房屋專有與公設怎麼分？3招教你如何看買房合約的附屬建物！
你知道房屋有分「專有部分」及「公設部分」嗎？當你在購買房屋時，有深入瞭解買房合約的附屬建物內容嗎？本篇文章就快速透過三個方式，教你如何判斷合約的內容，並且快速搞懂房屋附屬建物、專有及共有公社的差異，掌握房屋實際可使用的空間大小、權利範圍，以及未來可能衍生的管理與維護責任，以保障自身的權益喔！
買房時，停車格和陽台屬於我的嗎？
當你買了一間房子時，除了「房間、廚房、客廳」這些主要空間之外，房子可能還會附帶一些「額外的空間」或「設備」，像是陽台、機車位、汽車位、小倉庫等等，這些通常被稱做 「附屬建物」。而房屋的「附屬建物」通常是與主建物相連，是用來增強主建物功能或增加美觀的結構，通常會在房屋的權狀上寫清楚，並註明它們的用途。常見的像是陽台、停車格、露台及雨遮等，以下也針對常見的附屬建物做一個介紹：
陽台：通常是指向屋外突出的有遮蓋物平台，陽台可以登記為專有部分，計入銷售坪數。
停車格：停車位的產權狀況較為複雜，主要分為以下幾種狀況：
- 法定停車位：依建築法規必須設置的停車位，通常登記為共有部分（公設），再透過「約定專用」的方式，提供給特定住戶使用，這類停車位沒有獨立權狀，買賣時不能與主建物拆開，只能隨主建物一併移轉。
- 自行增設停車位：建商在法定停車位外自行增設的停車位，除了可與法定停車位進行相同處置，也可以在符合法規條件下，登記為「專有部分」，使停車位擁有獨立權狀，可單獨出售、不限於同社區住戶 。
- 獎勵停車位：政府為鼓勵建商增設停車位，給予容積獎勵而設置的車位，可登記為公設或獨立產權皆可。
露台：指直上方無任何頂遮蓋物的平台，產權登記較為多樣，在早期的建案中，可能登記為附屬建物。但更常見被登記為公設，再透過「約定專用」方式給特定戶別使用 (僅擁有使用權)，但露台的所有權仍屬全體住戶共有。
雨遮與屋簷：雨遮指的是窗戶或冷氣孔上方用來遮雨、遮陽的結構；屋簷則是屋頂突出的部分。根據內政部規定，2018年起，申請建照的預售屋，雨遮和屋簷將採「不計坪不計價」原則。
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📌 小撇步：只要這些空間「有寫在權狀」上，就是你的。沒寫的，就有可能是公設或不屬於個人所有。 |
專有部分v.s公設部分是什麼？有什麼差異？
在公寓大廈的產權結構中，「專有部分」與「共用部分（或公設部分）」是構成房屋總權狀面積的兩大核心。
專有部分
指公寓大廈中，具有獨立使用的特性，可以單獨登記為區分所有權標的的部分，也就是屋主可以獨立使用、自由進出的室內空間。專有部分的主要內容：
- 主建物的空間：客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛浴等。
- 部分可登記為專有附屬建物：陽台、花台。
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📌 專有部分權利特性：所有權人對自己房屋專有部分，在法律限制內可以自由使用、收益及處分。簡單來說，你是專有部分的主人，可以照自己的意思去使用、出租等，甚至賣掉這部分空間，只要不違法，都可以自由處理。 |
公設部分
指公寓大廈專有部分以外的其他區域，以及不屬於專有之附屬建築物，可理解為供全體或部分區分所有權人共同使用的地方。公設部分主要內容：
- 法規須設置的法定公設空間：樓梯間、走廊、屋頂、屋頂突出物、法定防空避難室、法定停車空間、蓄水池、水塔、消防設施等。
- 非法定公設的公共設施空間：通常是額外規劃的休閒設施，借如交誼大廳、中庭花園、健身房、游泳池、閱覽室等。
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📌 公設部分權利特性：由全體區分所有權人按其「應有部分」比例共有。公設的權利範圍大小，通常是依據各戶專有部分面積佔所有專有部分總面積的比例來決定 。 |
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特性 |
