許多人總是對於共有土地出售後，為什麼實拿金額會減少？其中的原因有哪些？土地出售後，又要繳交哪些稅費呢？本文快速帶你了解其稅費、產權及計算公式等，幫助你可以比較共有土地與一般土地在交易與分配上的差異，最後整理常見問題，協助共有土地出售前能更精準預估可取得金額。
共有土地出售後，為什麼實拿金額減少？
在共有土地的交易過程中，許多人往往以成交總價來預估自身可取得的金額，然而實際分配時，卻常出現「實拿金額低於預期」的情況。究竟這樣的落差，是因為那些因素而導致的？
- 稅務費用
- 土地增值稅：土地所有權移轉時，針對土地增值的部分所課徵的稅負。漲價幅度越大，稅負也越重。
- 房地合一所得稅：若土地是在2016年1月1日後取得，出售時的實際獲利（買賣價差）需要課徵。持有時間越短，稅率越高，最高可達45%。
- 交易衍生的必要費用
- 仲介服務費：若委託不動產經紀業者，通常需支付成交總價一定比例的服務費。
- 地政士（代書）費：辦理產權移轉登記、簽約等手續的專業費用。
- 印花稅：簽訂不動產買賣契約時，需按契約金額的千分之一貼用印花稅票。
- 共有產權的複雜性
在共有的產權方面，要選擇以「個人持分」出售，還是選擇以「多數決」的方式出售，兩種方式也大不相同。若是選擇以「個人持分」出售，而非整筆土地，由於買方取得的產權不完整，未來使用、開發或轉售都較為困難，因此市場接受度較低，成交價通常會低於市價行情。
若是選擇以「多數決」出售，即使依照《土地法》第34條之1的多數決方式出售整筆土地，過程中仍需與不同意出售的共有人進行溝通、協調，甚至可能面臨訴訟。
- 土地本身的條件限制
- 畸零地或不完整土地：形狀不規則或過於零碎的土地，即使容積率高，實際建築面積也會打折，影響其價值。
- 缺乏基礎設施：若土地沒有連接自來水、電力、排水系統或缺乏對外道路，買方需投入額外成本進行開發，這會直接降低土地的吸引力與價格。
共有土地出售的2種稅費解析＆試算
出售土地主要涉及「土地增值稅」和「房地合一稅」這兩大稅負，以下分別說明土地增值稅與房地合一稅的計算方式。
稅費一：土地增值稅
計算公式
- 土地漲價總數額 = 申報土地移轉現值 - 原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 × 台灣地區消費者物價總指數/100 - (改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用)
- 應納稅額 = 土地漲價總數額 × 適用稅率 - 累進差額
- 稅率結構：土地增值稅的稅率分為「一般用地稅率」和「自用住宅用地優惠稅率」，兩者稅負差距極大。
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稅率類型
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稅率內容
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適用條件
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一般用地稅率
(累進稅率)
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第一級 (20%)：漲價總額未超過原規定地價100%
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未符合自用住宅條件的土地，如投資、出租或空地買賣等。
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第二級 (30%)：漲價總額超過原規定地價100%但未達200%
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第三級 (40%)：漲價總額超過原規定地價200%以上
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自用住宅
優惠稅率
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單一稅率 10%
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需符合特定條件，可選擇「一生一次或一生一屋」方案。
(1) 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)之住宅用地。
(2) 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
(3) 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。(面積坪數換算：都市土地約 90.75 坪、非都土地約 211.75 坪)
(4) 一人一生享用1次為限。
(5) 自用住宅建築完成未逾1年者，其房屋評定現值須達所占基地土地公告現值 10% 。
(1) 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
(面積坪數換算：都市土地約 45.37 坪、非都土地約 90.75 坪)
(2) 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋)。
(自112年1月1日起，滿18歲成年）
(3) 出售前持有該土地6年以上。
(4) 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。
(5) 出售前5年內，無供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)。
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- 線上試算工具 ：財政部稅務入口網提供了便利的土地增值稅試算線上試算服務，只要輸入土地面積、公告現值等資料，即可快速估算出應納稅額。
- 是否自住由國稅局依實際情形認定。
稅費二：房地合一所得稅 2.0
計算公式
- 課稅所得 = 成交價額 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額
- 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率
- 稅率結構 (依持有期間)：房地合一稅2.0的目的減少短期炒作，因此持有期間越短，稅率越高。
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持有期間
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稅率
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2年以內
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45%
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超過2年，未逾5年
