增值稅是什麼? 5種土地增值稅一次看,看懂免徵&不課徵條件!

2024-09-12

你知道增值稅是什麼嗎?你又知道5種土地增值稅,有哪些嗎?免徵和不課徵的條件又有哪些?土地增值稅在不動產移轉中是非常重要的稅賦,也是經營或投資不動產的人會注意的成本要素,但相對於其他稅賦,大家都相對陌生,本次主題就從增值稅的定義、繳納時間及項目,讓大家更近一步認識增值稅。

 

什麼是增值稅?

 

定義

增值稅的概念是一種間接稅,以商品在移轉過程中產生的「增值額」作為計稅依據,進而徵收的一種稅賦。所謂土地增值稅就是當土地所有權人出售土地或房屋時(移轉),須繳交因「獲得土地自然漲價的利益者」所徵收的稅。

 

土地增值稅又分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種,其中適用自用住宅優惠稅率為10%,而一般稅率則是20%~40%不等。

 

繳納時間

土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人「應在訂定契約之日起30日內」,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值。

*逾期申報以地方稅稽徵機關「收件日」當期之公告土地現值,作為移轉現值核定應納之土地增值稅。

 

5大類土地增值稅繳納對象、項目:

知道了什麼是土地增值稅,那麼到底是誰要繳納土地增值稅,如何知道自己是否符合納稅主體?又得繳納哪些項目呢?下面全方面彙整5大類須負擔項目為切入點,幫助你快速理解清楚:

 

 1. 有償移轉土地

  • 納稅義務人:原土地所有權人,又稱土地之出賣人,簡單來說就是賣土地的人。
  • 繳納原因:因為在移轉時取得(拿到)相當之代價。
  • 有償移轉實例:買賣、交換、政府照價收買等。

 

 2. 無償移轉土地

  • 納稅義務人:取得土地所有權人,簡單來說就是免費得到土地的人。
  • 繳納原因:因為在移轉的這個過程中,取得土地所有權人並未付出(拿出)代價
  • 無償移轉實例:像是贈與或遺贈等。

*補充說明:如果是「共有土地分割」的無償移轉,應由取得價值增多者繳納土地增值稅喔。(詳見司法院大法官會議釋字第173號解釋)

 

3. 設定典權的土地

  • 納稅義務人:出典人。
  • 繳納原因:因為根據稅法規定,已規定地價之土地設定典權時,出典人須繳納土地增值稅。
  • 設定典權的舉例:張三有塊土地不知要怎麼使用而閒置,但又不想出售,正好有一李四想在此塊土地上蓋間民宿做生意,於是申請設定典權,李四付900萬典價,約定期限是20年,這期間占有不動產(此塊地)而為使用收益。例子中,李四就是典權人,張三則為出典人。

註1:所謂典權就是,謂支付典價,占有他人之不動產,而為使用及收益之權。(民法第911條)

 

4. 信託土地設定典權或有償移轉

  • 納稅義務人:受託人;也就是說,土地為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為地價稅之納稅義務人。
  • 繳納原因:受託人就受託土地,於信託關係存續中,做了有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為成受託人自有土地時,課徵土地增值稅。

 

5. 信託土地歸屬

  • 納稅義務人:歸屬權利人
  • 繳納原因:受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。


註2:所謂信託就是,委託人將財產權移轉或為其他處分,讓受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。(信託法第1條)

 

土地增值稅免徵&不課徵條件:

知道了要盡繳納稅額的本分,但也想知道有沒有什麼情況下不用繳納土地增值稅?我有符合不用繳納土地增值稅的條件嗎?底下跟著圖表看明白,你是否就在節稅的這一塊:

可以免徵的情況

可以不課徵的情況

  • 各級政府出售或依法贈與之公有土地。
  • 各級政府受贈之私有土地。
  • 因繼承而移轉之土地。私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
  • 被徵收之土地。
  • 都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
  • 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
  • 區段徵收之土地,以現金或抵價地補償其地價者
  • 配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。
  • 作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。
  • 土地為信託財產者,於相關規定信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增值稅。

                                             

 

經過對土地增值稅的認識後相信更加懂的自己的權益了,下篇將讓你瞭解所謂納稅人要付多少土地增值稅?以及增值稅怎麼計算,幫助掌握移轉時的成本計算。

 

※本文有關稅率、計算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」,若有異動以官方公告為準。

 

延伸閱讀:

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