土地增值稅怎麼計算？一般用地和自用住宅增值稅率計算大公開！
你聽過所謂的「土地增值稅」嗎？又知道土地增值稅怎麼計算嗎？一般用地＆自用住宅增值稅的稅率，又差在哪呢？這裡就也一次將稅率計算方式，來告訴你的喔！土地增值稅也有其課稅標準，如果你不清楚，那就不知道自己適用何種稅率，或哪個級距作為計算的準則，可能你多繳了增值稅也不知道。透過5分鐘看懂售屋的土地增值稅如何計算！也能知道其中稅率的差異喔！
一般用地稅率 v.s 土地增值稅率計算差異：
土地增值稅的兩種稅率：
首先，要先知道土地增值稅是分兩種稅率，按法規標準一種是「自用住宅」適用優惠稅率為10%，而另一種是「一般用地」適用的稅率則是20%~40%不等，透過下面圖表，簡易理解其差異：
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稅率 |
內容 |
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自用住宅用地優惠稅率 |
• 漲價倍數徵收稅率為 10%。 • 另外自用住宅用地出售時，可善用「一生一次」或「一生一屋」這兩種模式進行： 1. 一生一次(一生僅能使用一次)：其稅率估算稅額，是以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限。 2. 一生一屋(符合條件內，無限次使用)：其稅率估算稅額，是以都市土地面積150平方公尺或非都市土地面積350平方公尺為限。 |
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一般用地稅率 |
• 簡單來說就是，如果超過自用住宅用地的限制，超過的部分就按一般用地稅率估算稅額，二者合計。 |
一般用地稅率計算規則：
一般用地稅率，是按其漲價倍數分三級稅率累進課徵，這邊使用的是稅率速算表整理如下：
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持有年限 |
第一級 |
第二級 |
第三級 |
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20年以下 |
Ａ × 20％ |
Ａ × 30％ －Ｂ × 10％ |
Ａ × 40％ －Ｂ × 30％ |
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20-30年 |
Ａ× 20％ |
Ａ × 28％ －Ｂ × 8％ |
Ａ × 36％ －Ｂ × 24％ |
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30-40年 |
Ａ × 20％ |
Ａ × 27％ －Ｂ × 7％ |
Ａ × 34％ －Ｂ × 21％ （本篇案例操作之級距） |
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40年以上 |
Ａ × 20％ |
Ａ × 26％ －Ｂ × 6％ |
Ａ × 32％ －Ｂ × 18％ |
註：Ａ＝土地漲價總數額、Ｂ＝原規定地價或前次移轉現值總額。
售屋的土地增值稅計算方式
土地增值稅公式（請配合參照對應上面的一般用地稅率表）：
- 土地增值稅＝土地漲價總數額×某級距稅率-累進差額(落在第二、三級才需要減累進差額)
- Ａ＝土地漲價總數額＝Ｃ-Ｂ－土地改良費用(工程受益費)
- 漲價倍數之計算＝Ａ÷Ｂ＝某級距稅率
註1：Ｃ＝申報現值總額＝每平方公尺申報現值或公告現值 ×該宗土地面積
註2：Ｂ＝前次移轉現值總額＝（每平方公尺原規定地價或前次移轉現值總額×該宗土地面積）×臺灣物價指數
範例：
王老先生有塊地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值是16萬元，前次取得的申報移轉現值是每平方公尺2 萬元，物價指數最新公告為200%，持有土地已37年，且繳納過工程受益費12萬元，那麼，出售時要繳多少土地增值稅？計算公式整理如下：
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項目 |
說明 |
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一般用地稅率 |
• Ａ土地漲價總數額： Ｃ(160,000元×50)-Ｂ(20,000元×50×200%)-工程受益費120,000元＝5,880,000元 • 漲價倍數之計算： Ａ（5,880,000元）÷Ｂ(20,000元×50平方公尺×200%)＝294/100 • 應繳納稅額： (5,880,000元×0.34)－(2,000,000×0.21)＝1,579,200元 (適用上表第3級稅級別，且土地持有超過30年以上，未滿40年) |
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自用住宅用稅率 |
• 應納稅額： 5,880,000元×10%＝588,000元 |
查詢管道：財政部稅務網站、各地方政府稅務局、地政局、稅捐稽徵處官方網站
透過本文計算及說明，相信您對土地增值稅有更多的認識了吧！最後，補充近期網友最常問有關土地增值稅的一個相關的常見問題，究竟民法將成年年齡下修至18歲，對於土地增值稅的影響？
其實，使用自用住宅「一生一屋」優惠稅率的其中一個限制條件，是出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，必須沒有該自用住宅以外之房屋。因此法律將成年年齡下修後，子女滿18歲時就沒有1戶的限制，有助於理財節稅規劃。
※本文有關稅率、計算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」，若有異動以官方公告為準。
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