錯房喔。


※本文所提及法規資訊等參考資料為全國法規資料庫內政部營建署城鄉發展分署國土規劃入口網,若有異動以官方公告為準。

 

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