違章建築一定要拆嗎?快速看懂違章建築定義、檢舉及處理辦法!

2023-10-19

鐵皮屋加蓋、陽台外推及樓中樓,屬於違章建築嗎?違章建築又一定要拆除嗎?本篇懶人包,就也快速彙整違章建築的定義、檢舉及相關處理辦法,讓你瞭解究竟那些類型的違建需要拆除,又要如何查詢違章建築,避免不小心買到了違建,進而影響到自己的權益喔!

 

違章建築是什麼?

「違章建築」主要指的是在特定地區內,未經當地主管建築機關審查許可且未取得執照,擅自進行建築活動所形成的建築物體,常見的違建大致上也可以分為以下3種:

實質違建

未經主管機關許可擅自進行建築,結果違反建築法規或都市計畫法規。若屬實質違建,地方政府可能會列管或拆除。

程序違建

建築本身不違反當地建築法令規定,只是因為程序疏失,未領建築執照。可以向地方政府主管機關補辦,便能合法。

特定型態違建

  • 頂樓加蓋:頂樓加蓋建築物。
  • 陽台/露台外推:陽台是有遮蓋的平台,如果拆除外牆使之成為室內空間即為違章;假如露台沒有遮蓋,加蓋遮雨棚或牆壁也屬違章。
  • 騎樓外推:騎樓是建築物地面層與道路邊界間的空間,搭建鐵捲門或水泥磚牆都屬於違建。
  • 夾層屋:在天花板與地板之間加蓋樓層,若未經申請在取得使用執照後進行,即為違建。

 

常見的4種違建狀況

  • 超出建蔽率/容積率:主建物已取得「使用執照」,但超出建蔽率、容積率與高度上限擅自加蓋增建,例如陽台外推、頂樓加蓋等。
  • 違反土地使用分區規定:建物有違反土地使用分區之規定,例如:在工業區或商業區興建住宅。
  • 在禁止建造之土地上建蓋:在不得興建的土地上進行建築,例如:在保護區或國營土地上搭建。
  • 未取得建造執照:建築設計本身符合法規,但在未取得「建造執照」前就開始施工。

 

如果我家是違章建築,一定要拆除嗎?

那如果發現自己家是違章建築時,又該怎麼辦呢?是不是一定要拆除不可呢?其實,違章建築的拆除是否,是必須取決於其類型和具體情境,以下從不同層面來做一個說明:

 

違建分類&處理:依各違建完成時間判斷,並由地方政府進行認定及執行。(以台北市為例)

分類

時間

處理方式

既存違建

民國53/1/1~83/12/31前已存在

主要列管,暫緩拆除,除非有特殊情況

(例如: 大型違建、危及公共安全等)

新違建

84/1/1之後

違建應當拆除,不得緩拆或免拆。

 

違建拆除的3種標準方式

即報即拆

新違建:主要參考1995年1月1日後的違建興建日期,但各縣市具體標準可能有所不同,需依照地方政府的公告確認。

危害公共安全:包含妨礙消防安全或公共通行的建築,被檢舉或政府發現時必須立即拆除。

列管緩拆

既存違建:以台北市為例,1994年前就存在的既存違建,除了危害公共安全或專案計畫將優先查報拆除之外,其餘都拍照列管,暫時不用拆除,要注意的前提是在原本違建規模中,沒有增加高度或面積的修繕行為,能能列管緩拆。

免拆違建

程序瑕疵:違建本身並非違法,但因程序問題而未取得合法許可,一旦完成正確程序,可以合法化。

 

建章建築的2大查詢方式

掌握上列知識後,緊接著提供兩大常見實用查詢方法,分述說明如下:

 

查詢方式(一):上網查詢

透過「違章建築查詢系統」來查詢各縣市政府設置「違建查詢網站」,提供查詢列管違建的網頁,方便使用。網路資料庫多以為新違建,該方式適合以查詢「新違建」為主的物件。

 

查詢方式(二):實地比對

除此之外,也可以實地走訪來確認是否為違建,你可以攜帶「使用執照」及「建物測量成果圖」來實地比對,比對後若發現與資料不符就很可能是違建,該方式適合查詢屋齡較高的房屋。

總及來說,違章建築在人口密集、土地有限的台灣房市十分普遍,為了確保購屋安全,不被違章建築的潛在問題所困擾,希望購屋一族都應該深入了解違建的各種面向,只有透徹掌握違建相關知識,才能夠真正保障自己的購屋權益,避免日後的困擾和法律糾紛。

 

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