專有部分 |
共用部分/公設 |
約定專用部分 |
約定共用部分 |
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定義 |
可獨立使用 可登記產權 |
專有部分以外 供共同使用的區域 |
將「共用部分」約定由特定住戶專用 |
將「專有部分」約定供其他住戶共同使用 |
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主要內容 |
主建物室內空間 陽台、露台 |
樓梯間、電梯、屋頂、大廳、法定停車位等 |
特定露台、花台、部分停車位、儲藏室等 |
一樓住戶的庭院約定作為社區通道或綠地 |
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所有權歸屬 |
所有權人個別擁有 |
全體區分所有權人按其應有部分比例共有 |
所有權仍屬全體共有人，住戶僅有使用權 |
所有權仍屬原專有部分之所有權人，但同意供大家使用 |
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使用權利 |
所有權人自由使用、收益、處分 |
全體住戶共同使用 |
約定之特定住戶單獨使用，但須遵守規約及法令，不得妨礙公共安全或變更構造 |
依約定方式共同使用 |
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登記方式 |
可獨立登記為區分所有權標的 |
登記於權狀共有部分欄位 |
通常登記於「共有部分」，並於公寓大廈規約中載明約定專用情形及範圍 |
通常登記於「專有部分」，並於公寓大廈規約中載明約定共用情形及範圍 |
如何從買屋合約，判斷附屬建物是「專有」還是「共有」？
若你想從買屋的合約中，判斷附屬建物為「專有」還是「共有」的話，建議主要可以檢視以下文件：
建物所有權狀：
- 建物標示部：會詳細列出「主建物面積」及「附屬建物面積」。如果陽台、露台等項目，該面積被明確記載在「附屬建物」欄位，並且計入專有總面積，屬於屋主的專有部分。
- 共有部分：此欄位會記載該建物所有區分所有權人共同持有的總面積，以及屋主個人在共有部分中所佔的「權利範圍」，通常以持分比例表示，如萬分之多少。如果停車位或露台並未登記在專有面積裡，僅透過規約取得使用權，則這部分的面積會包含在「共有部分」裡。
建物測量成果圖：此圖會標示出主建物、附屬建物及共有部分的範圍與面積。
公寓大廈規約：對於「約定專用」或「約定共用」的部分，規約中通常會有詳細的記載，明確指出哪些公共區域，例如特定露台、停車位、頂樓平台等，約定給某一戶或某些戶專用。
以下列舉兩個範例供參考：
【範例一】陽台為專有附屬建物
情境：A購買了一戶公寓，其建物所有權狀的「建物標示部」中載明，主建物面積：89.23平方公尺；附屬建物：陽台11.29平方公尺。
👉 分析：這表示該11.29平方公尺的陽台是A專有部分的一部分，A對其擁有所有權。
【範例二】共有部分
情境：A購買在大廈14樓，頂樓附有大露台供住戶賞玩植裁和曬衣使用、社區有中庭花園、交誼廳、會議室和健身室等共有公共空間。權狀共有部分欄有登記共有面積4,123平方公尺，表示這些空間屬於公設範圍。
👉 分析：共有空間的所有權為全體共有，所有住戶皆可使用，並非A的專用使用權。
房屋的產權登記牽涉到複雜的法律與建築規定，附屬建物、專有部分、共有部分以及約定專用、約定共用等概念，會直接影響屋主的權益與居住體驗。建議在購買房屋前，應仔細研讀建物所有權狀、建物測量成果圖、以及公寓大廈規約等相關文件，確實釐清每一寸面積的歸屬與使用方式。
若有任何疑問，務必向專業的地政士、房仲業者或律師諮詢，避免因認知不清而產生後續糾紛，如此才能買得安心，住得舒心。
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※ 本文參考資料來源為「臺北市政府地政局」，內容如有異動以官方最新公告為準。