父母房屋贈與過戶必看！3分鐘一次看買賣、贈與、繼承稅費差異！
如果您想將不動產傳承給子女，您知道買賣、贈與及繼承三種方式，會有稅費的差異嗎？哪一種方式比較省稅呢？本文就也一次盤點父母過戶的4大注意事項，讓您可以搞懂稅費的差異性，並且看懂節稅的方式！讓您過戶房屋及不動產給子女時，可以不擔心喔！
父母將房屋贈與過戶給子女時，須注意的4大事項
一般來說，隨著父母年紀增長，總會想把資產留給子女，但不動產轉移時，常常聽到的贈與是最簡單、最實惠的方法嗎？盤點贈與房屋給子女注意事項分述如下：
1. 稅負繳納：贈與需要繳納土地增值稅、契稅、贈與稅、印花稅等，且贈與金額是以房產的實價計算，因此以10%~20%的贈與稅稅率計算，可能讓子女需繳納上百萬稅金。
2. 分割分年贈與：為了避免贈與稅，善用每年244萬贈與免稅額，有人會採用「分割分年贈與」，將房子產權分割，每年只移轉部分持分。
3. 子女預計售出時間點：如果子女取得房產後短期要賣出，房地合一稅的稅率高達35%~45%，而因為贈與房產取得費用為0，售出價格直接影響稅基，屆時房地合一稅將相當可觀。
4. 過世前兩年贈與仍須計入遺產：房地贈與給子女後，房屋就是屬於特定子女的，不會算作父母的遺產；但若是過世前2年贈與，則仍會被計入遺產，可能需課徵遺產稅。
不動產做買賣、贈與及繼承三種不同方式時，各自稅費的差異
在做不動產轉移時常見有「買賣」、「贈與」及「繼承」三種方式，以下簡單將3種方式做說明並將涉及的稅費種類做比較：
【買賣】
假如想透過買賣的方式將房子過戶給子女，除了透過房貸為子女籌措財源，爸媽可分別提早利用每年244萬元贈與免稅額，讓孩子每年累積488萬現金，待累積到一定財力後才進行買賣，但買賣必須真實發生金流，否則可能面臨國稅局的追查。另外要注意若取得成本過低，未來子女短期有轉手的需求，則會面臨到高額的房地合一稅。
【贈與】
常見情況是針對大多數手頭現金較有限的父母，能用逐年現金移轉再買賣的方式，而選擇「贈與」，但為了避免贈與稅，將房子產權分割，每年只移轉部分持分的「分割分年贈與」曠日廢時，期間難保房價漲跌，土地增值稅、地政規費、代書費等等，都是一筆開銷。
【繼承】
遺產在稅負上比贈與多了許多優惠，首先繼承是免徵土地增值稅，其次，房地合一新制對於繼承，適用1次舊制，只需要針對「房屋所得部分」合併申報個人綜合所得稅，而且由於遺產稅有1200萬的免稅額，其中不動產價值是以房屋評定現值及土地公告現值而非實價，因此不用繳納遺產稅的機會非常高，故繼承是3種方式中較為有利的方式。
▶下表彙整上述三種方式包含之稅費項目以列表呈現說明
|
項目 |
買賣 |
贈與 |
繼承 |
|
1.財產交易所得稅 |
V |
X |
X |
|
2.土地增值稅 |
V |
V |
X |
|
3.印花稅 |
V |
V |
X |
|
4.契稅 |
V |
V |
X |
|
5.贈與稅 |
X |
V |
X |
|
6.遺產稅 |
X |
X |
V |
以上方式各自涉及不同稅則與規定，建議選擇時除了評估當時實際財務狀況，也需確認子女將房產轉售的時間，考量才能找出最合適的方法。
房屋過戶時的節稅5大方法
依照上表中所列出的各式稅費，可以發現繼承是牽涉最少稅費的一種方式，但若選擇買賣或是贈與，又有哪些節稅的方法呢？
1. 自用住宅優惠：如果子女持有房地產時間夠久，在轉手售出時，可以享有自用住宅的優惠，採用較低的房地合一稅率。
2. 合宜的購入成本：如果選擇用「買賣」的方式，並且子女短期內有轉手售出的規劃，可避免讓子女的購入成本過低，讓未來出售時買賣之間價差較少，則可壓縮獲利需要支付的稅負。
3. 購買價格與流程的真實性：在買賣過程中，必須確保交易價格與金流的真實性，以避免被認定為假買賣，面臨補稅的風險。
4. 贈與的時間點：轉讓時，應綜合考慮可能的遺產和贈與稅何者較有利，若採用贈與，建議盡早分批進行，善用贈與免稅額並避免贈與被計入遺產，影響遺產免稅額規劃。
5. 諮詢專業建議：基於房產牽涉的稅制法規複雜，且房產價值變動難以預測，建議諮詢專業人士意見，制定最佳的合法節稅規劃。
由於房產過戶涉及層面較廣、並無標準答案，主要是跟據個人實際狀況找出最適合規劃。而身為中華民國國民，繳稅是國民應盡之義務，建議掌握上述父母房屋贈與懶人包重點後，抱持合法、合規心態面對，及早規劃比較各種方式差異與細節，並且多諮詢借助專業會計師的建議，能讓您的過戶圓滿完成。
延伸閱讀：
財產過戶懶人包！3分鐘看懂贈與稅計算、級距、申報書及免稅額！
※ 本文參考資料來源為「財政部臺北國稅局 」、「財政部稅務入口網 」等，內容如有異動均以官方最新公告為準。