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35%
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超過5年，未逾10年
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20%
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超過10年
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15%
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*自用住宅優惠：若符合連續持有並設籍滿6年等自住條件，課稅所得可享400萬元免稅額，超過部分再以10%的優惠稅率計算。
試算範例
假設小明在2018年以1,000萬元購入一筆共有土地的持分，2026年以1,460萬元出售。過程中支付仲介費、代書費等共45萬元，土地漲價總數額為15萬元。
- 課稅所得 = 1,460萬 - 1,000萬 - 45萬 - 15萬 = 400萬元
- 持有期間：8年（超過5年，未逾10年）
- 適用稅率：20%
- 應納房地合一稅 = 400萬元 × 20% = 80萬元
共有土地v.s一般土地出售的差異
雖然同樣是賣地，但「共有土地出售」和「一般（單一所有權）土地出售」在法律程序、交易複雜度與市場接受度上不同，以下表格比較兩者在出售時的差異：
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比較項目
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一般土地
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共有土地
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決策權
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由所有權人一人全權決定是否出售、價格及交易條件。
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決策過程複雜，需視共有型態而定：
- 分別共有：共有人可自由處分其個人持分。若要出售整筆土地，需依《土地法》第34條之1採多數決。
- 公同共有：原則上需全體共有人同意才能處分，執行難度極高。
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優先購買權
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無。賣方可自由選擇買家。
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有。這是共有土地交易關鍵的特點。
- 當部分共有人決定出售其持分或依多數決出售全部土地時，其他共有人擁有以相同條件優先承購的權利。
- 權利目的在簡化共有關係，但也增加了交易的不確定性。
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交易流程與複雜度
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流程相對單純，簽約、用印、完稅、過戶即可。
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流程繁瑣且耗時。
- 依多數決出售時，需以書面通知其他共有人，並給予其15天的時間考慮是否行使優先購買權。
- 若共有人之間對價格或程序有爭議，可能需透過不動產糾紛調處委員會進行調處，甚至進入訴訟程序。
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市場流通性與價格
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產權完整，市場接受度高，容易以市價行情成交。
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流通性較差，價格可能受影響。
- 銀行對於產權不完整的持分土地，多持保守態度，承作意願較低，貸款成數與條件亦相對嚴格，甚至部分案件不予承作。
- 即使是出售整筆土地，買方也可能因交易流程複雜、潛在糾紛多而降低意願。
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| 銀行貸款 |
產權清晰，只要土地條件與申貸人信用良好，銀行承貸意願高，貸款成數也較佳。 |
貸款困難。
- 銀行對於產權不完整的持分土地，普遍抱持保留態度，多數不予承作貸款。
- 使得潛在買方需要準備更多自備款，進一步限縮買方客群。
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共有土地出售的常見3個問題
Q1、我可以自己決定賣掉我持有的土地部分嗎？
A1：要看是「分別共有」還是「公同共有」。
- 分別共有： 每個共有人都擁有明確的持分比例（法律上稱為「應有部分」），例如1/2、1/3。各共有人可以自由處分其應有部分，可以不需要經過其他共有人同意，直接將你的持分賣給任何人。
※補充：即使得自由處分應有部分，仍須注意其他共有人之優先購買權，否則可能影響交易安全。
- 公同共有： 這種型態通常源自繼承（遺產分割前）或合夥關係，所有共有人共同擁有全部資產，沒有明確的持分比例。在公同共有的情況下，處分土地原則上需要得到全體共有人的一致同意，因此個人無法單獨出售。
Q2、《土地法》第34條之1的「多數決」是怎麼計算的？
A2：有兩種計算方式，符合其中一種即可。
計算方式：
- 人數過半 & 持分過半：同意出售的共有人數，超過總人數的一半，並且所持有的應有部分合計也超過總面積的一半。
- 持分超過三分之二：同意出售的共有人，其應有部分合計超過三分之二。在這種情況下，就不需要計算人數是否過半。
Q3、如果有共有人不同意多數決的出售決議，會怎麼樣？
A3：不同意的人有以下兩種主要權利。
- 領取對應價金： 土地成功出售後，不同意的共有人可以按照其持分比例，分得對應的買賣價金。
- 行使優先購買權： 同意出售的共有人在簽約前，必須以書面（通常是存證信函並檢附買賣契約）通知不同意的共有人，詢問其是否要依同樣條件行使優先購買權。
共有土地出售的金額分配，需同時考量稅務負擔、持分比例與相關費用支出，才能得出較貼近實際的結果。在進行交易前，先針對各項扣除項目進行試算，並掌握共有與一般土地在交易結構上的差異，能有效提升資金規劃的準確性。
土地出售
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※本文參考資料來源為「全國法規資料庫」、「財政部稅務入口網-一生一次一生一屋」、「財政部稅務入口網-土地增值稅試算」、「財政部臺北國稅局」等，內容如有異動以官方最新公告為準。