土地增值稅怎麼計算?一般用地和自用住宅增值稅率計算大公開!

2023-03-06

你聽過所謂的「土地增值稅」嗎?又知道土地增值稅怎麼計算嗎?一般用地&自用住宅增值稅的稅率,又差在哪呢?這裡就也一次將稅率計算方式,來告訴你的喔!土地增值稅也有其課稅標準,如果你不清楚,那就不知道自己適用何種稅率,或哪個級距作為計算的準則,可能你多繳了增值稅也不知道。透過5分鐘看懂售屋的土地增值稅如何計算!也能知道其中稅率的差異喔!

 

一般用地稅率 v.s 土地增值稅率計算差異:

 

土地增值稅的兩種稅率

首先,要先知道土地增值稅是分兩種稅率,按法規標準一種是「自用住宅」適用優惠稅率為10%,而另一種是「一般用地」適用的稅率則是20%~40%不等,透過下面圖表,簡易理解其差異:

稅率

內容

自用住宅用地優惠稅率

• 漲價倍數徵收稅率為 10%。

• 另外自用住宅用地出售時,可善用「一生一次」或「一生一屋」這兩種模式進行:

1. 一生一次(一生僅能使用一次):其稅率估算稅額,是以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限。

2. 一生一屋(符合條件內,無限次使用):其稅率估算稅額,是以都市土地面積150平方公尺或非都市土地面積350平方公尺為限。

一般用地稅率

• 簡單來說就是,如果超過自用住宅用地的限制,超過的部分就按一般用地稅率估算稅額,二者合計。

 

一般用地稅率計算規則

一般用地稅率,是按其漲價倍數分三級稅率累進課徵,這邊使用的是稅率速算表整理如下:

持有年限

第一級

第二級

第三級

20年以下

A × 20%

A × 30% -B × 10%

A × 40% -B × 30%

20-30

A× 20%

A × 28% -B × 8%

A × 36% -B × 24%

30-40

A × 20%

A × 27% -B × 7%

A × 34% -B × 21%

(本篇案例操作之級距)

40年以上

A × 20%

A × 26% -B × 6%

A × 32% -B × 18%

註:A=土地漲價總數額、B=原規定地價或前次移轉現值總額。

 

售屋的土地增值稅計算方式

土地增值稅公式(請配合參照對應上面的一般用地稅率表):

 

  • 土地增值稅=土地漲價總數額×某級距稅率-累進差額(落在第二、三級才需要減累進差額)
  • A=土地漲價總數額=C-B-土地改良費用(工程受益費)
  • 漲價倍數之計算=A÷B=某級距稅率

 

註1:C=申報現值總額=每平方公尺申報現值或公告現值 ×該宗土地面積  

註2:B=前次移轉現值總額=(每平方公尺原規定地價或前次移轉現值總額×該宗土地面積)×臺灣物價指數 


範例:

王老先生有塊地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值是16萬元,前次取得的申報移轉現值是每平方公尺2 萬元,物價指數最新公告為200%,持有土地已37年,且繳納過工程受益費12萬元,那麼,出售時要繳多少土地增值稅?計算公式整理如下:

 

項目

說明

一般用地稅率

• A土地漲價總數額:

C(160,000元×50)-B(20,000元×50×200%)-工程受益費120,000元=5,880,000元

• 漲價倍數之計算:

A(5,880,000元)÷B(20,000元×50平方公尺×200%)=294/100

• 應繳納稅額:

(5,880,000元×0.34)-(2,000,000×0.21)=1,579,200元

(適用上表第3級稅級別,且土地持有超過30年以上,未滿40年)

自用住宅用稅率

• 應納稅額:

5,880,000元×10%=588,000元

 

查詢管道:財政部稅務網站、各地方政府稅務局、地政局、稅捐稽徵處官方網站

 

透過本文計算及說明,相信您對土地增值稅有更多的認識了吧!最後,補充近期網友最常問有關土地增值稅的一個相關的常見問題,究竟民法將成年年齡下修至18歲,對於土地增值稅的影響?

 

其實,使用自用住宅「一生一屋」優惠稅率的其中一個限制條件,是出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,必須沒有該自用住宅以外之房屋。因此法律將成年年齡下修後,子女滿18歲時就沒有1戶的限制,有助於理財節稅規劃。

 

※本文有關稅率、計算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」,若有異動以官方公告為準。

 

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