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土地使用分區是什麼？如何查詢？快速看懂都市＆非都市使用分區！

2025-09-17

你知道土地使用分區是什麼嗎？又該如何查詢呢？無論你是打算購置或租賃房地產，或是想進行土地開發的話，建議一定要認識土地使用分析，一次快速看懂都市＆非都市土地使用分區的用途、種類及查詢方法，確保你房產投資的安全與合法使用的第一步。

土地使用分區是什麼？

土地使用分區是政府在進行都市或區域規劃時，依據土地發展情況、地理環境與社會需求，而設定特定的用途與管制規範，為所有土地分門別類，並限制其使用。土地使用分區的核心目的在於妥善規劃區域，確保土地的使用性質達到協調，讓每一個分區都能得到合理的安排，並達到以下目的：

基於上述目的，所以即使土地屬於個人所有，也必須遵循分區用途，不得隨意建設或改變用途。

土地使用分區分類的種類＆用途

土地依照地理位置與規劃屬性，主要可分為兩大類「都市土地」與「非都市土地」，兩者在土地使用分區及管制上各有其獨特的規範。

都市土地

都市土地是指位於都市計畫範圍內的土地，並且依據《都市計畫法》規定，得視實際發展情形，劃定多種使用區並限制其使用，都市內常見的土地使用分區包括：

非都市土地

非都市土地是指不在都市計畫範圍內的土地，通常分佈在郊區、鄉下或山坡地，並且土地使用受到區域計畫法施行細則的規範，並透過「使用分區」與「使用地類別」來界定每筆土地的具體用途。

依「使用分區」區分，可分為11種。
包含特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他專用區。
依「使用地類別」區分，可分為19種，更精細的土地用途，決定能否蓋房或設廠。
例如：甲種建築用地（農地內可建住宅或商業）、乙種建築用地（鄉村區低強度使用）、丙種建築用地（山坡地可供住宅或遊憩）、丁種建築用地（工業設施）、農牧用地、交通用地、宗教或教育專用地等。

*若要改變非都市土地用途，必須依規定辦理變更，否則將構成違規使用。

土地使用分區的查詢、步驟教學

了解土地使用分區的重要性後，如何查詢自己的土地屬於何種分區就成了關鍵。內政部營建署全國土地使用分區資料查詢系統是最直接、推薦且較常使用的線上查詢工具，都市計畫圖通常會以不同顏色標示，例如住宅區黃色、商業區紅色、工業區棕色等，方便辨識。

查詢土地使用分區的操作步驟如下：

Step.1、進入系統：至內政部營建署的查詢系統頁面。

Step.2、系統功能：點擊視窗左側「系統功能」箭頭，打開定位資訊視窗。

Step.3、輸入地籍資料：想精準搜尋，可以選擇「全國門牌地址」頁籤，輸入地址。

Step.4、確認分區資訊：點選定位結果的MAP字眼，即可在地圖上看到該土地的計畫區名稱、土地使用分區。

Step.5、詳細資訊：點選上方「查詢」鈕，再點擊土地，即可看到更多詳細內容。

如果查詢的是道路用地，有時點擊後系統會顯示「查無任何資訊」。這時只要確認座標位於白色區域即為道路用地，並且點擊上方的「查詢」鈕，即可確認都市計畫案名稱。

若是以實體管道查詢土地使用分區，可以攜帶土地登記謄本、地籍圖、建物登記謄本，至地政事務所臨櫃辦理。

在進行任何不動產交易或規劃時，務必先行查詢土地使用分區，並確認與使用目的相符。遵循法規、避免違規，不僅能保障財產安全，也能帶來合法且安心的居住與投資環境。當有土地使用的疑問時，建議尋求專業協助，為土地找到合法、安全的發展路線。