房屋繼承的3大風險！產權不明＆共同產權的常見糾紛、問題！-中信房屋網

買賣知識庫

Trading Knowledge

房屋繼承的3大風險！產權不明＆共同產權的常見糾紛、問題！

2025-07-02

當要繼承房產時，你有想過當繼承產權不明時，有可能產生額外的糾紛嗎？本文就會整房屋繼承常見的糾紛，並且帶你瞭解當房產為共同產權時，該怎麼分配以及處理，一次就看懂背後的風險、法定時效及優缺點，讓你可以在繼承遺產的過程中更順利，並有效保障自身權益喔！

房屋繼承產權登記不明的3大風險

台灣早期建物所有權第一次登記採「任意制」，導致許多老舊房屋未辦理第一次登記（保存登記），像這類未保存登記的房產，雖然不會影響實際的居住使用權，但會落入下列三大不利與風險：

風險（一）、無法辦理抵押貸款

銀行基於風險考量，通常拒絕接受無權狀房產作為擔保品，所以想辦理房屋貸款將受限。

風險（二）、限制處分權利

根據《土地法》第43條規定，未完成登記的房產不得辦理買賣、贈與等物權移轉行為，此類交易將被認定為無效。

風險（三）、繼承程序複雜化

繼承人需額外提供繼承系統表、遺產稅證明等文件，辦理時程可能延長3~6個月。並且依《土地法》第73條規定，繼承人應於被繼承人死亡日起，6個月內需完成辦理登記，否則逾期將面臨每月萬分之5的登記罰鍰。更嚴重的是，若超過15年未辦理，房屋將被列冊管理，移交國有財產署進行公開標售。

若多人繼承房產，容易產生哪些糾紛與問題？

若從房屋共有的型態來探討法律限制與風險，當房產由多人繼承形成「公同共有」時，根據《民法》第828條規定，任何處分行為都需獲得全體共有人同意。但這項限制，將造成處置房屋產權時，在實務上會產生下列困境：

處分落入僵局：2024年台北地方法院統計顯示，67%繼承糾紛源自共有人意見分歧。
房產管理困難：簡易修繕需過半數同意，重大改建則要三分之二持分同意，在意見分歧和關係僵持的情況下，最終導致房屋荒廢。
稅負連帶責任：所有共有人對房屋稅、地價稅負連帶繳納義務，每個人的經濟情況和能力皆不同，易發生繳費糾紛。
為減少「公同共有」難以達成全員意見一致的問題，可以將房屋辦理「分別共有」，藉由劃分每個共有人的持分比例，可以對自己的持分，享有完整的處分權，但仍然無法完全避免產權糾紛。

轉成「分別共有」會比較好嗎？

那或許有些人就會想，這樣是不是轉成分別共有，就可以僅處理自己部分的產權了呢？其實，房屋繼承在「分別共有」的情況下，有可能面臨下列問題：

優先購買權限制：出售個人持分時，依《土地法》第34-1條規定，須書面通知其他共有人，共有人可以主張以同一價格優先承購，但這在實務上，成交率僅12%。
貸款門檻提高：銀行對持分房貸通常要求40%以上自備款，利率也將加碼提高5~1%，房貸條件相對不利。
面臨法拍風險：單一持分遭查封，也可能觸發整體拍賣程序，以2023年為例，全台即有283件持分法拍案。

建議做法

究竟多人的產權分配，該怎麼做會比較好呢？建議具體且較理想的解決策略，可以採以下三階段的處理方式。

共同討論/協議：可以召開繼承人會議，並簽訂管理協議，將各自權利義務講清楚。
請求法院協商：向法院聲請裁判分割（民法第824條）。
原物及金錢分配：採用「原物分配+金錢補償」模式，也就是「有的拿房、有的拿錢」，這樣讓彼此都不吃虧，也比較有機會解決僵局。

繼承房屋後，債務也會共同繼承嗎？

針對繼承房屋後，面對債務處理的情境，法律有給予保護機制。根據《民法》第1148條第2項規定，繼承人對被繼承人的債務僅以「繼承所得遺產」為限負清償責任，這也是「概括繼承之有限責任制」的核心精神，有效保障繼承人免於背負終身債務。

【範例】

被繼承人遺留債務1,000萬元，但遺產價值僅300萬元時，繼承人最多僅需以300萬元清償債務，超額的部分可以依法主張免責。

若為多人共同繼承，債務該怎麼計算？

如果有好幾個人一起繼承房子或財產，那麼面對被繼承人留下來的債務，依《民法》第1153條規定，全體繼承人對外需負「連帶清償責任」。不過，債權人也可以選擇找其中任何一個繼承人討全部的錢，不一定要大家平均分擔，但在實務上仍經常陷於困境，先行代為清償債務的繼承人，雖可依「應繼分比例」向其他繼承人求償，但若部分繼承人無力分擔、無法落實承諾與責任，最終仍將形成內部財務糾紛。

當繼承人面對繼承債務的問題時，必須快速掌握處理要點，依法律提供的三種清算途徑，妥善處理繼承債務。本文依據《民法》繼承編與實務判例，整理三種法定程序之關鍵差異：

程序比較	拋棄繼承	限定繼承	法院清算
法定時效	知悉繼承後3個月	繼承開始後3個月	未定期限
法律依據	民法第1174條	民法第1156條	民法第1157-1163條
適用情況	債務明顯超過資產	資產債務狀況不明	債權人提出異議
優點	完全免責	以遺產為限清償	司法介入保障權益
缺點	喪失全部繼承權	程序較複雜	耗時6-12個月
注意事項	需向被繼承人住所地法院聲請	需陳報遺產清冊並公示催告	需依債權比例清償